由於「成數」會大大地影響到申請二胎房貸的貸款金額，這篇文章要來告訴各位「銀行二胎房貸」跟「融資公司（裕融新鑫）二胎房貸」分別可以貸到的成數；並且分享提高成數的方法，幫助有大額資金需求的人可以貸到自己理想的二胎房貸金額。
➤二胎房貸的成數上限與可貸金額計算方式
關於二胎房貸的成數跟貸款金額，我們直接用範例解說會更清楚：
陳先生買的房屋總價是1000萬，一胎（一順位）向銀行貸款700萬，五年多的時間已還掉200萬，目前只欠銀行500萬。
因為資金需求打算申辦二胎房貸，如果找銀行跟裕融新鑫（鑫巢貸），分別能貸到多少額度呢？
注意，不同貸款機構的二胎房貸成數計算是不同的！
◎銀行二胎房貸
二胎房貸成數上限：85%
二胎房貸可貸金額計算方式
1000 X 0.85 – 840 = 10
房屋鑑價乘以成數，再扣掉一胎房貸貸款設定金額，就是二胎可貸額度。
所以陳先生銀行二胎房貸「最高」可貸額度是10萬。
「設定金額」是什麼？就是貸款金額的1.2倍。
陳先生一胎房貸向銀行借700萬，700 x 1.2 = 840，房貸的設定金額就是840萬。
為什麼會有「設定金額」呢？向銀行或是任何民間融資公司申貸房貸，都會有設定金額，這是為了在借款人無法正常繳款時，確保債權方可以求償到本金、利息及違約金的部分。
◎融資公司（裕融新鑫）二胎房貸
二胎房貸成數上限：120%
二胎房貸可貸金額計算方式
1000 X 1.2 – 500 = 700
房屋鑑價乘以成數，再扣掉一胎房貸貸款剩餘金額，就是二胎可貸額度。
但裕融新鑫（鑫巢貸）二胎房貸額度上限是500萬，因此陳先生「最高」可貸額度為500萬。
可以明顯看出銀行跟裕融新鑫（鑫巢貸）二胎房貸可貸額度的高低差異，因為兩者最大的決定性不同在於認定的一胎房貸金額的定義：
金融機構（銀行、合作金庫或農漁會）是用設定金額去認定一胎房貸金額再計算二胎房貸成數；而融資公司（裕融新鑫）是用一胎房貸貸款的剩餘金額去計算二胎房貸成數。
銀行這樣的計算方式其實非常不合理，無論一胎貸款已經繳款幾年，還是會用當初貸款金額的設定金額去認定餘額，這樣申請人能貸到的二胎房貸額度就非常少！
不過銀行對於二胎房貸的放款業務傾向於保守，是受限於法規，這是沒辦法改變的事實。就是有感於銀行二胎房貸審核過度嚴格，新鑫股份有限公司才會推出二胎房貸，審核更寬鬆、可貸的成數跟額度更高，幫助需要資金的有房族取得高額現金運用。
上面舉例是單就數字去講解成數計算跟二胎房貸金額，不代表實際可以貸到的數字！
真正核貸的二胎房貸金額還要看申貸人本身的信用跟財力狀況，以及房屋的條件也會影響，房屋的種類、屋齡跟所在區域都在考量範圍內，接下來會深入說明。
➤提高二胎房貸成數的4個方法
1. 信用
信用好絕對可以提高二胎房貸的成數，就是繳款習慣好，沒有遲繳紀錄。尤其要申辦銀行二胎房貸的人要注意，銀行是無法忍受遲繳紀錄的，會調查申貸人的聯徵信用報告，就算只有遲繳幾天也知道，假如有遲繳房貸或遲繳卡費的狀況不要說可貸成數低，一定會被婉拒。
相對地融資公司（裕融新鑫）對於申貸人的信用狀況僅列入參考，即使有信用瑕疵也可以申辦，而且不會影響二胎房貸成數。
2. 財力
申貸人如果能提供明確的財力及工作收入相關證明，越能爭取到較高的二胎房貸成數。例如：薪資證明、薪轉存摺、勞保明細、所得清單、扣繳憑單、保單、定期存款及財產清冊等等。
如果是薪水領現金或是沒有穩定收入的族群，同樣可以申貸裕融新鑫的二胎房貸，沒有財力證明也不會影響二胎房貸成數。
3. 鑑價
提高房屋鑑價也能提高二胎房貸成數，以下分享兩個方式：
◎參考實價登錄
可以查詢內政部實價登錄或房仲公司的成交紀錄，了解自己的房屋價值，假如價格被低估，可以主動提供相關資料給二胎房貸的承辦業務，請業務協助爭取更高的房屋鑑價。
◎提供房屋照片
屋況好也能提高房屋鑑價，如果申貸人的房屋有重新裝潢過務必提供照片，沒有裝潢也沒關係，記得拍照前先整理乾淨，看起來會更體面。
4. 保人
對二胎房貸的債權方來說，借款人提供保證人，可增加還款能力，便能提高二胎貸款成數！
以下是金管會銀行局的說明：
◎所謂「保證」（俗稱「作保」），就是當事人（指保證人與債權人）雙方約定，當主債務人（例如借款人）不履行其對債權人（例如銀行）的債務時，由保證人代負履行責任的契約，所以「保證」是保證人與債權人間的一種契約行為。（參閱民法第739條）
◎所謂「連帶保證」，就是保證人與主債務人連帶負清償責任的一種保證契約，因連帶保證人與主債務人負連帶責任，所以當主債務人不依約履行債務時，債權人得無須先對主債務人訴追，即可直接向連帶保證人請求履行全部債務，因此，連帶保證人沒有先訴抗辯權。（參閱民法第272條及第273條）
裕融新鑫不需要有保證人也能申貸二胎房貸，除非是申貸人名下沒有房產，才需要另外提供有房產的保證人。
總之，鑫巢貸的新鑫二胎房貸方案，審核比銀行寬鬆且手續更簡便，我們能幫客戶爭取到最好的貸款條件。
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【文章出處】二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！
