中央銀行於17日召開今年首場理監事會議，由於美國聯準會在16日確定升息，我國也拍板定案，搭上「升息」列車。根據「通貨膨脹」、「經濟成長」、「國外升息情況」與「新台幣匯率貶值」等四大面向觀察，我國已具備充分升息條件，因此在這多方考量之下，啟動睽違10年的升息政策。
說到升息，最直接影響到我們生活的就是「利率」，利率的變動對於貸款人而言，是牽一髮而動全身，需要支付的利息與經濟負擔都會增加，因此財務規會就是一大學問，這篇將詳細說明「房貸3大重點須知」，攸關於貸款年限、還款方式、寬限期等相關房屋貸款的問題，以下將為您解析。
【為何必須升息？】
自2020年爆發COVID-19疫情後，央行為了維持穩住國內市場信心，以及幫助國內企業度過難關，宣布降息1碼，由於近期國內經濟成長率突破6%、海外資金回流等因素，外加美國聯準會的升息決策影響，央行計畫將利息升回去，而我國大多數的房貸方案都採用「浮動利率」，因此只要央行升息，房貸利率就會上升，變成申貸人每個月的「本息攤還」金額增加。
【升息一碼要支出多少？】
升息是一種中央銀行收緊貨幣政策的手段，當央行決定要升息，下游的銀行會將利率提高，所以銀行裡的存款利率跟著提高；相對的，貸款的利率也會提高，除了存款及貸款的利率會有影響，股市、匯率也會受牽連。
大多數的房貸方案會採浮動利率，因此只要央行升降息，房貸利率也會連帶跟進，攸關申貸人每月還款金額多寡，以下將為您換算升息一碼要支出多少元：
升息一碼為0.25%
舉例來說，假設購買總價新台幣1500萬元的房屋，貸款1000萬元、分30年期計算。
〈未升息的情況〉：
以單一利率1.33%試算，平均每月本息平均攤還金額約為3萬3702元。
〈升息後的情況〉：
若升息一碼後，單一利率變成1.58%，美奇房貸金額增加至3萬4897元，每個月多出1195元，一年就增加約1.4萬元。
※所以，貸款總額越高，升息幅度更大，房貸族的負擔就越沉重。
由於大多數民眾的房貸都是指數型房貸，指數型房貸公式：指標利率＋加碼利率，導致房貸利率上升的就是指標利率（也就是銀行的基礎利率），會跟著央行的升降息變動。至於說有沒有必要將「指數型房貸」轉為「固定型房貸」？目前我國的利率仍處於「低利時期」，雖然固定型房貸的固定利率可以避開央行升息的風險，但無法適時反映市場利率；而且央行升息的幅度是在半碼至1碼之間，是以一種緩慢的方式上升，衝擊不會太大，所以不推薦更換。
【升息之下，房貸族面臨的問題】
在申請房貸時，會思考到貸款年限、還款方式、寬限期等相關問題，在升息後，這些問題點也會受影響，以下會列舉出來並詳細解說。
房貸年限
一般購屋貸款的年限有分20年、30年、40年，假設其他的貸款條件相同的情況下，貸款期間越長，貸款人所負擔的利息總金額就會越高。
舉例來說，假設貸款有500萬元，在利率1.4%的狀況下，貸款年限20年，採用本息均攤的還款方式，每個月房貸支出為2萬3898元，期滿償還完畢後，總利息支出為73萬5523元；若還款年限為30年，則每個月房貸金額為1萬7017元，期滿償還完畢後，總利息支出為112萬6178元。
從以上例子可得知「貸款年限越短，總利息支出就會越少」，但相對地，每個月還款的房貸金額就比較高。
升息後，肯定要支付更多金額在房貸上，因此貸款人若是有閒錢的狀態下，可以試著提早清償部分貸款，來降低本金餘額，這樣計息的母數變少，可以減少一些利息，不過貸款人要先確認房貸是否有綁約的相關規定，避免違約遭罰款。
寬限期
寬限期是指「只繳息、不還本」的期間，時間約為1年至3年。若房貸年限是20年、寬限期是3年，貸款人前3年只要償還利息就好，剩下的17年需要償還所剩的貸款、利息，這是一種先甘後苦的還款方式。
為何說盡量不要動用寬限期，因為寬限期滿後，每個月要攤還利息，而且連同寬限期的本金一同攤還，代表說若房貸年限20年，寬限期3年，那20年的本金要壓縮成17年償還，變成每月還款壓力倍增，面對升息的來臨，建議「非必要最好別動用寬限期，避免後期還款壓力大幅增加」，下一章節會講解更詳細。
還款方式（利息計算方式）
利息計算方式有兩種，分別為：「本金均攤（遞減法）」和「本息均攤（等額法）」，這兩者差異在兩者償還方式。
- 本金均攤計算方式：
每月要繳的房貸=本金+利息
=貸款總額÷貸款總月數+前期貸款餘額×（年利率÷ 12 ） - 本息均攤計算方式：
每月要繳的房貸=本金+利息=固定值，但每月支付本金與利息比例不同。
還款初期的還款比例：本金<利息
還款後期的還款比例：本金>利息
「本金均攤」是初期每個月的本利償還很高（高於本息均攤的本利），但隨著長時間的不斷歸還，本金一期比一期還少，後期剩餘的本金所產生的利息就會越來越低，每月還款金額逐漸減少；「本息均攤」是貸款的本金、利息相加，並平均分攤到還款期限中，每一期的還款金額固定不變，由此得知，「本金均攤」是一個先苦後甘的還款方式。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？
如果不擅長理財，或是每個月負擔能力足夠，就用「本金攤還」，早一點把錢多償還在房貸上，減少後期的利息金額；如果有其他財務規劃、每個月負擔能力不夠，或是不想因貸款支出而影響生活品質，就用「本息攤還」。由於升息會提高利率，增加利息支出，如果想要降低利息支出，就可以選擇「先苦後甘」的本金平均攤還方式，減輕還款壓力。
利率計算方式
「指數型房貸」和「理財型房貸（循環型房貸）」這兩種是國內較常見的房貸種類，其中「指數型房貸」是一般購屋族最多採用的方案，這類型的貸款都是以「放款指數利率（指標利率）」加「加碼利率」來計算貸款利息。放款指數利率會根據央行的升降息同步變動，加碼利率則是各家銀行依貸款人的信用狀況、銀行的成本及利潤等計算而來。
其中，指數型房貸的利率計算有分為「一段式利率」和「分段式利率」，兩者的差別在於加碼利率的計算方式不同。
- 一段式利率：以指標利率加上「固定」加碼數計息，在還款期間，也是用相同的加碼利率算利息，這是比較常見的計算方式。
- 分段式利率：以指標利率為基準，但會依照時間分段，以不同的加碼數計息。
這兩種利率計算方式都會跟著升降息變動，差別在「分段式利率」越後期越高，因此升息後，會比一段式利率受到升息的影響更大，所以有採用分段式利率的貸款人更需要仔細評估財務計畫。◎延伸閱讀：固定利率、一段式利率、分段式利率選哪個好？教您看懂房貸利率的差異
房屋鑑價
通貨膨脹的因素，導致房價持續高漲，如今逢上升息，由於貸款的利率提升，多少也會牽涉影響到房屋鑑價的問題；如果需要房屋貸款，就需要估算房屋的總價值，因為提高房屋鑑價也能提高增貸、二胎房貸的成數，就能貸出更多資金運用。
銀行在鑑價時，會針對房子的地段、屋況、屋齡、購屋人財力等狀況做評估，有三種鑑價方式：分別為「銀行委託鑑價」、「銀行行員估價」、「銀行網頁試算」。
1.銀行委託鑑價
銀行會委託專業的鑑價師到房屋現場進行拍照勘查，最終的鑑定價格將是可貸額度的主要依據，這方式的參考性是鑑價管道中最高的。
2.銀行行員估價
如果未確定要向哪間銀行申辦房屋貸款，或是房子還沒買的情況，可以請銀行專員先初步估價，行員會用鑑價資料庫查詢過往的鑑價紀錄，加上行員的經驗，快速完成初步估算。
3.銀行網頁試算
現在銀行串連內部鑑價資料庫及內政部實價登錄平台，只要在網路上輸入你的房屋現況（地址、類型、樓層、有無車位等相關條件）就可立即試算出房屋價值。
由於先前的通膨造就出「現今房價高漲」的時代，銀行的估價從成交至實價登錄皆有時間差，因政府統計案件的延誤，導致登錄案件的時間是在2個月至半年前成交，產生時間差影響平均房價的鑑價計算，加上高房價的情況，就出現了「鑑價跟不上房價」的現象，而這點也會影響到貸款的額度高低。◎延伸閱讀：鑑價決定房貸成數高低！提高銀行貸款成數靠這幾招
【升息來臨，房貸族該注意的3大重點】
雖然說升息的幅度不劇烈，但是除了要留意房貸利率升高風險，對於多數人而言，負擔增加不少，到底該怎麼做，降低貸款支出呢？以下3個重點需要多加注意。
重點一：申貸時找薪轉戶，利率更優惠
若是首購族，在挑選銀行承做房貸時，可找先前辦理過薪轉戶、信用卡的銀行，而這家銀行必須要有至少前一年的正常往來紀錄，銀行也好確認個人信用狀況。
如果是信用小白，可以先鎖定某一家銀行，透過申辦信用卡、儲蓄型保單、信貸或車貸等，每期正常繳納貸款，累積往來紀錄，與銀行培養交情，提高申貸的成功率。
如果是軍公教人員或高資產族群，信用紀錄良好的情況下，通常銀行給予的利率空間會更優惠；以臺灣銀行跟中信銀行承辦的「築巢優利貸」為例，年利率1.31%、貸款成數最高85%、寬限期5年、貸款年限30至35年，而且免收開辦手續費、信用查詢費、提前清償違約金等優惠條件，對於無自用住宅的公教員工而言，這方案相當划算。
有換屋需求的民眾，可以把房貸指標利率的調整週期，從月調改為季調，因為現今的各家銀行季調統一在1月、4月、7月和10月，萬一央行確定在3月中以後升息，用季調的話，銀行最快4月才會調漲利率，等於說多一個月可以緩衝，大約可以省幾百塊的利息。
重點二：少用寬限期，避免日後的還款壓力大
上一章節有提到「寬限期是一個先甘後苦的還款方式」，也建議讀者們非必要盡量別動用寬限期。
舉例來說，貸款人有500萬元貸款、利率1.4%、貸款年限20年、寬限期3年，以本息均攤的方式償還。寬限期間，每個月的房貸支出5833元；而寬限期過後，每個月的房貸支出要2萬7556元，而總利息支出為83萬1479元，比無寬限期的方案多出近10萬元的利息。
由於寬限期間只繳利息，原本的本金保持不動並持續計息，寬限期結束後，還款的時間從20年被壓縮成17年，利息金額加上原本的本金，導致每月還款壓力倍增，加上未來升息後，負擔會更沉重。
所以在升息的狀況下，若不想要利息總支出節節高升，最好非必要就別動用寬限期，若真的因財務問題而需要動用寬限期，貸款人應特別留意寬限期過後，每個月還款金額突然大增的還款壓力，務必做好個人財務規劃。
重點三：背負房貸必須把握「33原則」
由於現今仍處於防疫時代，疫情下的變數太多，若不幸被減薪，甚至被迫裁員失業，房貸就會成為壓垮經濟的負擔，影響生活品質，所以民眾在購屋前，務必要衡量自身財務狀況，並預留緊急預備金的空間，如果真的超過可負擔範圍，建議暫緩買房。
再來，應該有不少人想辦法減少「升息」所衍伸出的利息，建議可以在購屋前做調整，例如：自備款能多準備一些，讓貸款金額減少一點，後續還款若行有餘力，盡量多還本金，以此降低利息支出；假如是沒有還款壓力的高收入族群，可以選擇「本金均攤」的還款模式，減少後續的利息支出。
而在購屋前除了妥善規劃財務，更重要的是遵守自備款3成、每月房貸不超過家庭月收入3成的「33原則」，此外也要注意負債比，像是房貸與其他信貸、車貸等債務不能超過月薪22倍，才不會有無法負擔繳納的風險性。
【除了房貸族，負債族群該如何應對？】
今年是「升息年」，有不少人對於升息所帶來的負擔感到困擾，除了房貸族備受影響，升息對負債族群的衝擊更具有殺傷力，因為信貸、車貸等等債務的利率都會調升，所以負擔會比以前還沉重。若有資金周轉需求，可以運用「銀行房貸轉貸」的方式，從各家銀行找最便宜的信貸方案，但把A銀行的信貸改到B銀行承作時，要留意綁約期，以免額外負擔違約金。
若同時有信貸跟房貸的人，可考慮改辦理財型房貸，因為利率約2%，比信貸還低，而且償還完的本金可以拿來周轉運用。不過理財型房貸當借款到期，銀行會要求借款人整筆歸還，而非分期攤還；因此，若是自律欠佳、收入不穩定者，不建議申辦理財型房貸。
假設債務問題相當嚴重，已經快要無法負荷，需要盡早運用「債務整合」的方法去整合所有負債，降低循環利息支出，大幅減輕還款的負擔。
【如何運用各管道的「房屋貸款」整合負債】
「整合負債」又稱「債務整合」，意思是統一由一家銀行或融資公司將信用貸款、汽機車貸款、信用卡債循環金額……等等多筆負債，全部「整合」起來，具體做法是申請一筆額度大的貸款，而「二胎房貸」就很符合這條件，因為額度夠高。這做法除了降低貸款利息跟月付金、減少負擔，還能避免發生忘記繳款的狀況，省去了多項負債要分開繳款的麻煩。
用房貸進行整合負債有以下好處：
●有高價擔保品（房子），銀行放款意願較高
●年限長
●利率低（可至1~2%）
雖然說升息導致貸款的利率上升，但因為房貸的利率依舊比信貸的利率還要低，因此可以利用申請房貸的方式，貸出一筆資金去統整、償還所有的債務，以下是所有的房貸管道（銀行的房屋增貸、轉增貸、二胎房貸、理債型房貸，以及融資公司的二胎房貸），將為您詳細介紹，選出適合自己的方案。◎延伸閱讀：債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債
1.銀行房貸增貸：
向原本的房貸銀行再借一筆資金出來，原房貸還是在的狀態，因此會有兩筆貸款要繳，借來的第二筆貸款是用來償還整合其他負債。優點是不受負債比低於月薪22倍限制，僅看「財務與信用狀況」以及「房屋可貸空間」；缺點是審核標準非常嚴格，即使審核通過，銀行給的額度也不高。這方法適合原本房屋貸款本金已繳一段時間的人。
2.銀行房屋轉增貸：
將現有的房貸從原本的貸款銀行轉到另一家銀行，利用該房屋的增值空間，再貸出一筆資金用來整合負債。由於轉增貸是從原銀行轉到另一家銀行，流程要重頭跑一遍，非常麻煩，而且衍生的手續費用也不一定比較划算，所以比較建議「增貸失敗」的人再選擇，並且決定前要多評估。
3.銀行二胎房貸：
如果增貸、轉增貸都無法申請成功，可以選擇申請二胎房貸的方式，運用二胎房貸的資金來整合負債；雖然利率偏高，不過跟信貸和卡循的利率相比還要低，而且還款期數長，是個不錯的選項。
銀行二胎房貸的利率較民間的二胎還低，前提是審核很難通過，以及給予的額度不高。
因為承作「二胎房貸」對銀行來說風險很大，導致對客戶的審核很嚴格，所以只有信用良好、條件符合的人才會比較容易核過，但由於能拿到的資金額度通常也不高，所以如果信用瑕疵、條件未達標的人，或是有高額資金需求的人，可能要考慮融資公司（鑫巢貸）的二胎房貸。
4.理債型房貸：
這邊特別介紹一種特殊房貸：理債型房貸，這類型的房貸特色是用房貸去整合信貸、車貸、現金卡及信用卡債務。利用房貸利率低、期數長的特性，來償還高利率的信貸及卡債等，降低每月還款壓力，還能節省不少利息支出，不過因為這是特殊類型的房貸，並不是所有銀行會承辦，只有少部分銀行有債務整合的相關方案。
5.融資公司二胎：
融資公司二胎跟銀行二胎一樣，都是運用二胎房貸的資金整合負債，差別在融資公司的審核條件比銀行寬鬆，可貸成數高達120%，給予的額度很高，最高可以達到 500 萬。通常會尋求融資公司二胎的人，大都是向銀行申請增貸或二胎被拒、貸款人信用紀錄不佳、不滿意銀行放款額度等等。融資公司有：中租、裕融、和潤，當中僅有「裕融企業」旗下的新鑫股份有限公司提供二胎房屋貸款，「鑫巢貸」就是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，跟銀行一樣由上市公司撥款。
雖然升息會影響房貸利息支出，但面對各種房貸選擇時，不能一昧顧著省利息，應該是詳細安排每個月的金錢規劃，在還款與生活品質之間取得平衡點；網路上也有免費的房貸試算工具，可以找出最適合自己的還款方案。
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