之前發表一篇文章：有房族申辦「裕融新鑫」二胎房貸，常見問題完整解答，完整介紹過新鑫二胎房貸的申請流程，但還是有一些申貸人詢問我們文章中沒有提到的問題，畢竟每位申貸人的個別條件還有房屋狀況都不同，不一定能在上篇文章中找到完全符合自己的狀況，例如名下房屋是持分、或是本身有過債務協商…等情形，可以申辦新鑫二胎房貸嗎？因此這邊將所有問題整理起來做補充Q&A，一共30題問答，讓各位可以更清楚新鑫二胎房貸的所有細節。
Q1. 市面上除了裕融新鑫，還有別的融資公司在辦理二胎房貸業務嗎？
A. 沒有，目前市面上只有裕融底下的新鑫公司獨家承作二胎房貸，其餘大型融資公司（例如中租跟和潤）都沒有二胎房貸相關業務。裕融跟新鑫都是「裕隆集團」旗下的企業，新鑫是台灣第一家專營重車分期付款業務的公司，近年來拓展業務於營建機具、加工機、醫療、各式產業設備及營運週轉等分期、租賃業務，提供客戶專業的金融服務，業務非常多樣化。裕融新鑫二胎房貸的正式名稱是「分期付款之不動產附擔保業務」，客戶向新鑫辦理分期付款業務，用房子作為附加抵押品，以保障新鑫的債權，辦理方式與銀行一般房貸無異。
Q2. 新鑫二胎房貸合法嗎？借款紀錄會報送聯徵中心嗎？
A. 完全合法，上面提到新鑫是裕融企業的子公司，由裕隆上市公司撥款，安心可靠、有保障。由於裕融新鑫不屬於金融體系，所以申請二胎房貸的貸款紀錄不會報送聯徵中心，這對申貸人來說是個優勢，不但可以放心借款，還能用二胎房貸的資金將卡循或信貸等欠款還清，讓信用評分慢慢逐步回升，可以趁機把信用培養好，未來就有機會再向銀行貸款。
◎更多關於聯徵中心及信用評分的詳細說明可連結：財團法人金融聯合徵信中心
Q3. 新鑫公司的二胎房貸跟銀行二胎的差別？
A. 兩者最大的差別在於主管單位不同、遵循法源不同，都是經過政府許可的。銀行是受金管會管轄，新鑫的主管單位則是經濟部。新鑫二胎房貸辦理方式、所需文件、利率及還款方式都比照銀行，有標準的作業流程，但審核較為寬鬆，所以辦理效率比較快，銀行辦理流程要兩、三週的時間，還不一定過件；新鑫二胎房貸過件率很高，最快三天就可以撥款。因此，急需資金的申貸人，建議直接找新鑫二胎房貸經銷商（鑫巢貸）辦理，才能事半功倍。
Q4. 新鑫公司的二胎房貸跟民間二胎的差別？
A. 新鑫是裕隆集團旗下的子公司，二胎房貸是由上市公司撥款，遵循政府法規，利率及收費公開透明，還款方式本利均攤，跟銀行相差無幾；而代書、當鋪、資產管理公司…等等，都屬於一般的民間借貸公司，是私人金主撥款，利率非常高、收費不透明，遊走法律邊緣，還款方式只繳利息，對於申貸人的負擔非常大。其中比較特別的是代辦公司，跟申貸人聲稱會送件到新鑫，其實中間還是要透過新鑫經銷商，等於多一道手續，很沒效率，而且申貸人有問題無法及時反應，最不合理的是收取高額代辦服務費，讓申貸人拿到的資金縮水。因此要辦新鑫二胎房貸直接找經銷商，也就是新事貸，才能有保障又有效率地取得資金，也不會被多抽一筆代辦費用。
Q5. 預售屋可以辦理新鑫二胎房貸嗎？
A. 不可以。新鑫二胎房貸只承做完整並可供居住的房子，預售屋不算是完整的房屋，因此無法辦理新鑫二胎房貸。在此提醒想購買預售屋的人，預售屋從下訂的那一刻起就要開始付房貸，務必注意資金的配置。
Q6. 剛買的房子可以申辦新鑫二胎房貸嗎？
A. 有機會。因為房屋的殘餘價值，也就是二胎房貸可貸空間，是新鑫二胎房貸的核貸關鍵。買房時跟銀行申請的貸款，屬於第一順位的貸款，銀行貸款6~8成，剩下的2~4成內的殘值就是承做二胎房貸的空間，所以空間越大，新鑫二胎房貸核貸的機會越高。
Q7. 持分的房屋可以申請新鑫二胎房貸嗎？
A. 持分房屋就是從父母和小孩共同持有、繼承下來的房子和兄弟姊妹或別的親戚共有、夫妻各持有一半房屋所有權、情侶一起買房共有…等等情況，如果要拿自己持有那一分辦理新鑫二胎房貸，必須所有持分人都同意且擔任共同擔保人，因為新鑫二胎房貸只能辦理完整房屋及土地所有權的房子，無法單獨辦理持分的房屋二胎。
Q8. 只有地上權或使用權的房屋可以辦理新鑫二胎房貸嗎？
A. 不可以，承上一題的答案，新鑫二胎房貸只能辦理「完整房屋及土地所有權」的房子。因此，要有所有權的房屋才能申辦新鑫二胎房貸。
Q9. 山坡地房屋、鐵皮屋、磚造房屋、農舍可以申辦新鑫二胎房貸嗎？
A. 不可以，這些種類的房子由於建材及土地使用類別（地目）…等原因，新鑫二胎房貸都無法承作，但建議農舍部份可以詢問看看當地的農會是否有在辦理。
Q10. 位於離島地區的房屋可以辦新鑫二胎房貸嗎？
A. 不可以，澎湖、金門、馬祖、小琉球、綠島、蘭嶼等地區的房子，由於沒有跟台灣本島相連，考量到房屋接手性的關係，目前都無法辦理新鑫二胎房貸（也無法辦理銀行的二胎房貸）。◎高雄的旗津可以辦理，因為有過港隧道連接台灣本島。
Q11. 沒有保存登記的房子可以辦理新鑫二胎房貸嗎？
A. 不可以，無論是銀行還是新鑫的二胎房貸都不能辦理。
由於政府並沒有制定法規強制所有房子都要辦理保存登記，所以某些地區民眾自地自建的房子、或是屋齡高的老房子可能就沒有保存登記。
◎保存登記是什麼？
保存登記又稱「建物所有權第一次登記」，是指新建或是既有的建物為了確保權屬，由民眾自行向地政機關申辦所有權之登記，以取得所有權狀，不動產的產權可以分為「土地」以及「建物」，只要在地政事務所有登記都會有「所有權狀」。
辦理保存登記的目的是使房屋產權清楚，在出售時能更有價值，辦理房屋貸款也容易。
Q12. 宮廟可以辦理新鑫二胎房貸嗎？
A. 有機會，只是宮廟規模有大有小，例如有大批信徒參拜的大甲鎮瀾宮，還有小地方的土地公廟，需要提供宮廟地址及照片，由新鑫總公司的審核人員判斷房屋用途，還是有承辦的機會。
Q13. 已經被限制登記、假扣押、查封的房子可以辦新鑫二胎房貸嗎？
A. 不可以，因為房子被銀行或民間貸款公司申請預告登記、限制登記、假扣押或查封，代表房貸繳不出來，新鑫公司就無法承作二胎房貸。
Q14. 有私人設定的房子可以申請新鑫二胎房貸嗎？
A. 私人設定是指向「非金融機構」的人或公司借房屋貸款，也就是銀行、合作金庫、農漁會…等以外的融資公司、私人金主、代書、親朋好友都算，抵押借貸是房屋較常見有私人設定的原因。
有私設的房子還是有機會能夠申辦新鑫二胎房貸，可以詢問鑫巢貸，我們的顧問專員會評估是否有解決的辦法。
Q15. 本人沒有房子，但父母有房，可以申請新鑫二胎房貸嗎？
A. 如果申貸人的名下沒有房產，可以提供父母或親友的房產做為抵押品，但房屋所有權人必須擔任保證人才能申辦。
Q16. 辦理新鑫二胎房貸家人會知道嗎？
A. 向新鑫公司申請二胎房貸，如果申貸人不願意讓家人知道，只要在申請時告知承辦的業務人員，新鑫就不會照會家人，也不會派人到家裡拍照，如有需要抵押品照片，就由客戶自己用手機拍攝傳送即可。
相反地，向銀行辦理二胎房貸，銀行一定會照會家人，還會派人到家裡拍照確認屋況，不想讓家人知道也不行。
Q17. 申辦新鑫二胎房貸需要保證人嗎？
A. 基本上不用，如果申貸人本身擁有房屋完整的所有權，就不需要保人。
除非房屋所有權人年紀過大（超過80歲）或是嚴重的債信不良狀況，新鑫總公司就會視情況要求申貸人附加保證人，以提高二胎房貸的過件機率。
Q18. 房屋的所有權人是公司，可以辦理新鑫二胎房貸嗎？
A. 不可以，由於公司資產牽連的項目比較廣泛，目前新鑫二胎房貸沒有承作，建議客戶直接洽詢銀行。
Q19. 有債務協商、前置協商或信用不良紀錄，可以辦新鑫二胎房貸嗎？
A. 只要債務協商正常繳滿三年就可以辦理新鑫二胎房貸，如果未滿三年，另外找一個信用正常的人當借款人就能辦理。
若有其他信用不良的情況，還是可以和我們聯絡，顧問專員會為申貸人找尋適合的方案來承做新鑫二胎房貸。
◎曾經向銀行申請前置協商、辦理債務協商，或者貸款遲繳、名下有呆帳等信用不良紀錄的申貸人，想跟銀行申請任何貸款都無法審核通過，即使有房屋當作抵押品申請二胎房貸也不會過件。
Q20. 銀行綜合評分不足或負債比過高，可以申請新鑫二胎房貸嗎？
A. 可以。「綜合評分不足」是申請銀行貸款被婉拒常聽到的理由，而綜合評分包含的項目很多，除了房子的價值、地點、屋況外，申貸人本身的個人信用跟財力條件也都會列入，銀行內部都會有評分系統來審核，如果申貸人的未達平均分數，就是綜合評分不足。
例如負債比高的人在銀行會被扣分，導致貸不到，但新鑫二胎房貸可以申請，因為新鑫二胎房貸的審核標準比銀行寬鬆，銀行過不了的案件，新鑫二胎房貸有機會核貸。
Q21. 名下有信貸、車貸、卡循，新鑫二胎房貸可以協助代償和整合負債嗎？
A. 可以，新鑫二胎房貸的利率低於信用卡循環利率，可以運用新鑫二胎房貸的大筆資金來整合信貸、車貸及卡循等債務，降低月付金。
新鑫公司在二胎房貸撥款時會優先清償這些債務，有效減輕申貸人的經濟負擔，餘額再撥款至申貸人指定的帳戶，一次完成貸款申請和債務整合。
Q22. 除了原有房貸，另有銀行二胎房貸，還能辦新鑫二胎房貸嗎？
A. 可以。如果一胎、二胎房貸是同一家銀行，可以辦理新鑫二胎房貸。
如果是不同銀行，則可以透過新鑫二胎房貸去償還第二順位銀行的房貸，這樣新鑫就是維持二胎房貸，不會變成三胎房貸。
Q23. 新鑫二胎房貸的還款年限有多長？
A. 新鑫二胎房貸的還款年限是2~10年。
申貸人可自行斟酌狀況，選擇需要的還款年限，若符合相關條件，還可申請2年寬限期，下一題QA會說明。
Q24. 新鑫二胎房貸有寬限期嗎？
A. 有，只要符合以下五項條件其中一項，就可以申請兩年的寬限期：
1. 醫師、律師、會計師、建築師
2. 公教人員
3. 上班族年薪80萬以上
4. 自營商公司成立5年以上，資本額大於500萬
5. 貸款金額大於200萬
Q25. 新鑫二胎房貸需要綁約嗎？
A. 新鑫二胎房貸跟銀行二胎房貸一樣，也需要綁約，綁約期是20個月，期滿就可以申請提前結清。
Q26. 辦理新鑫二胎房貸的詳細流程？
A. 從諮詢到撥款只要以下6個簡易步驟：
1. 申貸人可主動來電鑫巢貸(02) 2313-1256，或者點進官網「免費申請」中加LINE@直接與專員對話，也可線上填單請專員聯絡，看申貸人方便自行選擇各種方式詢問，諮詢都是免費的，不用出門東奔西跑。
2. 提供詳細地址，包含區、巷弄、門牌、樓層，新事貸即可為申貸人免費估價（不需提供權狀）。
3. 初估房屋二胎的可貸空間後，申貸人須提供雙證件、房貸繳息、存摺、聯徵報告等文件備審（實際所需資料以新鑫總公司的審核為準）。
4. 新鑫審核結果出來後，由經辦業務與申貸人確認二胎房貸核貸條件是否接受，同意條件就約定時間簽約對保。
5. 對保專員和申貸人在地政事務所簽約對保，並完成二胎房貸抵押權設定。
6. 大約兩天後地政設定完成，二胎房貸款項即會撥入申貸人指定銀行帳戶。
Q27. 申辦新鑫二胎房貸，本人一定要親自到現場嗎？
A. 申貸人辦理新鑫二胎房貸不需要來回奔波，所有文件資料只要透過LINE或e-mail線上傳檔即可，只有最後對保的時候需客戶親自到對保據點或與對保人員約在地政事務所或其他地點碰面。
然而跟銀行辦二胎房貸的話，就算一開始是用電話諮詢，也必須親自送資料去銀行、填寫各項申請表單，如果需要補件還要再跑一趟，辦理流程要浪費很多時間。
Q28. 新鑫二胎房貸的繳款方式？
A. 在對保時會請申貸人填寫「ACH委託扣款申請書」，之後每個月要繳的二胎房貸款項，會自動從申貸人的銀行帳戶中直接扣款，就不需要每個月轉帳或匯款，節省申貸人的時間。
◎ ACH的英文全文是Automated Clearing House，指的是「代收代付業務」，又稱「媒體交換自動轉帳服務」。透過台灣票據交換所，以檔案傳送的方式，由申辦者委託發動銀行代收或代付款項，可辦理申辦者在各銀行帳戶之扣款、付款作業（郵局除外）。
ACH 為批次扣款作業，申辦者於繳款截止日前，將款項存入約定帳戶備付即可。
更多說明可參考：ACH代收代付
Q29. 如果最後決定不辦，申貸人的資料會如何處理？
A. 如果申貸人覺得二胎房貸的核貸條件不滿意，所有已提供的文件資料都會銷毀，確保申貸人的隱私。
Q30. 如果新鑫二胎房貸核貸，但申貸人後來沒有辦，隔了一段時間又想再辦理，可以再次申請嗎？資料是否需重新提供？
A. 可以再次申請，必須重新提供資料，因為申貸人決定不辦理的時候，資料就會銷毀；如果過一段時間想辦理，就視同新案件，仍需重新提供相關文件。
之前通過不辦的記錄不會影響二胎房貸的核貸機率，如果申貸人的財務狀況變好，新事貸甚至可以為申貸人爭取更好的二胎房貸貸款條件。
以上就是新事貸為大家整理的新鑫二胎房貸補充問與答，如果看完文章對於裕融新鑫的二胎房貸還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸裕融新鑫的二胎房貸方案，都可以點選官網中的「免費申請」線上填單，由我們新事貸專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。
聽完再考慮是否申貸，新事貸二胎房貸詢問到估價全程免費，決定辦理也無須簽委託合約、沒有代辦費，我們會為申貸人爭取到最好的貸款條件。
【原文出處】新鑫二胎房貸30題Q&A 債務協商、持分房屋…可以申辦嗎？
