近期有民眾因債務問題，導致名下不動產面臨被查封，有不動產公司主動洽詢該名屋主，表明能利用房屋貸款做債務整合，並找代書一起處理法拍塗銷，但不動產公司替屋主還清欠款後，將房屋以買賣契約書的方式轉賣掉，而當初的借款利息則打成租賃契約，直接將屋主的所有權人改為不動產公司；針對原屋主控訴，遭指控的不動產公司回應，事情經長時間的訴訟，最終得到司法判決勝訴，並希望一切尊重司法機關。
而在法拍市場中，不動產公司能經由法院系統查詢法拍屋，再進行公開投標，不過會有部分的業者透過聯徵中心，提早掌握房屋資料，可以更精準掌握房屋何時會被銀行聲請查封，在進入法拍程序前提前攔胡，由於遭指控的不動產公司因為事先未告知原屋主，私自獲取房屋所有權，才會引起後續糾紛。
從這則新聞案例由此可知，屋主是因欠債，債務到期導致名下房屋面臨被查封，這篇除了說明被查封的原因，重點在於介紹債務人如何靠「債務整合」，減輕自身負擔，不必落下房屋被法拍的命運，讓自己悔不當初。
【什麼是查封？為何房屋會被查封？】
一般房屋∕土地等不動產會被查封，多半是因為債務人積欠銀行的房貸、信貸、車貸、卡債沒繳，或是房屋土地所有人擔任親朋好友當保證人等因素，導致銀行為了保障債權，訴請公權力，採取法律行為將債務人名下的不動產進行查封、拍賣，以此補償債務。
當查封生效後，房屋所有人（債務人）就不可以再處分、移轉被查封的財產，所以會先進行強制執行貼封條及法拍的程序；如果拍賣金額不足以償還債權人，還是要再繼續被求償，甚至會強制扣薪。
【如何撤銷查封？】
而以上這則新聞案例，不動產公司是依據「利用房屋貸款做負債整合」的方式，撤銷房屋查封。根據《強制執行法》第58條：「查封後，債務人得於拍定前提出現款，聲請撤銷查封。」，以及「拍定後，在拍賣物所有權移轉前，債權人撤回強制執行之聲請者，應得拍定人之同意。」言下之意是房屋在被強制拍賣之前，都還有機會撤銷查封，至於說該怎麼「撤銷房屋查封」，以下有三種方法：
1.與債權人協商
若可以向債權人提出可行的還款方案及其他擔保品，或是直接湊出債務人應償還的金額，嘗試與債權人談和解，以此撤回查封，避免房屋被法拍。
2.利用房屋貸款做負債整合
倘若債務人的房屋殘值大於所欠負債，可以利用房屋貸款的貸款金額，來償還這些負債，假設經評估過後「轉增貸是可貸空間」的情況下，是可以先代墊欠款讓法院撤封，後續再辦理銀行房屋貸款一次整合所有負債，減輕債務人的壓力。例如新鑫二胎房貸就能代償債務並進行整合，避免房產被查封的下場。
3.與債權人協商，以正常管道賣屋
前兩個辦法的目標是為了留下自己的不動產，如果自身是真的沒有金額可以償還，只能嘗試以「正常管道賣屋」，減輕自身債務金額。不過這個方法是增加債權人的風險，假設債權方是銀行，有可能不會接受這方式，因為銀行會認為「債務人知道自身已經無力繳款，為什麼不要在查封前出售房屋還款，非得在被查封後才要協商用賣屋的方式撤封」，所以談成功的機率通常不太高，這也是三種方法中最下下策的方式。
銀行（債權人）要的是賺利息及保障債權，並不是要取得債務人的不動產，只要債務人按時還款，拍賣債務人名下財產是銀行的最後手段，這做法對銀行來說，強制執行程序及拍賣不動產拍賣程序時間太長，而且會有回收金額不足的情形，並沒有太多好處。
【鑫巢貸可以協助解除查封嗎？】
鑫巢貸主要是承辦房屋二胎貸款，由新鑫上市公司撥款，建議在債務出現難以負荷的情況前申辦二胎房貸來整合負債、減輕壓力，如此一來可避免走到房子被查封這步。
因為房屋被假扣押、房屋被查封、房屋被限制登記，還有銀行帳戶被列為警示戶，以上這幾種都是鑫巢貸無法承作處理；若在網路上看見有自稱新鑫二胎經銷商的網站，宣稱可以辦理「假扣押、查封、限制登記、警示戶」這些項目，就是不肖私人金主假冒的，民眾如果看到需慎防詐騙。
雖然鑫巢貸沒有承作房屋撤除查封的業務，但可以在房子被查封前處理整合負債問題，協助債務人避免因債務到期，導致房屋及其他財產被查封，以下章節將講解債務整合的用意、如何靠房屋貸款去債務整合，以及慎選民間的借貸公司，避免自身權益受損。
【債務整合的用意及優點】
「債務整合」又稱「整合負債」，意思是向一家銀行或借貸公司申請一筆額度大的貸款金額，將債務人的房屋貸款、信用貸款、汽機車貸款、信用卡債循環金額……等等多筆負債，全部整合為一，進而降低利率及月付金，而「二胎房貸」就很符合以上這些條件，因為額度夠高，所以推薦「名下有房又需要整合負債」的人可以考慮鑫巢貸的二胎房貸方案，將所有債務集中清償掉，貸款人往後只要向鑫巢貸還款即可。◎延伸閱讀：債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債
整合負債的好處有降低債務利息跟月付金、減少債務人的負擔，還能避免發生忘記繳款的狀況，省去了分開繳款的麻煩，除了上述的這些，還有下面列出的這幾點。
整合負債優點：
- 降低循環利息支出，大幅減輕還款的負擔
- 只需要記得一個繳款日期
- 省下分開繳款的麻煩
- 降低利率、月付金
- 額外資金可以運用
- 按時還款，提高信用分數
【為什麼要用「房屋貸款」去整合負債？】
債務整合需要借一筆龐大金額的貸款去清償集結而成的負債，所以若有擔保品（例如：房屋）且具備足夠可貸空間，可以申辦房屋貸款順利進行整合負債，而房屋貸款種類包含：銀行的房屋增貸、轉增貸、二胎房貸，以及融資公司的二胎房貸。◎延伸閱讀：房屋增貸、轉貸、二胎房貸，我該申請哪一種？
用房屋貸款（有擔保品）進行整合負債有以下好處：
●額度可貸較高
●還款年限長
●利率較信貸低
【如何用「房屋貸款」整合負債】
如果說債務金額問題不高，或者是信用良好、負債比低於月收的22倍的人，可以嘗試跟銀行申辦增貸／二胎房貸；若是信用狀況有問題、負債比過高，亦或是不滿意銀行給予的貸款額度，這些對象建議向民間借款公司辦理借貸，最推薦向融資公司（鑫巢貸）辦理，因為比其他民間借貸管道更加安全有保障。
銀行房貸增貸：
向原本的房貸銀行再借一筆房貸出來，原房貸還是在的狀態，因此會有兩筆房貸要繳，借來的第二筆房貸是用來償還整合其他負債，這方法適合原本房屋貸款本金已繳一段時間的人。而申請人的負債比必須低於月薪22倍，依據金管會規定，貸款不能超過申請人月收入的22倍，如超過這個比例，就容易被視為高風險客群，因此銀行也常以此當作婉拒的理由。
銀行房屋轉增貸：
將現有的房貸從原本的貸款銀行轉到另一家銀行，利用該房屋的增值空間，再貸出一筆資金用來整合負債。雖然轉增貸可以換到更優惠利率的方案，減輕一些還款壓力，但由於是從原銀行轉到另一家銀行，流程要重頭跑一遍，非常麻煩，而且衍生的手續費用也不一定比較划算，所以比較建議「增貸失敗」的人再選擇，並且決定前要多評估。
銀行二胎房貸：
如果增貸、轉增貸都無法申請成功，可以選擇申請二胎房貸的方式，運用二胎房貸的資金來整合負債；雖然利率偏高，不過跟信貸和卡循的利率相比還要低，而且還款期數長，是個不錯的選項。銀行二胎房貸的利率較民間的二胎還低，前提是審核很難通過，以及給予的額度不高。
為何銀行二胎很難核過？因為對銀行來說，承作「二胎房貸」的風險很大，導致銀行對客戶的審核很嚴格，所以只有信用良好、條件符合的人才會比較容易核過：不過就算成功核過，能拿到的資金額度通常也不高，所以如果信用瑕疵、條件未達標的人，或是有高額資金需求的人，可能要考慮融資公司（鑫巢貸）的二胎房貸。
融資公司二胎：
融資公司二胎跟銀行二胎一樣，都是運用二胎房貸的資金整合負債，差別在融資公司的審核條件比銀行寬鬆，不看負債比（僅列入參考），可貸成數高達120%，給予的額度很高，最高可以達到500萬。通常會尋求融資公司二胎的人，大都是向銀行申請增貸或二胎被拒、貸款人信用紀錄不佳、不滿意銀行放款額度等等。融資公司有：中租、裕融、和潤，當中僅有「裕融企業」旗下的新鑫股份有限公司提供二胎房屋貸款，「鑫巢貸」就是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，跟銀行一樣由上市公司撥款。
◎延伸閱讀：債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債
◎延伸閱讀：二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點
【為何不推薦找代書、代辦公司辦理債務整合？】
代書的缺點：
代書二胎房貸利率偏高，而且貸放款來源是「民間金主」，由於金主不一定懂房屋貸款的放款風險和房屋鑑價，都會委託代書（不一定有地政士牌照）來評估和放款。
這樣的放款模式存在不小的風險，有惡劣的金主會故意不讓貸款人清償借款或是鑽法律漏洞，用了一些不好的手段藉此佔有對方的房屋或土地；文章開頭新聞的屋主就是被不動產公司跟代書運用法律漏洞，導致解除查封的房屋被拿走。
此外，有些代書在辦理過程中，需要繳手續費、服務費這些衍生費用，這點跟代辦公司一樣，能藉機在申貸人身上可以多撈幾筆錢。◎延伸閱讀：手頭缺資金，想辦二胎房貸找代書好嗎？
代辦公司的缺點：
代辦公司除了繳交許多雜項費用，如果貸款人最後發現二胎利率太高而反悔不辦，還要被罰一筆違約金，所以如果找上代辦公司，對方一開始就要求簽委託合約，強烈建議不要簽約；此外，代辦公司都是採取送件的方式，幫貸款人找到借貸的管道，但通常貸款人都不知道申請文件會被送到哪，因為送件的管道很多，而且每家借貸公司收費、利率都不相同，貸款人對於整個流程是蒙在鼓裡的狀態，都是事後才得知方案的利率很高，最倒楣的情況是資料被送去非法的借貸機構（高利貸、非法當舖）辦理，延伸出新的一筆負債。
更過分的是，有些不肖的代辦公司會誘騙辦理債務整合的民眾，私下將申請「整合負債」的文件去承辦「債務協商」，導致受害民眾被聯徵中心註記，造成信用瑕疵，未來難以跟銀行申貸，甚至連信用卡無法辦理。
鑫巢貸的優點：
鑫巢貸完全沒有上述這兩類借貸機構的缺點，首先年利率方面7%起，比起代書的月息3%划算許多（代書年利率：3% x 12個月=36%）；至於代辦公司的利率範圍，因送件管道複雜，根本無法得知確切的利率是多少。再來，鑫巢貸的辦理過程公開透明，而且沒有許多雜項費用，撥款資金由上市融資公司匯款，最後鑫巢貸是政府合法立案，具有法律管束，因此在安全性上多出一份保障。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開
★鑫巢貸vs.各家民間二胎機構比較圖：
【代辦公司的債務整合陷阱手法】
上一章節有稍微提到代辦公司的一些缺點，為何這章節特別提出來講解，因為代辦公司的詐騙案例太多，有不少民眾深受其害，所以列出以下這幾點常見的陷阱手法，讓讀者日後避免被騙。◎延伸閱讀：找代辦公司借貸安全嗎？詢問、辦理前一定要看這篇！
假冒銀行的名義
這些代辦公司會自稱為銀行業務員，甚至官網頁面會設計成和銀行頁面相似，藉此混淆受害者，並向受害者推銷「債務協商」的方案去整合負債，雙方進一步面談及見面後，受害者知道對方並非銀行，而是代辦公司，才驚覺被騙。
如果受害者聽從建議，採用「債務協商」的方案去整合負債，會面臨到無法申請貸款跟信用卡（使用中的信用卡需剪卡停用），重點是聯徵信用報告會被註記，影響到銀行核貸、核卡的意願；關於債務整合跟債務協商的差異，下一章節會更詳細說明。
要求先刷卡
一個合法的貸款公司不會要求申請人刷卡，所以如果對方提出需要刷卡時，自身就要提高警覺，很有可能是遇上非法的代辦公司，因此別拿出信用卡給對方，免得被不肖代辦公司盜刷。
簽委託書
同樣地，一個合法的貸款公司在確定核貸對保前「都不會要求簽約」，一定是雙方確認好並在對保時簽約，保障雙方權益。代辦公司之所以會要求對保前簽委託書，目的是如果之後申請人反悔不辦，必須支付高額的違約金，趁機對申請人敲竹槓。
先收取手續費
有些代辦公司會要求民眾先收取手續費，民眾千萬不要因為債務壓力一時心急而繳交高額代辦費，避免舊債未還又欠新債，讓自身債務越來越沉重。
【整合負債的注意事項】
不少民眾對「債務整合」（整合負債）及「債務協商」的差異性不清楚，因此有些不肖的代辦公司利用這點，透過FACEBOOK一頁式廣告、電話行銷、陌生訊息（LINE或手機簡訊）等方式詐騙，讓受害人除了背負更重的債務和付出一大筆代辦費用，信用狀況還有了瑕疵。
鑫巢貸為大家整理出一張表格，來方便讀者如何分辨「債務整合」跟「債務協商」，這兩者名稱看似一樣，但實際上的處理方式、影響都完全不同，如果不小心辦錯方案，嚴重的話未來可能無法申請貸款跟信用卡，因此大家在申請上務必分辨清楚。
※下列圖表是「債務整合」（整合負債）與「債務協商」的差異：
| 債務整合（整合負債） | 債務協商 | |
| 申請方式 | 申請一筆額度大的貸款，集中一家銀行或民間貸款公司還款 | 據《消費者債務清理條例》，債務人應先與金融機構進行前置協商或在居住地區的法院調解。若協商或調解無成立，可向法院聲請更生或清算 |
| 是否影響信用分數 | 不會 | 會 |
| 申辦信用條件 | 如果選擇銀行申請，需要維持良好紀錄；選擇融資公司，可接受輕微信用瑕疵 | 已有瑕疵不良紀錄 |
| 還款年限 | 最長為10年 | 最長為15年 |
| 申請信用卡/貸款 | 負債比若有空間，有機會申請貸款成功；信用卡可繼續使用 | 無法申請貸款跟信用卡
※使用中的信用卡需剪卡停用 |
| 聯徵是否會註記 | 不會 | 會 |
| 適合對象 | 名下債務多 債務利率高 債務超出每月能支付上限 遭銀行強制扣除每月存款 臨時急需資金 |
申請債務整合失敗的人 |
「債務協商」其實是一個通稱，可以細分為個別協商、前置協商、債務協商，以及協商失敗後的更生、清算…等不同階段，這邊就簡單介紹到這裡，如果想了解更多關於「債務協商」的內容可以點下方文章連結。◎延伸閱讀：債務協商怎麼申辦？跟個別協商、前置協商又有什麼不同？
※「債務協商」最大的缺點是會造成無法申請貸款跟信用卡，使用中的信用卡還必須剪卡停用，重點是聯徵信用報告會被註記，影響到銀行核貸、核卡的意願；如果是找民間公司借貸，像是有制度、規模的融資公司也會參考信用報告，進而影響放款意願。
以上是債務整合相關的介紹，這邊鑫巢貸想提醒各位民眾，平時養成良好的金錢規劃習慣，萬一出現負債過多、每月的財務狀況吃緊，該即時正視問題，提早解決債務，建議名下有房可利用二胎房貸來整合負債，不要讓負債越積越多，最後難以處理。信用紀錄留下瑕疵是小事，最嚴重的情況是房屋被查封、面臨法拍，如果找到不良的公司協助解除查封，房屋可能被對方走灰色地帶的途徑搶走，損失慘重。
所以，建議信用好的人或是負債欠款不多的人可以選擇跟銀行申貸；若名下有房卻被銀行婉拒的人，可以選擇向融資公司（鑫巢貸）申請額度夠高的二胎房貸，進行整合負債，既能解決債務問題，又有安全保障。
如果還有「整合負債」及「二胎房貸」等相關的問題，歡迎來電 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。
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