分類: 房屋貸款方案

現今社會越來越多不婚族、頂客族出現，再加上現在是「房價高漲」時代，年輕人買不起房，於是改買小套房，雖然部分銀行也推出套房相關的貸款方案，吸引民眾辦理，但承作銀行都是少之又少，且當中的貸款條約有可能沒有那麼划算。這篇文章將為有打算購入套房的民眾講解，了解為何多數銀行不想承作套房貸款，以及萬一套房的成數太低，如何解決自備款，就讓我們看下去吧！

 

 

【套房可以貸款嗎？】

套房的定義：

銀行套房的定義不是看「格局」，而是以「坪數」來作區分，室內坪數5～10坪的房子稱作小套房，10～15坪的房子則稱作大套房。由於各家銀行對於套房認定的標準略有不同，部分銀行認為15坪以下就算是套房，或者主建物加附屬建物小於12坪屬於套房，建議簽下買賣合約前，務必向銀行確認貸款方案及細節。

銀行套房貸款的認定方式分成兩種：

建物權狀坪數（不含停車位）小於15坪

主建物+附屬建物坪數（不含公設、車位）小於12坪

 

 

【套房貸款成數＆利率】

銀行套房貸款成數近年來逐漸走低，通常只有六成左右。根據聯徵中心統計，2021年套房貸款的平均核貸利率為1.78％、平均核貸成數只有6成9，與其他房屋類型相比，貸款條件確實比較差。

房屋類型	公寓	電梯大樓	套房	別墅	透天厝	樓中樓
貸款成數	72％	74％	69％	73％	71％	71％

 

若與六都相比，通常雙北市的套房貸款比較容易申請，中南部或郊區就比較難貸；成數都差不多維持在6成。套房貸款利率因為房屋價值較低、經常被投資客炒作的緣故，利率會相較一般房屋貸款利率高一些，大致落在1.6～2.5％之間，根據數據資料我們可以得知，桃園市以南的縣市，貸款利率就有2％以上。

都市	套房貸款成數	套房貸款利率
台北市	67％	1.8％
新北市	66％	1.9％
桃園市	67％	2.4％
台中市	69％	2.5％
台南市	68％	2.7％
高雄市	66％	2.6％

 

而統計資料顯示，套房是所有房型中授信額度最低，從數據上可看出銀行很不喜歡承作套房貸款，對於套房的鑑價也是很保守。

房型	樣本數	平均授信額度（千元）	平均鑑估值（千元）
公寓	21,915	25,013	34,644
別墅	372	53,659	75,649
其他	17,223	37,827	52,638
套房	3,552	14,497	20,591
透天厝	36,428	32,521	45,892
電梯大廈	105,026	35,549	48,523
樓中樓	368	53,278	76,200

 

 

 

【為何銀行不太喜歡承作套房貸款】

銀行其實不太願意做套房貸款，原因包括投資客炒作套房、地處不佳、設備不佳等問題，會導致轉手不容易，所以對於套房的放貸相當謹慎，如果是地處優勢的蛋黃區，核貸機率就很高，以下會特別列出說明：

1.坪數太小（低於15坪）

套房屬於投資性質較高的物件，因此可貸成數就比自用住宅還要來得低；另一方面，因為套房的購買金額較低，這也另類代表買方經濟能力較弱，只能負擔價錢較低的套房，所以銀行會認為這位貸款人的貸款風險較高。

2.座落地點不佳（位置偏遠地段）

現今的一般房屋都已經很重視生活機能與便利性，若是套房的位置是地處偏遠，甚至週邊有嫌惡設施，那麼會被認定為高風險物件，貸款成數恐怕會很低，慘一點的情況是銀行直接拒絕貸款。

3.屋況不好（屋齡老舊／二次施工違法夾層）

屋齡老舊除了有結構安全疑慮外，如果有違法夾層，被通報檢舉有可能被拆除，因此大部分銀行都不願意承擔此風險。

4.社區戶數多，管理不周

套房通常都被買來出租給人，不定時會有新租客承租，有些房東會買好幾間套房出租，這樣戶數一多管理起來自然不易，而且人口出入複雜也是許多購屋人擔憂的部分，戶數多的套房貸款成數可能從原本的7成降至5、6成，如果綜觀其他因素不理想的話，可能面臨申請難以過件。

 

 

【哪些因素會影響套房貸款成數？】

前面上述幾點會影響到銀行評估套房的貸款成數及利率，因此有幾點重點必須多加注意，以下將詳細講解：

1.屋況與坪數

各家銀行金融機構對於套房坪數的認定不同，以10坪與15坪的套房來說，在鑑價上會有很大的落差，這當中還要注意有無包括附屬建物或公設面積；此外，屋況或新或舊、有無年久時修也是套房貸款評估條件之一。

2.周邊環境

生活機能方便與否會是鑑價時的評估依據，如果周遭有嫌惡設施（如加油站、殯儀館、高壓電塔等）會影響核貸成數。

3.房屋類型

房屋類型、屋齡大小、有無管委會這些條件也是銀行會考量的，通常配有電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高，因此位於電梯大樓的套房，比較有銀行願意承作貸款。

4.貸款人條件

貸款人的財務狀況、信用狀況，都是銀行會列入審核的條件，如果有信用瑕疵、負債比過高、聯徵報告被註記、無法提供薪轉相關財力證明等等，都會被銀行拒絕，總而言之，只要條件有一個缺點就很難貸款到較高的成數、拿到較優惠的利率。

 

 

【如何提升貸款成數？】

想要提高小坪數貸款成數，可以從以下4種方式爭取機會：

1.位於捷運站附近或高房價地段

若小套房或小坪數距離捷運站內1公里，或位在明星學區、繁榮商圈旁，銀行會視該地段的價值，而提供更高的房貸成數。

2.提供足夠的財力證明

若您本身的經濟能力較佳，從事高薪、穩定的職業，可以拿出足夠的財力證明，將更容易獲得銀行方信任，而取得購屋房貸高成數。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵 

3.屋況良好（內部裝潢齊全）

銀行方在審核過程中，會評估小套房或小坪數的現況，若內部已有完整的裝潢，會願意提供較高的貸款成數。

 

 

【購買套房的注意事項】

如果想買套房，有幾點事項需要注意，避免成為冤大頭：

套房坪數與公設比

由於銀行套房貸款大多只看室內面積，因此要注意購買的套房公設比佔多少，特別是位於電梯大樓內的套房，通常公設比都會較高，所以確認不含公設的實際面積是多少。最簡單的方法就是看建物所有權狀，總面積（即主建物面積）大於15坪（約49平方公尺），這樣比較保險。

二次施工（兩間打通成一間）

有些業者可能會把兩間套房打通成一間，這樣套房坪數就會超過15坪、甚至20坪，增加總坪數以便辦理一般房屋貸款，但事實上不可以這樣做。在未經許可的情況下（產權登記無記載），擅自打通隔間牆、加蓋夾層都屬違法施工，銀行也不願意承作有安全疑慮的違建。

銀行的承作方案

建議申貸者在購屋前先了解銀行的承作方案，否則碰上拒貸或是放貸成數低的情況，就要想辦法處理資金短缺的問題。許多銀行在進行套房貸款試算時，在初估期間會將貸款金額估得很漂亮，吸引民眾申辦，殊不知到了核貸階段時，才發現暗藏玄機，原來是以「套房專案」來包裝、拉高貸款成數，實際上則是用信貸做搭配，不僅使套房貸款利率抬升，貸款年限也僅有十年，除了利息成本增加以外，貸款月付金也增加許多。

 

 

【套房貸款的管道】

在購買套房及辦理貸款的認定上，套房貸款也稱為「小宅貸款」、「小坪數貸款」，屬於房屋貸款的一種類型，而貸款管道主要分為兩大種：部分銀行與民間貸款公司。

部分銀行

受到房價高漲的因素，近年開始購買套房的人口逐漸擴大，許多銀行漸漸放寬貸款買套房的限制，開放承作小套房貸款，例如：玉山、台北富邦、中國信託、台新、永豐等等，不過成數一定沒有房屋貸款高。

事實上，銀行不太喜歡承作套房貸款，除非條件真的非常好，否則一般15坪以下套房都較難過件。如果有套房貸款的需求，也可選擇股票上市融資公司，不僅審核寬鬆、貸款額度也較高。

民間貸款公司

如果你的信用評分不足、房屋條件不佳被銀行拒貸，其實還可以選擇向上市融資公司、民間貸款公司、民間代書辦理。民間貸款公司本身的貸款方案就比較多元，買套房貸款可以辦理，審核門檻也沒有銀行嚴格；不過因為民間貸款公司的素質參差不齊，當中除了上市融資公司的安全性跟銀行一樣，其餘的民間貸款公司的安全性有些疑慮，可能會有被詐騙的風險，或是遇上高利貸，總之若要貸款前請務必多加了解觀察。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

 

 

【自備款不足可以找哪些管道？】

在申請套房貸款的時候，可能會出現兩種情形：第一種是前面章節有介紹到，銀行願意貸款給你，但是貸款方案裡會幫你搭配信用貸款一起申辦，拉高貸款成數，要注意的是這種方案的貸款期限就會比較短，最長只有7年，而且利率會比較高；另一種情形是出現房貸成數不如預期，或者是被銀行拒絕，面臨貸款額度不足的窘境。

不論您是無法接受利率高的銀行貸款方案，或是有買房有額度不足的問題、被銀行拒絕，以下這兩種管道可以申請，解決資金問題。

●上市融資公司（鑫巢貸）

以下這兩種人很適合辦理二胎房貸：

〈交屋完畢的套房首購族〉

如果已經完成房貸的申請，且已經開始繳交房貸（繳納本金與利息），或是在房屋寬限期期限，卻因為當初貸款成數不足而捉襟見肘時，可以考慮申請二胎貸款，能夠獲得比較高的貸款金額。

前面章節有介紹到，雖然有些銀行可能會搭配信貸的貸款方案，提高貸款成數，不過信貸有DBR22倍的額度限制，能拿到的額度不會太多，所以這種方式並不會很划算；因此，既然已經完成交屋了，不如考慮向融資公司申辦二胎房貸，有機會拿到更高的額度。

〈有資金需求的套房族屋主〉

有些人可能是因個人需求或資金預算不足，購買套房自住使用，後來需要資金的時候，想運用套房來增貸或辦理二胎房貸，結果被銀行拒絕，這時候就可以來向我們鑫巢貸辦理二胎房貸，解決資金問題。

鑫巢貸的年利率7–16％，利率雖比銀行稍高，不過是在法定範圍內，成數最高可達120％、最高額度500萬，審核條件相對於銀行寬鬆許多；房屋狀況僅列入參考條件，所以不管是老舊公寓、套房、商辦、飯店、廠房、地段較差或偏遠地區的房屋等等，銀行不能承作的房屋我們都可以辦理。

優點：審核寬鬆、辦理流程快速、無薪轉證明可辦理、信用不良可貸款、可貸額度高、房屋物件不限

缺點：利率比銀行高

 

●民間貸款公司

如果照廣義的說詞區分，只要不是跟金融機構（銀行、信用合作社、農漁會等等）的借款都統稱為民間貸款，但由於上市融資公司比較有規模，且政府也有意立專法管制，因此以狹義的說詞區分，民間貸款指的是代書、私人借款、當鋪、P2P這類的管道，所以上面才會將上市融資公司獨立出來說明。

民間貸款對於貸款條件沒有一定的規範，像是財力證明、房屋物件等條件都列入參考，全憑雙方自行約定，因此要特別小心合約內容，像是利息計算方式和相關手續費用，證件及存摺也不要輕易交出，在簽任何合約前務必謹慎閱讀詳細，了解裡面的合約內容，以保障自身權益。

優點：貸款條件更寬鬆彈性，借款金額無上限、最快當日放款

缺點：利率過高、利息計算方式不明、相關手續費用高、還債壓力大、風險很高、房貸難以轉回銀行

 

 

以上就是「套房貸款」的介紹，越來越多人改買套房，不論是居住所用、出租或者是投資，都該注意貸款相關的問題，才不會出現如上述所說的問題。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

 

作者介紹

隨著房價高漲，許多人都買不起新建的房屋，而轉往價格較親民的中古屋、老屋，然而越來越多人都購買老屋，出現老屋貸款的人也逐漸增加不減，但老屋條件比一般房屋還要劣勢，成數沒辦法貸很高，進而影響到獲得的額度；因此，這篇文章就來為大家詳細說明為什麼老屋貸款的成數會這麼低？有什麼因素會影響老屋貸款的利率跟成數，以及老屋貸款該注意事項！

 

【老屋的定義及介紹】

內政部原規劃老舊建築物定義：「老舊建築物是指屋齡30年以上，經耐震評估有結構安全之虞，需拆除重建者，或屋齡40年以上且無電梯等升降設備者。」由此可知，屋齡超過30年的建築物就可以統稱為老屋。

此外，老屋也是「危老建築」的統稱，會有這個稱呼的主要原因是因為，台灣的天災（如：颱風、地震）發生頻率相當頻繁，在過去的房屋建材不如現今牢固，如今社會多關注住宅安全問題，才會有「危老建築」這說詞。

關於老屋跟中古屋、新古屋的重要分水嶺，源自於921大地震之後，當時全台灣有5萬1千多棟房屋全倒塌、5萬3千多棟半倒塌狀態，因此內政部營建署修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，重新制定各區域地形的耐震係數，提高審視建築物的耐震安全標準。

依據內政部房屋稅籍統計資料，全台住宅平均屋齡31年，總共有896.5萬宅，其中有50.1%的住宅屋齡超過30年，六都中住宅老態最明顯的是台北市，平均屋齡36.2年，有71.2%的住宅屋齡超過30年，意外的是離島的澎湖居然屋齡最大（達42.1年）。從數據可知，隨著長時間下來，老屋勢必會越來越多，所以老屋貸款在未來會成為常見的情況。

 

 

【老屋貸款可以貸款嗎？有哪些管道？】

老屋可以貸款，只是說因為老屋的條件本身就比一般房屋還差，出來的結果可能不如預期。辦理的管道有三種：銀行、融資公司、民間貸款機構，而這三種管道的特色、條件都不同，以下將詳細講解。

銀行老屋貸款

銀行對於「老屋」的審核條件較嚴格，出來的成數大多都不會太高，因為銀行除了會審視貸款人的收入及信用狀況，也會考量未來若進行拍賣老屋時，是否容易賣出，所以比較能接受容易脫手的精華區老屋。

融資公司老屋貸款

在審核條件上，融資公司比銀行還要寬鬆，房屋狀況僅列入參考，只要房屋還有可貸空間就能辦理；在成數方面，可以獲得比銀行還要高的成數。以鑫巢貸為例，如果有老屋需要辦理貸款，我們推薦申辦二胎房貸，因為成數最高可達120％，額度最高500萬，雖然利率比銀行還高一些，但是在法規範圍內。

民間貸款公司（代書為例）

民間機構的審核條件又比融資公司更加寬鬆，房屋狀況、信用評分這些條件基本上都列入參考，申辦流程快速，缺點是經營方式不是「透明化經營」，隱藏太多高風險，除了有機會遇上高利貸，或是房屋被私人金主以灰色地帶手段獲取，甚至碰上非法討債！

 

※老屋貸款比較：

項目	銀行	融資公司（鑫巢貸）	民間貸款公司（代書）
年利率	1.6％～3％	7％～16％	月息1％～3％
貸款成數	40％～60％，最高不超過80％	最高120％	90％
貸款額度	最高為鑑價金額X 80％	500萬	最高為鑑價金額X 90％
還款年限	20年	2年～10年	不限，隨借隨還且不綁約
還款方式	本息攤還		本息攤還／還息不還本
流程速度	慢	快（三天內撥款）	快（當日撥款）
過件率	低。審核門檻較高，需拉聯徵，需符合銀行規章	高。免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高	高。申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理
適合對象	1.申貸人所擁有的房屋無任何房屋貸款。 2.房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一。	20～65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用有瑕疵、負債比過高的有房民眾可辦理	信用不佳或產權不完整（房屋持分）的申貸人

 

 

【老屋貸款的利率、成數、年限】

〈利率〉

根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率會在1.5%以上，若想要更詳細了解，可以參考表格。

●屋齡3年內的新成屋，貸款利率為37%

●屋齡9年內的房子，利率約4~1.42%

●屋齡9-18年的房子，利率約42~1.49%

●屋齡18年以上的房子，利率均超過5%

屋齡（年）	貸款利率
0-3年	1.37％
3-6年	1.40％
6-9年	1.42％
9-12年	1.42％
12-15年	1.15％
15-18年	1.49％
18-21年	1.50％
21-24年	1.52％
24-27年	1.55％
27-30年	1.55％
30-33年	1.55％
33-36年	1.52％
36年以上	1.53％

〈成數〉

以銀行來講，最高成數可以貸到房屋鑑價的8成，平均大該只有5-6成而已；如果說想要高一點的成數，就要轉往民間貸款管道（融資公司、代書等），老屋貸款成數最高有望達：融資公司房屋鑑價130％、代書房屋鑑價90％。

〈年限〉

一般來說，銀行會分為這兩種計算方式，去計算老屋貸款的年限：

1. 房貸貸款年限＋貸款人年齡＜75

2. 房屋貸款年限＋屋齡＜50

以「房貸貸款年限＋貸款人年齡＜75」的公式去計算，假設老屋的主要建材是加強磚造，加強磚造的耐用年限是35年，則貸款最長年限是42年；若這間房子是民國70年建築完成，則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年，但若房子有整理翻修過，一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年，甚至30年等。

以「房屋貸款年限＋屋齡＜50」為例，假設有一間屋齡20年的房子，它的貸款年限就有30年；但如果這間房的屋齡為40年，這樣它的貸款年限就只有10年；兩項條件需同時符合，如果屋齡太老，貸款年限就比較短，還款壓力大增。

 

 

【為什麼老屋貸款金額比較低？】

而最主要考量的原因有以下這幾點：

1. 老屋的折舊率高低

2. 老屋的交易活躍程度高低

3. 房屋建築結構的老化程度（會影響價值降低）

4. 老屋整體潛在的風險

5. 貸款年限與房貸戶年齡

 

 

【影響到老屋貸款成數、利率的關鍵】

銀行在評估老屋的貸款時，會將房屋地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等因素列入參考，而最重要的非這兩點莫屬：建築結構和剩餘耐用年限。

成數、利率取決於建築結構和剩餘耐用年限

銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短貸款成數就會比一般房屋低，而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」判定。建築結構從弱到強可分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、以及鋼骨混凝土（SC）這5種，每種結構的耐用年限皆不同，當剩餘耐用年限越短，房屋殘餘價值也就越低，核貸金額相對跟著變少，有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成；所以，買房時要選擇RC、SRC或SC建築是最安全的，也會為貸款時，房屋的條件上加分。

根據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」：

●磚造房屋耐用年限：25年

●加強磚造房屋耐用年限：35年

●鋼筋混凝土RC房屋耐用年限：50年

●鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限：50年

●鋼骨混凝土SC房屋耐用年限：50年

 

銀行估算基準很簡單，一般公寓貸款可貸年限之算法為：

1. 房貸貸款年限＋貸款人年齡＜75

2. 房屋貸款年限＋屋齡＜50

以「房屋貸款年限＋屋齡＜50」為例，假設有一間屋齡20年的房子，它的貸款年限就有30年；但如果這間房的屋齡為40年，這樣它的貸款年限就只有10年，很明顯看出兩者的差異，屋齡越大、貸款年限越短，還款金額就越多，負擔壓力也比較大。

 

 

【增加老屋貸款的額度】

銀行的老屋貸款跟二胎房貸一樣，受到金管會的嚴格限制管控，所以貸款額度很難貸到最高8成，不過可以嘗試下面這些方法，來提高貸款額度。

1. 額外提供薪轉／扣繳憑單以外的財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）

2. 提供財力穩定、無信用瑕疵的保證人

3. 有其他房子做擔保品

4. 找審核標準較寬鬆的銀行

5. 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）

 

 

【老屋貸款前需注意什麼？】

如果需要用老屋貸款，有幾件事必須要知道，才有機會提高自己的過件率。

1. 選擇精華地段、價值較高的房屋

上一點有提到房價高低跟地點有關，如果是擁有兩間以上老屋的人，可以挑選一間地段好的去貸款，最好是學校周邊、公園周邊、交通方便和鄰近市區為主。

2. 老屋屋齡與貸款年限

前面章節有提到這個重點，相當重要！貸款年限和屋齡加起來不能超過50年，舉例來說，假設貸款的房屋屋齡20年，它的貸款年限為30年；若是貸款的房屋屋齡40年，還款年限就剩下10年，因此很明顯屋齡40年的還款年限被壓縮，這樣貸款人要負擔的金額就會很高。

3. 買屋價的市價不等於銀行估價

銀行為了預防房市價格的波動，估出來的房屋估價通常都會低於市價，因此民眾不容易貸到理想的金額與成數；此外，銀行估價也會受到許多條件而影響。

建議申貸人如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。

4. 檢查房屋並保養

由於老屋本身就比一般房屋還要更沒有優勢，銀行在綜合評估時，會考量建築物的房屋地段、屋齡、建築結構和耐用年限等因素，所以貸款人比較難拿到理想的成數，除非房屋是位於精華地段才有機會，不然可能只拿到5、6成，甚至銀行不願承辦，直接拒絕。所以，可以在外觀上進行修繕翻新，像是重新油漆、內部水電管線整理等方式提高房屋的價值。

 

 

【什麼情況老屋需要翻新？】

老屋需要定時維護保養，但並不需要每一年都花一大筆錢在修繕上，如果您有以下這兩大項需求，可以考慮貸款進行翻新。

〈自住需求〉

1. 屋況不佳，需要增加居住安全

老屋有管線老舊的問題，像是水管因管線破裂，出現漏水問題；電線因線材老舊，會加重用電負載，容易發熱甚至導致電線走火。除了管線問題，還有外牆的磁磚脫落問題，有不少老舊公寓因外牆的磁磚斑駁脫落，出現行人被砸傷的事件。

此外，因建築物老舊，如果遇到颱風、地震等天災侵害，會加速建築物的老化速度，以及提高危險度，甚至是無法住人。

2. 調整既有格局，提升住宅品質

有些民眾因為家中迎接新的家庭成員，或是給小孩獨立的房間等因素，需要重新規劃屋內空間；有些民眾是想改變住家風格，汰換老派的牆面、地板磁磚，重新打造較年輕的風格，提升生活品質。

〈出售需求〉

有些老屋的屋主會為了讓房屋賣相好一些，花一筆費用修繕重建，期盼能以較好的價格脫手。但不過這方式並不是所有人都會認同，有一些民眾認為，花一大筆錢去裝修，整修後的成效未必能賣到當初的預期價格，最慘的情況是如果房屋後續出現狀況，可能會被懷疑賣房前的裝修是故意遮掩瑕疵，以便能盡快脫手。

 

 

【哪些原因導致老屋貸款失敗？】

1. 建築方式

老房子常見的磚造與後來的鋼筋混凝土相比，安全性及價值當然不同；若遇地震等災害是否會有毀損風險。所以像是農舍、鐵皮屋、磚造屋、三合院很難跟銀行貸款成功。

2. 區域、地段不佳

除了買房會看房價，貸款也會，因為房價決定於可貸成數，所以像是偏僻地區的房子，獲得的鑑價不高，很難拿到好的貸款成數；如果是位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地等等，很可能會被銀行婉拒。

3. 房屋位置偏僻

前面重點有提到，只有精華地段的老屋有機會拿到較高成數，不然一般位在蛋白區或郊區的老屋，所拿到的成數都不高，位置越偏僻的老屋可能還會被銀行拒絕，無法貸款。

4. 房屋沒有做保存登記

在早期，許多老房子是自地自建，沒有向政府做建物的保存登記，而政府的法規也沒有強制所有房子必須做保存登記，都由民眾自己決定；而這點就影響到跟銀行貸款，沒有保存登記的房子就沒有辦法設定抵押權，這樣就不能向銀行貸款。

5. 房屋產權不完整

房子持分對於銀行的認知就是產權不完整，沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3的權利範圍辦理銀行房屋貸款。如果要貸款，需要全部房屋持分人同時出面，而且不易申貸成功，因此持分房屋貸款目前仍以融資公司、民間貸款機構的房屋貸款為主；假設個人需要進行申貸，其他申貸人並不會知道，貸款公司只針對您擁有的那一部分產權進行申貸。

6. 房屋有民間私人設定

如果有辦理過民間貸款，就可能會被設定，因為這些民間代書、當鋪需要有抵押品來確保抵押權。由於銀行對民間機構的資訊難以掌控，不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等，認定代償風險高，而難以申請成功。

再加上，這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形，因此銀行對於有私人設定的房屋貸款，就會認定這個人是高風險族群，比較不願貸款給對方。◎延伸閱讀：如何解除民間私人設定？教您輕鬆塗銷、解套及轉銀行

7. 負債比太高

根據金融監督管理委員會（金管會）的規定，個人無擔保債務最高不得超過月收入的22倍（負債比DBR 22倍）。許多銀行評定財務狀況時，會依照負債比例來評估，檢視貸款人的無擔保貸款，加上車貸、房貸等擔保貸款，是否會造成貸款人生活上的重擔，如果負債比例過高，銀行是不太願意同意核過。◎延伸閱讀：負債比過高如何順利申貸？9大負債比過高貸款常見問題

8. 信用瑕疵

「信用狀況」是銀行審核條件中，相當注重的重點。銀行會透過聯徵中心取得貸款人的過往繳納貸款紀錄、信用卡繳費紀錄等等；如果有違規，信用報告內會註記，所以像是遲繳、債務協商、呆帳記錄、催繳記錄、警示戶、遭到強制停卡、信用卡動用循環利率、只繳納最低應繳金額等因素，都會詳細記載著，銀行就會一目了然，而做出決定。

9. 建物是否瑕疵（海砂屋＆輻射屋）

像是凶宅、海砂屋、公告危樓、頂樓加蓋鐵皮屋、輻射屋等等，這幾類房屋是銀行完全不會接受的，因為這種房屋本身在居住安全上就有問題，而且在買賣上難以脫手，所以銀行一定會拒絕貸款。

10. 嫌惡設施

建物周遭是否有「嫌惡設施」，例如基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、宮廟等，這些都可能影響將來拍賣投標意願。還有，如果是風水不好的房屋地段，或是房屋用途具有特殊性的（例如：宮廟、特種行業），銀行也不會喜歡。

 

 

【如果被銀行拒絕了，還有哪個管道可以辦理？】

上市融資公司（鑫巢貸）

一般所說的股票上市融資公司，指的是股票有上市的大型融資公司，目前市面上較大的上市融資公司有裕融、中租、和潤，而這些上市融資公司和銀行一樣有固定的流程與規範，審核條件相對於銀行寬鬆許多，利率雖比銀行稍高，不過是在法定範圍內，不用明確的財力證明也能順利申貸。

目前融資公司只有「裕融企業」旗下的新鑫股份有限公司有提供融資二胎房屋貸款；由於企業的規定及限制，一般民眾無法直接跟新鑫公司申辦二胎房貸，要透過新鑫授權的經銷商才能申辦二胎房貸，「鑫巢貸」就是新鑫正式合法簽約的特優經銷商。鑫巢貸的年利率7–16％，在合理範圍內，最高成數可達120％、最高額度500萬，房屋狀況僅列入參考條件，整個辦理流程及資金來源都公開透明。

優點：審核寬鬆、辦理流程快速、無薪轉證明可辦理、信用不良可貸款、可貸額度高

缺點：利率比銀行高

民間貸款公司

如果照廣義的說詞區分，只要不是跟金融機構（銀行、信用合作社、農漁會等等）的借款都統稱為民間貸款，但由於上市融資公司比較有規模，且政府也有意立專法管制，因此以狹義的說詞區分，民間貸款指的是代書、私人借款、當鋪、P2P這類的管道，所以上面才會將上市融資公司獨立出來說明。

民間貸款對於貸款條件沒有一定的規範，全憑雙方自行約定，因此要特別小心利率的計算方式和相關手續費用，證件及存摺也不要輕易交出，簽任何合約也務必謹慎，以保障自身權益。

優點：貸款條件更寬鬆彈性，借款金額無上限、最快當日放款

缺點：利率計算方式不明，相關手續費用高、還債壓力大、風險很高、房貸難以轉回銀行

 

 

以上是鑫巢貸為大家介紹的「老屋貸款」文章，整體來說，大概只有精華區的老屋才有機會拿到較高成數，而一般老屋只能拿到5成以下，額度自然也很少，如果想要獲得較高的成數及額度，歡迎來鑫巢貸辦理二胎房貸，成數最高120％、額度最高500萬，老屋、房屋地段偏僻也可以申請。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

 

作者介紹

不少企業在營運上出現資金周轉的問題，或是急需資金的時候，都會向金融機構申請企業貸款，企業貸款也成為多數公司取得資金的主要管道；關於企業貸款該如何申請？需要準備什麼資料及條件？這篇將一次詳細講給您聽！

 

【企業貸款是什麼？】

企業貸款是以公司行號、企業法人名義申請的貸款，主要用於解決企業資金周轉，通常有拓展營運、財務規劃或業務開發等，都會影響到公司內部的金流運作，因此有不少資金需求的企業都會申請。

 

【企業貸款的種類有哪些？】

常見的企業貸款類型有這幾種，分別為：中小企業貸款、青年創業貸款、微型創業貸款、自營商貸款、店鋪／攤位貸款。每一類企業貸款的適用對象及方案內容都不同，以下將為您詳細解說。

1. 中小企業貸款

中小企業的業別相當豐富，例如：服務業、製造業、貿易業等等，而這些企業有時候會需要資金購買設備、機器器材、廠房及生產原料等，在週轉資金不足的情形下，會跟各大銀行或是民間貸款公司申辦中小企業貸款，取得緊急資金協助。

2. 青年創業貸款

青年創業貸款是政府為了鼓勵青年勇於創業的貸款方案，補助對象為20～45歲的國民，由於是受到政府的補助，所以貸款利率會比一般企業貸款還要低，以便減輕創業青年的負擔。

3. 微型創業貸款

政府為了提升我國女性、中高齡國民及離島居民的勞動參與率，勞動部推出「微型創業鳳凰貸款」，創造更多就業機會。此方案的適用對象為20～65歲的女性、45～65歲的國民、20～65歲且設籍於離島的國民。

4. 自營商貸款

自營商貸款的適用對象很廣，除了適用公司老闆、企業主，也適用獨立接案的SOHO工作者，辦理方式可以用近6個月穩定的銀行資金來往的存摺，來申辦貸款。◎延伸閱讀：沒薪轉證明怎麼貸款？「自營商＆領現族」貸款成功靠這篇攻略！

5. 店鋪／攤位貸款

由於攤販或店鋪經營的業者，因收入較不固定，要提供完整具體的收入證明是有點困難，而「店鋪／攤位貸款」有個好處是只要擁有一般營業店面或合法租賃攤位，不管是自有還是租賃的狀態，都可以依照個人條件申請這貸款。

 

 

【各家銀行的企業貸款利率比較】

銀行	企業貸款方案	企業貸款利率
台灣銀行	中小企業成長專案貸款	依本行二年期定期儲蓄存款（一般）機動利率加碼機動計息
玉山銀行	青年創業啟動金貸款	1.42%起
	企業e指貸	1.6%起
彰化銀行	中小企業抗疫貸款	最高2.095%
星展銀行	星展企業星利貸	1.88%起
合作金庫	青年創業及啟動金貸款	1.67%起
台新銀行	微型企業飛速貸	3%起
瑞興銀行	企業小頭家貸款	3.095%起
遠東商業銀行	自營商-中小企業主專案	依本行定儲指數利率加碼浮動計息
上海商業銀行	店鋪負責人貸款	前三個月1.99%，第四個月起3.68%~10.18%
※以上資料僅供參考，實際貸款利率以各家銀行公告為準，申辦貸款前建議直接諮詢各家銀行。

 

 

 

【企業貸款／企業負責人信貸的差異】

	企業貸款	企業負責人信貸
貸款利率	3～12％	4～15％
貸款年限	1～7年	1～5年
貸款額度	依照公司營業額而定	最高300萬
貸款條件	1.年營業額應達100萬 2.配偶信用狀況良好	401報表或年報

 

從上面表格，我們可以得知，企業貸款與企業負責人信貸兩者相比，企業貸款利率相對低，貸款的年限、額度比負責人信貸還要更有彈性，而企業貸款有個好處是，以公司名義申請貸款，可以將公司財務與私人財務分開管理，還能培養公司與銀行良好的往來關係，所以如果有貸款需要，建議優先辦理企業貸款會比較划算。

 

 

【企業貸款申請條件】

雖然每一家銀行金融機構的企業貸款條件不盡相同，但都必須符合以下這幾點：

1. 公司負責人須年滿20歲，且具備完全行為能力

2. 公司必須領有營利事業登記證

3. 公司有依法開立發票並繳納稅金

4. 公司及企業主自身信用狀況優良

5. 年營業額達100萬（含）～1.5億（不含）

6. 公司成立滿一年

 

 

【申請企業貸款需準備哪些資料？】

以下這幾項資料是多數銀行金融機構必看的資料，而其餘資料依照該銀行規定補上即可：

1. 公司行號：登記證件、公司章程、董監事名冊、股東名冊

2. 非公司的商戶行號：可提供商業抄本、合夥契約書

3. 負責人及保證人身分證

4. 最近3年度稅務報表及資產負債表、近1年401／403／405表

5. 公司、負責人、保證人及關係企業於金融機構近1年往來的主要存摺

 

 

【企業貸款的申請流程】

1. 準備審核文件：

申請企業貸款時需準備401報表 、近年資產負債表、營利事業登記證、負責人身分證明文件、公司銀行帳戶存摺等資料。

2. 申請：

公司負責人提出貸款申請，由專員聯繫並向申請人說明貸款內容，同時進行貸款申請書填寫及資料收件作業。

3. 擔保品估價：

如果申請企業貸款時有提供抵押品，例如房產、土地等，貸款機構會進行不動產鑑價，根據抵押品的價值評估貸款額度及利率。

4. 貸款條件審核：

貸款機構會根據公司的財務狀況、負責人的信用狀況、抵押品估值以及資金用途等條件，審核企業貸款的額度及利率。

5. 簽約對保：

完成貸款審核之後，會核對貸款的額度及利率，確認雙方都能接受貸款審核的結果並進行簽約。

6. 抵押品設定：

如果有提供抵押品擔保，需要進行抵押權設定的流程，設定的金額通常是貸款額度的1.2倍。

7. 撥款：

完成上述的所有程序之後，貸款金額會撥款到指定的企業帳戶中。

 

 

【銀行審核企業貸款的標準】

在申請銀行各類貸款時，都必須經過嚴格的審核才能知道是否核貸成功，至於說銀行的審核標準是什麼？這一章節來簡單講解一下。

銀行授信人員都是依據「授信5P原則」來當作貸款的審核標準，主要會依照五個大原則進行評估，5P指的是People（貸款人）、Purpose（資金用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（Perspective）；雖然說徵審人員會照這5個標準去審視，但實際情況和審核結果會因為不同銀行、以及每家銀行徵審人員的主觀因素而有所差異。◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則

 

 

【申請企業貸款被銀行婉拒的原因】

由於銀行金融機構的審核比較嚴格，很容易因為一個條件未符合而被退件，以下列出會被銀行拒絕的原因，若有符合其中一項可以盡早改善：

1. 登記的資本額太少

2. 財務報表太難看（報表作帳是損益兩平或衰退）

3. 過去僅有與信用合作社來往的紀錄

4. 信用瑕疵

5. 公司設立未滿一年（製造業需成立滿6個月）

6. 只有個人帳戶，無公司帳戶

7. 近期頻繁用票，或是曾經向票會表示公司財務管控不善

8. 其他貸款的還款紀錄不良

9. 自身已有其他貸款且超過上限

10. 營業衰退幅度過大

11. 公司／負責人有欠稅未繳、官司訴訟問題

 

 

【被銀行拒絕，還有哪些管道可以解決資金問題？】

如果被銀行拒絕後，急需資金周轉該怎麼辦？鑫巢貸可以為您解決即時資金需求，運用二胎房貸貸出高額度資金。

什麼是二胎房貸？二胎房貸是指原房屋在有貸款（第一胎房貸）的情況下，再用原房屋的殘值向放款方（銀行、融資公司、民間代書等）申請第二次貸款，核貸成功後，名下會同時有兩筆房屋貸款。

申貸人想辦二胎，通常是會尋求銀行辦理二胎房貸，但銀行二胎的審核非常嚴格；如果銀行二胎申請失敗，就只能另尋融資公司二胎或是民間機構的二胎管道。融資型二胎跟民間二胎又有區分，融資公司在條件審核以及擔保品的篩選門檻都較銀行寬鬆簡單，而且公司受到法律約束，完全合法可靠，民眾不用擔心權利受損，所以融資公司也被認為是僅次銀行最為安全的民間借貸管道。

目前融資公司只有「裕融企業」旗下的新鑫公司有提供二胎房屋貸款，「鑫巢貸」是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，二胎房貸的年利率是7％～16％，最高成數可達120％，額度最高500萬，資金由新鑫公司撥款，依據企業的規定及限制，一般民眾無法直接跟新鑫公司申辦二胎房貸，要透過新鑫授權的經銷商才能申辦二胎房貸，所以歡迎有需求的公司老闆、企業主、自營商來向我們辦理。

 

如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

作者介紹

有不少人因為投資，而購買店面，也有人為了開店做生意而購買店面，其實店面貸款的成數並非像一般住宅那樣高，因此如果預算不夠的話，可能難以負擔這龐大的購入金額，這篇文章來告訴讀者，關於店面的貸款相關知識，以及如果想買店面又想要高成數，有哪個管道可以辦理？

 

 

【店面貸款是什麼？店面和住宅的差別】

購買房地產待增值後轉手是一種普遍的投資行為，而投資客除了會購買房地產，也會選擇貸款購入店面，因此向金融機構取得資金來購買店面的貸款方式，被稱為「店面貸款」。

店面跟住宅這兩者是不同的概念，因為住宅大多都是自住，貸款人會拚上全力去守護這個家，會乖乖按時繳房貸，對銀行而言，風險是比較小的，所以在放款條件上會比較好一些；而店面屬於投資型產品，銀行會擔心貸款人因店面租不出去，沒錢繳貸款，乾脆不繳房貸，讓房屋被銀行拍賣，這對銀行來說損失很大，所以對店面抵押品會比較保守態度去審視。

由於現今受到景氣持平影響，即使是黃金地段的店面也很難賣出，加上電商時代的來臨，賣家們對於實體店的需求大幅縮減，店面缺乏商家進駐，陸續出現了待租、待售的字樣，而這些黃金商圈的房東為了補足虧損，提出租金跟出售的金額都高得嚇人，買家計算投資報酬率後，覺得不划算，而打消承租的念頭。在這種惡性循環之下，導致店面的搶手程度不如以往，由於店面流通率差，銀行對於店面貸款都是保守面對。

 

 

【店面貸款利率＆成數】

〈利率〉

通常購買第三屋以上，或是購買15坪以下的小套房，可能都會被銀行認定為投資客，在貸款方面就會調動利率成數，除了拉高核貸標準，利率會比一般房貸還高，差不多也要1.7%起跳，貸款成數也會降低。

〈成數〉

店面房貸的成數會比一般住宅低，利率卻比一般住宅還高，而且貸款年限較一般房貸短，若店面附有租約，成數則又更低；不過如果是高收入的職業，像是醫師、會計師、律師等，銀行會寬容一點，比正常人提高0.5成到1成的額度，但最高也不會超過8成。

現在因為疫情，店面流通率差，因此銀行對於店面貸款都是保守面對，店面的貸款成數可能只有5成，最高也才7成，加上鑑價金額，可能只有市價的6折。

 

 

【店面貸款的限制條件】

收入不穩定

財力狀況是銀行主要評估的項目之一，萬一租金收入不穩定，還有工作的穩定收入，每月固定還款，這對於銀行來說比較有保障。

投資搶短線

擁有2、3間以上房屋的民眾，通常就會被銀行認為是投資客，銀行除了會看銘面上的收入，也會看貸款人是否投資意味濃厚，運用店面租金來繳利息，藉此想搶短線、賺取利益。

店面空置率

有些店面是屬於地下室類型，而這類的店面能適合的業種類別較少，所以幾乎貸不到成數，如今碰上房市租金表現不理想，影響到投資報酬率，若要轉手會有一定難度。

大面積店面

若店面帶租約出售，也要看承租方是否直營連鎖業，因為同樣是連鎖業，加盟連鎖業較直營連鎖要有營運風險，上億元的高總價、大面積店面，違約風險高，不一定貸得到成數，最多僅貸到3成。

 

 

【如何計算店面投資報酬率？】

投資報酬率又簡稱為「投報率」，不少投資客想了解投資店面的收益情況，都會試算，檢視該店面的投報率是否有達到一定的指標，評估是否獲益。

計算公式：店面投資報酬率＝年租金收入／店面貸款總價X 100％

以目前台灣市場為例，北部店面租金報酬率可以依據2％為準，中南部因購入的成本較低，所以有5～6％的標準；而一般在評估店面投資損益，會先以3～3.5％為優先考量的門檻。

 

 

【擔心銀行給的成數低，可以找誰貸款？】

不少人有著開店創業的夢想，或是有拓展分店的計畫，想購買新的店面，但就卡在金額太高，身上的資金不足，想去貸款但銀行給予的成數實在太低、額度實在太少，這該怎麼辦？

如果剛好是有房地產的民眾，可以來鑫巢貸辦理二胎房貸，運用高額的資金來承租／購買新店面。為什麼推薦鑫巢貸呢？因為鑫巢貸是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，由新鑫股份有限公司撥款，以下是辦理鑫巢貸的好處：

 

★來看看「鑫巢貸二胎」的優勢有哪些：

1. 二胎資金由上市公司撥款

首先，講到資金撥款，鑫巢貸二胎房貸的資金是由新鑫上市公司撥款，公司是政府合法立案，所以資金來源合法正當。所有的承辦手續公開透明，具有相關的法律管束，跟一般資訊不透明的民間借貸公司相比，合約內沒有不合理的條例，更有保障、公信力。

2. 二胎利率合理7~16%

申貸人最關心的莫過於利率的問題，怕借到利率高的公司，因此都會貨比三家，選擇鑫巢貸的二胎房貸完全不用擔心這問題，因為鑫巢貸二胎的年利率7%起，與民間合法二胎的月息三分（月息3% x 12個月 = 年利率36%）相比少很多，對於有龐大債務的借貸人而言是一大福音。◎延伸閱讀：民間二胎利率都很高嗎？告訴你二胎房貸利息怎麼算

3. 二胎還款方式為「本利均攤」

說到利率，自然關係到還款的問題，鑫巢貸二胎房貸的還款方式與銀行二胎相同，每個月本金跟利息均攤，不會像部分的民間二胎管道，每個月繳交高額利息，卻還不到本金的部分，而且還面臨利息如滾雪球一般越滾越多，形成另一個新的負債。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？

4. 二胎可貸成數120%

房屋的成數也是申貸人很關心的重點，通常店面的成數只能最高60%，而鑫巢貸的成數最高可以到達120%，對於有大量資金需求的申貸人可以獲得更充裕的資金運用。

成數的高低決定於申貸人信用、房屋鑑價、財力以及保人（銀行會列入審視），關於如何提高房屋成數，可以點擊文章進一步的了解。◎延伸閱讀：二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！ 

5. 二胎審核條件寬鬆

由於二胎房貸對銀行來說，是一件風險很高的貸款項目，所以在審核條件上是相當嚴格。但鑫巢貸二胎房貸沒有過多的條件限制，無論是收入領現者、無薪轉證明者、負債比高還是信用瑕疵的客戶等等，只要房屋還有可貸空間，皆能申辦鑫巢貸的二胎房貸，且核貸率高達9成以上，過件率比銀行還要高。

如果有房屋的問題，像是屋齡高、房屋狀況老舊、住家地段偏僻，銀行都會拒絕接受申辦二胎方案，但是鑫巢貸的二胎方案沒這問題，不限任何房型屋齡都可以申貸。◎延伸閱讀：房屋二胎怎麼貸款？老屋可以貸款多少？

6. 二胎申辦流程快速簡單

銀行一般都需要一至兩周的工作天核過文件，最後才撥款，鑫巢貸沒這問題，只花費約一至兩天的時間就能完成所有流程及手續。

此外，現今國內疫情嚴峻，不少人不願在外逗留、增加與陌生人的接觸，如果需要辦理鑫巢貸的二胎房貸，可以不必出門諮詢及送件，只要將準備的文件資料透過連絡窗口，進行上傳作業即可，只有在確定核貸後、申貸人接受二胎房貸的金額跟利率，才需要出面與對保專員約在地政事務所簽約對保，完成二胎房貸抵押權設定。

而且整個申辦流程全由鑫巢貸的專員貼心服務，節省申貸人的所花費的時間跟心力，達到最快效率。◎延伸閱讀：二胎房貸Q&A 申請條件、流程、文件、費用、風險一次告訴你

7. 不是二胎代辦公司

代辦公司必須支付高額的代辦服務費，開辦前先要繳交一筆「委託費」，這筆費用不管二胎房貸有沒有申辦成功，都不會退還；而且只要透過代辦公司申辦二胎房貸，就不能再找別的二胎房貸管道（例如融資公司的二胎房貸）申請及比較，不然都算違約，會依照貸款金額比例計算高額違約金，若要解除委託合約，要額外花費高額的解約手續費，以上這些都是非常不合理的規定。

除了違約金的問題，還有送件管道的安全性，代辦公司的送件管道有銀行、融資公司、民間機構、私人金主等等，其中民間機構跟私人金主的風險性最高，有可能不幸遇到「高利貸」。

鑫巢貸公司不是代辦公司，所以沒有以上敘述的問題，諮詢與房屋估價完全免費，沒有高額的代辦服務費，也沒有不合理的合約規定。◎ 延伸閱讀：二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎？ 

8. 全台皆有協辦二胎房貸的服務據點

在新鑫二胎房貸的所有經銷商中，鑫巢貸是唯一全台六都內皆有二胎服務據點，無論客戶身在何處（除了離島地區不受理），鑫巢貸都能承作二胎房貸，協助客戶一起解決資金問題。

9. 擁有銀行資歷的二胎專員團隊

郭鈞皓協理領軍的鑫巢貸二胎專員團隊，每人皆擁有銀行從業相關資歷，熟知金融相關知識與規則，對於房貸放款、二胎房貸的流程相當熟悉，同時也有能力向新鑫總公司爭取對申貸人最有利的貸款條件，售後也會主動關心客戶。

10. 最快三天內撥款二胎資金

鑫巢貸二胎房貸的辦事效率勝過銀行，審核及撥款相當迅速，最快三天內將資金匯入客戶指定的帳戶，協助申貸人解決急需用錢問題。

 

 

【運用「二胎房貸」成功購買店面的案例】

案例一》缺錢購買大店面 鑫巢貸二胎即時救援

新北市蘆洲區黃先生是一位五金行老闆，雖然店面剛開幕不久，但生意還不錯，目前有400萬房貸及車貸70萬。

由於黃先生販賣的五金材料及產品價格親民，又品質優良，獲得不少顧客青睞，業績也蒸蒸日上；不過因為店面太小，訂購的商品多到必須放置行人道，為了避免佔用行人道被開罰，於是黃先生決定購買一間更大的店面當作倉庫，放置更多的產品。

黃先生算一算手上多餘的資金，還差約150至200萬，決定去銀行申請二胎房貸，但銀行告知他提不出薪轉跟收入證明的話，就無法放款給他。被拒絕的黃先生就再另尋其他管道，恰巧有次跟送貨司機老陳聊天，問他有沒有比較好的代書可以推薦給他，老陳說：「不要找代書，這樣風險很高，我推薦你去找鑫巢貸；之前我家房屋漏水，沒有錢修繕，是鑫巢貸給我貸款資金，我才有錢去解決漏水問題。」黃先生聽完老陳的話，就自己上網搜尋鑫巢貸官網。

黃先生上網查詢的時候，得知鑫巢貸的二胎房貸「最高額度可以達到300萬」，而且資金是由上市公司撥款，而且申辦流程及資金來源全都公開透明，他覺得可以安心借貸，於是趕緊致電詢問。

專員與黃先生討論完後，並協助他將資料送件審核，為他爭取到200萬的金額，黃先生在短期間內找到能當倉庫的店面，解決存放庫存的問題。

 

案例二》想買店面但無法增貸 二胎房貸神救援

台中市西區的吳先生是一名小家手搖飲老闆，起初他辭職高薪工作，自己用存來的積蓄創業，開了一家手搖飲，由於吳先生對於飲料品管要求嚴格，在他認真的經營下，每天生意都很好，目前吳先生有自家房貸500萬及車貸20萬。

由於近期物價上漲，租金也需要調整，吳先生算了一下，覺得長期租店面不划算，因此決定再投入一部分資金，並用住家房子貸出一筆資金買店面；遺憾的是，雖然吳先生有營業登記，但因為他現在的工作是收取現金，沒有正式的收入證明，所以被銀行拒絕，吳先生也只好上網查其他借貸管道，後來看見鑫巢貸的廣告，發現鑫巢貸二胎的申請條件「只看房屋有沒有可貸空間」，薪資證明、收入證明不要求，非常適合急用錢的自營業者，於是吳先生馬上聯絡顧問專員。

吳先生準備好二胎房貸的申請資料傳給專員，經由專員的評估後，很快地100萬的貸款就核過並撥款，幫助吳先生順利處理店面的問題。

 

以上是鑫巢貸為大家整理的「店面貸款」的介紹，如果有老闆需要購買店面，但對於銀行給的成數不滿意，歡迎來鑫巢貸辦理，可貸成數最高120％，不用擔心成數不夠的問題。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

作者介紹

在買房時除了要準備一筆購屋資金，如果在意居住生活的人，還要準備裝潢的費用，萬一自備款不足該怎麼辦？這時就需要申請「房屋修繕貸款」，這篇文章要來介紹房屋修繕貸款，以及修繕貸款的方案。

 

【什麼是房屋修繕貸款？】

「房屋修繕貸款」又稱「裝潢貸款」，意思是針對房屋裝潢、整修的貸款項目。「修繕貸款」指的是除了本來的購屋貸款以外，因應房屋裝潢、裝修需求所衍生的貸款項目；許多人在購屋時就投注了大量的金錢，以至於買房後落入沒錢裝潢的窘境，或是房屋老化嚴重但缺乏資金整修，這時可以向銀行或民間尋求資金挹注。

 

 

【內政部／一般銀行的修繕貸款優缺點比較】 

優點：

• 利率比一般房貸低
• 還款年限長、月付金低
• 從政府、銀行辦理貸款有保障

缺點：

• 內政部的修繕貸款是有時間限制，每年有固定的申請時間，錯過就要等下次開放；相較於銀行沒有這問題，隨時都可以提出申請。
• 內政部修繕貸款的最高額度只有80萬，如果需要多方面整修的民眾，資金可能不夠用；一般銀行是依照房屋的可貸成數給額度，最高可貸到房價85成。
• 內政部修繕貸款的申請資格有許多限制，在申請方面不容易通過；一般銀行只要符合正常條件（沒有信用瑕疵、負債比過高等問題），房子有可貸空間，都可以貸款核過。

 

 

【申辦修繕貸款的方案】

1. 內政部建置住宅補貼線上申請作業網站

在內政部的網頁填單申請後，由戶籍所在地的縣市政府受理，可於網站檢視自己是否符合補貼資格，亦可查詢受理進度。

內政部修繕住宅貸款利息補貼方案
貸款額度			由承貸金融機構勘驗後覈實決定，最高新臺幣80萬元
補貼年限			最長15年，付息不還本之寬限期最長3年
優惠利率	第一類	優惠利率	郵儲利率減0.533%。（目前為0.312%）
		適用對象	1. 低收入戶或中低收入戶 2. 特殊境遇家庭 3. 育有未成年子女三人以上（限申請人） 4. 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲（限申請人） 5. 六十五歲以上（限申請人） 6. 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女 7. 身心障礙者 8. 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS) 9. 原住民 10. 災民 11. 遊民 12. 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人（限申請人）
	第二類	優惠利率	郵儲利率加0.042%。（目前為0.887%）
		適用對象	不具第一類條件者
備註	1. 郵儲利率：係「中華郵政股份有限公司2年期存款額度未達500萬元定期儲金機動利率」。 2. 修繕住宅貸款利息補貼可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」（105年1月1日起優惠貸款最高額度新臺幣800萬元）搭配使用。 3. 政府補貼利率：內政部洽商金融機構議定之利率（郵儲利率加0.9％，109年3月25日起為1.745％）減優惠利率。

2. 各家銀行修繕貸款

各家銀行房屋修繕貸款利率比較表
銀行貸款方案	利率	額度	年限
台北富邦銀行（裝潢金房貸）	指數利率一段式I+0.86%起 機動計息目前1.66% (I為本行指數型房貸基準利率)	房屋鑑價價值10%	最長20年
遠東商銀（新省息時貸）	依本行定儲指數利率加碼浮動計息	依本行鑑價辦法核定	20年為原則，最長不超過30年。
中國信託（裝潢修繕I適貸）	前六期年利率1.31%起	房屋鑑價價值85%	最長20年
台新銀行（房屋加值貸款）	利率1.45%起	可達房屋鑑價85%	最長20年
玉山銀行（住宅補貼貸款）	2.66%~9.88%起	50萬	7年

※備註：許多銀行官網的公告看似主打房屋裝潢貸款、修繕貸款，但其實最終核貸還是以「信用貸款」、「房屋二胎貸款」的方式在承作，申辦者務必確認好每家銀行的規則，才不會讓自己吃虧。

 

3. 增貸、轉貸、二胎房貸

如果前兩者方法都不適用自己，可以嘗試房屋抵押貸款的方式，增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸這些都是常見的房屋抵押借款方式，以下介紹這幾類房屋貸款方法，幫助您選出適合的選擇。

增貸：

房屋保有房貸的情況下，用同一房屋向「原本借貸的銀行」再額外貸出一筆資金，就稱為房屋「增貸」。

轉增貸：

將房貸從原本借貸的銀行，轉貸到新的銀行，再從新的銀行額外增貸出一筆資金。舉例來說，在A銀行有100萬房屋貸款，之後將整筆貸款轉貸到B銀行，再從B銀行申請增貸一筆100萬資金，所以B銀行總共有200萬房屋貸款。

轉貸：

類似轉增貸，但是差異在將整筆貸款轉貸到新的銀行後，並沒有申請額外貸款，也稱為「平轉」。舉例來說，在A銀行有100萬房貸，將這100萬房貸轉貸到B銀行，然後沒在B銀行申請新的貸款。

※為什麼要選擇轉貸呢？以下是常見轉貸原因：

1.爭取寬限期：舉例來說，從A銀行轉貸到B銀行，B銀行會給予1~2年的寬限期，對於貸款者繳款壓力大幅減輕，因為只要負擔利息即可，不用繳本金。

2.降低房貸利率：有些貸款人的轉貸原因是考量「較低的利率」。舉例來說，B銀行剛好有房貸專案，或是申貸人的條件變好了，就會考慮「轉貸」這個選項，向新銀行爭取較低的利率。

3.延長還款年限：轉貸過去後有機會再增加還款年限、降低月付金。

二胎房貸：

二胎房貸是指原房屋在有貸款（第一胎房貸）的情況下，再用原房屋的殘值向銀行、融資公司、民間代書申請第二次貸款，核貸成功後，名下會同時有兩筆房屋貸款。申貸人想辦二胎，通常是因為銀行房屋增貸的鑑價和貸款成數低，沒有增貸空間時，會尋求銀行辦理二胎房貸，但銀行二胎的審核非常嚴格；如果銀行二胎申請失敗，就要另尋融資公司二胎（鑫巢貸）或是民間機構的二胎管道，而融資型二胎跟民間二胎又有區分，下面會詳細介紹各管道的二胎房貸及要注意的事項。◎延伸閱讀：房屋增貸、轉貸、二胎房貸，我該申請哪一種？

增貸、轉貸、二胎房貸
方式	增貸	轉貸	轉增貸	二胎房貸 （二順位房貸）
內容	有房貸的房屋向原銀行再額外貸出資金	將房貸由原有的申貸銀行轉移到另一間銀行（沒額外貸款）	將房貸由原有的申貸銀行轉移到另一間銀行，並多貸一筆資金	保留原房貸，再向銀行／融資公司申請第二筆房屋貸款
利率	低	低		高
缺點	●審核嚴格 ●房屋殘值過低的物件 ●申請人有信用瑕疵成功率低	●申請時間較長 ●需支付手續費、代償費…等費用 ●除了代償塗銷原貸款，還要重跑申貸流程，成本高		●利率較高 ●無寬限期 ●較少銀行承作二胎房貸
適用對象	●房屋有殘值或可增值空間 ●信用條件良好	●不急著馬上取得資金 ●轉貸後省息大於轉貸成本		●信用條件不佳 ●申貸金額高於已還款房貸 ●被銀行婉拒貸款者

 

4. 信用貸款

信用貸款不須提供抵押品就能辦理，額度不超過平均月收入的22倍。不過信貸的利率較高，所以較不建議用這種方式獲得資金；若有房屋優先申辦房貸獲取資金。

 

 

【老屋辦修繕貸款可以貸幾成？】

一般來說，銀行很不願意讓老屋貸款，除非是精華地段（例如：台北市中心）的老屋，銀行才願意借款，而且是願意給優渥的成數；若是地段偏遠就不會給予核貸。

影響老屋的貸款成數除了屋齡、地段，還有坪數及房屋的居住安全性，所謂的「老屋」泛指超過30年以上的建築統稱，因早期台灣的地震、颱風等天然災害多，加上早期的房屋建材，會影響建築物的耐用性。所以，銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短貸款成數就會比一般房屋低，並根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為25年，加強磚造房屋耐用年限為35年，RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年；也因為早期興建的公寓是加強磚造結構，耐用年限較短，於是貸款成數就會比較低。

 

 

【如何增加修繕貸款的過件率？】

不管是內政部的修繕住宅貸款利息補貼方案，還是銀行的貸款方案，實際的審核都是以銀行為主，所以會參考到個人的信用報告狀況。如果想要提高修繕貸款的過件成功率，可以嘗試以下這些方法：

1. 保持良好的信用

銀行非常注重顧客的信用，在貸款的審核上，以聯徵中心的信用報告作為主要參考依據，除了看信用分數（信用分數超過600分最佳），也會看負債比例高低，還會看過往的繳款情況。所以，平時就要注意自身信用問題，例如：信用卡準時全繳清、負債去進行債務整合，改善自身缺點。◎延伸閱讀：辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼？辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心 

2. 房屋尚有貸款空間

修繕貸款需要房屋作為擔保品，因此房屋的可貸空間相當重要，房屋的可貸空間不足，就會被銀行婉拒；現今銀行的可貸上限是鑑價金額的85％，如果房屋還有空間，且個人條件好，有機會貸到不錯的額度。

3. 提供足夠財力證明

除了注重顧客信用，銀行也相當重視顧客的還款能力，所以在申請貸款時，會要求顧客提供財力證明（例如：薪資轉帳、扣繳憑單等），銀行可以清楚了解客戶的收入狀況，以及評估還款能力，最後在放款時也比較安心；不過有不少民眾的收入是領現金，提不出具體的收入證明，因此申貸成功的難度就會提高。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵

 

 

【常見的銀行婉拒原因】

在辦理任何貸款時，銀行相當注重顧客的條件，所以如果有條件未符合銀行標準，就會被拒絕，以下來介紹哪些原因會被銀行婉拒。

1. 無薪轉證明

由於二胎房貸對於銀行而言風險相當大，所以會嚴格審視申請人的收入狀態，「領現族、無薪資證明工作者」這類族群因為沒辦法證明實質上的薪資，銀行都會直接拒絕。

◎以下是鑫巢貸「領現族、無薪資證明工作者」申請二胎成功的案例：

沒收入證明無法增貸　二胎房貸助開店

無薪轉自營攤商想開店 二胎房貸助圓夢

2. 信用空白

和銀行無往來紀錄，在聯徵中心的個人信用報告沒有資料，銀行沒辦法判定還款能力和信用狀況，因此都會直接拒絕。◎延伸閱讀：「信用空白」需要資金被銀行拒貸怎麼辦？簡單三招脫離信用小白

3. 信用紀錄不良

信用卡有強制停卡的紀錄，或是曾經有遲繳紀錄 (包括房貸、信貸、信用卡)。

4. 負債比過高（總負債超過每月收入的22倍）

負債比不得超過月薪22倍的法令限制，信貸為無擔保負債，與擔保負債（房貸、車貸）分開計算。

5. 聯徵查詢超過3次以上

通常在買東西時，多數人都會「貨比三家」，但在聯徵查詢二胎方案的時候，建議不要這樣做，因為會被銀行認定為「高風險客戶而不予核貸」，銀行也會因為「聯徵多查」的行為，降低該客戶的信用度。◎延伸閱讀：什麼是聯徵多查？聯徵查詢超過三次影響申貸，如何順利消除？

6. 房子沒有增值空間

二胎的可貸金額仍是根據「房屋的殘值」，銀行會拿房屋進行房屋鑑價，扣除一順位房屋貸款的餘額後，計算出房屋的「殘餘價值」，才能給予二胎的額度，如果發現房屋沒有增值空間，否決申貸人的二胎請求；關於貸款的額度，房屋殘值越高，就有機會獲得越高的貸款金額。◎延伸閱讀：房屋二胎怎麼貸款？老屋可以貸款多少？

7. 常態使用信用卡預借現金

這樣借錢的方式一定會被銀行認定為存款沒錢，所以不可能申請成功。

8. 近期增貸

貸款申貸人才剛跟銀行申請過增貸而已，銀行一定不會再借錢出去，所以二胎房貸一定會被拒絕申請。

9. 牽涉刑事案件，被列為警示戶

「警示帳戶」是指法院、檢察署或司法警察機關為偵辦刑事案件需要，通報金融機構將當事人的存款帳戶列為警示者。存款帳戶被通報是「警示帳戶」時，金融機構會立即透過金融聯合徵信中心（簡稱聯徵中心）的警示帳戶網路，通報全國金融機構，暫停「警示帳戶」全部交易功能，所以匯入「警示帳戶」的款項也會退回匯款行。

10. 房屋問題

像是屋齡較高、屋況老舊、房屋所在地偏遠，或是房屋本身有私人設定的狀態、共同持有的狀態，又或者是一年內有民間私人設定紀錄、一年內有查封紀錄。

 

 

【如果還是被銀行拒絕怎麼辦？】

萬一因條件未達銀行標準而被拒絕，該找誰貸款？只能找融資公司跟民間貸款公司辦理二胎房貸，以下是融資公司（鑫巢貸）與民間二胎比較：

 

以上就是房屋修繕貸款的介紹，希望能幫助到要買房的民眾，有不少民眾自備款不夠裝潢，或是忘記將裝潢費算入預算中，因此向銀行申貸，但很容易因為短期增貸被拒絕。

如果被銀行婉拒，歡迎來找我們鑫巢貸辦理二胎房貸，年利率7％～16％，最高成數可達120％，額度最高500萬；若是有債務整合、民間私設等問題也歡迎來電洽詢，我們專員團隊擁有銀行背景資歷及專業，可以為您解決資金問題。

 

如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

作者介紹

本文重點：如果到了申請房屋貸款的時候才發現房貸成數不足，可能就會面臨房屋買賣違約的情況；不僅無法成功買到喜歡的房子、原本支付的訂金還會轉變成收不回的違約金。本文整理了影響房貸成數的六大原因，也為大家整理了房貸成數不足事前預防及事後補救的方法供大家參考。

 

【房貸成數是什麼？】

「房貸成數」是指民眾利用房屋設定抵押，要向銀行申請房屋貸款時，銀行核准金額占估價金額的比例。銀行會針對申請人要購買（或是要用來申請房屋貸款）的房屋（擔保品）進行鑑價／估價，並且將這個估價的數字當作往後申貸的計算基準。（並不是以交易價格作為計算基準唷！）

估價過後，銀行會再根據房屋的地段或區域（地段影響漲跌的行情），還有申請人的信用分數、職業、收入狀況或是財力證明等因素來決定核准的貸款成數。

舉例來說：如果某間房屋行情來到了 1100 萬元，但是銀行估價可能只有 1000 萬，且銀行核准給申請人的房貸成數有八成（80%）；那麼就代表這間房子在銀行可以貸款到「1000 萬Ｘ 80% ＝ 800 萬元」。

Q：自備款要準備多少才夠？

對於信用良好的首購族來說，一般來說大部分都可以在銀行申請到近八成的房貸成數；但是買房子除了房屋總價本身的支出以外，也會有其他額外的相關支出例如：家具寢具、裝潢費用，甚至是相關設定的規費、稅金或是社區管理費……等。也因此，建議自備款至少要準備房屋總價的 3～4 成會比較理想，否則至少也需要準備 2～3 成的自備款，不能夠再更低。

Q：房貸成數通常有多少？

房貸成數根據不同的物件或是其他條件會有不同的成數。以房屋的分類來說，預售屋、新成屋就有不同的成數，而中古屋的成數又會再更低。各種房屋類型申請貸款可以成功獲得的成數如下：

預售屋	新成屋	中古屋
約估價 8 成	約 7～8 成	約 5～7 成

 

電梯大樓	公寓	透天厝	套房
約 7～8 成	約 7～7.5 成	約 6～7.5 成	約 5～6 成

 

由以上的圖表可以得知：居住條件較好的電梯大樓也會有較好的成數，而坪數小、不利於轉手的套房能夠貸款到的成數就相對少了很多。

 

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【辦理房貸的流程？】

1. 選擇方案、提出申請

在申請房貸以前，要先確定好欲申請的房貸產品與銀行。一般建議優先找和仲介配合的銀行來申請房屋貸款會比較便利，但也可以另外自己比較不同銀行的房屋貸款方案。

如果是自己尋找房貸銀行的話，建議可以找自己經常往來、互動的銀行來申請房貸。因為經常往來的銀行會掌握較多您詳細的個人債務、信用等狀況，會比較容易得到好一點的成數，在申請過程也會比較流暢、對自己也較有利。符合特殊身分或是資格的民眾，也可以依據個人身分條件申請軍公教人員房屋貸款或是青年購屋貸款，會有較優惠的方案內容可供選擇。

確定好申請房貸的銀行後，就可以開始填寫房屋貸款申請書，並提供相關資料（包含：買賣契約影本、貸款人財力證明、半年薪轉銀行帳戶明細或前一個年度的扣繳憑單等資料）。如果您的信用條件不是很理想，也可以在這個階段就先提供保證人，藉此提高房貸成數。

2. 鑑價（估價）

正常的狀況下，銀行是在收到您的房屋貸款申請以後才會進行房屋鑑價，也就是對未來要設定抵押的這間房子做估價；房屋貸款的金額是以銀行估價為基準、再乘上核貸的成數來計算，並不是用買賣雙方的成交價來計算。這點必須要特別注意，也是本篇文章最大的重點之一。

3. 徵信、審核

在這個期間銀行會調閱申請人的聯徵信用報告，稱為「徵信」。所以建議有買房的打算時，就要先檢視自身信用狀況，信用不良可是會大大影響房貸成數的！如果是夫婦或是父母子女一起購屋，也可以約定好讓信用狀況（或條件）較佳的家庭成員作為房貸申請人，藉此爭取較佳的利率。

調閱過申請人的信用報告資料以後，銀行就會依據「授信 5P 原則」來審核貸款，除了申請人信用狀況以外、資金用途是否合理，有無還款來源（薪資或收入證明），都會列為房貸審核的標準，也依情況不同影響成數。◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信 5P 原則

4. 照會、對保

在這個階段的房貸申請流程當中，銀行的專員會打電話給申請人進行資料的確認，打電話確認資料的過程就叫做「照會」，如果當初有提供保人，也會接到照會的電話。如果申貸人與保證人所回答的內容（包含：申貸人與保人資料、貸款金額、貸款目的……等等），都與當初申請時所填寫的資料一樣，專員就會和申請人約定簽約對保的時間。

「對保」就是申請人（和保證人）到銀行，與專員當面確認貸款內容並簽約的流程；對保過程會需要確認所有貸款的詳細資料，包含：房屋貸款金額、利率、還款年限、有無寬限期、綁約期間以及提前清償或是轉貸的違約金計算方式……等等。

5. 設定抵押權

與銀行簽約對保以後，代書會幫忙將建物及土地權狀正本，拿到地政事務所辦理不動產抵押權設定，並設定抵押權給銀行。而抵押權設定金額會是房貸金額的 1.2 倍（如果房貸核准 800 萬元，則抵押權設定金額為 960 萬元）。

銀行為了確保債權與擔保品，會為房屋辦理火險與地震險，而這部分的保費會是由房貸申請人負責繳納，直到房屋貸款的清償日為止。

6. 撥款

前面的流程都走過、不動產抵押權也都設定完了以後，最後就來到了撥款的流程。如果前屋主還有房貸未繳清，銀行會協助代償前屋主未清償的房貸金額；如果是購買新成屋或是預售屋，如果先前有約定「不動產買賣價金履約保證」（履保），則會撥付到「履保專戶」裡面。

自銀行撥款以後，申貸人務必要記得每個月準時償還足額的貸款，以免影響自身信用，讓聯徵信用報告上留下信用瑕疵紀錄、信用評分下降，影響未來使用金融服務的便利性。

假如當初貸款成數不夠，但卻已經完成了撥款、交屋，而且房貸仍在寬限期或是繳款未滿一年，在這種情況下要向銀行貸款是非常不容易的。有這種情況可以考慮辦理「新鑫二胎房貸」，有關於二胎房貸／新鑫二胎房貸的更多介紹，請參考【二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點】這篇文章。

 

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【影響房貸成數的 6 大原因】

辦理房貸之前，最好先依買房、成家的預算來推算自己可以負擔的房屋總價，但要記得預留裝潢與購置家具的費用；否則如果房貸成數不足的時候，可能會需要額外提供保人或是抵押品，或是會需要再額外申請信貸或是二胎，對於個人信用額度或是資金調度上都會比較不方便。以下分享「影響房貸成數的六大原因」：

1. 房屋的地點與條件

就像最前面圖表所提過的一樣：房屋本身的條件會影響到房價以及房貸成數。

房屋所坐落的地區會大大影響可貸成數，例如在六都、蛋黃區、或是在捷運方圓一千公尺內的房屋，也都會有比較好的貸款成數。如果房屋所在地交通便利（離交流道或是轉運站近）、近優質學區或是近大型醫療院所，有以上類似條件的話會對於房貸成數有正面的影響；而如果在地質脆弱區域或是易淹水地區，則會對於房價或是房貸成數有負面影響。

而房屋如果屬於預售屋、新成屋或是電梯大廈，可以拿到較好的貸款成數；中古屋、公寓或是透天厝貸款成數略低；成數最不理想的則是小坪數、不好脫手的套房。

2. 附近有無鄰避設施

房屋在捷運附近會提高成數，相對的房屋若在鄰避設施附近就會降低可貸成數了。

而鄰避設施如：油槽（加油站）、瓦斯槽、工業區、高架公路或捷運、垃圾處理設施、殯葬業、八大行業或是聲色場所等地方，如果房屋附近有這些鄰避設施或場所，就會多少影響到房屋貸款的成數。

3. 房屋屋齡是否過高

一般狀況來說，屋齡愈低房貸成數就能愈高，新成屋的可貸成數會高於中古屋。

銀行也會為了降低風險（例如老屋遇到都市更新，或是危樓、老樓），而限制「屋齡與貸款年限需小於五十年」。例外是蛋黃區、精華地段或是交通便捷的房市熱區，中古屋才有可能爭取到比較好的房屋貸款成數。

4. 估價低於實價登錄

銀行的估價通常都會比較保守，且近年房價高居不下，甚至還有走高的趨勢，很常會發生「實價登錄的成交價高於銀行估價」的狀況。

所以在正式申請房貸前，可以商請房仲、代書或是近期買過房屋的親友，找熟識的銀行專員先幫忙替房屋估價，不僅可以利於房屋買賣時的議價，也可以避免提出貸款申請時成數不足的窘境發生。◎外站連結：內政部不動產交易實價查詢服務網

5. 申請人的信用條件

銀行在收到申請人的房貸申請以後，會調閱申請人的聯徵信用報告來了解申請人的信用狀況；如果曾經有過信用卡遲繳紀錄、債務協商、債務整合等註記，會比較難拿到好成數，信用評分落在 600 分以上的借款人所能拿到的房貸成數會比較好。

如果想了解、查詢自己的聯徵信用評分，可以參考【怎麼申請聯徵信用報告？五種快速查詢方法告訴你！】、【辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼？辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心 】這篇文章。

6. 申請人的還款能力

銀行會以申請人的還款能力來作為核准房貸成數的依據，還款能力是銀行為了做好放款風險評估，避免銀行的逾放比提高。還款能力則是會依據：申請人的職業是否穩定、每月月收入、每月的生活開銷（或是負債）支出佔月收入的比例……等條件來判斷。

◎延伸閱讀：何謂收支比？向銀行申請房貸除了收支比還要注意什麼？

◎延伸閱讀：負債比過高如何順利申貸？ 9 大負債比過高貸款常見問題

 

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【申請房貸要注意什麼？】

看完上面為您介紹的【影響房貸成數的 6 大原因】，接下來要分享的是關於申請房貸以前要預先料想到的一些細節：

☑是否申請房貸寬限期

如果買房的目的是為了投資，或是在短期（2～5 年）內可能會有大筆資金進帳，又或是短期內可能會有再次換屋的需求，建議考慮向銀行申請「房貸寬限期」。

通常房貸寬限期可以申請 2～3 年，最長可申請房貸寬限期至 5 年。在房貸寬限期當中，貸款人只需要繳利息而不必繳交本金，還款的壓力會比較小；但是等到寬限期過了以後，就必須要繳交本利均攤的金額，且由於寬限期只有繳利息沒有繳本金，所以一旦寬限期過了以後就會大大增加還款壓力。

不過，買房是否要申請寬限期還是要看每位貸款人的經濟狀況與理財規劃。如果短期不會有大筆資金進帳，建議選擇本利均攤「無寬限期」的還款方式，以免寬限期前後的經濟壓力差距過大，讓生活適應不良、影響還款。也建議如果選擇要申請房貸寬限期，必須「合理使用」寬限期的設計，千萬別因為房貸有寬限期可供申請，就忘了考量理財規劃而直接封頂申請了最高年限的寬限期。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？

☑預先試算房貸月付金

建議在申請房貸以前，就先依每個月固定、穩定的收入金額來抓自己可以負擔的房貸月付金，並且利用網路上方便的房貸試算工具算出自己能負擔的月付金。反過來也可以用每月最高能負擔的月付金金額，去推算自己能夠負擔的房屋總價、貸款金額與能夠接受的利率上限。

☑房貸成數不是愈高愈好

房貸成數愈高，通常代表著利率也愈高，需要償還的本金與利息也就會愈高。

雖然房貸成數高看似可以減輕頭期款的壓力，但是也就代表債務愈多，並且未來幾十年要背負的債務總金額也就愈高；一般八成的房貸成數是最常見的狀態，而是否要在更高或更低？則視各個家庭對於未來幾十年的財務規劃而定了。

 

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【房貸成數不足怎麼辦？】

如果到了申貸時（或是申貸完成、撥款後）才發現房貸成數不足，可能就會面臨房屋買賣違約的情況；不僅無法成功買到房子、訂金無法收回，還需要支付高額的違約金。接下來是本文的重點段落【房貸成數不足怎麼辦？】，以下提供了幾個預防措施以及解套方法給大家參考：

►買房時擬定解約條款

為了避免房貸成數不足導致違約的情況發生，建議買方可以在買賣雙方都同意、知情的狀況之下，在契約上加註解約條款，以房貸成數是否足夠為前提的解約條款範例如下：

1. 「以房地為擔保設定抵押權，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用貸款以外向銀行貸款不足成交價 8 成時，買賣契約無條件解除。」

2.「以房地為擔保設定抵押權，向 OO 銀行貸款不足成交價 8 成時，買賣合約自動解除」

這裡必須要注意解約條款當中必須特別註明「以房地為擔保設定抵押權貸款」等字樣，也就是條款文字必需排除「信用貸款」的範圍。如果條款只寫「向銀行『貸款』不足八成時」的字樣，恐怕會因為沒有限定貸款種類，而在發生爭議的時後被法院認定違約，而需支付違約金。

►提高利率或縮短年限

如果銀行核准的房貸成數不夠，房貸申請人可以主動向銀行提議要「提高利率」或是「縮短還款年限」，可能可以向銀行商量到較高的成數。一般來說提高一碼（0.25%）的利率，可以多爭取 0.5～1 成的房貸成數。

但是考慮是否要提高利率或縮短年限的同時，也建議務必要理性考慮過自身的還款能力後再提出申請，而且銀行也會就申貸人所提出來的新條件試算「月負債比是否高於七成」再決定是否要同意借款人的條件。

►提供保人或是擔保品

房貸成數不到理想的狀況時，雖然銀行本身不可要求借款人提供保證人，但是借款人可以考慮自己「主動」向銀行提供親友作為保證人；也可以提供其他不動產（房屋或土地）作為擔保品，額外多提供的擔保品價值愈高，在申辦當中的房屋貸款能夠額外多爭取到的成數就愈高。

►利用房貸加值金

有部分的銀行推出「房貸加值金」可供借款人申請，除了原本核准的成數以外還能夠多出核貸金額 5% 的額度。且這類的房貸加值金不會限定借款人貸款用途，申貸人可以靈活地運用在裝潢、自備款或是添購家具；甚至還可以靈活用於投資、周轉或是旅遊消費等目的，建議可以向自己（欲）申請的房貸專員詢問該銀行是否有此類房貸加值金可供申請。

►申請信用貸款

如果房貸成數不足的時候，也可以考慮將估價一成的額度改以信用貸款的方式辦理，只不過申請信用貸款所適用的利率會略高於房屋（購屋）貸款，且這種方法只限定仍有信用額度的借款人使用。

►申請裝潢貸款

有部分的銀行會提供「裝潢貸款」給房貸借款人申請，只不過數年來房市大漲，房價節節高升；且有部分房市投資人會趁機炒作或是不斷融資買房賣房，所以近年來銀行對於申貸原因是「裝潢」的貸款申請，會趨於保守的態度，可能會不予核貸。

►申請二胎貸款

如果已經完成了房屋貸款的申請，且已經開始繳交房屋貸款（繳納本金與利息），或是在房屋寬限期當中（繳納利息），但卻因為當初貸款成數不足而捉襟見肘、且有資金需求時，可以考慮申請二胎貸款（二順位房貸），能夠獲得比較高的貸款金額。

 

但是並非所有的銀行都有提供二胎房貸的服務，僅有少數幾間有提供這樣特殊的房屋貸款商品，有關銀行的二胎房貸比較，可以參考【2022最新 銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用比較】這篇文章。

銀行二胎會受限於一胎房貸的設定金額，而不容易申請到足夠額度的資金；又或是可能因為些微的信用瑕疵或是債務問題而無法順利通過銀行二胎申請。這時候可以考慮向民間的管道申請二胎房貸，有關民間二胎各管道的優勢，可以參考【民間二胎房貸優勢分析，急需資金必看！】這篇文章，也歡迎您加 LINE 好友、線上填單免費諮詢或來電 (02) 2313-1256 向我們免費諮詢。

 

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【授信 5P 是什麼？】

銀行的房貸徵審人員在評估房屋貸款核准成數的時候，會依照五大原則來進行評估，稱為「授信 5P 原則」。但是授信 5P 原則在運用上會受到授信人員主觀因素的影響而有所不同，且也要考慮到各銀行內部的內規或慣例，這些也都會影響到核准成數的高低；也因為各銀行的內規、慣例不同，對於授信 5P 的應用也有所不同。

所以同樣的房子、同樣的人，就算在銀行取得了相同的估價（鑑價）金額，核准的成數也都會有 1～2 成不等的差異。

授信 5P 指的就是 People（貸款人） 、 Purpose（資金用途） 、 Payment（還款來源） 、 Protection（債權確保） 、 Perspective（借款戶展望） 這五點，以下簡短說明：

☉ People（貸款人）

銀行會對於貸款人的信用狀況（聯徵報告或其他）、近期和銀行互動的往來紀錄作為風險的評估。如果申請人有債務過多、負債比過高，或是過去不曾持卡的「信用小白」（信用空白），能貸款到的成數就會比較低，如果信用狀況太糟糕的話，甚至可能會無法申請貸款。

☉ Purpose（資金用途）

在任何貸款裡，銀行都會問清楚申請人申貸的目的，也就是資金用途；資金用途必須要合情、合理、合法，如果在徵審或是照會過程當中，銀行行員察覺有異，可能也會影響核貸的結果。而購屋貸款的資金用途就比較單純，大多是用於買房、裝潢及添購家具等等。

☉ Payment（還款來源）

無論是不是申請房屋貸款，銀行都會在收到貸款申請時就先評估還款人貸款的還款來源。還款來源可以是存款或每月的收入（如：工作收入、投資收入或是租金收入）；了解申請人是否有足夠的收入或財源可以做為還款來，可以協助銀行評估借款戶履行還款的可能性。

☉ Protection（債權確保）

房屋貸款就是將房屋作為擔保品，設定抵押給銀行，以確保銀行的債權。如果房屋貸款借款人無法還款時，銀行就會處分（法拍）擔保品（房屋），好讓銀行可以追回欠款。此外，前面提過提供保人作為擔保，或是提供更多的抵押品也可以提高房貸成數，也是基於「債權確保」這個角度。

☉ Perspective（借款戶展望）

「借款戶展望」指的就是申請人未來的發展可能性，如果銀行認為申貸人的發展越好，房屋貸款的核准成數通常就會愈高，利率可能也會愈低。這也是為什麼銀行會偏好某些職業如：公務人員（軍公教族群）、專業人士（如：醫師、律師、會計師、建築師）。

◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則

如果房貸成數不足，有可能是借款人在授信 5P 的審核標準裡面某些項目失了分；如果房貸成數不足，有裝潢需求或是緊急資金需求而無法向銀行申請貸款時，鑫巢貸建議您可以向我們免費諮詢並考慮申請新鑫二胎房貸，新鑫二胎房貸的不會像銀行授信 5P 原則一樣嚴格，資金來源是上市櫃、安心可靠的融資公司「裕融新鑫」，歡迎您向我們的專員安心諮詢或是提出二胎房貸申請。◎延伸閱讀：如何用房屋借到高額資金？增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選？

 

 

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以上就是「鑫巢貸──新鑫二胎房貸」為大家整理有關「房屋貸款成數」的總整理。如果您已經申請完房屋貸款，在成家的過程當中如果需要裝潢維修費、有意外需緊急資金或是在銀行申請增貸或二順位貸款無法過件，歡迎您透過以下管道和我們連繫：

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作者簡介

本文重點：在急著需要用錢的時候，擁有房產者就可以利用房屋來借錢，藉此度過難關！以房屋借錢的方式叫做「房屋抵押貸款」，不必變賣家產或房子，將房屋的抵押權設定給銀行、企業（融資公司）、或是個人，之後再依約定的利率和期限慢慢還款，就稱為「房屋抵押借款」！

【怎麼用房屋借款？】

要怎麼在不買賣房子的狀況下，多出一筆錢來運用呢？購買房子時所繳納的頭期款、或是後面陸續償還貸款後多出來的「可貸空間」，就是房屋能夠再向銀行、融資公司或是民間的個人借款的房屋價值了。借款人將這些剩餘的房屋價值，到地政機關設定抵押權給債權人（出資者），並獲得一筆資金來運用，這樣的貸款方式就叫做「房屋抵押貸款」。

 

【什麼是房屋抵押貸款？】

房屋抵押貸款，是將名下擁有的房屋（或親友願意提供房屋、擔任保人也沒問題），到地政機關設定抵押權，設定抵押權的對象可能是銀行、融資公司或是個人；這種利用房屋當作擔保品，並藉此來獲取資金的借貸方式，就稱做「房屋抵押貸款」。◎延伸閱讀：何謂抵押權設定？不動產抵押權設定、塗銷流程您必須知道！

廣義來說，就連買房的時候的「購屋貸款」也可以當作「房屋抵押貸款」的一種；房屋抵押貸款是很多不同類型的房屋貸款方案的的統稱，往下還可以再細分為：房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸這幾種不同的房屋抵押貸款種類。

 

【房屋抵押貸款申請資格】

其實只要擁有房屋且有資金上的需求，都可以在眾多的房屋抵押貸款類型裡面，找尋適合自己的申貸方案。借款人可以藉由房屋抵押貸款的方式來活化房產價值，那麼房屋抵押貸款的申請資格有哪些呢？

1. 為20至70歲的國民

第一個申請房屋抵押貸款的資格，是必須要為「 20 至 70 歲的我國國民」，且應該要具有完全行為能力，才可以申請辦理房屋抵押貸款。

這裡需要特別注意的是，依據不同管道會有細微的差異。例如：銀行的年齡上限為 65 歲，或是限定年齡加貸款年限不得超過75年等門檻規定；但也有不考慮貸款人年紀的民間私人借貸管道，有些惡質的貸款公司「為了收利息而條件隨意審核」，這種管道在簽約過程中會存在許多詐騙風險，像是有失智（喪失行為能力）的長者向民間貸款機構貸款被騙，這些都不可不慎防。

2. 有房屋且有資金需求

想要申辦房屋抵押貸款，當然得要名下有房屋才可以申請辦理；如果是夫妻、家人，或是朋友間想要合作籌措資金，當然也可以提供親朋好友擔任保人，並以親友名下的房屋設定抵押擔保，一樣可以完成房屋抵押貸款的申辦。

3. 房屋需要有可貸空間

因為房屋抵押貸款的本質是將「房屋的剩餘價值」拿來設定抵押借款，所以房屋必須要有所謂的「可貸空間」。愈多可貸空間，能夠申請到的金額就愈高、利率也就愈低；而可貸空間要因為「房產增值」、「一胎（購屋）償還本金」以及「屋齡屋況」等狀況而有所不同。◎延伸閱讀：二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！

 

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【房屋抵押貸款申請管道】

房屋抵押貸款的申請管道有三種：銀行、融資公司和民間的私人管道，以下將簡單的分析：

▶銀行房屋抵押貸款（首要推薦）

房屋抵押貸款的首選申請管道莫過於「銀行」，銀行貸款利率是最低的；在安全度方面，受到金管會銀行局的監督，以及許多銀行相關的法規限制，保障民眾與企業的權益與資產，讓存在銀行當中的存款能夠被妥適運用，維持銀行正常運作。

但是也因為以上這些原因，銀行要授信放款給民眾是非常嚴格的；無論是想要向銀行申請信用貸款或是本篇的重點「房屋抵押貸款」，審核和條件都非常嚴格，難以通過申請。所以建議想要和銀行申請貸款的民眾，必須要提早就先將自己的信用養好，才不會臨時有資金需求卻求助無門，被拒於銀行大門之外。

 

▶融資公司房屋抵押貸款（鑫巢貸）

融資公司是以公司的方式營運，提供銀行以外的金融服務給民眾（或企業主），也常以「租賃公司」為名；國內三大知名的上市融資公司為「裕融企業」、「中租控股」和「和潤企業」三家。鑫巢貸即是專業的裕融二胎房貸經銷商。

您可能很常看到街上的各家銀行，但銀行卻不認識您，所以銀行習慣以「聯徵信用報告」來了解申請人的信用狀況；如果您都沒有辦理過信用卡、正在償還其他貸款、房屋已經有私人設定，甚至是因為想要申請貸款而詢問了多家銀行比較貸款方案，以上幾乎都是銀行不歡迎的對象。

那麼被銀行婉拒了該怎麼辦呢？建議可以向融資租賃公司申請辦理房屋抵押貸款（新鑫二胎房貸），文章最後面會再針對融資公司所提供的房屋抵押貸款有更詳細的說明與介紹。

▶民間私人房屋抵押貸款（不推薦）

在所有的房屋抵押貸款管道當中，民間私人管道是選擇最多的，卻也是最不推薦的。只要不是金融機構（如銀行、中華郵政、信用合作社）的貸款管道，就會被稱作民間貸款；民間貸款例如：代書、當舖、民間私人金主，甚至和親友借款也都算。

融資公司和民間管道最不同的就是「透明化經營」，不會有看不到的隱藏費用；流程和公司運作狀況也都公開透明，經得起檢驗與考驗，更不會有非法討債或是違法的利率出現，所以才會獨立出來當作不同的管道來說明。

而民間私人管道由於品質參差不齊，許多民間的金主只是為了賺利息，就會用連哄帶騙的方式，讓民眾借到超過法定利率上限的高額利息；最後讓借款的民眾因為還款而被壓得喘不過氣，更有甚者還會有非法討債的狀況發生！所以借款最好還是選擇向銀行或融資公司來借款，比較安心也更有保障。

 

 

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【房屋抵押貸款的優點】

貸款的時候，當然都會希望能夠獲得最好的條件和利率，而眾多貸款方式當中，房屋抵押貸款有以下五大優點：

1. 不受月收入22倍限制

房屋抵押貸款是以房屋為擔保品來借款，和無擔保的信用貸款有很大的差異；因為金管會銀行局制定了相關的法律規定「債權人在所有的銀行當中『無擔保債務』（包括信用卡、現金卡及信用貸款），除以平均月收入」不宜超過 22 倍」。

上面的規定又被稱作 DBR22 倍，白話說就是「銀行信貸和信用卡債務，最多不能超過平均月收的 22 倍」。而這個法規的債務金額上限是限制不到用房屋當作抵押品來擔保債務的「房屋抵押貸款」；房屋抵押貸款完全是以房屋的剩餘價值來決定可以貸款的金額，所以可以借到比信用貸款更高的金額。

2. 房屋抵押貸款利率較低

因為房屋抵押貸款是提供房屋作為擔保品，如果借款人無力償還債務，房屋就會被強制執行、遭到拍賣。也因為有房屋作為擔保品想要借錢時，在其他條件相同的狀況下，房屋抵押貸款的利率可以比信用貸款還要來得更低、更優惠。

3. 利於中長期的融資周轉

如果是因為一時需要大量的資金來做周轉，但是又不想要將信用額度用盡，也不想把房屋賣掉，這時候申請房屋抵押貸款就非常適合。因為房屋抵押貸款的申請流程與需要花費的時間都非常快速；且還款方式為「本利均攤」，既不會對於生活造成太大的壓力，又能夠獲得所需資金，有利於中長期（九個月以上）的融資周轉。

4. 貸款額度高、年限較長

如果是申請信用貸款，額度較低可能無法滿足資金需求，甚至還可能因為佔用過多的信用額度而無法使用信用卡；但是房屋抵押貸款的額度就高得非常多，可以借到 10萬～500萬元的資金額度，對於有緊急大額資金需求的申貸人來說非常有利。

另一方面，信用貸款不僅額度較低，還款年限也很短──信用貸款的還款年限只有 1 至 7 年（ 12 至 84 期），甚至信用貸款如果加上綁約期，提前清償還需要繳高額的違約金，很不利於借款人的財務規劃或所需。

不過房屋抵押貸款的年限就很長了，以銀行的房貸方案來說可以借到20～30年，甚至最高可到 40 年；另外以融資公司的二胎房貸來說則可以借到十年期，一兩年過後想要提前清償也沒問題，資金自由運用的程度相當高。

5. 房屋留著可自用或轉租

因為房屋抵押貸款不用把房屋賣掉就可以借款獲得資金，房子可以留著自己居住，或是想要出租（或是繼續收租）也都可以自由運用，只要能夠正常還款，就不必擔心房子會被法拍或是無法居住。另外留著也可以繼續讓房屋增值，未來如果有買賣房屋的打算，還可以享受房屋增值所帶來的價值。

 

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【房屋抵押貸款的注意事項】

在申請房屋貸款的時候就應該要確認過金額、利率、年限，並且謹慎評估自己的還款能力，千萬不要借了自己也無法償還的金額；只要可以準時還款並養成良好的習慣和信用，房屋就不會被法拍。

只要注意「謹慎理財，信用至上」的原則，合法的房屋抵押貸款本身並沒有什麼缺點，而是要看資金如何聰明運用；而貸款的資金要如何善用、花在刀口上？就要靠個人的智慧了！鑫巢貸和大家分享幾個申請房屋抵押貸款需要特別注意的重點：

1. 民間的利率非常高

前面介紹房屋抵押貸款管道的段落當中，有特別提到「民間私人」是最不推薦的借貸管道（當然向熟識且親近的親友借款除外，可能連利息都不用）接下來就要來說說民間抵押貸款的缺點與陷阱了。

民間私人管道，包括當鋪、代書、或是獨自提供資金的私人金主。民間私人管道絕大部分都是「每月收取利息」，而「月利率」則是落在一分到三分；換句話說，將時間拉長到一年來看，民間私人借貸的年利率高達 12～36% ，這樣的利率非常高，超過了「法定年利率上限」！雖然沒有違反重利罪，但這利率高得很嚇人，貸款前要好好注意。

2. 謹慎選擇還款方式

房屋抵押貸款的還款方式，銀行和融資公司（鑫巢貸）都同樣是「本利均攤」，每個月償還的金額包含本金跟利息；本利均攤的還款方式可以讓借款人的本金愈還愈少，經濟壓力也隨著償還金額增多而愈來愈降低。

但是民間私人貸款就不一樣，除了利息很高以外，民間的貸款還款方式是「隨借隨還」，意思是在償還本金以前，每個月所繳交的都只是利息，也就是所謂的「只繳息，不還本」。這麼一來不僅每個月多了利息的繳款壓力，更是償還不到本金，長時間的累積只會徒增經濟上的壓力，讓債務問題雪上加霜。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？

3. 民間容易遇到詐騙

建議借錢時一定要謹慎選擇管道，找銀行或是融資公司借款，最為安心有保障；如果找尋民間私人的房屋抵押貸款，很可能會遇到詐騙或是違法的借貸管道。

因為民間借貸管道良莠不齊，合法和違法的管道都混雜在一起難以分辨，所以非常不建議在民間申辦房屋抵押貸款；如果因為條件不理想而需要找民間管道，建議優先找銀行或是融資公司詢問過後，才向親友詢問有無認識、放心的民間管道。

4. 不建議找代辦公司

網路上可以看到非常多的「代辦公司」，代辦公司就是結合以上提過的各管道，為申請人量身找到最適切貸款方案的服務公司，聽起來非常省事，但其實有許多陷阱在其中。

代辦公司可能會以「資產管理公司」、「貸款顧問公司」或是「貸款專家」等名義在網路上招攬生意；貸款代辦公司雖然有一定程度的貸款知識與專業，但有時會採用違法、詐欺的手段吸引人申辦，或是處理貸款案件，例如：聲稱有銀行特殊管道、或是將申請人的資料在送交出去之前特別包裝過（這行為會觸犯「偽造文書」）。

如果有時間，建議自己向銀行或融資公司申辦房屋抵押貸款，這樣可以省下被代辦公司多剝一層皮的風險，同時也會比較快速、安全；代辦公司大都會向借款人收取多筆相關的費費用，光是服務費金額都不小，通常是借款金額的 8～15% 左右。因此非常不建議找代辦公司辦理，借款的事情還是親自向銀行或融資公司洽詢申辦吧！◎延伸閱讀：二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎？

5. 不要頻繁送件申貸

借款人向銀行申請房屋貸款的時候，銀行會調閱聯徵信用報告藉此了解當事人信用狀況，會留下聯徵查詢的紀錄；建議要向銀行正式提出貸款申請之前，可以預先詢問銀行專員大概可以獲得的額度為多少，以免因為頻繁送件而造成聯徵多查（聯徵近查）。◎延伸閱讀：什麼是聯徵多查？聯徵查詢超過三次影響申貸，如何順利消除？

 

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【房屋抵押貸款的五種類型】

房屋抵押貸款如果根據類型不同，可以分為：理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸房屋融資貸款（原屋融資）及二胎房貸這五種類型。以下為大家簡單介紹這五種類型房屋抵押貸款方式：

1. 理財型房貸

理財型房貸只能在銀行申辦，意思是將「原有房貸償還的本金部分」再貸款利用，有動用到資金才會按照使用期間來計算循環利息，是便於資金調度的房屋抵押借款方式。

因為原先辦理房貸的銀行最了解自己的信用狀況與還款方是，所以建議理財型房貸向原房貸的銀行申請辦理；另外也有些銀行可以接受借款人將名下「無貸款的房屋」，設定第一順位的房屋抵押權（一胎）來申請理財型房貸。

2. 房屋增貸

房屋增貸（又叫做房屋增額貸款），同樣只能在銀行辦理的房屋抵押貸款方式。房屋增貸是將原本有房貸的房子，以償還本金的房產價值作為擔保，向原房貸銀行申請「多一筆的貸款」。

房屋增貸可以核准的額度受到借款人的債信狀況、繳款正常與否，以及原本房貸已償還本金的多寡而定。如果原先的房貸償還本金不多，或是申請人的債務過多，則很可能無法通過房屋增貸的申請。◎延伸閱讀：房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

3. 房屋轉增貸

房屋轉增貸，也是只能在銀行辦理的房屋抵押貸款類型，房屋轉增貸是把整筆房屋貸款全部轉移到另外一間銀行，並且多貸款一筆資金；通常是在申請人向原銀行申請增貸遭到婉拒時才會選擇的房貸方案。

因為需要塗銷原房貸設定的抵押權並且再向新的銀行設定抵押，所以會有「違約金」、「塗銷規費」、「設定規費」，以及稅金與代書費等費用產生；申請人在辦理時務必預先試算省下來的利息是否大於轉增貸的成本，否則會得不償失。◎延伸閱讀：如何用房屋借到高額資金？增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選？

4. 二胎房貸

二胎房貸（又稱為房屋二胎、二順位房屋貸款），是房屋抵押貸款最常見的形式。買房子的購屋貸款，是設定第一順位的抵押權給銀行，所以稱為「一胎貸款」；如果日後再將房屋剩下來的殘值再設定第二順位的抵押權（給另一間銀行或是融資公司）來借款，就稱為「二順位房貸」。◎延伸閱讀：房屋增貸被銀行婉拒？推薦「二胎房貸」活化房產變資金

5. 原屋融資（房屋融資貸款）

原屋融資（又稱為房屋融資貸款），同樣是常見的房屋抵押貸款方式，在銀行、融資公司或是私人管道都可以辦理。原屋融資是借款人用名下已經沒有貸款的房屋，設定抵押權給債權人（出資者）來借款的方式，簡單來說就是「用無貸款的房屋設定抵押權來借款」。

不過，無貸款的房屋通常屋齡比較高、屋況也會比較差，因此並不是每一間銀行都有提供原屋融資的服務；就算是有提供原屋融資服務的銀行，對於申請人的條件也會比較嚴格，貸款的期數通常也不能夠拉到太長的年限。如果在銀行無法辦理原屋融資（遭到婉拒、房屋估價太低，或是額度未達期望），就建議您向融資公司辦理融資房貸服務，不建議優先找民間私人管道或是貸款代辦公司。

 

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【房屋抵押貸款的利率】

房屋抵押貸款的利率，會依據「管道」、「抵押貸款類型」、「申請人條件」等不同來決定房屋抵押貸款的利率，以下分項條列不同管道與類型的利率約略範圍：

☑銀行

➔理財型房貸：「最低」 45%～2.39%，大多為一段式機動計息，以日循環計息。

➔房屋增貸：房貸增貸由於是同一間銀行辦理，有機會維持相同的利率。

➔房屋轉增貸：房屋轉增貸必須要在他行的利率比原本的房貸更低，且轉貸過程當中的花費也要符合成本效益才建議申辦轉增貸，申貸前務必要試算並審慎評估。

➔銀行二胎房貸：有關銀行二胎房貸的利率，可以參考這篇文章。

 

☑融資公司

➔融資公司二胎房貸：融資公司的二胎房貸服務，利率會落在 7～16% ，雖然略高於銀行，但是融資公司的二胎房貸可以服務到廣大被銀行婉拒的族群。

 

☑民間私人管道

➔民間各類房屋抵押貸款：民間各類的房屋抵押貸款，不論還款方式是隨借隨還或是到期還本；利率的算法幾乎都是「以月計息」，且月利率高達 1～3% ，換算年利率就高達 12～36%。如果不慎遇到來路不明的管道或是詐騙，還可能不小心遇到高利貸或是地下錢莊。

 

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【房屋抵押貸款的流程】

房屋抵押貸款的流程和房貸相同，只有一些很細微的差異：

1. 提出申請

申貸人須向銀行（出借人）當面填寫表單申請，並繳交要求的文件資料。（鑫巢貸二胎房貸可線上提出申請與送件）。

2. 房屋鑑價

銀行的房屋鑑價部門會到申貸人的住所進行估價作業；而融資公司（鑫巢貸）則透過線上傳送的照片估價。

3. 進行審核

估價完成後若房屋有可貸空間，就會開始進行徵信與審核的流程。（銀行估價最高可貸 80% ，鑫巢貸最高可貸 120% 。）

4. 對保簽約

如果房屋抵押貸款核准以後，申貸人須備妥雙證件、撥款帳戶存摺、印鑑章、權狀正本，到銀行進行對保簽約。（鑫巢貸將由專員與您約定方便且合適的地點碰面簽約，亦可到總公司或六都分公司簽約對保。）

5. 設定抵押

由代書協助送件到地政事務所，依據第一或是第二順位（一胎或是二胎）來辦理房屋抵押權設定。

6. 撥款入戶

地政設定完成後，銀行（或是融資公司）就會將房屋抵押貸款的款項撥款至申貸人提供的指定帳戶。

 

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➤如何選擇房屋抵押貸款管道？

需用資金時，應該怎麼選擇房屋抵押貸款管道？可以依據以下幾個不同面向來做選擇：

1. 利率高低

選擇房屋抵押貸款管道時，第一優先當然是要注意利率的高低。通常愈好的房屋條件與個人條件，可以爭取獲得愈低的利率；而較短的期數與較低的金額，利息支出也相對較低。依照利率高低，建議房屋抵押貸款管道的選擇順序是：銀行優先、融資公司次之，真的不得已才選擇民間的抵押貸款管道。

2. 管道風險

房屋抵押貸款的風險和利率一樣，利率愈高風險就愈高，由低至高排列是：銀行≦融資公司＜民間私人管道。民間私人的房屋借款管道參差不齊，利息很高；很可能會因為在申貸時過於匆促，無法好好了解借錢給您的人正不正派，也可能因此而遇到了不當討債的狀況發生。

3. 需用額度

申請房屋抵押貸款時，也需要先理性思考自己實際需用的貸款額度，再找到適合的房屋借款管道。常見到「銀行估價保守、核貸成數低」而無法在銀行獲得足夠的額度，遇到核貸額度不足的時候歡迎您詢問鑫巢貸「新鑫二胎房屋抵押貸款」方案。

4. 資金用途

有些銀行的房屋抵押貸款（如：原屋融資或理財型房貸），會限制借款人的資金用途，例如限制貸款資金的用途不能夠用於購買第二間房屋。類似的規定或是細節，務必要在和銀行互動時預先了解相關規定。

另外，銀行收到借款人的貸款申請以後，在徵信、審查與授信的階段也會以「授信 5P 原則」作為審核依據，其中一個審核依據就是「資金用途（Purpose）」。 ◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則

5. 個人條件

選擇房屋抵押貸款的管道時，也可以先從申貸人的個人條件，來了解自己適合哪種管道；例如：信用評分、職業與收入狀況、房貸繳款紀錄等條件，都會影響到能否成功向銀行申請貸款。

如果因為上述的原因而沒遭到銀行婉拒，或是無法獲得理想的額度，就建議您可以考慮向鑫巢貸免費諮詢「融資公司房屋抵押貸款」（新鑫二胎）的方案。

6. 房屋狀況

房屋的狀況、地點、增值與否，有無民間私人設定，都會影響到房屋抵押貸款的管道選擇。例如：屋況和房屋座落地點較差，以及增值較少的房屋，還是有機會可以成功申貸銀行房屋借款，只不過有可能無法獲得太多的額度。

而如果房屋有民間私人設定（民間私設），更是無法在銀行申貸成功；融資公司（鑫巢貸）二胎房貸可以為您解套民間私人設定的問題。◎延伸閱讀：什麼是民間私人設定？房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

 

 

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以上就是「鑫巢貸──新鑫二胎房貸」為大家精心彙整的房屋抵押貸款總整理，如果看完文章還不確定自己是否適合申請房屋抵押貸款，或是已經向銀行申請房貸卻遭到婉拒，都歡迎您參考以下管道和我們連繫：

▸來電鑫巢貸 (02) 2313-1256 詢問

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