分類: 金融小知識

「以房養老」旨在幫助房屋擁有者在退休後利用以房養老貸款方式來獲取額外的收入，以支撐其生活費用與需求。這個概念在人口逐漸老化的台灣普遍流行，以房養老條件有哪些？實際試算後才發現的6大以房養老缺點，現在揭曉！

 

以房養老是什麼？認識房屋「逆向」抵押貸款

以房養老又稱「房屋逆向抵押貸款」，是一種金融產品或貸款方案。在傳統抵押貸款中，借款人將房屋作為抵押品，然後向金融機構借錢；以房養老貸款則相反，借款人是房屋擁有者，通過將房產抵押給金融機構，可以獲得金錢或者退休收入，直至還清貸款或房產轉讓時為止。

房屋擁有者可以選擇按月或按年從這筆借款中領取固定金額的收入，償還貸款期間若申貸者身故，基本上將由法定繼承人負責。

以房養老雖可以提供額外收入、增加自宅的生活品質，但以房養老缺點也是同時存在的，如：增加申貸者負擔、資產流動性低和造成後代子女困擾等。建議欲申貸者須提前了解以房養老條件，多方比較金融機構的方案內容，謹慎評估。

 

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以房養老條件四大主軸，申請前須注意！

以房養老條件根據不同金融機構會有各自的要求和規範，以下將說明最常遇到的情況：

 

一、 以房養老條件之年齡要求

申貸者年齡需符合55~65歲，具備完全行為能力和還款能力且信用、狀況良好。

 

二、 以房養老條件之房屋條件

申貸者需「合法擁有」房屋所有權，並須自住而非為投資房產目的。

 

三、 以房養老條件之房產估值

金融機構會評估房產的市場價值，並根據估值來決定可借款金額，舉例來說，台北市信義區的房屋就會比鄉下地區的房屋還要來得容易申貸。

 

四、 以房養老條件之健康狀況

部分金融機構可能會要求申貸者提供個人健康檢查報告或保險投保紀錄。

 

以房養老條件對獨居長者、高齡頂客族來說比較合適，名下若擁有多間房產，可考慮以房養老的方式來將不動產轉換為資金。但目前因房價居高不下、物價上漲，以房養老貸款的需求有逐漸下降的趨勢。

 

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以房養老貸款申請流程？要準備哪些資料？

若申貸者符合以房養老條件，接下來就要備妥資料，準備開始申請以房養老貸款，以下將詳細說明各申請步驟：

 

以房養老貸款申請6步驟：

Step 1：申貸者符合以房養老條件資格(年齡、房屋條件，部分含有健康狀況條件)

Step 2：向金融業者提出申請

Step 3：銀行回報可貸額度

Step 4：核准對保(需準備房屋所有權人之雙證件正本、印章和不動產謄本等資料)

Step 5：設定房屋抵押權(地點：地政事務所)

Step 6：完成後金融業者便開始固定時間撥款

 

 

以房養老缺點一次看！別人沒說的6大危機

以房養老是一種投資模式，同時卻具備優點和以房養老缺點，在開始申請以房養老貸款前，建議先閱讀以下內容，多加考量：

 

【以房養老缺點】

1. 以房養老貸款的金額每月遞減、利息內扣，可能增加償還的壓力。
2. 若遇到利率上漲、房價下跌，房屋價值可能不足以償還的風險。
3. 房產被抵押成貸款模式時，申貸者的財產流動性會受限。
4. 申貸者仍需支付房屋所有支出，如：房屋稅、修繕費和水電費等。
5. 貸款期滿將可能面臨無收入無法還款或房屋被法拍等問題。
6. 隨時間增加房屋價值不斷下降，可能演變成負資產造成後代困擾。

 

 

【以房養老貸款優點】

1. 申貸者可在退休後仍享有額外收入，幫助生活所需開銷。
2. 申貸者可繼續居住自家住宅，無須搬遷。
3. 申貸者可依據每月/每年貸款金額，調整資金運用情況。

 

以房養老缺點和優點放在一起比較，可以很清楚地發現缺點比優點還來得多，因「以房養老」是不動產「逆向抵押」房貸，只要申貸時間越長貸款本金就會越多，不只債務會變多，最後房屋所有權還不是自己的。房屋畢竟是一家人的支撐，也會影響到後代子孫，建議還是要謹慎投資。

 

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以房養老貸款適合每個人嗎？先評估考量點

以房養老貸款對銀髮族來說是一個活化現金流的投資法，但不見得適合每一個人，以下提供幾個以房養老申貸的考量點，幫助你做出適合自己的選擇：

1. 財務需求：你是否有必要利用這筆貸款收入進行投資？若申貸是否能按時償還？
2. 房產價值：你的房屋所在地是否具備競爭力？能獲得較可觀的貸款收入？
3. 生活安排：你是否有搬遷的規劃？或是房屋有其他營利需求？
4. 還款能力：貸款將產生利息和額外費用，經濟壓力是否能負擔？
5. 遺產規劃：以房養老貸款是否會影響家人或繼承人的繼承意願？
6. 時事考量：若突如其來的房價波動、其他債務壓力，是否能承受風險？

建議在申請以房養老貸款時，需充分了解申請條件、流程與流程，並多方評估金融機構、風險和個人財務規劃。

 

以房養老貸款試算金額！數字會說話

以房養老貸款很多人都推？以房養老在身故後就可以無後顧之憂？你必須知道兩件事：一是利息會每期增加，二是達到「扣息上限」後，會轉成掛帳方式，貸款期滿後還是需全部付清。

 

備註：扣息上限，大部分金融機構會設定每月撥付金額的三分之一。

 

一、 以房養老貸款試算舉例

申貸者/房屋價值：黃先生名下1000萬房屋

核貸成數：最高七成

核貸年限：最長30年(30年X12個月=360期)

年利率：2%

利息扣除上限：6,481

第一期實際領到金額：19,444元，第二期開始扣除利息，待達成利息扣除上限6,481，後幾期的每月撥款金額就會變成：19,444-6,481=12,963，利息會轉變成掛帳模式，待合約期滿須一次付清。

 

二、以房養老貸款非多數人選擇

試算後，我們可以發現以房養老貸款雖然每期都會有固定收入，但隨著時間增加、利息增加，每期收到的金額都會遞減。若是把這個貸款金額當作固定收入族群，就要留意是否無法穩定基礎經濟水平之慮，同時也可能因年齡增加，無收入狀況導致的還款(如：掛帳金額)困難。最重要的是，一般房貸房屋所有權人還是自己，但以房養老最後所有權將歸給金融機構保管。

 

相較而言，二胎房貸就會比較平易近人，是多數人選擇的貸款方案。二胎房貸主要是利用房屋一貸後的剩餘殘值做鑑價，再進行第二次貸款，因使用房屋為擔保品，所以審核難度較低，過件率也較高。值得注意的是，二胎房貸相較其他貸款方案較穩定，最終房屋所有權人還是在自己身上。

 

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2023年7月1日健保部分負擔新制正式實施，此項政策目的是實現分級醫療制度，讓民眾能珍惜醫療資源。健保部分負擔調整過後，看診時須支付額外的藥品部分負擔，不同醫療院所的部分負擔費用也有所差異；急診看病也進行部分負擔調整。

 

低收入戶、身心障礙者和部分特殊身分族群在一定程度上不受健保新制的適用，以免調整後的健保部分負擔造成額外的生活經濟壓力。部分負擔新制上路，預計影響到844萬人口，這項醫療改革措施是為了能達到公平合理的醫療資源分配，促進醫療體系永續發展，同時提升更優質有效率的醫療服務，確保民眾能獲得合理的醫療保障。

 

7月健保部分負擔新制，藥品部分負擔最有感！

健保部分負擔新制對民眾的就醫權益有何影響？根據健保署公告，健保新制的目的是為了促進健保資源的合理分配，並提高民眾的健康素養。部分負擔新制針對「藥品」和「急診費」調整，這項健保部分負擔調整改革勢必成為一大挑戰，但也能讓民眾選擇適合自己的醫療服務，使健保制度更加完整。

 

首先，我們將介紹健保新制下的「藥品負擔」調整：

 

(一) 基層診所/地區醫院：

醫藥費以100元劃分，低於100則免收藥品部分負擔；超過101元則須按比例支付20%的部分負擔，以200元為上限。

 

(二) 區域醫院/醫學中心：

醫藥費以100元劃分，低於100則須支付10元的藥品部分負擔；超過101元則須按比例支付20%的部分負擔，以300元為上限。

 

(三) 慢性病連續處方箋

慢性病連續處方箋為開藥28天以上藥品：基層診所開立免收費；地區和區域醫院第一次調劑須比照一般藥品收費，第二次以後調劑則免收費。對於需要長期藥物治療的病患來說，得以享受便利且公平的優惠。

 

急診部分負擔也須配合健保新制，跑大醫院變貴

為了維持醫療資源平衡和財務的可持續性，本次七月健保新制也針對大型醫療院所做出部分負擔調整，希望能將醫療資源妥善運用，鼓勵民眾更加謹慎使用急診服務，並將需求留給真正有需要的人。同時，更懂得多多利用基層診所和地區醫院。

 

這項措施不會影響到低收入戶、重度身心障礙者、重大傷病者等特殊族群，也不會影響到因意外事故或突發疾病而需要急救的患者。急診部分負擔新制調整，以下將「不區分檢傷」看診費用調整如下：基層診所/地區醫院維持150元；區域醫院則調高至400元；醫學中心則調高至750元。

 

根據這兩段內容我們可以知道，實施健保新制後若一般感冒還是跑去大醫院掛急診，就得依照健保部分負擔調整，最高將支付藥品部分負擔300元，以及急診部分負擔掛號費750元，也就是必須繳交1000元以上的醫療費用。

 

部分負擔特殊例外族群，符合資格可免除負擔

在健保部分負擔新制中，有一些特定族群可以免除部分負擔：重大傷病患者、分娩、山地離島地區就醫民眾、接受補助的低收入戶、3歲以下兒童、榮民、替代役、油症患者和警察消防海巡空勤軍人等，符合上述資格者可依法免除部分負擔調整。

 

在新規健保新制中，政府也針對「中低收入戶」和「身心障礙者」訂定部分負擔新制。符合中低收入戶條件者，將依照收入水平進行負擔調整；符合身心障礙者則可依據其身心障礙程度和證明文件進行負擔調整。目的是為了減輕這部分族群的經濟壓力，以及確保不同身分也能享受公平且合理的醫療保健，以下將「不區分檢傷」看診費用調整如下：基層診所/地區醫院維持150元；區域醫院維持300元；醫學中心則調高至550元。

 

部分負擔新制費用懶人包，漲多少一次看！

健保部分負擔新制對我有影響嗎？部分負擔一定要付嗎？以下將提供健保新制對照圖表，讓你快速找到所需資訊，清楚未來在診所、醫療院所就醫時，健保部分負擔調整後該支付多少金額，做好相應的財務準備。

 

 

健保新制目前共區分為兩階段，第一階段部分負擔調整已於2023年7月開始實施，目前政府考量民眾檢驗檢查費支出需求增加，便擬定第二階段將調漲檢驗檢查費用。這項醫療健保的重大改革影響社會不同族群，民眾須提前了解這項政策以做好因應，至於是否有醫療院所變相調漲增收的問題，也是政府和民間需共同面對的問題之一。

 

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近期國內的詐騙層出不窮，最有名的是人被騙去柬埔寨西港，被當作「貨品」多次轉賣，從事詐騙等非法行為，若不配合就會慘遭非人道的軟禁待遇，甚至被抓去器官活摘；在受害者中，有一些人為了貸款利率，誤信了「到國外對保利率會比較低」的詐騙訊息，慘遭送柬埔寨，被當地詐騙集團軟禁押走。

這篇文章會向大家介紹常見的貸款詐騙種類，教導大家如何防範貸款詐騙，也提供一個合法且安全的貸款管道給大家，讓我們繼續看看下去！

 

 

【柬埔寨詐騙實例：飛泰國對保慘送柬埔寨】

根據《鏡新聞》報導，全球反詐騙組織提到，雖然詐騙手法百出，不過大多是重新包裝的舊手法，而目前最流行的手法就是「貸款詐騙」，集團會在臉書上打廣告，稱可以幫忙借款，不過要貸款人飛一趟泰國，獲得的對保利率會比在台灣低，因此就有民眾被騙走，而有些人是想去海外工作還債，最後都在柬埔寨淪為「豬仔」。
◎新聞來源：飛澎湖做水電「下機已到柬埔寨」　反詐騙集團示警「朋友騙朋友」《鏡新聞》

※鑫巢貸在此呼籲，別因為看到「高薪』二字，而去相信這些海外求職資訊，也不要相信「在國外貸款、對保，會獲得較低的貸款利率」這類的貸款詐騙話術，不管飛哪一國，對保跟貸款利率都不會比台灣還優惠！若有任何疑慮均可撥打165反詐騙諮詢專線查證。

 

【常見的貸款詐騙管道】

1.貸款詐騙簡訊

貸款簡訊是近期的詐騙手法，幾乎人人都有收到過，內容大概會說「我是XX證券的X小姐，有急事找你，麻煩加我賴：XXXX…」之類的話術去裝熟，這類型的詐騙訊息都會要民眾加對方Line，並利用投資、貸款名義欺騙民眾掏錢。而內政部警政署165全民訪詐騙網在官網發公告、跟寄簡訊呼籲，請民眾不要相信簡訊上的訊息，誤入貸款詐騙的深淵。

2.LINE群組

有些詐騙集團會透過Line搜尋「設定為開放陌生訊息」的民眾，將對方假入詐騙群組，進行詐騙；或者是1對1聊天的方式，取得對方信任後開始詐騙，讓民眾一步步踩進貸款詐騙的陷阱裡。

3.Facebook一頁式釣魚網站

臉書上充斥不少一頁式釣魚網站，詐騙的主題種類很多元，原先是購物詐騙居多，可如今連貸款詐騙的數量也逐漸攀升，這種一頁式網站會利用幾點誘人字眼，吸引人上鉤；舉例來說，貸款詐騙的廣告會以「借款容易」、「貸款額度高」、「利率低」這些字眼宣傳，對於急需用錢的民眾來說，不會花太多時間去確認網站真偽性，就會輕易上當受騙。

4.電話詐騙

電話詐騙是最老套的手法，種類也很多元，有大多數都指使民眾去操作ATM轉帳，少數是運用貸款的方式做詐騙，共通點都是詐騙集團會藉由話術來欺騙民眾，讓對方信以為真上鉤，將錢匯款到非法帳戶。

5.貸款公司的廣告

這點跟前面「Facebook一頁式釣魚網站」，手法相似，有些民間貸款業者會用「借款容易」、「保證過件」、「貸款額度高」、「利率低」等話術，吸引民眾來辦理貸款，但魔鬼藏在細節裡，這些話術的背後隱藏不少陷阱。

6.貸款公司的話術詐騙、合約的文字陷阱

許多不肖的貸款公司，為了蒙騙來貸款的民眾，會透過一些話術去說服辦理高利率的貸款方案，也有不肖業者在合約上玩文字遊戲，要求民眾簽合約，事後賺取違約金等等問題。

 

【常見的貸款詐騙話術】

詐騙集團會為了讓受害者相信，跟吸引肥羊上當，會運用一些話術去行騙，以下這幾點就是常見的話術，也會解析這些話術背後的原意。

1.「保證過件」

在貸款時，都會希望能「輕鬆過件」，早日拿到資金解決財務問題，看到「保證過件」這個優惠就會特別心動，但這光鮮亮麗的糖衣之下包著是毒藥，會「100％保證過件」的管道都像是代書、當鋪、高利貸這類的管道，而這些管道通常都是利率很高，且大多以月利率的方式去計息，很容易為自己累積出新的一筆債務，所以可是一大風險。

2.「更高額度」

有些人是因為銀行給的額度不多，因此轉向跟民間公司借貸，尋求額度高的貸款方案，但這些高額度資金大多來自當鋪、私人金主，甚至是高利貸，所以獲得高額的資金，背後的代價可能是高利率，只會衍伸出更多的負債而已。

3.「只要簽了委託書就一定會過」

有些代辦公司會以簽委託書為由頭來說服申請人，宣稱簽了會提高銀行過件，引誘申請人簽約，但代辦公司的承辦人員並非是銀行二胎房貸的審核人員，公司的保證沒一個保障，而且代辦公司的委託書有如「賣身契」，簽了就掉入他們的陷阱，就必須支付很多錢去解約；所以，請民眾務必記得「合法的貸款公司在確定核貸對保前，都不會要求簽約」。

4.「利率比銀行低」

有些民間貸款公司會宣稱「利率跟銀行取得更優惠的方案」，誇張一點的會說「利率2％以內」，但實際上要看利率是年利率還是月利率；假設是「年利率2％」，銀行的二胎房貸利率約4％～16％，利率2％通常是第一順位的房貸利率，而且民間貸款幾乎沒有這麼低的利率方案；若如果是「月利率2％」，這算是民間貸款的正常範圍，只不過月利率換算成年利率，利率則是24％，相當驚人，因此那些「低利率」都是騙人的幌子。

 

 

【常見的貸款詐騙手法】

前面介紹到貸款詐騙的管道給大家認識，這一章節我們來談談各類貸款詐騙的手法及話術，讓讀者們更清楚明白陷阱哪些，進行預防避免上當受騙。

〈代辦公司〉

1.假冒銀行的名義

這些代辦公司會自稱為銀行業務員，向受害者推銷「債務協商」的方案去債務整合，雙方進一步面談及見面後，受害者知道對方並非銀行，而是代辦公司，才驚覺被騙。如果申請「債務協商」，聯徵報告會被註記，之後就無法再向銀行辦任何貸款、信用卡，這點請民眾務必知道。◎延伸閱讀：債務協商是什麼？條件、流程、優缺點、替代方案一次看

2.宣稱能銀行代辦

早期銀行是代辦公司常送件的管道之一，代辦公司也藉此加以宣傳「銀行代辦」，吸引民眾來借款，但由於代辦業者屢次傳出詐騙或違法行為，因此金管會就插手介入管理，訂出法條，明文「禁止銀行接受代辦公司承辦的貸款案件」。不過銀行偶爾還是會在「不知情」的情況下接到代辦公司的貸款申請案件，但只要被銀行判斷認為是「代辦案件」通常會直接婉拒，並將此案件客戶註記為高風險對象；一但被列入該銀行的黑名單，對申貸人而言，未來申貸的負面影響相當大。

3.要求先刷卡

合法的貸款公司不會要求申請人刷卡，要小心別使用信用卡，免得被不肖代辦公司盜刷。

4.簽委託書

同樣地，合法的貸款公司在確定核貸對保前，都不會要求簽約，代辦公司要求簽委託書的意思是，如果之後申請人反悔不辦，必須支付高額的違約金，趁機敲竹槓。

5.先收取手續費

有些代辦公司會要求民眾先收取手續費，民眾千萬不要因為債務壓力一時心急而繳交高額代辦費，避免舊債未還又欠新債，讓自身債務越來越沉重。

◎延伸閱讀：找代辦公司借貸安全嗎？詢問、辦理前一定要看這篇！

 

〈假檢警〉

假檢警的詐騙手法很久以前就有，如今又有新的話術，是以貸款詐騙的型式去犯案，詐騙集團會先佯裝成銀行人壽保險客服，指稱被害人涉嫌詐領保險金，要被害人打電話到刑事局報案，給予對方另一個詐騙專線；被害人致電給假檢察官，就被假檢察官告知涉嫌洗錢案，假檢察官會向對方說能協助處理，就欺騙被害人將房屋拿去抵押貸款，交出現金給詐騙集團。◎新聞來源：抵押房子貸款免羈押 假檢警詐騙又出新話術《聯合新聞網》

 

〈代書〉

1.衍生其他隱藏費用

代書二胎的放款通常由民間金主或資金充裕的代書執行，所以簽約方式及流程都沒有一套準則，每一間代書的標準不同，當中會蘊藏的其他費用也不一致。關於收費方式，建議在借款前先打聽收費合理的代書，或是詢問親友有無推薦的代書，可以避免遇到不肖代書業者，被多拿一些其他費用。

2.資金來源不夠透明

如上一段介紹，大部分的代書資金都來自私人金主或資產豐富的代書本人，由於代書數量非常多，服務品質、利率計算方式都沒有一套標準來依據，除非透過親友推薦，才能遇到低利且合法的代書，否則很容易遇到素質較差的代書，連自身的月利率判定標準如何評估都不知道！

3.利率不符個人需求

由於代書大多都採用「月利率」計息，這種方式比較適合短期週轉的人，不少人借款後，才驚覺每個月的繳款都是在繳利息，長時間的累積就多了一筆利息的負債；因此，如果有長期周轉、龐大債務等問題，歡迎尋求融資二胎房貸（鑫巢貸）這個管道。

4.沒有「當面對保」流程

在辦理貸款時，不論是申請哪種貸款，合法的貸款管道流程都大致相同，必須經過「當面對保」這個流程，是保障貸款民眾權利的一道重要環節，如果沒有對保這個手續，恐怕極大機率是遇上非法貸款公司。

5.要求提供證件「正本」

有些不肖的代書會趁二胎房貸辦理過件前，要求申請人提供土地謄本、身分證等證件「正本」，運用法律漏洞，取得房屋或土地，甚至利用對方的資料來當詐騙車手，所以對方要求提供證件正本，請務必明確拒絕，並不提供證件，若是索取「影本」證件是可以提供給對方。

◎新聞來源：什麼情況適合選擇代書二胎？代書二胎房貸常見15題Q&A

上面大多是民間貸款及詐騙集團所會發生的貸款詐騙情況，而下面特別介紹「信貸」的注意事項，雖然銀行都遵守法律規範，但可能會因為「合約上的文字遊戲」，讓貸款人不小心踩雷，所以獨立列出來說明。

〈信貸〉

1.廣告利率的文字陷阱

銀行為了吸引民眾來貸款，會主打優惠低利率的信貸方案來推銷，但貸款前必須知道一件事：很多家銀行都是採用「2段式浮動利率」，可能會出現的情形是前幾個月是固定超低優惠的利率，但過了優惠期變為機動計息；舉例來說，前三個月信貸款利率是1.68％，有些人會覺得這個利率1.68％比房貸利率還低，但是要注意這只是「前三個月的利率」而已，後面第四個月開始的利率是多少才是需要留意的，千萬不要被一時低率的廣告而沖昏頭。

2.貸款期數問題

辦理信貸時，除了要注意到利率、月付金多寡，還有一點很多人容易疏忽掉，就是「貸款總期數」，不同年限的貸款期數會影響月付金額多寡，即使月付金額低，但期數長的話仍然要繳不少錢，因此建議民眾貸款前先評估負擔能力，選擇適合自己的期數方案。

3.違約金跟綁約問題

大部分的銀行貸款都需要綁約，若在綁約期間提前還款，必須付違約金，而每一家銀行的違約金都不同，建議在貸款前，務必清楚了解合約上的規定及罰則。
◎延伸閱讀：二胎房貸跟信貸我適合哪種？從「3大關鍵」選出適合的貸款方案

 

【如何預防貸款詐騙？】

預防勝於治療，這章節是要教導各位讀者，面對可疑的訊息、來電，或是在辦理貸款時，要提高警覺，避免不慎掉入貸款詐騙的陷阱，以下就來看看！

1.不回應陌生訊息，陌生來電勿信並主動查證

面對陌生來電、訊息，應該抱持警覺及查證的心態，並謹慎判斷，不隨意回覆對方，因為大多數的訊息及來電都是來路不明的貸款詐騙，都會用前面章節所介紹的誇張術語，誘騙急需用錢的民眾上鉤；因此，若有緊急貸款需求的民眾可以選擇我們鑫巢貸，下一章節會特別為您介紹。若分不清是否遇上詐騙，可以撥打165反詐騙諮詢專線，或是上警政署的165全民反騙網求證。

2.貸款前做好事前事後工作

而在貸款前，建議做好事前查詢工作，培養貸款的正確觀念，像是合法的利率範圍、合理的收費標準、還款年限等等注意事項。在尋找貸款公司前，可以查詢該公司的評價如何、是否有實體店面、政府核准合法立案的證明（如：公司登記）。最後，在簽約前，一定要確認合約上任何條文，逐字逐句看詳細，確認好貸款金額、利率的％數、還款年限、還款方式、計息是採取哪種利率（年利率／月利率）等等這些細節；若是有需要事前付款的款項，務必先仔細詢問完所有添加項目及金額，雙方可接受並確定，記得要添加在雙方的合約內備註，以此做證。

3.證件及相關資料不隨意交給對方

前面有提到，一些不肖貸款業者會向貸款民眾索取證件（雙證件、存摺、印章等等）的正本，遊走法律邊境取得民眾房屋土地，或私下進行一些非法行為，讓貸款民眾變成為人頭戶，而吃上官司，因此這邊呼籲民眾要格外小心。

 

【合法的貸款管道】

假設向銀行貸款失敗，有什麼合法又安全的民間貸款管道呢？答案是有的，鑫巢貸是是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，而且是唯一全台六都內皆有二胎房貸服務據點的經銷商，不會出現「貸款流程不透明」、「合約隱藏費用多」等問題，利率範圍符合《民法》第205條（最高16％），採用「本利均攤」的還款方式，且最高可貸成數為120％。◎想了解更多關於民間二胎管道：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

 

【貸款詐騙的真實案例】

假代書真詐騙》鹿港警方 破獲假代書真詐騙集團

彰化縣鹿港分局破獲一起詐騙案，詐騙集團以電話謊稱被害人的健保卡詐領健保補助費，以及涉及光華開發案，需要被害人配合調查並將名下不動產送財政部監管，要求被害人前往匯款新臺幣280萬及聲請約定帳戶；另外，再洗腦被害人將土地由假代書設定貸款抵押現金600萬，最後再以假檢警「偵查不公開」為由，保管被害人金錢，使被害人財產一夕間化為烏有。

繼111年6月起，警方陸續查獲多起詐騙集團案件，而在昨日（17日）分別查獲張姓假代書及幕後黃姓金主，起獲贓款84萬，全案依加重詐欺罪移請臺灣彰化地方檢察署偵辦。

◎原新聞出處：《Yahoo新聞》

抵押房子貸款免羈押（假檢警新騙術）》抵押房子貸款免羈押 假檢警詐騙又出新話術

刑事局近日發現假檢警詐騙手法又出現新話術，日前年過6旬的陳姓老翁，接獲自稱銀行人壽保險客服來電，指稱他涉詐領保險金，要被害人打電話到刑事局報案，不久老翁接到自稱刑事局來電，稱他涉洗錢案件，要通報檢察官。

老翁電話轉到假檢察官，對方說涉及洗錢案要羈押兩個月，但可以協助申請分案調查，只要保管財物就不用羈押，對方要求老翁領出帳戶存款、申請保單借款及房屋抵押貸款。老翁依指示前去銀行臨櫃匯款41萬元，公園面交400萬元，因想確認案件進度自行撥打電話到刑事局，才發現遭詐騙，損失441萬元。

◎原新聞出處：《聯合新聞網》

 

【結語】

現在的社會充斥太多貸款詐騙的風險，防不勝防的程度，我們也只能謹慎再謹慎面對，但記得凡事都需要冷靜查證，切勿因為誘人的優惠條件，而被蒙蔽雙眼，失去判斷能力；萬一不幸發生詐騙憾事，請第一時間報警處理，撥打165警政署反詐騙專線尋求協助。

 

作者介紹

在辦理貸款時，需要設定抵押權，那如果說清償貸款後，需不需要將設定塗銷？這篇就是要跟大家談關於「抵押權」的相關設定、塗銷，普通抵押權跟最高限額抵押權的差異處，以及一些抵押權的問題跟注意事項，精華重點都整理在這篇文章裡，一起來看吧！

 

 

【什麼是抵押權？】

在急需金錢的時候，有些人會利用房屋來貸款獲取資金，運用剩餘的房屋價值，到地政機關設定抵押權給債權人（銀行），因此用房屋借錢的方式叫做「房屋抵押貸款」，而銀行就會擁有這間房屋的「抵押權」。二胎房貸也可以做房子抵押權設定，只是求償順位會排在第二位，僅次於第一順位債權人，對於銀行來說風險較高，因此二胎貸款較少有銀行承辦，大部分都是融資公司和民間貸款機構辦理居多。

為何需要設定抵押權，設定抵押權的目的是在於債權人為了確保債務人日後能依約定時償還債務，要求債務人提供擔保品（如：房屋）作擔保，若是債務人無法償還債務，債權人就有權利向法院聲請拍賣求償，將擔保品變價後補償。◎延伸閱讀：怎麼用房屋借錢？「房屋抵押貸款」方式、利率、流程、優點一次看！

 

 

【抵押權的5大特色】

1.保障債權人的債權

當抵押權設定好，代表債權人擁有擔保品的抵押權，所以若債務人還不出錢，債權人就有權利向法院聲請法拍，拍賣後的所得就會按照借貸金額，還給債權人（如：銀行），剩餘的金額再歸還給債務人，這點特色對於債權人可是一大保障。

2.從屬性

抵押權會跟隨著債權人，所以當債務人與債權人的債務關係結束時（如：債務償還完畢），抵押權就會消失，不再跟從債權人。

3.優先性（順序性）

民法有「物權優先於債權」的原則：抵押權算是一種物權。所以根據這點，擁有「抵押權」的債權人是第一順位，可以優先被分配。
舉例來說，有一棟房屋被法院法拍，有兩位債權人：小明、小美，小明是擁有房屋抵押權的債權人，小美只有一般債權的債權人，假設他們想要分配這棟房屋的拍賣款項，小明會有優先分配的身分，是第一順位債權人。

4.物權的追及效力

前面有提到，在民法的規定中，「抵押權」算是一種物權，所以它具有追及性。如果債務人把房屋轉賣、贈送給他人，房屋所有權改為他人，但債權人依然有權利向法院聲請「把別人的房屋」拍賣掉。
舉例來說，假設小明欠小美錢不還，私下將房屋賣掉，而那間房屋被小華買走，小美向法院提出拍賣；雖然小華是房屋所有權人，但因為那間房屋被設定抵押權，小美擁有這間房的債權，有權利向法院聲請法拍，因此小華的那間房屋就要被法院拍賣掉。所以買房租房的時候，要去打聽這間房屋有沒有「被設定抵押權」！

5.不動產的安定性

很多人欠錢不還會選擇「跑路」（或稱「出國深造」），直接人間蒸發躲債。債權人最害怕的就是債務人不見了，若是讓人跑掉就很難追回債務，但如果有不動產作擔保品，就不必擔心要不回債務的問題，因為房屋不可能長腳跑掉消失，所以債權人能透過法拍拿到補償，減少損失。

 

 

【抵押權的種類】

抵押權可分為：「普通抵押權」和「最高限額抵押權」，兩者最大的差異在於債權擔保的範圍。

普通抵押權

只有針對「現在發生的債權」，現在當下借款多少錢，金額就設定為多少，只能持續到清償完畢為止。普通抵押權只適用一個合約，只要完成合約（貸款清償）後，抵押權也失去效力；如果在抵押權塗銷前想要再借款，就必須設定第二順位抵押權（又稱房屋增貸）。◎延伸閱讀：房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

舉例來說，小明將市價800萬的房子給銀行當抵押品，借了600萬，只要小明在期限內將所借金額償還，抵押權也會失去效力；如果這段時間內，小明想要再貸款，就必須重新設定第二順位抵押權。

 

最高限額抵押權

最高限額抵押權除了有針對現在發生的債權，也包含未來會發生的債權，意思是採債權最高限額，包含本金、利息、違約金等在內。債權人與債務人雙方約定了一個最高借款額度做設定，通常這設定銀行會設為貸款金額的1.2倍（民間貸款公司會設定1.5倍至2倍），而債務人只要在設定金額的範圍內增貸，都不需要再次設定抵押權，是一個很方便的做法。

舉例來說，小明將市價800萬的房子作為抵押品，向銀行設定最高限額抵押權為700萬元，小明清償兩年後剩下300萬，假設小明有繼續借貸的需求，代表他只能借最高限額抵押權範圍內的資金，而這範圍的額度就是400萬（700－300＝400），只要不超過400萬，小明跟貸款銀行繼續借貸，都不需要重新設定第二順位抵押權。

項目	最高限額抵押權	普通抵押權
擔保範圍	過去、現在及未來會發生的債權。	現在發生的債權。
擔保限制	債權人在抵押權存續期間，可以繼續使用，不需要塗銷設定後再重辦新的設定（可隨借隨還）。	不繼續使用。清償債權後，抵押權雖然未塗銷，但會自動失去效力（設定完的債權金額不能追加及變動）。
擔保效力	在抵押權存續期間，債務人對其抵押權有負責最高限額內的所有債務（信用抵押、保證），都可為抵押權擔保效力。	除了原本的擔保債權之外，其餘的抵押債務不給予擔保。
請求權利限制	超過最高限額範圍之外的利息及違約金，沒有優先受償的效力。	抵押權擔保債權、利息及違約金。

 

目前銀行跟民間貸款公司，大多都是設定為最高限額抵押權，而為何會選擇設定最高限額抵押權，用意是為了彌補債務人違約衍生的相關費用；關於還款方面，如果是正常還款的人，需要清償的金額是實際借款的額度，不是設定金額，這點不用太擔心！

 

 

【抵押權設定／塗銷流程】

〈設定〉

1.金融機構抵押權設定

銀行金融機構（第一站）：填寫抵押權設定契約書

地政事務所（第二站）：辦理抵押權設定登記

2.私人抵押權設定

私人抵押借貸（第一站）：填寫抵押權設定契約書

戶政事務所（第二站）：請領印鑑證明

地政事務所（第三站）：辦理抵押權設定登記

 

〈塗銷〉

債務清償之後，抵押權設定並不會因此自動取消，必須主動去辦理塗銷。如果沒有塗銷會怎樣？沒有塗銷掉，擔保品的權力會在債權人名下，若需要賣掉、轉讓房屋，或是向銀行辦理貸款，就會比較麻煩，所以才會建議大家清償債務後，盡快去塗銷、辦理清償證明。

1.金融機構抵押權塗銷

• 申請人親自辦理：需準備土地登記申請書、登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
• 委託代理人辦理：要準備申請人的證件資料之外，代理人還需準備身分證正本及印章。

2.私人抵押權塗銷

在債務清償完畢後，一定要盡快取的債權人提供的證明文件，向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，避免自身權益受損。

• 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人身分證明文件。
• 債權人（抵押權人）親自辦理：身分證明文件、印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
• 委託代理人辦理：要準備抵押人的證件資料之外，代理人還需準備身分證正本及印章。

 

 

【抵押權設定QA】

1.抵押權時效多久？過期會不會作廢？

抵押權可分為最高限額抵押權、普通抵押權，兩種抵押權設定年限時效不同：

普通抵押權：

普通債權請求權時效為15年，如果債權經過了15年，遇上時效消滅，依《民法》第880條規定，仍可於「五年」內實行抵押權，但是如已超過「五年」，該抵押權依法即消滅不得再行使。

《民法》第880條：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」

最高限額抵押權：

根據《民法》第881-15條，最高限額抵押權的債權已經遇上時效消滅，抵押權人可以依法行使抵押權，將抵押物拍賣；但若已超過5年，該債權不再屬於最高限額抵押權所擔保範圍內，至於最高限額抵押權仍繼續存在，因為最高限額抵押權所擔保的債權尚有繼續發生的可能性。

《民法》第881-15條：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」

2.抵押權設定的金額通常為多少錢？

銀行房貸設定通常為貸款金額的1.2倍，民間貸款設定則為1.2～1.5倍，如果超出以上講的範圍內，就非常不合理。

3.未塗銷抵押權的房屋可以買賣嗎？

當然可以！這邊說明一下，將未塗銷抵押權的房屋過戶，這行為稱為「揹胎過戶」，胎權是指抵押權，「揹胎」是指賣方不塗銷銀行抵押權，而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款，買方只要支付餘額給賣方，由買方繼續繳納銀行貸款。

不過，很不建議買方購買未塗銷抵押權的房屋，雖然買賣的總價金會折抵積欠的貸款，但一般來說，會把房屋販賣的人，通常欠債的金額相當嚇人，對於買家來說，買房還沒賺錢就先賠錢，所以這風險相當大。

 

 

以上就是「抵押權設定」的介紹，如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

 

作者介紹

在跟銀行貸款時，不論是辦理哪一種貸款（房貸、信貸、車貸、增貸等等），照會的行員都會詢問「貸款的資金用途」。舉例來說，如果想要買房投資或者是買賣股票，回答「投資理財」這個答案是最安全的，若是回答「炒房」、「炒股票」，這理由通常銀行不會答應放款，所以貸款用途的理由回應可是一門大學問，這篇就教大家如何避開錯誤回答，增加過件成功率！

 

 

【銀行照會「資金用途」的用意】

根據金管會明文規定：請各金融機構落實徵授信審核，本會金融檢查並將加強查核借戶徵信、資金用途及還款來源。

所以貸款人若向銀行申請貸款，銀行必須詢問客戶的貸款用途，避免客戶貸款去從事非法用途，或者進行洗錢、賭博等不法行為，保護了銀行資產品質的同時，也能替客戶事前攔截阻止，免去遭受詐騙的下場。

這邊就有人好奇，假設用一個合理的理由去跟銀行貸款，之後貸款用在不同的地方上，銀行會不會發現？其實銀行事後是會核實貸款人資金用途，如果被銀行發現與當初申請的名目不同，就會將貸款人的申請名目做更改。

舉例來說，小明想要買一間房，但因為他是要購買第二間房，受到政府打房政策影響，貸款成數會比購買第一間房的成數還要低，所以他就向銀行貸款申請「個人周轉金」，因為個人週轉金的貸款額度比較高；不過銀行都會做事後核實的工作，假設半年後銀行在做貸款資金用途回查，調閱小明的信用報告，若發現與當初的貸款實際用途有違背（私下購屋使用），就會有以下這兩種做法：

1.若貸放額度沒有高於購買的規定，就會將該筆貸款資金用途更改為：周轉金。

2.若貸款成數超過購買規定，除了更改該筆貸款的資金用途外，多放款的資金額度，則會要求貸款人加速還款；或者規定貸款人在1年內（規定期限內）須還清貸款，若無法歸還，則必須將這些無法償還的資金，更改為：信貸或其他用途，像是利率也會依照央行打房規定收取。

※所以，建議各位貸款人在申貸時，最好還是如實填寫貸款理由，不要耍小聰明，不然後果會得不償失！

 

 

【銀行的審核標準：授信5P原則】

銀行授信人員都是依據「授信5P原則」來制定二胎房貸放款審核標準，申貸人風險越低，核貸機率越高；相反地申貸人風險越高，就容易被婉拒。

5P指的是People（貸款人）、Purpose（資金用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（借款戶展望）；雖然說徵審人員會照這5個標準去審視，但實際情況和審核結果會因為不同銀行、以及每家銀行徵審人員的主觀因素而有所差異。

下面簡單說明一下資金用途：

Purpose資金用途

銀行會衡量貸款者的二胎房貸資金運用計劃是否合情、合理、合法，明確且具體可行。申貸人需要跟銀行說明為什麼需要這筆資金、還有計劃怎麼使用。◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則

 

 

【貸款正當的理由＆錯誤的理由】

〈銀行可以接受的貸款理由〉

周轉是一個統稱，每個人用錢的需求都不同，至於說該用什麼理由向銀行貸款，銀行比較容易接受，這邊要教大家幾個銀行會接受的「正當理由」，提高審核的成功率；記得銀行人員在照會時，要語氣堅定，不要有閃爍其詞的狀況。

1.購屋

由於中央政府實施打房政策，除了首購的第一間房，購買第二間以上數量的房屋，不管是自用或投資，都要遵從政府的打房政策，除了貸款成數被限制，無法像購買第一間房屋時那樣這麼多；雖然拿到的額度不多，但仍是建議大家，在申請貸款時要如實填寫，省去後面加速還款、利率方案更改這些不必要的麻煩。

2.購車

買車也算是一大筆開銷，以國產車來說，中價位的車款也要破60多萬，是個不小的金額，所以可以向銀行申請貸款購車。

3.修繕、裝潢房屋

內政部修繕貸款的最高額度只有80萬，如果需要多方面整修的民眾，在資金方面尚，可能不夠使用，因此不少人為了解決修繕問題，向銀行貸款。在申請時，需要附上估價單，及整修的前後對比照片，才有機會核過；然而整體過程所需文件有點麻煩，再加上銀行給的貸款額度也不太多，所以有些行員會建議客戶申請銀行專屬的修繕貸款方案，或者是將貸款用途申報為週轉金，提高過件率及額度。◎延伸閱讀：買房缺錢裝潢該如何解決？資金就靠「房屋修繕貸款」補貼

4.企業投資

有些公司行號、企業因需要資金，維持公司周轉營運，或者說添購設備等跟公司相關的需求而貸款，就會向銀行申請貸款。而這邊要特別注意的點：貸款用途為企業投資必須在已經有公司的狀態下，不適用「創業者」身分；因此，如果是創業者想貸款，可以考慮政府的青年創業貸款，或者是更改申請項目為個人週轉金。

由於中小企業，公司的資金流動大，且每個月的收入狀況都不一致，銀行認為風險很大，在貸款審核上會特別嚴格；而且很多老闆在創業前一兩年，都會是入不敷出的情況，這種情況下去跟銀行借款，肯定會被銀行質疑還款能力，因此不容易通過。

自營商（小老闆）可能因為以下這些常見的原因或條件不符合，而被銀行拒絕：

1.沒有公司行號、店面或營業登記

2.公司剛成立或是成立沒幾年，收入尚未穩定階段

3.沒有正式收入證明（以現金交易為主）或報稅紀錄（401報表）

4.申貸人是月光族，或是自身有信用瑕疵

5.信用空白

如果被銀行拒絕貸款，需要資金怎麼辦？趕緊點入底下文章了解，也歡迎來辦理新鑫二胎！◎延伸閱讀：沒薪轉證明怎麼貸款？「自營商＆領現族」貸款成功靠這篇攻略！

5.週轉金

包含的項目非常廣泛，大多用在生涯規劃上比較多，例如：出國留學、結婚成家、子女出生等這些人生不同階段的大事件，通常都會需要一筆現金。

只要貸款用途不是上述四種（購買不動產／動產、修繕房屋、企業投資），都歸類為週轉金，下面幫大家整理常見的申請原因：

●生涯規劃

●創業

●投資股票或其他金融產品

●結婚

●出國旅遊或留遊學

●醫藥費

●購買高單價產品（奢侈品不包含在內）

●個人或家庭需要資金週轉

由於前四項原因銀行有辦法去核實，週轉金就比較難確認實際用途，銀行也不會特別再去確認；為了方便過件，行員有時也會建議客戶，用週轉金的名目來申請貸款，減少雙方的麻煩。

 

〈銀行不能接受的理由〉

大部分的貸款用途銀行都會接受，但切記盡量填寫較為正向的原因，若提出以下這三種貸款用途，銀行是絕對不會同意放款：

1.償還民間債務

銀行只能幫客戶代償金融機構的債務，不接受民間的私人債務，所以如果跟您行說資金用途是要償還民間欠款，絕對會被銀行婉拒。

舉例來說，向B銀行申請貸款是為了要還償原本A銀行債務的話，基於銀行之間資訊流通的原則，只要找指定的代償銀行，就可以申辦成功；但如果房屋被設立為「民間設定」，銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等，認定代償風險高，而難以申請成功。

2.從事私人放款（有收取利息）

有些人可能會當私人金主，從事放款作業。如果是向銀行貸款來做私人放款用途，且有收取高額利息，甚至還有服務費等，這就是銀行的放款大忌，銀行是不可能會同意貸款！

3.非法融資或博弈（賭博）

若是要將借款投入違法投資、融資，或購買大量彩券、賭博等從事博奕活動，這些都是違法的行為，銀行必定拒絕！

 

 

【除了正當理由，還要具備哪些優勢條件？】

在照會時，雖然正當理由佔了不少審核比例，但終究還是自身條件最為重要，銀行放款重視於這兩個條件：「還款能力」及「信用條件」。

1.提高信用分數高

一般來說，信用良好的情況下，正常人的分數查出來都是800分或是接近800分，而分數越高表示信用越好，越有機會跟金融機構爭取到較好的貸款利率，如果分數越低，就會導致申請貸款、信用卡時，較難審核通過，或銀行給予的額度不會太高。

其中，若以「信貸」增貸，核貸關鍵仍在於信用分數，銀行會審查申貸人信用卡繳款紀錄，看是否有卡費遲繳、缺繳等情形，另外是否為一次付清還是使用循環利息等也是檢視的重點之一，建議平時便要留意信用卡或其他貸款的繳費期限，這些都代表了申貸人的信用評價以及還歀能力。
※建議盡量讓信用評分維持至少600分以上，因為有些銀行審核態度比較保守，信用分數400、500分不見得可以審核通過，所以能讓分數越來越高分是最好不過。◎延伸閱讀：辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼？辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心

2.薪轉證明／財力證明

在申辦信用貸款、房屋貸款或信用卡時，銀行都會要求準備「財力證明」相關文件，目的是銀行會依據申辦人提供的財力證明，判斷對方的經濟能力、償債貸款能力，決定借錢意願，及要給予貸款的額度和利率。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵

3.不超過負債比DBR 22倍

無擔保品的負債總額若超過月薪22倍，就是負債比過高。信貸就是無擔保負債，舉例來說，月均收入3萬元，在各銀行的無擔保債務加總就不能超過66萬元，但一般銀行大多都是控制在18～20倍左右（最高54～60萬），因此容易遭到銀行婉拒；即使貸款總額沒超過22倍，但因為瀕臨負債比的門檻，銀行也會認定風險太高，而降低核貸意願。

所以負債比過高的情況下，建議先去進行「債務整合」，可以選擇民間的貸款管道有：融資公司貸款、代書貸款、代辦公司、當鋪…等等，建議尋找申貸的機構先後順序是：銀行＞融資公司＞代書＞代辦公司＝當鋪。

4.提供房屋、汽車等擔保品

有擔保品（如：房屋）的情況，增加銀行的授信強度，倘若債務人無法還款時，銀行就可以拿債務人的擔保品來抵債變賣，減少銀行的損失，也因為這樣，通常核貸的機率會提高。

萬一銀行核貸失敗，推薦可以尋求融資公司（新鑫二胎），融資公司是僅次銀行的合法安全的貸款管道，比其他民間機構（代書、代辦公司、當鋪等等）更加有保障；運用額度高的二胎房貸去債務整合，而「鑫巢貸」就是新鑫股份有限公司的二胎房貸經銷商。◎延伸閱讀：債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債

 

 

【常見貸款失敗的原因】

銀行在審核貸款方面是相當嚴格，只要一個條件不符合，就會被拒絕。而貸款失敗有很多種原因，我們先了解自身是因為哪個問題點，導致貸款失敗，而針對問題做改善。

1.信用瑕疵

「信用狀況」是銀行審核條件中，相當注重的重點。銀行會透過聯徵中心取得貸款人的過往繳納貸款紀錄、信用卡繳費紀錄等等；如果有違規，信用報告內會註記，所以像是遲繳、債務協商、呆帳記錄、催繳記錄、警示戶、遭到強制停卡、信用卡動用循環利率、只繳納最低應繳金額等因素，都會詳細記載著，銀行就會一目了然，而做出決定。

2.負債比過高

根據金融監督管理委員會（金管會）的規定，個人無擔保債務最高不得超過月收入的22倍（負債比DBR 22倍）。許多銀行評定財務狀況時，會依照負債比例來評估，檢視貸款人的無擔保貸款，加上車貸、房貸等擔保貸款，是否會造成貸款人生活上的重擔，如果負債比例過高，銀行是不太願意同意核過。◎延伸閱讀：負債比過高如何順利申貸？9大負債比過高貸款常見問題

3.信用小白

「信用空白」又被稱「信用小白」，意思是幾乎和銀行無往來紀錄，在聯徵中心的個人信用報告沒有資料，顯示「此次暫時無法評分」。由於聯徵中心上查不到任何往來記錄，銀行無從評斷與此人交易風險高低，因此被駁回貸款的機率是很高的。◎延伸閱讀：「信用空白」需要資金被銀行拒貸怎麼辦？簡單三招脫離信用小白

4.聯徵多查

「聯徵」是申請貸款常見的必要程序之一，不過要避免「貨比三家」的心態，因為短時間內頻繁送件查詢會導致聯徵次數過高（3個月內超過3次聯徵次數），讓銀行認為貸款人財務疑似出現狀況、有急需用錢情形，這些都會使銀行降低貸款意願。◎延伸閱讀：什麼是聯徵多查？聯徵查詢超過三次影響申貸，如何順利消除？

5.自營商／領現族

收入狀況是銀行判斷貸款人還款能力的一大依據，會透過薪轉證明、財力證明等文件評估，所以像是攤商、做小本生意的人，收入都以現金為主，銀行會認為月收狀況不穩定，無法判定還款能力，而拒絕貸款申請。

如果是自己出來當老闆的自營商，因公司的資金流動大，且每個月的收入狀況都不一致，銀行認為交易風險很大；假設是剛創業的老闆，在創業前一兩年，都會是入不敷出的情況，這種情況下去跟銀行借款，肯定會被銀行質疑還款能力，因此不容易通過。◎延伸閱讀：沒薪轉證明怎麼貸款？「自營商＆領現族」貸款成功靠這篇攻略！

6.房屋價值低

除了個人條件，銀行也會評估擔保品（房屋）進行評估，如果房屋被認定價值不足，未達貸款人預估的額度，就會出現「貸款成數不足」的問題。關於房屋條件，像是屋齡較高、房屋狀態差、附近有嫌惡設施、地段偏遠等等因素，就會影響銀行鑑價。

另一種情況是房貸繳款才沒多久，仍在寬限期間，每月只是繳利息，本金並沒有減少，銀行認為房貸成數已達上限，沒有貸款空間，所以不會核准。

7.近期增貸

若於近一年內有增貸紀錄，因資金需求大，且還款時間不夠長，頻繁向銀行提出申貸需求的人，會讓銀行覺得資金缺口很大，通常過件率也不高。

8.房屋產權不完整

房子持分對於銀行的認知就是產權不完整，沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3的權利範圍辦理銀行房屋貸款。◎延伸閱讀：持分房屋能辦理貸款嗎？解除共有關係、買賣、貸款重點一次告訴您

9.房屋被民間私人設定

如果房屋有民間私設，通常是會被拒絕審核通過，因為銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定申貸人在民間的借款額度，及是否有其他還款困難的情況，因此不會主動清償民間借款，而且只要近期一年內有被私人設定的記錄時，銀行是沒辦法辦理貸款。

再來，大多數的民間設定都是「向民間機構或其他私人借貸的關係」，而這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形，因此銀行對於有私人設定的房屋貸款，就會認定這個人是高風險族群，若放款將有極大的機率會被違約，所以這也是銀行不願意貸款給被設定過的房屋的緣由。◎延伸閱讀：如何解除民間私人設定？教您輕鬆塗銷、解套及轉銀行

 

 

【被銀行拒絕，還有哪些管道可以解決資金問題？】

如果被銀行拒絕後，急需資金周轉該怎麼辦？鑫巢貸可以為您解決即時資金需求，運用二胎房貸貸出高額度資金。

什麼是二胎房貸？二胎房貸是指原房屋在有貸款（第一胎房貸）的情況下，再用原房屋的殘值向放款方（銀行、融資公司、民間代書等）申請第二次貸款，核貸成功後，名下會同時有兩筆房屋貸款。申貸人想辦二胎，通常是會尋求銀行辦理二胎房貸，但銀行二胎的審核非常嚴格；如果銀行二胎申請失敗，就只能另尋融資公司二胎或是民間機構的二胎管道。

融資型二胎跟民間二胎又有區分，融資公司在條件審核以及擔保品的篩選門檻都較銀行寬鬆簡單，而且公司受到法律約束，完全合法可靠，民眾不用擔心權利受損，所以融資公司也被認為是僅次銀行最為安全的民間借貸管道。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

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★民間貸款公司

優點：貸款條件更寬鬆彈性，借款金額無上限、最快當日放款

缺點：利率計算方式不明，相關手續費用高、還債壓力大、風險很高、房貸難以轉回銀行

目前融資公司只有「裕融企業」旗下的新鑫公司有提供二胎房屋貸款，「鑫巢貸」是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，二胎房貸的年利率是7％～16％，最高成數可達120％，額度最高500萬，資金由新鑫公司撥款，依據企業的規定及限制，一般民眾無法直接跟新鑫公司申辦二胎房貸，要透過新鑫授權的經銷商才能申辦二胎房貸，所以歡迎有需求的公司老闆、企業主、自營商來向我們辦理。

 

以上就是「資金用途」的介紹文章，有些民眾個性比較老實、直率，在說話上比較不會有過多的修飾，所以導致理由太過老實，被銀行婉拒或是得到的成數不如預期，希望這篇文章能夠幫助到各位讀者順利貸款成功。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

 

作者介紹

前陣子我國央行宣布升息半碼，目的是抑制國內的通貨膨脹，而升息是緊縮貨幣的一種政策手段，目的是讓市場的熱錢回歸金融體系，藉以抑制通膨，達到穩定市場的功能。

自新冠疫情爆發以來，各國央行為了趨緩疫情對經濟造成的衝擊，採取大規模的貨幣政策，釋放了大量資金到市場，帶動股市及房市上漲，市場上的熱錢太多，就導致通貨膨脹嚴重，這篇我們就來談談通貨膨脹、通膨時我們可以做哪些投資。

 

 

【通貨膨脹是什麼？】

根據《經濟學》的定義，通貨膨脹（Inflation）是指「一般物價水準在某一時期內，連續性地以相當的幅度上漲」或是「等值的貨幣，其購買力持續性的下滑」。因此一經濟體必須其物價具「普遍」、「持續」與「顯著上漲」等特點，才稱為有通貨膨脹的現象。

通貨膨脹是經濟學名詞，並無單一衡量指標。經濟學者大多認為，最能夠用來衡量通膨的是消費者物價指數（CPI），以年增率來衡量一般民眾日常生活消費支出的通貨膨脹率。

※通貨膨脹是一個綜合數據，並不能反應每一種商品上漲

通貨膨脹是多種商品價格的綜合指數，是一個平均值的概念，雖然長期而言大多數的東西都會因為通膨而漲價，但漲幅並不一樣。

 

 

【通貨膨脹形成的原因】

有幾種因素可能會導致通膨，像是鈔票印太多，造成貨幣的價值降低（這也是傳統通膨的定義），或者是所有生活必需品變得昂貴（就是物價上漲）。通貨膨脹的肇因，理論上可分為：需求拉動效應、成本推動效應、固有型通貨膨脹。以下將詳細解說！

1.需求拉動效應

當商品的需求大於生產能力供給，造成「物以稀為貴」的狀況，所以產品價格就會被抬高，導致通貨膨脹；白話一點的說法是指需求增加導致價格上漲。

2.成本推動效應

成本推動型通貨膨脹是生產成本不斷上漲所造成的通貨膨脹。生產成本上漲的原因可能是勞動力成本上揚，或是原物料成本上漲，接著造成廠商供給減少，使得市場上的商品總供給減少而價格上漲，消費者因此需要花更多的錢買產品，造成「羊毛出在羊身上」的狀況，所以產品價格就會被抬高，導致通貨膨脹。

3.固有型通貨膨脹

固有型通貨膨脹也稱為餘波通貨膨脹、內在通貨膨脹，是一種因過去的經濟活動引發的通貨膨脹。這型態的通貨膨脹是和人的心理預期有關（這種預期是一種內在因素互相影響的結果），通常與價格／工資的螺旋上漲有關。

舉例來說，員工的心理預期是要持續提高薪資，才有更多錢維持他們的生活成本，而老闆為了不虧本，將產品成本加入在價格裡，因此價格被抬高，產品價格上漲讓員工需要更高的薪水去購買，所以出現「工資上漲代表商品成本的上漲」的情況，形成惡性循環。

案例：

• 員工預期通貨膨脹後萬物皆漲，向老闆提出要加薪
• 政府規定調整基本薪資，而導致店家漲價轉嫁至消費者身上

 

 

【通貨膨脹有哪幾種類型？】

通貨膨脹的類型可以依據每年的通膨速度快慢區分，可分成以下這4種主要的類型：

1.潛進性通貨膨脹：每年通膨比例≦3％

潛進性通膨會是一種推動經濟擴張的方式，這種通膨形況會使得消費者預期價格將持續上漲，因此會為了預先購入較低價格的產品，從而提振需求。一般也會把這種通膨當成「沒有高通膨」的正常常態，在這種情況下，企業較有可能獲利，因而較願意進行投資、增加雇用員工，有助於生產力獲益、就業創造與可持續成長，並帶來良性循環，因此美國聯準會FED就把2％設定為目標通膨率。

2.溫和性通貨膨脹：每年通膨比例3％～10％

當溫和性通膨出現時，就開始會對經濟有負面效果，因為人們會為了避免更高的價格，從而出現購買超過真正「需要」的產品；這個階段的通膨會快速增加的購買行為，進一步推動產品需求導致供應商跟不上，最後影響到消費者的薪資無法應付消費。

過去一年，受疫情影響，世界各國大多屬於溫和通貨膨脹；通常，央行會在溫和通膨時開始介入控制，目的是避免通膨進一步惡化，大多會採升息的方式來抑制通膨。

3.急遽性通貨膨脹：每年通膨比例＞10％

如果進入到急遽性通貨膨脹的階段，代表經濟開始出現絕對的衰退情況，變得相當不穩定，這階段的貨幣貶值速度相當迅速，企業及民眾的收入已經跟不上產品的成本與價格；若是單一國家地區性的通膨，外資會因為貨幣貶值，將資產移出該國。

4.惡性通貨膨脹：每年通膨比例＞50％

每年的通膨比例超過50％，或是每個月的物價上漲50％以上、一年內的物價上漲數百倍／數千倍的失控情況，都可以列入為惡性通貨膨脹。這階段的貨幣已經徹底失去原有的價值，人們不相信手上貨幣的購買力，貨幣購買力急速下跌，導致物價漲幅出現超過50％的情況。

台灣在1945至1950年就發生過惡性通膨，當時二戰末期，台灣銀行承購日本政府發行的公債，因此埋下通膨壓力；後來，國民政府移入台灣，導致物資供給不足，造成物價上漲，台灣銀行大量發行貨幣補足供政府及公營企業的赤字，由於當時的台幣跟中國大陸的法幣維持固定匯率，使台幣被捲入中國的惡性通膨，最後在1949年改發新台幣，以4萬元舊台幣換1元新台幣。

 

 

【通膨的優缺點】

一般人聽到通貨膨脹，都會有負面看法，但實際上通膨並非都不好，它是一把雙面刃，通膨的好壞取決於每年的通膨比例是多少，因此控制好通貨膨脹是很考驗當局政府的能力。

〈優點〉

「每年通膨比例≦3％」這個階段的通膨會讓消費者內心產生預期作用，認為價格將持續上漲，因此會預先購入較低價格的產品，這樣的行為有助於市場中的貨幣流動，避免民眾將錢存著不拿出使用。企業較有可能獲利，因而較願意進行投資、增加雇用員工，有助於生產力獲益、就業創造與可持續成長，並帶來良性循環，而將2％設定為目標通膨率，這也是多數國家努力控制的方向。

〈缺點〉

通膨程度過度劇烈（通膨比例＞50％或漲幅已失控），人們手中的貨幣價值就會萎縮的很快，人們不會想持有本國貨幣，反而去持有實體資產或其他國家貨幣，由於貨幣沒人要用，價值就貶低得更快，人們買不起民生用品，甚至只能靠以物易物的方式度日，這種生活模式下的經濟是不可能會好，反而還大衰退好多年，這就是惡性通膨。

 

 

【台灣通膨情況】

▲台灣消費者物價指數（資料來源：主計處資料）

在2021年，台灣的通貨膨脹率達到1.98％，創13年來新高！不過這漲幅仍屬於較健康的通貨膨脹階段（潛進性通貨膨脹），根據中華民國統計資訊網，台灣近10年（2013年1月～2022年1月）的通貨膨脹率都沒超過3％，平均的通貨膨脹率只有0.96％。

根據主計總處站內統計的資料，如果比較成長率的話，會發現數字應該更驚人：對照2020年的CPI數據，其實今年相較於兩年前，外食費已經漲6.66％、油料漲了70％、蔬菜34％、水果13.7％、肉類7.5％。就數據來看，臺灣也確實有通膨的壓力存在，是央行必須處理的。

不過為何在台灣生活會覺得通貨膨脹讓人喘不過氣，有以下這幾點因素：

1.台灣加薪幅度＜通貨膨脹率

2.台灣加薪幅度＜房價漲幅

2019年薪資中位數為49.8萬，2020年薪資中位數為50.1萬，薪水成長0.48％，但2020年的通貨膨脹率卻是1.86％，薪資漲幅跟不上通貨膨脹率，這也是讓大多數台灣人內心感受到物價上漲的原因。

 

 

【為何出現全球性通膨？】

全球因新冠疫情摧殘，各國經濟重創、國際產業生產鏈中斷等因素，造成全球性通膨，而通貨膨脹的主要因素有以下這幾點因素：

1.購物需求激增

在近年疫情期間，消費者因應遠端上班需求，添購3C電子商品以便辦公使用，而提高了3C電子產品需求；此外，也受到疫後報復性消費影響，像是汽車、家具、家用電器等商品的需求快速增加，在市場上出現供不應求的情形。

2.供給不足

受到新冠疫情影響，人們因染疫延後回到勞動崗位，造成工廠停擺，不少商品的全球供應鏈出現中斷，進而影響出貨進度及產品數量。例如：在2021年，晶片短缺造成全球汽車產業210億元的損失。在新冠疫情大爆發的時候，車商預估需求將下降，取消大量晶圓訂單，晶片製造商將產能轉往消費電子製造商；而隨著疫情趨緩，晶片需求大增，但晶片製造商的產能有限，無法提供大量晶片給車商，再加上車商因無零庫存管理方式，沒有庫存的晶片可以使用，導致生產線中斷，許多車商因此停工。再加上運輸物流也受疫情重創，全球航運業中斷、航線停飛或貨櫃塞港的影響，使得全球供應鏈的斷鏈危機更嚴重。

3.服務業供不應求導致價格開始反彈

隨著疫情慢慢降溫，消費者比就業者更快湧進餐廳、酒吧、美容理髮店或其他服務業，增加了店家的勞力成本。

4.能源價格

許多經濟學家預期，由於美國產油速度減緩、汙染者碳排放許可成本升高及汙染較重的燃料使用遭到限制，汽油價格偏高的情況不會消失。在2021年的時候，石油、天然氣、燃煤價格飛漲，都進一步帶動全球的物價上漲。

由於今年年初爆發俄烏戰爭，全球糧食、原物料、能源大受影響，以上因素加劇全球通膨的速度，目前全球金融市場都在擔心進入「一個成長疲弱，通膨上升的漫長時期」，有很大的機率會陷入停滯性通膨的風險，這點也是繼升息後，專家學者很關注的方向。

※所謂的「停滯性通膨」是指當消費需求縮減、企業獲利減少，將導致經濟成長停滯，甚至開始衰退，但物價仍持續高漲。

 

 

【通貨膨脹帶來哪些影響？】

這一章節來探討通膨帶來的有哪些影響，以及我們該如何降低影響，會詳細跟大家講解。

1.影響最大的族群：擁有「大量現金或存款」的人

受到通貨膨脹負面影響最大的族群是持有著一堆現金或存款的人；所以為了減少通膨的負面影響，可以選擇持有不受通膨影響的資產。

無法抗通膨的資產包括：定存、債券、儲蓄險、國民年金或勞保年金、外匯（外幣資產）、手上的現鈔等等，以上統稱為「貨幣型資產」。其中，債券和現金佔資產比例最高，受通膨影響最大。

這邊有不少人對債券抱持存疑，以為債券不算是貨幣，但事實上債券對金融業來說就是一種貨幣。舉例來說，假設一張債券能給你未來每個月1萬元的利息、到期支付的本金100萬，然而這100萬本金及每個月的1萬元利息不會因通膨增加而金額變多，所以通膨大幅上升時，代表債券的購買力大幅縮水。

2.最不受影響的族群：擁有「有價資產」的人

說帶來負面影響，就會有不受影響的族群，而最不受通膨影響的，則是持有有價資產的人，因為會導致價值變低的只有金錢貨幣、貨幣型資產，其餘資產的價值沒有變低，而有價資產的種類則有：房屋不動產、股票、股票型基金、黃金白銀等資產。

除了以上的有價資產，「債務」也能抗通膨！

這點有些人不太會知道，通膨通常會讓債務的影響縮小，因為代表當下的借款是更有價值，遇上通膨後，未來還款價值是比現今的價值更低。舉例來說，假設小明貸款到1000萬的房貸，代表現今這房子是有1000萬房貸的價值，若通膨之後，小明這間等值的房屋是沒辦法以1000萬貸款，必須花高於1000萬的金額才能貸款購買（例如：背負1300萬才能貸款那個等值的房屋），通膨後的1000萬可能只相當於小明現今的700萬元。

所以受到時間的關係，能讓當下的貸款比未來的貸款更有價值，才會有「債務」能抗通膨一說，不過這種方式並不是借了錢就有抗通膨效果，而是借了錢後要將資金投入到抗通膨資產（購買房地產），等於藉由借貸的槓桿放大抗通膨資產的效果。◎延伸閱讀：債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債

 

※簡單總結重點：

1.現金、存款受到通貨膨脹影響大

2.非現金類的有價資產、實體資產越多影響越小

3.好好利用貸款也可以抗通膨

 

 

【通膨時期，可以投資哪些資產？】

經過上面的章節基本介紹，為了不想讓荷包縮水，勢必將資金開始轉往購買房地產、投資股票、黃金等抗通膨的有價資產，以下會詳細解說。

1.股票

通貨膨脹的部分原因是公司把增加的成本轉嫁給消費者（就是固有型通貨膨脹）。因此，購買企業的股票能把通貨膨脹的影響降至最低，至於說為何購買股票，不是通貨膨脹對股市有利，而是企業有定價能力，所以股市表現通常會優於通貨膨脹。

股票是國人最熟悉的投資工具，較為推薦的有這兩類股票，第一是高股息股票，較常被提及的相關族群有原物料、電信或運輸股。第二是金融股，因為只要央行進入升息階段，金融股的業績自然水漲船高。

2.房地產

通貨膨脹多半會帶動房價和租金上漲，所以投資房地產的回報多半會大於通貨膨脹帶來的影響。根據永慶房屋統計指出，除了新北市房價成長9.4％，其餘縣市的漲幅都在一成以上，台南更漲了28.6％，不過台南市房價高漲更多是受到護國神山台積電設廠緣故，南科的設廠進而帶動台南市的房價。

然而，隨著央行宣布升息一碼跟半碼，宣告1.31％低利息房貸走入歷史，這點對於市場來說，是給高通膨跟高房價降溫的做法；不過升息就會提高利率，對貸款人來說，需要支付的利息與經濟負擔都會增加，因此可以在還款方式、房貸年限上做調整，減少利息支出。◎延伸閱讀：升息來臨！房貸族掌握「3大重點」選出最優惠利率

3.硬資產

原物料的上漲常導致通貨膨脹，所以投資硬資產，像是金屬（不包含黃金）、能源、農產品等於物價飆漲的同時，你投資的資產也飆漲，如此就能有效避險。排除受俄烏戰爭的影響，觀察疫情中原物料的價格，會發現石油只在疫情大流行初期下跌，之後一路飆漲，如果在低點買進，獲利有機會遠高於通貨膨脹率。

一般來說，在通膨發生前，各種原物料就會開始先漲價，像是原油、金屬、農產品等等，原物料商品的價格變化，對國家的經濟發展、通貨膨脹都有直接影響，因此這也是被用來對抗通膨的投資工具之一，不過不太算多數人使用的方式。

 

 

【抗通膨的資產有哪些？】

前面有講到有些資產（有價資產）可以具有抗通膨的效果，例如：不動產、黃金、股票（有行業限定）等等，以下列出幾種可以抗通膨的資產。

1.股票

上一章節有特別說到股票為何可以抗通膨，這邊特別講解哪些行業的股票可以抗通膨。首先我們要了解，整體股票市場是擁有抗通膨能力的，但並不是每一種產業的股票可以抗通膨，取決於企業本身的訂價權。

• 可抗通膨的股票產業類別：能源、基礎材料、不動產、公用事業、必須消費品
• 較不抗通膨的股票產業類別：科技業、非必須消費品

※總結來說，持有穩定現今流、經營穩定、能根據原物料價格調漲定價增加收入的產業更能抗通膨；若是投資小白，可以選擇投資S&P500指數的ETF，這是最簡單的方式。

2.不動產／不動產投資信託（REITs）

在通貨膨脹時期，不動產是一個受歡迎的投資方式，投資人可以直接購買不動產，也可以透過購買不動產投資信託（REITs）來投資不動產。

不動產投資信託是指投資不動產，讓投資人可以用小錢投資不動產，有分三種：權益型的REITs、抵押型REITs、混合型REITs。裡面只有權益型的REITs有抗通膨效果，我們一般看到的REITs公司多屬於這類；抵押型REITs的性質比較類似於債券，所以抗通膨效果極差。

權益型的REITs（以收租金為主的人，也就是房東），通常房地產在通貨膨脹的情況下運作良好，不過隨著通貨膨脹上升，房地產的價值、可以收取的租金都會跟著上升；導致房東在一段時間內可以賺取更多的租金收入，有助於跟上通貨膨脹的步伐。

邊要注意不動產容易受到升息影響（利率上升）、金融危機的影響，購買房地產的交易成本比股票高，但流動性比股票低，雖然它是可以有效抗通膨資產的工具，但大數人會選擇投資股票，而不是靠不動產收入抗通膨。◎延伸閱讀：房地合一稅2.0施政周年！能否「有效抑制房市」讓數據告訴您

3.黃金

黃金是一種實物資產，在大多數情況下能保持價值，也經常被認為是對沖通貨膨脹的工具，許多人會把黃金作為一種「替代貨幣」，特別是在貨幣大幅貶值的國家。

當鈔票越來越不值錢時，黃金還是能保有實際的購買力，因此反而價格會上漲，也被很多人視為抗通膨的利器；但目前許多學者抱持著存疑的心態，探討黃金究竟能不能抗通膨，這點具有爭議。

4.動利率債券及槓桿債務

浮動利率債券的利率會根據基準利率而定期變化，它與通貨膨脹率有正相關的特性。當通貨膨脹率上升時，通常央行會提高利率、抑制消費來減少通貨膨脹，而浮動利率債券的利率，會著通貨膨脹率上升而上升、隨著通貨膨脹率的下降而下降。

槓桿債務包含了不動產抵押貸款證券（MBS）、抵押債務債務（CDO），這類型的證券會經由金融機構轉賣給投資人，這些債務屬於浮動利率債券，銀行或其他貸款人可以提高收取的利率，使投資報酬率與通貨膨脹同步。◎延伸閱讀：固定利率、一段式利率、分段式利率選哪個好？教您看懂房貸利率的差異

5.抗通膨債券（TIPS）

抗通膨債券屬於美國公債，利率是固定的，債券本身的價值（本金）會根據通貨膨脹率而變化。通膨增溫時，TIPS的本金會增加；通貨緊縮時，TIPS的本金也會減少，但利息是不會變動的，因為它是透過本金的變動，來影響投資人最終的報酬率。

 

 

【總結】

目前央行實施升息手段，至於說要不要購買抗通膨的資產，這因個人需求為準，沒有標準答案，但就是不抗通膨的資產比例不能過高；而且就算擁有抗通膨的資產，有些資產是無法持續增值或是風險極高，不適合長期擁有，所以投資者不該為了抗通膨而投資。

 

◎引用參考文章：通膨是什麼？通膨升息有關係？該怎麼進行通膨投資？《天下雜誌》

◎引用參考文章：如何抗通膨？10項投資資產讓你對抗通貨膨脹《Mr.Market市場先生》

 

作者介紹

許多貸款初心者在貸款前，很少認真去研究了解利率，而不小心誤入貸款陷阱，需要每個月多繳利息，這篇文章就是要來介紹哪幾種類型的利率會影響貸款利息，讓您不必成為冤大頭，不用繳交多餘的利息！

 

 

【利息怎麼產生？】

利息依照貸款或存款餘額的百分比來計算，並定期支付給貸方以獲得使用這筆資金的使用權；若要簡單解釋，利息是由本金衍生出的額外金額。

以存款、投資人的角度來說，投入了金錢綁定一段時間後，因時間和利率的計算下所衍生出來的金額就屬於可賺取到的利息，也是當做為報酬。若以放款者的角度，借款人向放款人借錢，而依照約定的利率，每固定時間除了本金再加上額外的費用還錢，這衍生出來的費用也就是放款人的獲利來源。

至於說利息是怎麼計算的，不同種類的計算方式（例如：月利率＆年利率），出來的金額可能會差很多，如果不想無辜多繳利息，就接著往下看！

 

 

【月利率和年利率的差異】

影響利息的主要因素就是「利率」，公式為本金 × 利率 = 利息，而利率又分為兩種：月利率、年利率，這兩種利率個別計算出來的金額相差甚大。

1.月利率

月利率是每一個月根據利率計算一次利息，就是俗稱的「以月計息」，這類的計算方式常見於民間貸款（代書）、當鋪、私人金主管道等。

計算公式：月利率 × 12個月＝年利率

 

2.年利率

年利率是每一年根據利率計算一次利息，這種計算方式常用於銀行之類的金融機構、融資公司，所以像是各種類貸款利息、信用卡遲繳利息等，都是依照「以年計息」的計算方式。

計算公式：年利率＝（1＋月利率）的12次方－1

 

※這兩種計算方式哪個比較划算？這邊我們算給大家看！

假設貸款100萬、分 10年本息平均攤還、各別以月利率3％與年利率3％：

	年利率3％	月利率3％
每個月利息支出	平均1322元	平均30890元
總利息支出	158729元	270萬元

 

可以從以上表格清楚得知，同樣是3％這個％數，但因為月利率要乘以12個月與年利率相比，所以換算成年利率就變成36％，算出來的利息一定會比年利率還要多！現在市面上的貸款廣告都打著「超低利率」的誘人條件吸引民眾貸款，但要注意是「月利率」還是「年利率」計算利息，避免多繳利息，造成自己的負擔。

 

 

【單利和複利的差別】

利息除了要注意利率的計算方式，也要注意利息的計算方式，可以分成「單利」及「複利」，其中計算方式有很大的差異。

單利

本金產生利息，不論付息期間多久，產生的利息完全不會加入本金循環計算，在這段期間，計算利息的本金並不會改變。

計算公式：本利和（終值）＝本金＋（本金 × 利率）× 期間

 

複利

將本金所獲得的利息併入本金中，使資金規模擴大，並在下一期重複計息，透過不斷重複的累積利息達到利滾利的效果，這種計算方式就是俗稱的「利滾利」。

計算公式：本利和（終值）＝本金 ×（1＋年利率）^期間

※注意事項：採用複利計算，年利率不等於月利率的12倍

舉例來說，假設一間銀行的年利率為8.4％，單純用計算公式來看：月利率＝8.4％／12（月）＝0.7％，所以月利率是0.7％，但由於貸款大多採用複利計息，如果要用月利率0.7％計算：本利和（終值）＝本金 ×（1＋0.7％）^12，年利率為8.72％。

「水能載舟，亦能覆舟」，複利用於在定存上是一件很優勢的事，可以讓自己存入更多錢；相反地，複利也用於在貸款利息上，因此還款積欠的本金越多，所要繳交的利息也會越多。

大部分倚賴收取利息盈利的貸款公司，或是大多數銀行，皆是採複利計算的，由於銀行的利率較低，大多都採年利率，用複利算出來的金額不會太多，不過也不可小覷，根據上面的例子結果可以得知，以實際月利率換算年利率，會多出一點點利率（8.72％－8.4％＝0.32％），所以仍要多負擔一點利息；如果是向民間貸款公司貸款更不用說，因為利率都比較高，再加上採用月利率，算出來的利息金額就很高，因此非不得已，盡量別向採用「月利率」的民間貸款公司申辦貸款。

 

 

【固定利率和浮動利率的差別】

固定利率

指的是契約時間內的利率皆固定，並不受市場起伏、央行升降息影響，都是維持一樣的數字。

適用情況：擔心通膨影響、升息風險

適用族群：收入穩定且足夠支出金額的上班族、不打算提前還款的購屋者

優點：

A.利率固定，免去升息風險

由於機動利率的影響很小，貸款人較易控管財務規劃及每月支出金額。

缺點：

A.提前還款需要支付違約金

這點跟指數型房貸一樣，如果想在限制清償期間提前還款，就需要付違約金。但現在很少銀行提供長期的固定型房貸，大都是在貸款前幾年提供固定利率的優惠，固定期期滿後，再轉成「指數型房貸」。

B.轉換成機動利率，需要支付違約金

當央行降息，貸款人想要調整為機動利率時，就要支付違約金。

 

浮動利率

浮動利率又稱機動利率，依據央行升息降息調動，跟隨著市場景氣變化，有機會挑戰更高的獲利；相對地，也要承受較高的風險。浮動利率如果細分的話，分為「一段式利率」和「分段式利率」。

一段式利率：以指標利率加上「固定」加碼數計息，在還款期間，也是用相同的加碼利率算利息，這是比較常見的計算方式。

分段式利率：以指標利率為基準，但會依照時間分段，以不同的加碼數計息。

適用情況：對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢

適用族群：首購族、一般上班族

優點：

A.利率公開透明

由於定儲利率指數是隨著市場變動作調整，所以利率會更透明並貼近市場狀況。

缺點：

A.部分的方案會有提前還款違約金

有一些指數型房貸的方案會有「限制清償期間」條款，如果在限制清償期間，想要提前還款，得面臨付違約金，因此在申辦前要多詢問了解。

 

這邊我們就簡單探討固定利率和浮動利率，除了信貸有分「固定利率」和「浮動利率」兩種方案，房貸也如此，只不過房貸大多是採用「浮動利率」，固定利率的方案較少銀行承辦，所以如果有需要可能要查詢各家銀行方案。

 

 

【常見的貸款利息陷阱】

1.貸款分期零利率的優惠

一般來說，最常看到分期0利率的優惠是汽機車貸款，或是購買價格較高的商品的刷卡分期零利率方案，賣家也時常祭出「0利率」、「免手續費」等的優惠吸引人，而這些條件看似很誘人，但魔鬼藏在細節裡。

0利率的分期方式如果沒有註明「免手續費」就代表刷卡後，仍有應繳交的手續費，手續費採用「分期支付」以及「一次性收費」兩種不同收取方式。

分期0利率不是完全代表沒有利息，契約上0利率「免除的只是在持卡人繳款上的利息」，只要按期按時歸還全額款項（每個月繳都準時繳費且沒有少繳）就不需支付利息；相反地，如果持卡人沒有按合約準時或沒有全額還款，就有可能產生利息。

 

2.超低利率廣告的文字遊戲

有許多房貸或信貸主打「1.68％」這類的超低利率方案，吸引民眾來辦理貸款，但貸款前必須知道一件事：很多家銀行都是採用「2段式浮動利率」，可能會出現的情形是前幾個月貸款人擁有固定超低優惠的利率，但過了優惠期間變為機動計息，這些超低利率的貸款方案就是採用「2段式浮動利率」，而且是優惠期採用固定利率，過了優惠期就採用浮動利率。

舉例來說，前三個月信貸款利率是1.68％，有些人會覺得這個利率1.68％比房貸利率還低，但是要注意這只是「前三個月的利率」而已，後面第四個月開始的利率是多少才是需要留意的，千萬不要被一時低率的廣告而沖昏頭。

 

3.月利率與年利率混淆

前面章節有計算出來月利率與年利率的金額差異，貸款100萬、分10年本息平均攤還、各別以月利率3％與年利率3％：

	年利率3％	月利率3％
每個月利息支出	平均1322元	平均30890元
總利息支出	15萬8729元	270萬元

在總利息支出的部分，如果採用月利率3％就要多繳200萬元的利息，所以在貸款上要特別注意「利率」是採用「以年計息」還是「以月計息」。

銀行大都是採用年利率的方案，會用月利率方案的通常是民間貸款機構，而我們新鑫經銷商鑫巢貸是採用年利率，7～16％，以鑫巢貸的最高年利率16％對比代書的「月息3分」，月息3分的意思是指三分利（一個月利息3％），如果將代書的月利率算成年利率（3％ × 12個月 = 36％）；相較之下，鑫巢貸的最高年利率16％比代書的年利率36％還要低，鑫巢貸二胎要繳交的利息就少許多，而代書的利息就要繳很多，所以在貸款上避免選到「月利率」的方案。

 

4.單利與複利的計算

不管貸款的管道是來自銀行還是民間貸款機構，目前多數都用「複利計算」的模式，如果貸款積欠越多，所累積的利息就越多。前面章節也有提到，由於銀行的利率較低，用複利算出來的利息不會太多，是多數一般人可以負擔的金額；但如果是向民間貸款公司貸款，因為利率較高，算出來的利息金額就很高，萬一借到以「月利率」來計算，長期間累積的利息就成為新的負債，讓自己掉入高利息的深淵。

 

 

以上是利息相關的介紹，希望各位讀者在對於貸款、利息這一塊更加熟悉，不必選錯方案，造成多繳利息的問題，或是被利息計算方式給騙了，選錯貸款方案，當了冤大頭多繳息。

如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

 

作者介紹

房貸利率大致上有分固定式利率、機動式利率，其中最常用的機動式利率可以細分為一段式利率、分段式利率，這三者究竟哪裡不一樣？優缺點有哪些？適合哪些族群選擇？這篇文章將完整告訴大家。

 

【房貸利率結構的種類】

利率結構有這幾種：固定式利率及機動式利率，而機動式利率又分為一段式利率、分段式利率，許多人不太清楚一段式利率與分段式利率的差別，其實這兩者差異在於還款的利率會不會分段計算，以下就來詳細為大家介紹。

〈固定式利率〉

這類的房貸特色是採取「固定利率」的還款方式，每個月固定繳交房貸本息，不過台灣固定型房貸的利率並不是貸款期間都固定，這跟計算方式有關。

※固定型房貸利率＝固定利率＋機動利率（浮動利率）

固定利率不會改變，貸款人可以避免掉央行升息的風險，但機動利率有做出調整，貸款人的定存利率就會依據央行升息或降息，有「機動性」跟著變動；但在升息時，利率依舊比央行來得低，利息負擔不會增加太多，整體影響不大。

●適用情況：擔心通膨影響、升息風險

●適用族群：收入穩定且足夠支出金額的上班族、不打算提前還款的購屋者

●優點：

A.利率固定，免去升息風險

由於機動利率的影響很小，貸款人較易控管財務規劃及每月支出金額。

●缺點：

A.提前還款需要支付違約金

這點跟指數型房貸一樣，如果想在限制清償期間提前還款，就需要付違約金。但現在很少銀行提供長期的固定型房貸，大都是在貸款前幾年提供固定利率的優惠，固定期期滿後，再轉成「指數型房貸」。

B.轉換成機動利率，需要支付違約金

當央行降息，貸款人想要調整為機動利率時，就要支付違約金。

 

〈機動式利率〉

指數型房貸的利率就是機動式利率，分為「一段式利率」和「分段式利率」

1. 一段式利率

房貸利率的計算方式從第一期開始到最後一期都是相同，計算方式是「指標利率（指數利率）」搭配固定的「加碼利率」計息，而指標利率的算法是根據各家銀行而定，但一定會與中央銀行的升降息同步調動，加碼利率是衡量借款人的信用條件為主，因人而異。

●適用情況：對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢

●適用族群：首購族、一般上班族

●優點：

A.利率公開透明

由於定儲利率指數是隨著市場變動作調整，所以利率會更透明並貼近市場狀況。

●缺點：

A.部分的方案會有提前還款違約金

有一些指數型房貸的方案會有「限制清償期間」條款，如果在限制清償期間，想要提前還款，得面臨付違約金，因此在申辦前要多詢問了解。

 

2. 分段式利率

將加碼利率依照時間分段，將相關數據畫成表格時很像階梯狀，因此分段式利率又被稱為「階梯型房貸」。分段利率大多分成兩段或三段，前期的利率比較低，後期的利率逐漸變高，計算方式是「指標利率（指數利率）」加上「加碼利率」計息，而加碼利率會隨還款時間增加。

※階梯型房貸利率＝定儲利率指數＋個別加碼利率（分階段調高）

第一階段：寬限期

期限最長可達3年，這時候貸款人不需要繳納本金，只需要每月償還利息。

第二階段：按月付息、繳納部分本金

除每月利息外，依照自身還款能力與銀行約定每月需償還的金額（依照借貸的銀行規定為準）。

第三階段：每月償還剩餘本金

償還剩餘的本金，通常會使用「本息平均攤還法」，把本金、利息加總，並設定還款期限，算出每期平均需償還多少錢，然後每一期還款金額皆相同。

●適用情況：前期還款能力較低

●適用族群：首購族、投資族

●優點：

A.前期房貸壓力較小

階梯型房貸在第一階段只需要還利息，金額比較低，因此房貸壓力較小。

●缺點：

A.因前期只需償還利息，容易誤判償還能力

階梯式房貸前期需要繳納的金額比較低，會讓貸款人誤判自身的清償能力，因此金管會要求，銀行需要公開階梯型房貸的平均利率。

 

★以下有圖表，方便讀者們更加清楚了解：

房貸利率方案比較

	固定式利率	一段式利率	分段式利率
內容	合約期間均採固定利率計息	指標利率加上加碼利率計息	指標利率加上加碼利率計息，但加碼利率分為2段或3段（前低後高）
利率	固定	通常比較低	合計較高
特色	●利率固定，可避免央行升息 ●無法反映市場利率●承作銀行少	●利率會隨著央行升降息變動 ●還款較穩定	●利率會隨著央行升降息變動 ●若遇到升息，還款壓力比一段式利率還要大
適合族群	1.擔心通膨影響、升息風險的人 2.預算有限但準備長期還款的首購族 3.收入穩定的雙薪家庭	1.收入穩定的首購族、上班族 2.購屋目的為自住的族群	1.初期資金較不充裕的首購族 2.投資族3.短期會再換屋的人

 

 

【一段式利率與分段式利率哪個比較好？】

有許多民眾在購屋前不清楚該選哪種利率，可以從「還款總金額」及「財務規劃」這兩個面向來決定，根據自己的需求，選出適合的方案，以下將為大家好好講解。◎延伸閱讀：房貸種類太多看不懂？完整「房屋貸款類型介紹」教你做選擇

〈還款總金額〉

有些民眾會考量到還款的金額多寡，不想要支付太多利息在房貸上，就會選擇利率較低的方案。

1.一段式利率

舉例來說，有一位信用良好的貸款人向銀行貸款，申請700萬的房貸、還款年限20年（沒有寬限期）、本息均攤的還款方式，並以利率2％、一段式利率的方案計息，最後還款總額會是約849萬元。

2.分段式利率（二段式）

這次，我們用分段式利率為例，一樣是一位信用良好的貸款人向銀行貸款，申請700萬的房貸，還款年限20年（沒有寬限期）、本息均攤的還款方式，但他採用「分段式利率（二段式）」，以分段首期利率前6個月1.65％，第7個月起2.1％，最後還款總額會是約854萬元。

※以上兩個例子相比，可以很明確得知，分段式利率的總金額比一段式利率的多出5萬元，所以「一段式利率的還款金額較低」。

 

〈財務規劃考量〉

有些民眾可能考量到剛付完頭期款，手頭上的資金可能不太充裕，或者說不想要繳房貸前期開銷太大，會想選擇貸款前期負擔較小的方案；因此，這邊我們根據利息的計算方式來區分說明。

1.一段式利率

相較於分段式利率，一段式利率在還款前期，因為利率從第一期到最後一期都不會改變，所以還款壓力會比分段式利率大；不過論長期還款來說，利息的變化相較平穩，很容易控制支出。

2.分段式利率

分段式利率在首期幾個月的利率都會比較低，可以有效舒緩繳完頭期款的經濟壓力，對於首購族而言，不必擔心每月的開銷過大，不過後期的利率會逐漸調升，還款金額也會增加，所以在緩衝時間要做好財務規劃。

※以上兩個例子相比，擔心繳款前期負擔大的民眾可以選擇「分段式利率」，但必須切記，要做好理財規劃，避免被後期的還款金額壓著喘不過氣。

 

 

【利率的注意事項】

大部分銀行承辦的房貸利率都是選擇「機動式利率」，很少採用固定式利率，這邊我們來談辦理房貸前，該注意的「利率」相關事項。

1. 承擔升息的風險

由於機動式利率是指標利率（指數利率）加上加碼利率，而指標利率會跟著中央銀行的升降息而改變，像今年（2022年）3月，中央銀行宣布跟進美國聯準會（Fed）升息，調整幅度為1碼（0.25％），多加1碼對於房貸族來說負擔可是不小，以下算給您看：

舉例來說，假設小明購買一間總價新台幣1500萬元的房屋，貸款1000萬元、分30年期計算（無寬限期）、本息均攤的還款方式，採用「一段式利率」計息方式。

〈未升息的情況〉：

以單一利率1.33％試算，平均每月本息平均攤還金額約為3萬3702元。

〈升息後的情況〉：

若升息一碼（0.25％）後，單一利率變成1.58％，每期房貸金額增加至3萬4897元，每個月多出1195元，一年就增加約1.4萬元。

※以「一段式利率」為例，在升息後，小明就要多繳1.4萬元，若如果小明是選擇「分段式利率」，前兩年享有較低的優惠利率，第三年起利率調高，反而得負擔較高的利息，合計下來的平均利率，一般都會比一段式利率還高許多；所負擔的金額會比「一段式利率」還要多，後期需要繳款的金額一定遠高於1.4萬元。所以在這升息年，建議採用「一段式利率」較佳。◎延伸閱讀：升息來臨！房貸族掌握「3大重點」選出最優惠利率、央行升息半碼！抗通膨牽動房貸增加 房貸族的未來負擔恐「溫水煮青蛙」

 

2. 盡量別使用寬限期

房屋寬限期是指在貸款期間內的某一段特定時間內，只繳利息、但不用繳本金（就是還息不還本），這段時間過了才需要開始攤還本金（每一期償還部分本金＋利息），讓每個月的貸款負擔低一些，不過寬限期是包含在貸款期限裡，因此也會壓縮到還款期限；此外，繳交的總利息比沒有寬限期的方案還要多。

假設貸款金額800萬、貸款期限30年、利率1.6%（一段式利率計息），在不使用寬限期的情況下，每一期的月付金約為2.8萬元；使用寬限期3年，那30年的本金要壓縮成27年償還，在寬限期的年限中，若維持利率1.6％，這三年就要多繳4.1萬元；而且寬限期結束後，除了償還利息，還要連同本金一起攤還，因此變成每月還款壓力倍增。

如果前面例子的計息方式改為「分段式利率」，採用兩段式，由於寬限期只用在前三年，後面第二階段會調高利率，在本金不動的情況下，第二階段的月付金的金額就比沒使用寬限期還要多。

※關於「要不要使用寬限期？」的問題，這個並沒有絕對的答案，但如果您想使用寬限期，除了取決於自身還款能力，還要有良好的財務規劃與投資工具，可以運用手頭上的閒錢來投資。

 

以上是簡單的房貸利率方案介紹，多數專家都會建議若無特別需求，就選擇「一段式利率」，因為它的利率會隨著經濟走勢調整，較固定式利率有彈性，每一期的月付金支出較穩定，相較於依照利率遞增的分段式利率，若遇到升息的狀況，反而更容易感受到房貸支出的壓力。

 

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