分類: 二胎好文

在跟銀行申請貸款時，銀行一定會要求提供薪資證明或財力證明，以此評估借款人的還款能力，定奪該放款多少額度。今天要來講的主題是「自營商及領現族如何貸款」，自營商最重要的莫過於資金，當面臨需要資金周轉時，借錢不一定能借到高額的金額，而且銀行對於自營商視為「非穩定性族群」，因此大都會拒絕；除了自營商，有些職業族群因收入是收取現金為主，銀行難以判斷借款人的收入狀況及還款能力，而婉拒對方，這兩大類職業族群都是較不好取得薪轉證明，或是財力證明不完整，因此這篇文章將告訴各位自營商及領現工作者，如何成功借到高額資金！

 

【哪些職業群族是自營商？】

只要是自己開店、開公司，甚至做網路生意的網拍族，都算是自營商，較常見的如中小企業老闆、市場攤販、夜市攤販、水電師傅、網拍（團爸團媽）、沒有經紀公司的直播主、一人公司…等等，全部都屬於自營商。

 

 

【哪些職業族群是領現族？】

無法提供收入證明的族群有自營商，還有薪資來源是現金的勞工族群，這章節來談收取現金的勞工朋友職業種類，以下分為兩種類型。

無固定雇主的領現族

這類的勞工族群沒有固定的老闆，但有不定時的收入，做多少拿多少，而且都是收取現金，職業包含SOHO族、自由業者、水電工、工地臨時工、保母、外送員、計程車司機…等等。由於這類人的薪資金額多寡沒有統一、發薪時間不固定，銀行會擔心他們是否能按時償還貸款。

固定雇主的領現族

這類的勞工族群有固定的老闆，領薪水的方式是直接拿現金，沒有透過銀行轉帳，與有薪族作區別，例如：小餐廳的員工、小公司／工程行／企業社的員工…等等，雖然這類族群的收入固定，卻因為公司沒有使用銀行帳戶撥薪資，少了薪資轉帳的紀錄，銀行無法確認借款人的薪水是否每月如實領到，也不知情借款人薪資金額是多少，以及財務運用狀況，不能評估借款人的還款能力，因此不敢輕易放貸。

 

 

【為什麼自營商／領現族向銀行申請貸款困難？】

由於銀行放款重視於這兩個條件：「還款能力」及「信用條件」，但自營商跟領現族被婉拒的原因大都出自於「還款能力」，少數是因信用條件有問題被拒，以下分為兩個部分來說：

〈自營商〉

如果是中小企業，公司的資金流動大，且每個月的收入狀況都不一致，銀行認為風險很大；而且很多老闆在創業前一兩年，都會是入不敷出的情況，這種情況下去跟銀行借款，肯定會被銀行質疑還款能力，因此不容易通過。而攤商、做小本生意的人，收入都以現金為主，銀行會認為月收狀況不穩定，無法判定還款能力，而拒絕貸款申請。

而自營商雖然可以提供所得相關的財力證明，但也有可能因為其他因素而被銀行拒絕，以下是自營商被銀行拒絕的常見原因：

1. 沒有公司行號、店面或營業登記

2. 公司剛成立或是成立沒幾年，收入尚未穩定階段

3. 沒有正式收入證明（以現金交易為主）或報稅紀錄（401報表）

4. 申貸人是月光族，或是自身有信用瑕疵

5. 信用空白

〈領現族〉

不管來貸款的領現族民眾是否有固定雇主，因為沒有薪轉證明的紀錄，銀行很難清楚了解該名借款人的薪資收入狀況，無法衡量借款人的還款能力，這對於銀行來說風險過高，萬一借款人還不出貸款，還要進行房屋拍賣程序，實在不划算，所以不敢隨意同意放款。

 

【自營商／領現族如何累積信用的方法】

增加與銀行往來的紀錄

由於自營商這族群主要的收入來源多半都是收取現金，建議將這些收入存款至銀行，主動累積與銀行的往來紀錄，往後在申辦貸款時會增加過件率。

信用卡準時繳款

雖然說使用信用卡可以增加個人的信用度，但前提是必須準時繳款，而且是一次全額繳清，不能繳最低額度或是等銀行催繳才去繳款，才能慢慢累積信用度；如果是繳款最低額度導致出現卡循，以及時常性被銀行催款，都會破壞信用度。

按時繳清債務

如果本身已經有些債務或是貸款在身上，必須按時還款，倘若能力許可多還一些金額也行，這代表個人的還款能力是足夠的，在往後貸款時，能增加銀行審核的過件率。

 

【自營商／攤商貸款的方法有哪些？】

如果公司是有登記或攤販是有固定攤位、店面，有核准執照且正常營業，基本上就有機會向銀行貸款。

政府專案（企業小頭家貸款）

若有辦理稅籍登記，且雇傭員工未超過10人，可申請專門針對小型企業與自營商的「企業小頭家貸款」，只要滿足2個條件（簡易評分表分數達到70分以上、有免開發票的稅籍登記）即可申辦，申請的最高額度是50萬，但其實大部分的攤商都沒有登記，所以也無法申請。

如果是公司剛成立、成立未滿一年，或是立案未超過五年且公司負責人未滿45歲者，可以申請「青年創業及啟動金貸款」，額度是200萬。

銀行信貸

如果有正式的立案登記，也有累積足夠和銀行往來的信用紀錄，可以參考申請銀行信貸；如果沒有持續與銀行保持來往的信用紀錄，銀行對於自營商的申請多半持保守態度或直接婉拒。

以擔保品來貸款

多數的自營商都無法提供正式的收入證明或報稅紀錄，導致向銀行借貸失敗，假如名下有可提供的擔保品或抵押品，也可以試著申請房貸、二胎房貸、車貸、土地貸款，因為有擔保品作抵押，銀行在放貸的意願上會提高，增加成功率。

尋找民間貸款公司申請貸款

如果沒有擔保品，也沒有信用紀錄，除了銀行信貸外，可以嘗試找合法立案的融資公司／民間貸款。這也是最多老闆選擇的申請貸款管道，因為不需要信用紀錄，也不需要有公司設立等等嚴苛的審核條件，就可以貸款。

但有2點必須注意，第一點就是尋找合法設立的民間貸款公司，市面上有許多非法的貸款公司藏身在內，如果不小心就會借到所謂的「高利貸」；第二點是衡量自身財務狀況及還款能力，因為民間貸款公司的利率有些很高，萬一還不了欠款，將會成為新一筆負債。所以，推薦找融資公司（鑫巢貸），因為是政府合法立案的公司，年利率才7%起，下面的章節也會為您講解更多鑫巢貸的優點。

 

 

【自營商可以準備什麼資料，提高銀行貸款成功率】

由於自營商跟領現族沒有固定收入，申請貸款不易通過，但自營商比領現族更有些優勢，可以多準備一些資料，提高貸款的過件率，以下這五個方式，可以幫助提高向銀行貸款的成功率：

1.提供所得清單

所得清單記載了個人上一年度的所有收入明細，包含：薪資收入、營利收入、租賃收入、利息收入、證券交易所得、股利所得、執行業務所得等各項資訊，可作為有效證明的財力文件。

2.提供財產清單

財產清單記錄了個人名下的所有財產，包含動產和不動產，如房子、土地、車輛、存款、有價證券、其他財產權（如地上權、抵押權、智慧財產權等），可看出個人實際財力，也是有效的財力證明。

3.每月固定存款，最好能同一帳戶

每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡，這樣能夠證明，每個月有固定收入；而且必須要集中存在同一個帳戶裡，如果是分散存款，可能會因為額度小，銀行恐怕不會認可。

4.自營商提供財務報表／營業稅單

如果是無收入證明的創業者、攤商，可用上述幾個方式提高核貸率，而自己開公司的自營商，可提供公司的年度財務報表、營業稅單、公司往來銀行存摺等文件，銀行可以從中看到公司的資產流動，就能作為有效的財力證明來申請貸款。

 

補充說明：各類營業稅單的差別

401報表（營業人銷售額與稅額申報書）：適用於有開立統一發票的公司行號、銷售貨物或勞務者。

403報表：與401報表相似，但銷售品項中包含免稅、特種稅商品，適用於便利商店或大賣場。

405報表（營業稅查定課徵核定稅額繳款書）：主要提供月營業額在20萬內，並經財政部規定免開立發票的小規模營業人。

 

如果要使用營業稅單作為財力證明，需注意以下事項：

401報表需為最近六個月的稅單

403、405稅單需為最近一季的稅單

401、403稅單需有國稅局申報收件章

 

5.提供擔保品供銀行抵押

多數的自營商都無法提供正式的收入證明或報稅紀錄，導致向銀行借貸失敗，假如名下有可提供的擔保品或抵押品，也可以試著申請房貸、二胎房貸、車貸、土地貸款，因為有擔保品作抵押，銀行在放貸的意願上會提高，增加成功率。

 

 

【辦理二胎房貸的管道】

銀行

民眾一想到借貸，第一首選的貸款管道就是銀行，因為利率是其他管道中最低，且申貸有保障，但因《銀行法》關係，銀行需要維護放款品質，所以會嚴審客戶的條件，除了收入之外，目前負債狀況也是基本考量，在財力不明確的情況下，能夠申請到額度可能會很低，甚至被銀行否決。

優點：利率低、安全合法、本利均攤、還款壓力小

缺點：審核嚴格、可貸額度低、辦理流程冗長、信用條件要求高

 

股票上市融資公司（鑫巢貸）

一般所說的股票上市融資公司，指的是股票有上市的大型融資公司，目前市面上較大的上市融資公司有裕融、中租、和潤，而這些上市融資公司和銀行一樣有固定的流程與規範，審核條件相對於銀行寬鬆許多，利率雖比銀行稍高，不過是在法定範圍內，不用明確的財力證明也能順利申貸。

目前融資公司只有「裕融企業」旗下的新鑫股份有限公司有提供融資二胎房屋貸款；由於企業的規定及限制，一般民眾無法直接跟新鑫公司申辦二胎房貸，要透過新鑫授權的經銷商才能申辦二胎房貸，「鑫巢貸」就是新鑫正式合法簽約的特優經銷商。鑫巢貸的年利率7–16％，在合理範圍內，最高成數可達120％、最高額度500萬，整個辦理流程及資金來源都公開透明。

優點：審核寬鬆、辦理流程快速、無薪轉證明可辦理、信用不良可貸款、可貸額度高

缺點：利率比銀行高

 

民間貸款公司

如果照廣義的說詞區分，只要不是跟金融機構（銀行、信用合作社、農漁會等等）的借款都統稱為民間貸款，但由於上市融資公司比較有規模，且政府也有意立專法管制，因此以狹義的說詞區分，民間貸款指的是代書、私人借款、當鋪、P2P這類的管道，所以上面才會將上市融資公司獨立出來說明。

民間貸款對於貸款條件沒有一定的規範，全憑雙方自行約定，因此要特別小心利率的計算方式和相關手續費用，證件及存摺也不要輕易交出，簽任何合約也務必謹慎，以保障自身權益。

優點：貸款條件更寬鬆彈性，借款金額無上限、最快當日放款

缺點：利率計算方式不明，相關手續費用高、還債壓力大、風險很高、房貸難以轉回銀行

 

 

【找鑫巢貸申請二胎方案的好處】

由於自營商跟領現族較難向銀行貸款成功，所以通常都會去跟民間貸款公司借貸，市面上的民間貸款公司數量相當多，一樣都有審核寬鬆、成數高、辦理流程快的優勢條件，但為何最推薦鑫巢貸？因為鑫巢貸除了是政府合法立案的公司，而且利率在合理範圍內，整個辦理流程及資金來源都公開透明，以下將會詳細講解鑫巢貸的優點。

至於說，為何推薦申請「二胎房貸」，因為二胎房貸的給予額度較高（最高500萬），適合用在公司內部資金周轉，不用擔心資金不夠的問題。

 

★來看看「鑫巢貸二胎」的優點有哪些：

1. 二胎資金由上市公司撥款

首先，講到資金撥款，鑫巢貸二胎房貸的資金是由新鑫上市公司撥款，公司是政府合法立案，所以資金來源合法正當。所有的承辦手續公開透明，具有相關的法律管束，跟一般資訊不透明的民間借貸公司相比，合約內沒有不合理的條例，更有保障、公信力。

2. 二胎利率合理7~16%

申貸人最關心的莫過於利率的問題，怕借到利率高的公司，因此都會貨比三家，不過大家最擔心的還是遇到「高利貸」，每天被雪球般的利息壓得喘不過氣。選擇鑫巢貸的二胎房貸完全不用擔心這問題，因為鑫巢貸二胎的年利率7%起，與民間合法二胎的月息三分（月息3% x 12個月 = 年利率36%）相比少很多，對於有龐大債務的借貸人而言是一大福音。◎延伸閱讀：民間二胎利率都很高嗎？告訴你二胎房貸利息怎麼算

3. 二胎還款方式為「本利均攤」

說到利率的問題，自然關係到還款的問題，鑫巢貸二胎房貸的還款方式與銀行二胎相同，每個月本金跟利息均攤，不會像部分的民間二胎管道，每個月繳交高額利息，卻還不到本金的部分，而且還面臨利息如滾雪球一般越滾越多，形成另一個新的負債。

4. 二胎可貸成數120%

房屋的成數也是申貸人很關心的重點，銀行的二胎房貸通常最高只能到房屋鑑價的85%，而鑫巢貸的成數最高可以到達120%，對於有大量資金需求的申貸人可以獲得更充裕的資金運用。成數的高低決定於申貸人信用、房屋鑑價、財力以及保人（銀行會列入審視），關於如何提高房屋成數，可以點擊文章進一步的了解。◎延伸閱讀：二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！

5. 二胎審核條件寬鬆

由於二胎房貸對銀行來說，是一件風險很高的業務，所以在審核條件上是相當嚴格。但鑫巢貸二胎房貸沒有過多的條件限制，無論是收入領現者、無薪轉證明者、負債比高還是信用瑕疵的客戶等等，只要房屋還有可貸空間，皆能申辦鑫巢貸的二胎房貸，且核貸率高達9成以上，過件率比銀行還要高。

如果有房屋的問題，像是屋齡高、房屋狀況老舊、住家地段偏僻，銀行都會拒絕接受申辦二胎方案，但是鑫巢貸的二胎方案沒這問題，不限任何房型屋齡都可以申貸。◎延伸閱讀：房屋二胎怎麼貸款？老屋可以貸款多少？

6. 二胎申辦流程快速簡單

銀行一般都需要2周以上的工作天核過文件，最後才撥款；鑫巢貸沒這問題，只花費約3～5天的時間就能完成所有流程及手續。

此外，現今國內疫情嚴峻，不少人不願在外逗留、增加與陌生人的接觸，如果需要辦理鑫巢貸的二胎房貸，可以不必出門諮詢及送件，只要將準備的文件資料透過連絡窗口，進行上傳作業即可，只有在確定核貸後、申貸人接受二胎房貸的金額跟利率，才需要出面與對保專員約在地政事務所簽約對保，完成二胎房貸抵押權設定。而且整個申辦流程全由鑫巢貸的專員貼心服務，節省申貸人的所花費的時間跟心力，達到最快效率。◎延伸閱讀：二胎房貸Q&A 申請條件、流程、文件、費用、風險一次告訴你

7. 不是二胎代辦公司

代辦公司必須支付高額的代辦服務費，開辦前先要繳交一筆「委託費」，這筆費用不管二胎房貸有沒有申辦成功，都不會退還；而且只要透過代辦公司申辦二胎房貸，就不能再找別的二胎房貸管道（例如融資公司的二胎房貸）申請及比較，不然都算違約，會依照貸款金額比例計算高額違約金，若要解除委託合約，要額外花費高額的解約手續費，以上這些都是非常不合理的規定。

除了違約金的問題，還有送件管道的安全性，代辦公司的送件管道有銀行、融資公司、民間機構、私人金主等等，其中民間機構跟私人金主的風險性最高，有可能不幸遇到「高利貸」。

鑫巢貸公司不是代辦公司，所以沒有以上敘述的問題，諮詢與房屋估價完全免費，沒有高額的代辦服務費，也沒有不合理的合約規定。◎延伸閱讀：二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎？

8. 全台皆有協辦二胎房貸的服務據點

在新鑫二胎房貸的所有經銷商中，鑫巢貸是唯一全台六都內皆有二胎服務據點，無論客戶身在何處（除了離島地區不受理），鑫巢貸都能承作二胎房貸，協助客戶一起解決資金問題。

9. 擁有銀行資歷的二胎專員團隊

郭耕宇副總領軍的鑫巢貸二胎專員團隊，每人皆擁有銀行從業相關資歷，熟知金融相關知識與規則，對於房貸放款、二胎房貸的流程相當熟悉，同時也有能力向新鑫總公司爭取對申貸人最有利的貸款條件，售後也會主動關心客戶。

10. 最快三天內撥款二胎資金

鑫巢貸二胎房貸的辦事效率勝過銀行，審核及撥款相當迅速，最快三天內將資金匯入客戶指定的帳戶，協助申貸人解決急需用錢問題。

 

 

【向鑫巢貸申辦二胎房貸的案例】

自營商的案例》缺錢購買大店面 鑫巢貸二胎即時救援

新北市蘆洲區黃先生是一位五金行老闆，雖然店面剛開幕不久，但生意還不錯，目前有400萬房貸及車貸70萬。

由於黃先生販賣的五金材料及產品價格親民，又品質優良，獲得不少顧客青睞，業績也蒸蒸日上；不過因為店面太小，訂購的商品多到必須放置行人道，為了避免佔用行人道被開罰，於是黃先生決定購買一間更大的店面當作倉庫，放置更多的產品。

黃先生算一算手上多餘的資金，還差約150至200萬，決定去銀行申請二胎房貸，但銀行告知他提不出薪轉跟收入證明的話，就無法放款給他。被拒絕的黃先生就再另尋其他管道，恰巧有次跟送貨司機老陳聊天，問他有沒有比較好的代書可以推薦給他，老陳說：「不要找代書，這樣風險很高，我推薦你去找鑫巢貸；之前我家房屋漏水，沒有錢修繕，是鑫巢貸給我貸款資金，我才有錢去解決漏水問題。」黃先生聽完老陳的話，就自己上網搜尋鑫巢貸官網。

黃先生上網查詢的時候，得知鑫巢貸的二胎房貸「最高額度可以達到300萬」，而且資金是由上市公司撥款，而且申辦流程及資金來源全都公開透明，他覺得可以安心借貸，於是趕緊致電詢問。

專員與黃先生討論完後，並協助他將資料送件審核，為他爭取到200萬的金額，黃先生在短期間內找到能當倉庫的店面，解決存放庫存的問題。

 

領現族的案例》外送員增貸遭拒 二胎房貸協助度難關

高雄市三民區的姜先生是一名外送員，工作時間彈性自由，但缺點就是收入很不穩定，不過每個月的房貸跟信貸都可以如期繳費。

近日媽媽因為不小心在浴室滑倒，頭撞到浴室地板昏迷，所幸送醫後撿回一條命，但日後媽媽的起居活動需要人照顧，家中頓時少一個經濟來源，姜先生只能縮減外送的時間來照顧媽媽，不過他認為這樣下去不是辦法，必需請人來照顧媽媽，自己出去多跑單工作，但保險公司理賠的金額只夠支付醫療費，沒辦法請看護，所以姜先生向銀行申請增貸。

遺憾的是姜先生因為是外送員，薪水都是領現金的方式，沒有收入證明，因此銀行拒絕增貸。備感經濟壓力的姜先生想盡辦法找其他的貸款方式，他在滑臉書的時候，剛好看到鑫巢貸的二胎房貸方案，於是透過LINE聯絡顧問專員。

經專員詳細解說，姜先生了解「沒有薪轉證明的職業」可以申辦二胎房貸，而且是合法的融資公司，並不是代辦公司；不像其他的民間代書缺乏保障，或是有一堆坑人的隱藏費用。經過討論及評估，很快地60萬的貸款就撥款下來，眼看請看護的費用有了著落，姜先生也可以放心繼續工作，維持家中生計。

 

 

以上是自營商跟領現族貸款的介紹，自營商因收入的穩定度起伏很大，導致銀行的放款意願低，而領現族是很難提供完整新轉證明而被拒絕；但天無絕人之路，銀行申請失敗沒關係，來鑫巢貸辦理就沒這些問題，只要有房地產，就可以申辦二胎房貸，得到資金解決財務問題。

如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

 

作者的話＆介紹

二胎房貸跟信貸在利率、還款年限上都看起來差不多，讓不少貸款人在申辦前，很難抉擇要申請哪個方案，這篇文章來詳細解析，二胎房貸與信貸的差異點在哪，讓大家可以了解自身的狀況，去選出適合自己的貸款方案。

 

【二胎房貸跟信貸的特色】

二胎房貸

也稱為「二順位房貸」，二胎房貸是指原房屋在有貸款（第一胎房貸）的情況下，再用原房屋的殘值向銀行、融資公司、民間代書申請第二次貸款，核貸成功後，名下會同時有兩筆房屋貸款。◎延伸閱讀：二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點

特色：

1. 貸款的額度較大，金額不受限於月薪的22倍以內

2. 房屋估價後扣除房貸餘額，若有殘值空間就可以辦理

3. 申請文件較信貸多

4. 必須經過房屋鑑價，因此申辦時間較信貸長

5. 因為可貸款額度大，適合需要大筆資金者

 

信用貸款

個人信用貸款又簡稱信用貸款／信貸，以自己的信用做擔保，向銀行申請一筆貸款；這筆貸款不需提供擔保品，也不需要提供保證人，只要借貸人有穩定工作及收入、個人信用良好，隨時都可以申請信用貸款，是一種較為靈活和便利的資金來源選擇。

特色：

1. 無須擔保品，主要考量信用狀況

2. 適合名下沒有不動產跟動產、信用良好的人申請

3. 信貸的額度限制於月薪的22倍，全部歸戶計算後的總餘額，除以債務人平均月收入（不得超過22倍）；有些銀行標準比較嚴謹，超過18倍就不願意放款。

4. 審核流程跟申辦時間較二胎房貸短

 

 

【二胎房貸跟信貸的差異】

這一篇文特別來談談二胎房貸跟信貸的差異，貸款人最關心的莫過於年利率、還款年限、額度，以下細分銀行二胎、融資二胎（鑫巢貸）及銀行信貸，由於民間貸款的機構太多了（代書、代辦公司、私人金主等），標準都不一致，因此僅以融資公司列入比較，幫助民眾更簡單了解自己適合哪個選項。

 

〈利率〉

銀行二胎房貸：3～16％

融資二胎房貸：7～16％

銀行信用貸款：4～16％

這邊要注意，有些人會想說，有信貸方案的利率是1.68％，明明就很低，但實際上那個「1.68％」的利率是前三期的，過了優惠期數，利率就會變回4～16％。

 

〈還款年限〉

銀行二胎：2～15年

融資二胎：2～10年

銀行信貸：2～7年

不管是銀行還是融資公司，兩者的二胎房貸還款年限都比信貸多，還款時間越長，所需要負擔的月付金就越低、越少，而裡面三個選項中，只有融資公司的二胎方案可以申請寬限期（二年）。

※融資公司二胎方案的寬限期是有條件限制，如果有符合以下條件的民眾可以申辦：

1. 醫師、律師、會計師、建築師、機師
2. 公教人員
3. 上班族年薪80萬以上
4. 自營商公司成立5年以上，資本額大於500萬
5. 貸款金額大於200萬

 

〈額度〉

銀行二胎：最高房屋估價8成

融資二胎：最高500萬

銀行信貸：最高月薪22倍

對於缺大筆資金的人來說，二胎房貸比信貸還具有優勢，前提是必須要有不動產作擔保品，否則只能選擇辦理信貸。

 

【為什麼推薦有房族辦理二胎房貸？】

我們從上一章節可以得知，二胎房貸不論在年利率、還款方式、額度上，都勝於信貸，如果您是本身就有房屋的人，非常推薦申辦二胎房貸，以下更詳細說明二胎房貸的優勢有哪些！

 

1. 二胎房貸利率較低的原因

由於二胎房貸需要有房屋這個擔保品，對於金融機構來說，具有擔保品，這樣放款風險比較低，假設債務人無法還款，可以將對方的房屋查封法拍，補回損失，因此金融機構在放款時，會更願意降低貸款利率。

 

2. 額度的評估方式不同

二胎房貸跟信貸的額度評估方法不一樣，二胎房貸因為有房屋當擔保品，所以是採取房屋鑑價的方式，算出可貸成數，再依據貸款人的條件及信用狀況，最後才能給予額度；而信貸是屬於無擔保品類型的貸款，根據貸款人的信用狀況評估，必須遵守金管會規範，因此額度「不得超過月薪22倍」，而一般銀行最高可貸到200萬元。◎延伸閱讀：鑑價決定房貸成數高低！提高銀行貸款成數靠這幾招

 

3. 還款年限的時間長短

貸款的還款年限會影響月付金的高低，二胎房貸最長可達10至15年，但信貸只有7年，假設兩者貸款金額相同，年限相比之下，信貸少了二胎房貸至少3年的還款時間，代表信貸的每一期月付金必須被壓縮，所以金額會比二胎房貸要繳的月付金還多錢。

 

4. 申請門檻高低不同

二胎房貸因為有房屋作擔保品，在申請條件方面比較寬鬆一點點，反觀信貸是以「信用」擔保，也因為信用屬於無形的價值，對於銀行來說，放款風險較高，所以申辦門檻會比二胎房貸更加嚴格。

 

 

【二胎房貸的管道有哪些？】

銀行二胎房貸

有不少人在原本銀行無法增貸或是轉貸的情況下，才會選擇申請二胎房貸，運用二胎房貸取得高額的資金，解決財務問題或是整合負債；雖然二胎房貸的利率偏高，不過跟信貸的利率相比還要低，而且還款期數長，是個不錯的選項。

由於二胎房貸對銀行來說風險比較大，不是每一間銀行都會接受二胎房貸的申請，某些銀行是不承作二胎，也有不少銀行是把二胎當成「信用貸款」的方式來放款；但目前二胎被歸類為「消費型貸款」，並非房屋貸款。

為何銀行二胎很難核過？因為在《銀行法》的限制下，銀行必須避免過度操作「二胎房貸」這種高風險資產，以確保經營的安全性及財務健全性，放款會提高逾期放款比率，逾期放款比率若提高，就會降低該銀行的資產品質，還影響該銀行自身的股價，也因為以上這些因素，導致大部分的銀行不願承作「二胎房貸」。

有承作「二胎房貸」的銀行數量不太多，提供的二胎方案都不同，要求的條件也不一樣；通常會要求「個人聯徵紀錄」及「收入證明」，如果信用分數太低，很可能會導致二胎申請失敗，或是核貸金額不高。若想了解更多關於銀行二胎的資訊可以點擊下方的延伸閱讀，文章裡面除了會提及到各家銀行二胎的利率、額度、貸款年限及相關費用比較，最後還有關於二胎房貸注意事項及相關資訊。◎延伸閱讀：最新》銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用比較資訊

融資公司二胎

融資公司二胎是銀行之外最安全、合法的借貸管道，兩者之間的差別在融資公司的二胎審核條件比銀行寬鬆，不太會看負債比（僅列入參考），可以接受信用稍微瑕疵的對象，通常會尋求融資公司二胎的人，大都是向銀行申請信貸／增貸或二胎被拒、貸款人信用紀錄不佳、不滿意銀行放款額度等等，有些做中長期投資的投資客也會尋求此管道周轉。融資公司有：中租、裕融、和潤，當中僅有「裕融企業」旗下的新鑫股份有限公司提供二胎房屋貸款，「鑫巢貸」就是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，跟銀行一樣由上市公司撥款，可貸成數高達120%，給予的額度很高，最高可以達到500萬。

◎延伸閱讀：債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債

◎延伸閱讀：二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點

 

民間貸款公司二胎

如果照廣義的說詞區分，只要不是跟金融機構（銀行、信用合作社、農漁會等等）的借款都統稱為民間貸款，但由於上市融資公司比較有規模，且政府也有意立專法管制，因此以狹義的說詞區分，民間貸款指的是代書、私人借款、當鋪、P2P這類的管道，所以上面才會將上市融資公司獨立出來說明。

民間貸款對於貸款條件沒有一定的規範，全憑雙方自行約定，因此要特別小心利率的計算方式和相關手續費用，證件及存摺也不要輕易交出，簽任何合約也務必謹慎，以保障自身權益。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

 

 

其實，信貸並不是不好，只要是能貸到自己所需的資金，那就是一條好的貸款選項，至於說為何會特別解析二胎房貸及信貸的差異，是因為我們希望說如果您是有房族，不如去選擇更划算的方案，才會推薦二胎房貸。二胎房貸是透過房屋鑑價的方式，根據評估出來的成數給您高額的資金；而由於二胎房貸是運用房屋當擔保品，貸款人更有籌碼去跟銀行談到較優惠的利率，比起信貸，二胎房貸更適合有房族申辦，以上這篇文章希望能帶給讀者們一些選擇上的幫助！

如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

 

作者介紹

本文重點：市面上除了銀行以外，民間也有許多不同管道有提供二胎房貸的服務，成數算法依各種不同管道會稍微有些不同；這些管道當中只有融資二胎（裕融新鑫二胎）這個管道和銀行同樣安全可靠，本篇將會著重在介紹「銀行二胎」與「融資二胎」這兩種管道的成數算法介紹，也會和大家分享四大影響二胎可貸金額的原因。

 

在開始「二胎成數」的介紹之前，先簡短為大家歸納出三種類型的房屋貸款適合什麼樣狀況的申貸人；當有房族需要資金時，「增貸」、「轉增貸」或是「二胎房貸」三種管道，應該怎麼選擇比較好呢？請看以下三點的整理：

【房屋增貸、轉增貸以及二胎房貸怎麼選？】

申貸的原因有千百種，無論是解決債務問題、資金難題、公司／個人周轉，或是想要活用資金來投資，都可能會需要大筆資金；如果收入不穩定或信用狀況不佳，是很難在銀行貸款到較高的金額，這時候如果有房屋就可以用來貸款到較高的金額了！

◈房屋增貸

房屋增貸適合信用良好的申貸人，原本的房貸都要準時繳交，不能有遲繳紀錄。這邊提醒，需要原本貸款清償到一定程度的本金，或是房屋有大幅增值，有多餘的空間，才適合申辦房屋增貸。

◈轉增貸

辦理轉增貸適合信用良好的申貸人，轉增貸有個優點是轉入的銀行利率有機會比原銀行更佳；但是申貸者要考慮到手續費、違約金等額外費，先計算所有費用加上去後是否划算，再考慮是否申請房屋轉增貸。

◈二胎房貸

二胎房貸對於銀行來說風險很高，所以利率通常會比其他貸款還要高，但有機會取得較多的金額；不過銀行二胎的條件非常嚴格，過件率很低，必須要信用狀況無瑕疵、條件良好的人才有機會申請成功。

二胎的申請管道除了銀行以外，還有融資公司、民間貸款機構等管道；這邊比較推薦像融資公司辦理，融資公司的二胎房貸徵審條件比較寬鬆，可以貸款到比銀行更高的成數和額度，有高額資金需求的民眾可以考慮融資公司的二胎房貸服務。

◎延伸閱讀：如何用房屋借到高額資金？增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選？

◎延伸閱讀：二胎房貸比較：分析銀行、融資公司、私人代書的額度及利率

 

接下來這篇文章將為您詳細介紹，「銀行二胎」和「融資二胎」兩種二胎管道貸款成數的計算方式。分析銀行與融資公司兩種二胎管道的額度與成數，為什麼會差異甚大？最後也會分享給大家「提高二胎成數」的方法，讓您能夠順利申貸到理想的額度與成數！

 

---

【二胎房貸成數計算方式】

市面上除了銀行以外，民間也有許多不同管道有提供二胎房貸的服務，成數算法都會稍微有些不同；不過只有融資二胎（上市公司）這個管道和銀行同樣安全可靠，所以本篇只會著重在介紹這「銀行二胎」與「融資二胎」這兩種管道的成數相關介紹。

有關二胎管道的詳細介紹可以參考：二胎各管道的利率、風險、完整重點

 

▸銀行二胎成數計算方式

銀行二胎成數公式 ＝ 房屋鑑價 Ｘ 成數－一胎房貸設定金額

※銀行鑑價金額：銀行房屋鑑價不等於行情價，且銀行的估價常常都追不上實價登錄的市價，很多時候銀行估價甚至刻意比市價低上許多。

※銀行成數：銀行核貸的成數，通常最高不會超過八成五（85%），大部分落在八成（或是低於八成）。

※一胎房貸設定金額：設定金額就是當初購屋（一胎）貸款金額的 1.2 倍。

銀行二胎計算方式對於申貸人很不利的一點是：「無論一胎償還多少，都是減掉相同的設定金額。」即使一胎房貸償還再多都無法提高銀行二胎的可貸金額；如果想要在銀行二胎貸到想要的金額就只能靠「房屋大幅增值」、「想辦法提高成數到80~85%」這兩種方法，除此之外也沒有其他辦法。

◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則

 

▸融資（新鑫）二胎成數計算方式

融資二胎計算公式 ＝ 房屋鑑價 Ｘ 成數 －一胎房貸剩餘金額

 

※新鑫鑑價金額：申請新鑫二胎，新鑫公司進行房屋鑑價的時候，不會直接到估價房屋打擾，也不用擔心會因為估價而被鄰居或家人知道申請貸款；申貸人只需要提供房屋地址及房屋照片，新鑫的承辦審核人員就能依據申貸者提供的資料為房屋鑑價，且新鑫的鑑價方式為實價登陸，較為貼近行情價或是市價。

※新鑫成數：新鑫二胎能夠核貸的成數依申請人的條件不同，最高可到120%，也因此新鑫二胎能夠給申貸人較高的額度與承作空間。

※一胎房貸剩餘金額：這裡指的「一胎剩餘金額」，是指購屋（一胎）貸款的剩餘本金。如果一胎房貸繳交了很多年，或是已經償還部分的本金，那麼償還的本金就可以讓自己的房屋多了更多可利用的價值，對申貸人非常有利！

◎延伸閱讀：在銀行申請二胎被婉拒怎麼辦？什麼是新鑫二胎？

▸實際案例試算

陳小姐買房的時候，銀行估價 1000 萬，核貸八成； 目前貸款已償還了 500 萬本金，剩餘 300 萬本金； 現在房屋已增值到了 1200 萬，想要申請二胎房貸。
設定金額（核貸金額的1.2倍）	800 * 1.2 ＝ 960（萬）
一胎房貸剩餘金額（剩餘本金）	300萬元
假設兩種管道對房屋的估價都相同（實際銀行更低）； 且陳小姐條件很好，銀行成數85%，新鑫成數120%； 用前面的兩個公式可以推算出以下的最高可貸金額。
銀行二胎最高可貸金額	（1200 * 85%）－ 960 最高只能貸款 60 萬
新鑫二胎最高可貸金額	（1200 * 120%）－ 300 超過 300 萬，可貸到上限 300 萬

---

【為什麼銀行二胎可貸成數較低？】

1. 法規限制

銀行二胎之所以放款相對比較保守，是因為銀行受到金管會與《銀行法》的規範與限制，必須避免過度操作二胎房貸這類型的高風險資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。

銀行同時也需要嚴格控管「逾期放款比率」在一定的比率以下（越低越好）；「逾期放款比率」簡稱「逾放比」，逾放比愈高就表示銀行放款的品質越差，民眾在銀行當中的存款風險也就會愈高，甚至也可能造成銀行的客戶擠兌。 一般來說，逾放比率在3%以下的金融機構，授信品質較佳，風險也較低。

2. 估價保守

即使民眾的房屋有增值，想要向銀行申請二胎房貸或增貸，但因為銀行必須預防房市價格的波動，所以對於房屋的估價通常都會低於市價，因此民眾在銀行不容易貸款到理想的金額與成數。另外，銀行房屋估價也會因為許多條件而有所不同，會受到例如：地段、屋齡、屋況、坪數，周遭鄰避設施、空屋率……等因素的影響。◎延伸閱讀：鑑價決定房貸成數高低！提高銀行貸款成數靠這幾招

【融資二胎安全嗎？】

---

只要不是由銀行提供資金的二胎房貸，都被稱做「民間二胎房貸」──民間的貸款管道有很多，例如：代書、當鋪、私人金主與融資公司；其中融資公司是民間二胎管道當中，安全程度最高的。◎延伸閱讀：申請銀行二胎被婉拒怎麼辦？選擇新鑫二胎好嗎？

裕融新鑫是國內三大上市融資公司（裕融、中租、和潤）當中，唯一可讓民眾申請「融資二胎房貸」的上市融資公司；新鑫二胎由上市公司撥款，上市公司的資金來源會受到監事與股東的監督，透明有保障。

融資二胎（新鑫二胎）的利率雖然略高於銀行（7~16%），但是過件率高，且新鑫二胎的貸款成數最多可到房屋鑑價的120%。新鑫二胎房貸的估價和銀行相比起來又寬鬆許多，包含裝潢也會列入估價考量；對於二胎房貸的申請人條件也比銀行還要包容，有信用瑕疵、民間私設的房屋都有機會在新鑫申貸成功。

 

---

【影響二胎房貸成數的4大因素】

影響二胎房貸成數有以下 4 大因素，包含：鑑價的方式與成數、申貸人的財力證明、申貸人的信用狀況以及是否有提供保證人這四點，以下將詳細說明：

1. 鑑價方式與成數

前面有提過銀行二胎與新鑫二胎鑑價方式的不同──銀行的估價非常保守，但新鑫的鑑價卻能夠比較貼近市值。而兩種二胎管道的成數也有很大的差異──銀行二胎的成數最高在 80～85% 之間，而新鑫二胎的成數最高可到 120%。

由於銀行的資金來自於民眾或是企業的存款，萬一發生了壞帳會影響到民眾的存款，自然不能去承作風險太高的金融商品；而裕融新鑫是上市公司，公司的資金來自於企業主與股東，如果有營利或是虧損是公司股東要共同承擔，所以能夠承受的風險也會比銀行高上許多，當然新鑫的「鑑價」與「成數」都會比銀行還要來得高。

 

2. 申貸人財力證明

銀行非常看重申請人的財力證明，財力證明是為了讓銀行了解申貸人財務狀況，評估還款能力，確保可以收回借出去的錢，同時也牽涉到銀行的「呆帳率」和「逾放比」，所以銀行面對貸款金額較高的二胎房貸申請人就會謹慎、謹慎，再謹慎。

不過，每間銀行能夠接受的財力證明都不同，大多會被認為有效、可被接受的財力證明有：薪資收入證明、扣繳憑單、所得清單；而有些銀行也願意將租金收入、投資明細或是定期存款認列當作財力證明。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵

銀行徵審二胎貸款在判斷財力時，會考量到申貸人的職業，如果收入不固定就會比較不願放款；如果是領現族、自由工作者（SOHO族）、待業中或是自營商（中小企業老闆）等，會非常容易被銀行認為收入不穩定、還款能力不足而被打回票的。但是新鑫二胎對於各種職業的申貸人都相當友善，如果是額外有租金收入或投資獲利的民眾，也都能夠在申請時當作收入證明，藉此順利申請新鑫二胎！◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則

 

3. 申貸人信用狀況

銀行為了擔心被倒帳，對於申貸人的信用狀況會控管得非常嚴格──無論是信貸或是二胎房貸，銀行都會嚴格審查信用狀況，即使申貸人手上有房屋，但是卻可能因為一些信用瑕疵而無法順利申請二順位房貸。

信用不良的狀況例如：負債比過高、信用空白、信用瑕疵、債務協商或債務整合中……等。以上這些信用不良的狀況在銀行都非常不容易過件，即使過件了也很難拿到銀行廣告的優惠利率；這些狀況在新鑫卻有很大機會能夠成功申貸二胎，只要房屋還有空間就能夠承作，且額度可以大大拉高。

鑫巢貸補充：想知道自己的信用狀況如何，可以參考【五種免費查詢聯徵的方法教學】。

 

4. 是否提供保證人

在銀行申請二順位房貸（二胎房貸），申貸人可以「主動」提供保人（連帶保證人）做擔保，增加自身優勢條件，以此提高二胎房貸的成數。不過，銀行二胎的成數再怎麼想辦法提高，成數的天花板大概在八成五就停住，無法再往上提升。

如果是申請新鑫二胎，只要申貸人有房屋完整的所有權就不需提供保證人，但如果房屋所有權人年事已高（超過80歲）或是有嚴重信用不良的狀況，就會視情況要求申貸人提供保人來提高二胎房貸的過件率。

鑫巢貸補充：

如果申貸人的名下沒有房產可以設定抵押，可以提供父母或親友的房產做為抵押品，但是這位房屋所有權人必須要擔任保證人才能順利申辦新鑫二胎。◎延伸閱讀：新鑫二胎房貸30題Q&A 債務協商、持分房屋…可以申辦嗎？

【申請銀行二胎要注意的3大重點】

---

在申請銀行二胎時，除了瞭解自己可以爭取到的核貸利率、成數與額度以外，也要注意以下三大重點。

1. 注意總費用年百分率

「總費用年百分率」也被稱作是「貸款實質年利率」。總費用年百分率是將貸款的手續費、開辦費、帳管費或聯徵查詢費等成本，加上申貸的本金與利息計算加總後，算出來的貸款實質年利率。

雖然在銀行「有機會」可以爭取到較低的利率（但機會不大），但是加上手續費、開辦費、帳管費或聯徵查詢費等貸款衍生的相關費用也才更能夠比較不同二胎房貸管道的實質利率。

2. 是否符合負債比規定

雖然有擔保的貸款（如車貸或是房貸、二胎房貸）不會受到法規（DBR 22 倍，無擔保申貸金額上限為月收入22倍）的限制，但是銀行為了擔心申請人繳款出現困難，另外還有一個負債比的規定較「月負債比」。

「月負債比」指的是每月的債務繳款金額占月收入的比例，可以評估申貸人每月的還款壓力是否過大，大部分的銀行只能夠接受月負債比在七成以下（甚至更低），各位申貸人不妨在申請銀行二胎房貸之前先自行試算，可以了解自己在銀行是否容易通過申貸。

月負債比的公式是：月負債比 =（每月負債支出 ÷ 平均月收入）x 100%

 

3. 注意合約違約金條款

大部分的銀行貸款（除了理財型貸款）以外，幾乎都有違約金的設計；如果在規定的期間內申貸人就先提前清償了貸款，就會被要求收取違約金，也就是大家所熟悉「綁約Ｘ個月」的說法。

鑫巢貸補充：

新鑫二胎房貸的利率略高於銀行，但是過件率高、還款年限長（最長 10 年，120 期），額度也高達 300 萬元，最低綁約20期，是中長期融資、銀行婉拒的最佳選擇。◎延伸閱讀：2022最新 銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用比較資訊

【申請融資二胎要注意的3大重點】

---

申請融資公司二胎（新鑫二胎）需要注意以下幾點，以免讓債務問題又再雪上加霜：

1. 代辦公司高代辦費

代辦公司的角色有點像是仲介，為想要申請二胎房貸的客戶媒合到「銀行二胎」、「融資（新鑫二胎）」和「代書／民間二胎」等管道，但是會從中收取佣金（服務費）。銀行的首頁都有標示「沒有和代辦公司配合」等聲明，所以有代辦公司宣稱「可以送件銀行」，都是詐騙的話術，而且萬一被銀行知道案件來源是代辦公司，就會將該申請戶列為「拒絕往來戶」，嚴重影響自身權益及後續和銀行申貸、辦理信用卡的過件率。

如果想要辦理新鑫二胎，建議不要找代辦公司委託送件，因為辦理新鑫二胎，都必須要經過合法授權的新鑫經銷商（如：鑫巢貸）才能進件到新鑫公司，所以才會推薦直接向新鑫經銷商（鑫巢貸）來申辦二胎房貸，避免被收取高額的代辦費、手續費、委託費或是諮詢費用。◎延伸閱讀：找代辦公司借貸安全嗎？詢問、辦理前一定要看這篇！

 

2. 避免民間高利管道

民間的二胎管道（如：代書、當鋪、民間私人金主或是地下錢莊）通常都是以月計息，月息一分到三分（1%～3%）換算年利率（12%～36%）就已經超過法定年利率的上限（16%）了！

而這些民間二胎管道的還款方式是「每月繳息，隨借隨還」（也就是「只繳息，不還本」），這種還款方式會導致還款壓力、經濟壓力會過大，建議還是選擇融資（新鑫）二胎，因為還款方式和銀行一樣都是「本利均攤」，利率在法規範圍內（年利率7％～16％），省去借到高利貸的擔憂。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？

3. 找新鑫授權經銷商

申請融資二胎務必要找新鑫的授權經銷商辦理，因為就算是代辦業者，也必須要透過經銷商（鑫巢貸）才能夠送件到新鑫公司，別讓代辦業者多賺了一手；裕融新鑫是國內三大上市融資公司當中，唯一一間可以讓廣大民眾申請「融資二胎房貸」的上市融資公司，要申請新鑫二胎，找鑫巢貸準沒錯！

鑫巢貸是新鑫二胎授權直屬經銷商，由上市公司裕融新鑫撥款；不是代辦公司，不收代辦費或是服務費。只有在確定核貸撥款以後，裕融新鑫公司會收取貸款金額的1.5%做為手續費，另外民眾只需要繳交代書費，以及地政設定費（政府規費）；沒有額外的隱藏費或是代辦費用，為您省下每一分該拿到的金錢。

裕融新鑫正式簽約的合作經銷商只有寥寥幾間，「鑫巢貸二胎房貸」就是新鑫的合法授權經銷商；我們在新鑫經銷商當中最大的優勢就是：「全台六都皆有據點」、「從業人員皆具銀行專業資歷」、「過件率高」等優點，若您不知道自己是否適合申請新鑫二胎房貸，歡迎您向我們免費諮詢。

 

---

以上就是「鑫巢貸」為大家整理，有關於「銀行、融資二胎成數怎麼算？」的總整理。如果您看完文章後對於成數算法有所疑問，或者是想要知道自己的房屋可以貸款到多少額度或是成數，您可以：

▸加LINE@好友直接與專員對談諮詢；

▸來電鑫巢貸 (02) 2313-1256 免費詢問；

▸點選官網中的免費客服線上填單，由專員致電為您解說。

 

作者簡介

【Q1.這篇代書二胎文章想告訴你的是？】 

常見的房屋二胎貸款方式有「銀行二胎」、「代書二胎」以及「融資二胎」（新鑫二胎），雖然鑫巢貸是新鑫二胎的授權經銷商，但是本著客觀服務的精神，還是希望申貸者選擇最適合自己的貸款方式；本文鑫巢貸將用Q&A的方式為大家介紹代書二胎，看完文章的您將可以更了解自己是否適合申請代書二胎，當然也歡迎您向我們免費諮詢二胎相關的所有問題！

 

【Q2.二胎房貸是什麼？】

二胎房貸（又稱做二順位房屋貸款），是指「不更動原本房屋貸款的情況下」，再利用房屋剩餘的價值借貸一筆資金出來利用；而常見的二胎貸款依申請對象與管道的不同，主要分為「銀行二胎」、「融資二胎」（新鑫二胎）和「代書二胎」這三種。

◎瞭解更多有關銀行二胎（銀行二順位房貸）

◎瞭解更多有關融資二胎（新鑫二胎房貸）

 

【Q3.什麼是代書二胎？】

由於銀行的二胎不只很難辦理，過件率也很低；而且銀行審查非常嚴格，可能曾經有過一期信用卡遲繳或是房貸不小心忘了繳，就會造成有房子貸不到款的情形；也因此出現了許多銀行以外的二胎貸款選擇，例如民間的「融資二胎」與本篇的重點──「代書二胎」。

代書是民間貸款管道中，最常接觸不動產相關的業務人，因為必須要通過國家考試及格才能夠獲得代書（地政士）資格，所以也常常受到地方民眾的尊敬與信任，主要工作是協助民眾辦理不動產的各類設定，包含過戶、抵押權的設定與塗銷……等等；由於有些代書本身資產不足，在處理貸款問題上，需要有穩定的資金來源，因此就與民間金主合作，從金主那邊的金源來放款，提供款項給想辦理二胎房貸的民眾，當然也會有許多財力足夠的代書，資金來源是自己出資借款給民眾。

 

 

【Q4.除了代書二胎以外，還有什麼二胎管道？】

代書二胎以外，還有另外兩種二胎借款管道──「銀行二胎」和「融資二胎」，以下簡短為大家做介紹：

➤銀行二胎

最大的優點是「有機會爭取到較低的二胎利率」，但是申請人的房屋條件需要處於地段佳且屋況優良，同時申請人的信用條件必須要很好，才有辦法向銀行爭取到低利率二胎利率；否則銀行二胎就很難成功過件，就算成功核過，給的額度也不高；在時間方面，申請到撥款所需時間需要 2~3 個禮拜之久，對於緊急需要資金的民眾來說，就不算是很便利的貸款方式。

◎延伸閱讀：房屋增貸、轉貸、二胎房貸，該怎麼選擇？

◎延伸閱讀：國內最新銀行二胎利率、額度資訊比較表 一篇看懂！ 

➤融資二胎

因為國內辦理代書二胎房貸的代書非常多，難免會因為出資者良莠不齊的狀況，像是「貸款流程不透明」、「合約隱藏費用多」等問題產生；且代書二胎的月息換算年利率後，％數是非常嚇人的（最高可能高達 36% ）。

於是裕融新鑫股份有限公司（上市櫃融資公司）在2017年時，推出了「新鑫附擔保房屋貸款」（又稱新鑫二胎），提供給民眾更加多元的二胎房貸服務。新鑫二胎結合了銀行二胎的安全性，資金來源由上市融資公司撥款，相當可靠安全；也兼具了代書二胎的便利度（職業無薪轉、房屋私設、信用不良都可辦理）與審核撥款有效率（最快3～5天撥款）。

鑫巢貸是新鑫二胎的授權經銷商，全台六都皆有據點，若您不知道該怎麼選擇合適的二胎管道，歡迎您與我們聯繫。

◎延伸閱讀：申請二胎被銀行婉拒怎麼辦？

◎延伸閱讀：「新鑫二胎」房貸常見問題

 

 

【Q5.代書二胎「月息三分」是什麼意思？】

常見的代書二胎廣告詞或是網站上，會寫著「月息三分」，是什麼意思呢？月息指的就是月利率，「月息三分」指的就是月利率 3% ，每月都會依照未償還的本金來計算、收取利息，對於有短期（一至九個月）資金需求的人來說是很方便的周轉方式。

不過，在銀行或是融資新鑫公司（如：鑫巢貸），貸款都是以「年」為單位計算利息，例如新鑫二胎房貸的年利率就是 7~16%。

代書二胎的利率和其他二胎管道相比時，需要將月利率乘以 12 倍換算為年利率，才知道哪個管道的利率比較高。代書二胎利率大部分是月利率 1~3% ，換算成年利率為12~36% ；而銀行二胎與融資二胎（鑫巢貸二胎房貸）的年利率則都在 16% 以下，經過比較過後會發現，代書二胎借到一年期以上就很可能會不划算。

 

【Q6.代書二胎月利率多少才合理？】

如前面所說的，代書二胎利率大約落在月利率 1~3% （也就是月息一分～月息三分），在這個區間裡的月利率算是代書二胎的「常見且合理的利率範圍」，目前月息三分已經可以算是代書二胎業界的「頂價」門檻，如果超過月息三分，在代書的借貸行情當中已經算非常高的利息；即便是短期的借貸，也要注意代書二胎月息是否超過三分（月利率 3% ），否則無法負擔釀成新的負債。

雖然月息三分在代書二胎很常見，但是常見的代書二胎利率只有 12%、24%、36% 三種分級，要再細分不同利率的代書二胎也有，只是大部分的人並不知道自己的條件可以跟代書談到什麼樣的利率條件；許多代書標榜當天撥款，但是如果您過去和代書沒有過互動，當天撥款就意味著您的利率很可能是在沒有被充分認識的狀況下被代書一口決定的。

〔鑫巢貸補充〕：

如果是想要借長期融資的資金，就不太建議找代書二胎，建議找融資二胎，因為有機會拿到低於12% 的利率。融資二胎的年利率低於代書二胎，落在 7%~16% 之間；且還款方式為「本利均攤」，可以讓貸款申請人的壓力較小。

 

【Q7.代書二胎「免綁約，隨借隨還」是什麼意思？】

貸款術語當中，借貸契約有無「綁約」，差別在於「提前清償是否需要支付違約金」。大部分的借貸關係當中，出資人為了確保債權，會跟借款人約定「綁約期」；只要在綁約期間內提前償還債務，就必須支付違約金。

而大部分的代書二胎會主打「免綁約，隨借隨還」；意思就是「簽訂的借貸契約無綁約期」，借款人有多餘的資金就可以償還給代書（或還給代書媒合的民間私人金主）。

 

【Q8.代書二胎「免綁約，隨借隨還」好嗎？】

「免綁約，隨借隨還」究竟是代書二胎的優點或是缺點？就要看每個申貸人不同的需求了。

對於需要短期（一年半以內）融資周轉的生意人來說是一大優點，短期內可以償還出本金，利息較划算；但是對於每個月領固定／不固定薪資，且沒有大筆流動現金的民眾來說，代書二胎的「隨借隨還」就是一個很大的缺點了！

 

【Q9.代書二胎沒有違約金規定，就一定好嗎？】

不一定。雖然銀行二胎與融資二胎會有違約金的規定，但是銀行二胎與融資二胎還款方式都是本利均攤；借款期限長的時候選擇後面兩種二胎管道，不僅壓力較小，手邊也可以有較多可自由運用的資金。

很多人看到代書二胎「隨借隨還」就覺得很輕鬆自在無壓力；或是因為銀行或融資二胎有「違約金」的規定就覺得壓力很重、限制很多。但是上述這樣的觀念都僅只是錯誤的迷思，無論哪一種二胎貸款管道都必須要從雙方洽談的合約實際內容來做綜合判斷，才知道哪種算法對自己比較有利。

〔鑫巢貸補充〕：

在申請二胎貸款的時候，即使銀行二胎、融資二胎（鑫巢貸）有提前清償違約金的規定，但很多時候算下來都比代書二胎的「二分利」、「三分利」還要來得划算唷！

---

舉例來說，以一年的短期周轉，借款 100 萬元為例子：

二胎管道	約定利率	年利率	全年總利息	違約金	合計
代書（民間）二胎	月息兩分	24%	240,000	0	240,000
代書（民間）二胎	月息三分	36%	360,000	0	360,000
新鑫二胎（鑫巢貸）	年利率7%		70,000	120,000	190,000
新鑫二胎（鑫巢貸）	年利率10%		120,000	120,000	240,000

 

將幾種狀況與利率列表比較之後，我們就可以發現「短期周轉」時如果借到月息2~3% 的代書二胎，整體預計會支出的費用會比申請新鑫二胎還要來得更不划算。

 

【Q10.代書二胎「只繳息，不還本」是什麼意思？】

前面提過代書二胎最大的特點是「隨借隨還」，所以代書二胎廣告詞當中說的「月付只要 xxx 元」，指的是每月所繳交的「利息」；如果每個月只繳交廣告上宣稱的月付金，是償還不到本金的！這就是所謂的「只繳息，不還本」。

常見民眾在代書二胎遭遇不愉快的案例，並不是因為簽下了不合理的合約，而是民眾看到代書二胎廣告當中的低月付金就以為很划算；並且和代書商談的時候被過度強調了低月付金，但其實代書二胎最大的誤區，就是民眾以為自己所支付的月付金是在「還錢」，殊不知只是在繳利息而已。

〔鑫巢貸補充〕：

有很多來找鑫巢貸申請二胎進行「債務整合」的人，就是因為當初借款時代書沒有向他們說明清楚，借款之後才發現每個月償還的只是利息；而自己又沒有辦法賺到月薪以外的收入，造成相當大的經濟與心理壓力。所以借款時搞清楚雙方約定好的還款方式與相關衍生費用是非常重要的事！

 

【Q11.代書二胎的特色與優缺點】

前面提過，代書二胎的兩大特色是「免綁約」和「隨借隨還」，而且綜合起來會導出代書二胎的還款方式是「只繳息，不還款」；這些特點對於不同需求與立場的二胎房貸申請人來說意義大不相同，沒辦法很直接斷定是優點或是缺點。

如果短期急需一年以內的周轉金，「免綁約」和「隨借隨還」就會是代書二胎的很大的優點。但是凡事都是一體兩面的──對於有二胎需求的一般民眾，或是擔心短期內收入沒辦法償還代書二胎的中小企業自營商來說，「只繳息不還款」無法分攤還款壓力，反而變成代書二胎很大的一個缺點。

〔鑫巢貸建議〕：

自營商（中小企業主）想利用房屋做二胎貸款的時候，要審慎評估公司目前是否能夠穩定獲利？或是能否因應疫情、時局的變化？如果在短期內無法償還，需要一年左右（或一年以上）的資金周轉，建議還是找融資公司的新鑫二胎房貸服務做申請。

 

【Q12.什麼條件下適合申請代書二胎？】

如果是大約半年至八個月的「短期周轉」就比較適合找代書辦理二胎。但是就像前面的試算比較表格所列的，申請人在申請之前都必須要實際動筆算看看利息支出以後，才知道自己的情況比較適合借代書二胎或融資二胎，何者的利息支出才會對自己比較划算、有利。

 

---

〔代書二胎以外的選擇〕

雖然銀行二胎的利率最低，但是由於銀行局有關「逾放比」的規定，讓銀行沒辦法辦理風險相對較高的二胎房貸，所以目前國內有辦理二胎貸款的銀行非常少，只有十間上下有銀行二胎的服務，且銀行二胎過件率非常低。

除了銀行二胎以外，還有融資公司可以提供安全、穩定且收費標準桶一、流程透明的二胎服務；目前國內唯一有辦理二胎房貸的上市融資二胎公司是「裕融新鑫」，但是新鑫二胎如前面所說，有「綁約期」 20 個月的約定。

 

如果您正在融資二胎和代書二胎之間考慮，或是不清楚自己的情況比較適合申請代書二胎或是融資二胎；想知道自己的狀況申請哪種二胎房貸利率會比較划算──歡迎您來電諮詢： (02) 2313-1256 或是 加LINE@好友 ，將會有專人為您免費解答與試算。

 

【Q13.如何選擇好的代書二胎？】

1.月利率越低越好

代書二胎通常都是以月計息，再次提醒大家：月利率需要乘以 12 倍才會等於年利率。常見的代書利率落在 1~3% ，月息兩分換算年息 24% ，其實以二胎房貸的借款金額看來並不便宜。

2.擁有地政士證書

找代書二胎，最基本的就是對方應該要有考試及格拿到的「地政士證書」；如果對方自稱代書卻沒有證照，風險就相對高上許多，如果沒有地政士證書（或考試及格證書）卻又自稱代書，已經有詐欺之嫌。

3.最好有實體店面

雖然並不是每個代書都會自行開業，但是畢竟房屋二胎借貸的金額並不小，建議在申貸時還是找正派經營、規模大，有實體店面且認為可信任的代書。

4.價格要透明合理

一般來說代書二胎會有的相關費用是「地政規費」（繳交給政府）、「代書設定費」（代書專業服務的費用）除此之外就是每月的利息支出了；有些代書會再收取一筆手續費，但建議在申請以前就要先問好貸款相關費用，以免拿到錢的時候才發現被東減西扣了許多名目的費用。

〔鑫巢貸補充〕：

一般如果手續費超過貸款金額的 1.5% 就算是很高了，甚至有些代書會「預扣兩個月利息不退還」，以這樣的話術多收取不會退還的額外費用。

5.短期再找代書貸

短期（約一年半以內）的貸款才比較建議找代書來貸款，如果超過這個區間的貸款建議找合法融資公司申請二胎房貸，以免利息支出過高。

 

【Q14.申請代書二胎可能會遇到什麼陷阱？】

1.衍生其他隱藏費用

由於代書二胎通常是由民間金主或是代書個人放款，所以簽約方式與流程都沒有特定的標準，民眾如有申請代書二胎的需求，建議先了解借款給您的代書收費方式如何，或是請親友推薦收費合理的代書，才不會在急需資金的時候又讓拿到手的貸款金額大大縮水。

收費較合理的代書，除了必要的地政設定費用以外並不會再多收取其他的費用，單純從利息來獲得利潤；但是有部分的代書卻會在「地政設定費用」、「政府規費」和「利息」以外，利用各種名目來獲利（例如：車馬費、介紹費、手續費、佣金……等等）。

〔鑫巢貸建議〕：

在申請代書二胎（或民間二胎）以前，最好預先問清楚所有可能發生的費用，避免衍生的隱藏費用讓自己的荷包失血，甚至造成日後的爭議與糾紛。

 

2.利率不符個人需求

前面提過，代書的月利率落在 1~3% ，換算年利率就是 12%~36% 了。適合短期的資金周轉，許多人是在借了「隨借隨還」的代書二胎之後，才發現自己每個月繳的只是利息，並沒辦法為自己分攤還款的經濟壓力，甚至多了一筆利息的負擔在身上。

銀行是三種二胎借貸管道當中利率最低的，雖然條件較為嚴格，但如果符合條件的話當然還是建議優先找銀行辦理房屋相關貸款；但是如果銀行貸不過，許多人會因為代書二胎的便利性而找代書借款，卻不知道還有融資二胎（鑫巢貸）這個管道。

 〔鑫巢貸建議〕：

借款金額大或借款時間長，建議找本利均攤的新鑫二胎會比代書二胎來得划算。很多申請人不瞭解自身條件的優勢──明明條件符合銀行二胎資格，或是可以借到利率較低的融資二胎，卻因為情急而借了代書二胎，但其實利率不符合自身的需求。

 

3.資金來源不夠透明

由於大部分代書二胎的資金來源是代書配合的民間金主或是代書本人，且小規模經營二胎服務的代書在市面上比比皆是；眾多的代書二胎服務當中，不僅服務品質參差不齊，連利率決定的方式也沒有一定的標準和依據。

申請貸款的民眾除非是經過朋友推薦得到低利的代書二胎服務，否則實在難以從眾多的代書二胎當中比較利率、優劣；甚至連對方依據什麼來決定自己的月利率都不知道。（銀行或是融資公司會有一套嚴謹的標準來決定貸款申請人的利率）

甚至有些不肖金主，故意不讓貸款人清償債務，藉此佔有對方的不動產。要避免遇到不良金主，就必須要選擇公司資訊清楚、有銀行資歷的上市融資公司──新鑫二胎，貸款人才更能夠確定資金來源，以保護自身權益。

〔鑫巢貸建議〕：

銀行或上市融資公司的優點在於「有規模、有保障」，可以讓民眾知道自己拿到的資金來源在哪裡──銀行的資金來自於其他民眾的存款，而上市的合法融資公司則來自於股市熱錢，或是公司本身的投資的報酬。◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據：授信5P原則

 

4.沒有當面對保流程

代書二胎、融資二胎，以及銀行二胎房貸的流程都大致相同，差別只在於放款單位不同而已。所以在辦理二胎房貸時，當面對保的流程相當重要，也是保障申請貸款民眾的權利非常重要的一個環節，所以務必要確認清楚是否有當面對保流程。

〔鑫巢貸補充〕：各類二胎申請共通流程：申請→估價→審核→核貸→對保→設定→撥款

 

5.要求提供證件正本

有些不肖代書會在二胎房貸申辦過件前，就要求貸款人提供土地謄本、證件等「正本」，聽到這樣的要求時請貸款人務必明確拒絕，沒有必要提供。

〔鑫巢貸補充〕：

辦理二胎所需文件如下

1. 雙證件影本（身分證正反面+健保卡／駕照）
2. 戶籍謄本影本
3. 工作證明文件或收入所得證明（鑫巢貸不要求）
4. 土地及建物所有權狀影本
5. 房貸近一年繳款明細
6. 存摺封面影印本（撥款用）
7. 自然人憑證IC卡
8. 印鑑章

 

6.事先要求支付費用

有部分的代書（甚至是假冒代書），會在二胎房貸申辦的時候，就收取一筆辦理的費用；通常各類貸款是不會需要收取「委託費」的，只要出現「委託」相關的費用，有極高的可能是代辦公司！

且大部分的貸款，都是在撥款的時候扣除必要的行政規費、手續費等金額，直接撥款給申請人；如果有預先要求支付費用，就必須要提高警覺多加注意了。

〔鑫巢貸補充〕：一般來說，除了必要的代書費和地政規費以外，手續費只要收超過貸款金額的 1.5% 就算是過高了。

 

7.代辦假冒代書風險

有一些代辦公司或是民間金主會假冒代書的身分，自稱是代書並且提供二胎借款服務，如果在網路上遇到自稱代書的人，在沒有正式到對方的事務所、看到對方的地政士證書以前，請不要提供「證件正本」以及「預先繳納費用」，如果不需當面對保，有很高的機率是假冒或是非法經營！

 

【Q15.代書二胎月息三分算「重利罪」嗎？】

不算。雖然民法規定「約定利率上限」是年利率 16% ，超過年利率 16% 的部分債務人是可以請求返還利息的，但是因為長久以來的社會習慣，代書二胎的利率都落在月息一分到三分（年利率 12% ~ 36%），所以法院並不認為月息二、三分是重利罪。

〔鑫巢貸補充〕：

雖然代書二胎在三分以內不會被法院認定為重利罪，但是有更低利率的新鑫（融資）二胎可以選擇，還是非常建議向鑫巢貸提出新鑫二胎的申請唷！（新鑫二胎年利率 7% ~ 16% ）

 

---

 

以上就是「鑫巢貸──新鑫二胎房貸」為大家精心彙整的代書二胎Q&A總整理，如果看完文章還正在融資二胎和代書二胎之間考慮，或是已經向銀行申請房貸卻遭到婉拒，都歡迎您參考以下管道和我們連繫：

 

▸來電鑫巢貸 (02) 2313-1256 詢問

▸加 LINE@ 好友 與專員免費諮詢

▸點選官網中的免費客服線上填單，由專員致電為您解說房屋二胎相關事宜

---

作者簡介

本文重點：裕融新鑫是國內三大上市融資公司當中，唯一一間可以讓廣大民眾申請「融資二胎房貸」的上市融資公司。本文將會詳細地介紹新鑫二胎房貸，也會為大家分析、比較新鑫二胎與銀行二胎房貸相比的優點，讓有緊急資金需求的您可以在看完這篇文章之後了解自己是否適合申請新鑫二胎房貸。

 

 

【什麼是二胎房貸？】

二胎房貸（又叫做二順位房貸）指的是將原本名下已有房貸的房屋，另外再設定第二順位的抵押權來借款，所以稱作二胎房貸。換句話說，二胎房貸是在不更動原先申請房屋貸款的狀況下，利用房貸清償後的房屋剩餘價值（或是增值後的空間）再設定抵押權來獲得一筆多的資金。

常見的二胎房貸申請管道有銀行二胎（銀行二順位房貸）、融資二胎（新鑫二胎），以及民間二胎房貸。

只要不是由銀行提供資金的二胎房貸，都被稱做「民間二胎貸款」但是民間的貸款管道有很多，如：融資二胎、代書二胎、私人辦理的二胎，還有部分違法邊緣的「代辦公司」也有辦理二胎房貸服務。

 

 

【什麼是融資二胎房貸？】

銀行二胎申請條件比較嚴格，不僅房屋條件不能太差，申請人本身還需要有良好的信用跟財力才有機會申辦成功；如果銀行二胎申請人稍微有一些信用瑕疵，便很難爭取到銀行廣告裡面所寫的優惠利率。

而為什麼銀行二胎的審核這麼嚴格呢？這是因為銀行貸款的資金來自於民眾或是企業存款，並不能承受太高的風險，相對的彈性也較低；所以目前國內只有很少數的銀行能夠辦理銀行二順位房貸服務，也因此產生了由融資公司提供資金給民眾借貸的「融資二胎房貸」服務。◎延伸閱讀：最新 全台12間銀行二胎房貸額度、利率、費用比較資訊

 

有資金或是融資二胎需求而需要找融資公司時，建議找有規模、知名度高且上市上櫃的融資公司，國內三大掛牌上市的融資公司有「裕融企業股份有限公司」、「中租迪和股份有限公司」以及「和潤企業股份有限公司」三間。

而裕融新鑫是國內三大上市融資公司當中，辦理「融資二胎房貸」市占率最大的上市融資公司。本文將會詳細地介紹新鑫二胎房貸，也會為大家分析、比較新鑫二胎與銀行二胎房貸相比的優點，讓有緊急資金需求的您可以在看完這篇文章之後了解自己是否適合申請新鑫二胎房貸。

※鑫巢貸補充：三間上市融資公司當中，除了裕融新鑫二胎以外，還有中租也有辦理二胎房貸服務，但是中租二胎房貸屬於「企業貸款」，是給擁有公司行號的中小企業主才能申請。比較新鑫與中租這兩間上市融資公司的二胎服務，新鑫二胎不只提供企業二胎融資服務，也提供融資二胎服務給廣大民眾，讓更多人可以有機會利用房屋貸出可利用的資金。

 

【新鑫二胎房貸的基本介紹】 

「新鑫二胎房貸」的正式名稱是「新鑫附擔保貸款」，是由國內三大上市融資公司之一的裕融新鑫所推出的融資型二胎房貸服務；新鑫二胎房貸不限申請人的身分，無論是企業或是一般個人，只要有房就可以申貸。

新鑫股份有限公司是裕隆集團裕融企業旗下的子公司，大家習慣稱為裕融新鑫，主要業務是機械設備融資和遊覽車貸款，2017年裕融新鑫推出了「新鑫附擔保房屋貸款」又稱「新鑫二胎房貸」，提供民眾銀行之外更加包容、廣泛的二胎房貸服務。

新鑫二胎房貸和銀行二順位房貸的服務內容差異並不大，但是新鑫二胎的申請方式較為特別──因為相關規定以及企業限制，一般民眾是不能直接向裕融新鑫申請新鑫二胎房屋貸款的，必須要透過新鑫授權經銷商（如：鑫巢貸）才能申辦新鑫二胎房貸。

申請人如果需要確認，可以致電新鑫股份有限公司，確認鑫巢貸是合法授權的新鑫二胎房貸直屬經銷商，新鑫股份有限公司電話為 (02) 2702-5055。

新鑫二胎房貸正式簽約的授權經銷商當中，只有鑫巢貸在全台六都皆有據點，且鑫巢貸是績優的授權經銷商，過件率高，有需求的民眾可以安心申貸。若您不確定自己的條件或是房屋狀況是否適合申請新鑫二胎房貸，歡迎您加LINE向鑫巢貸專員免費諮詢。

 

 

---

【新鑫二胎與銀行二胎的基本比較】

➤ 銀行二胎與新鑫二胎──基本比較

	銀行二胎	新鑫二胎
利率	銀行二胎（銀行二順位房貸）的利率範圍在4%~16%之間。 銀行二胎最大的優點就是有機會爭取到較低的利率，但是需要申請人的信用條件良好，而且房屋物件優良才有可能機會爭取到低於 7% 的低利率。 若條件不佳，幾乎過不了件。	新鑫二胎（融資二胎）的利率範圍在7%~16%之間。 新鑫二胎最低的利率雖然不像銀行那麼低廉，但每一個申請新鑫二胎的案件，鑫巢貸都會盡力向新鑫公司爭取到最適合申請人的利率以及最優的額度。
額度	國內少數提供民眾辦理二胎服務的銀行當中，大部分的額度大約落在50至300萬元之間，少部分的方案與案件可以做到350萬或是500萬元。	新鑫二胎提供的貸款額度在30萬至300萬之間，條件優良的案件最多更可以貸款到500萬元。

 

➤ 銀行二胎與新鑫二胎──成數比較

	銀行二胎	新鑫二胎
房屋鑑價	銀行二胎提供給申貸民眾的額度會受到「房屋鑑價」的影響，銀行二胎的大缺點是鑑價保守，甚至非常挑房屋物件的地段和新舊程度。	新鑫二胎房貸的估價和銀行相比起來更加寬鬆許多，包含裝潢也會列入估價考量；不像銀行估價過於保守，且銀行對市區郊區的房屋有差別待遇。
可貸成數	現在大部分的銀行只願意將二胎可貸成數計算到最高85%。	新鑫二胎的貸款成數最多可到房屋鑑價的120%。

 

 

➤銀行二胎與新鑫二胎──還款比較

	銀行二胎	新鑫二胎
還款年限	銀行二胎的還款年限為7~10年；只以少數案例可以貸款到12~15年，但是銀行內部條件不太會公開條列告訴民眾。	新鑫二胎的還款年限為7~10年。符合下面的條件還有機會再爭取1~2年的寬限期。（最長12年）
寬限期	申請銀行二胎沒有寬限期。 銀行在辦理一順位房貸的時候（如購屋貸款）都可以提供寬限期讓民眾的購屋壓力較低。 但是銀行二胎房貸受限法規，必須要嚴格做好風險控管，避免借出去的款項收不回來，所以國內的銀行二胎全部都沒有寬限期。	申請新鑫二胎時，只要符合下列特殊情形之一，就可以申請最多兩年的寬限期。 1. 上班族年收入80萬以上。 2. 自營商，資本額大於500萬，公司成立5年以上。 3. 公教人員 4. 會計師、律師、建築師 5. 貸款金額大於200萬
還款方式	新鑫二胎與銀行二胎的還款方式一樣，都是本利均攤。

 

 

---

【銀行二胎申貸資格】

申請銀行二胎必須要符合四個條件──房屋有足夠的殘值、個人信用條件正常、薪資收入穩定正常、房貸沒有遲繳紀錄。符合這四個條件才能夠提高自己在銀行申請二胎的過件率，以下將詳細為大家說明銀行二胎申請資格。

 1. 房屋有足夠的殘值

因為二胎房貸是將已經貸款過的房屋再設定第二順位的抵押權，所以銀行會嚴格審查房屋是否有一定額度的殘值，以確保銀行可以收回資金；但是銀行的估價通常都非常保守，甚至會低估（遠低於實價登錄），這也會影響到房屋殘值的判斷，當然也會影響到申請人獲取資金額度的多寡。

 2. 個人信用條件正常

即使銀行二胎房貸有房屋作為擔保品，銀行也都會調閱聯徵紀錄來瞭解申貸者有沒有信用不良或是信用瑕疵的狀況。一旦有信用不良、瑕疵，或是信用空白的狀況，基本上不可能通過銀行二胎房的的申請。

 3. 薪資收入穩定正常

向銀行申請二胎房貸或是任何貸款的時候，銀行都會要申貸者提供明確的財力證明，勞保或薪轉證明是最常見的財力證明，大多也都會需要提供在職證明（紙本證明或是有公司行號名稱的個人名片）。而如果有固定的投資獲利、租金獲利，或是提供每年的扣繳憑單，也可能提高過件的機會。

但如果是領現族、SOHO族、自營商、自由業、家管或是退休者，即使是有房者，也會很難通過銀行這關的審查。

 4. 房貸沒有遲繳紀錄

因為二胎房貸對於申貸者來說是「多一筆貸款的負擔」，所以銀行在徵信審查時，會請申貸者提供過去一定時間內的房貸繳款紀錄，來判斷申貸者新申請的二胎房貸是否有遲繳風險，且銀行受限法規，需要嚴格控管逾放比，所以房貸有無遲繳紀錄也是銀行非常看重的一大重點條件！◎延伸閱讀：最新！銀行／融資公司二胎房貸比較資訊

 

整理以上的內文，銀行二胎最大的缺點就在於：「職業年齡限制較多」、「不能接受信用瑕疵」、「核貸金額低」、「申請時間長」和「過件率低」。

 

 

 

【新鑫二胎相關問題──申貸資格篇】

銀行二胎的申貸條件嚴格，但是和銀行同樣安全、可靠的新鑫二胎審核條件就寬鬆許多了，以下是新鑫二胎的申貸條件：

➤名下有房屋

若申請人名下沒有房屋，但是可以提供保人的房屋當作擔保品，也可以申請新鑫二胎。

➤借款人年齡20-70歲

銀行二胎貸款，通常超過60或65歲就不予承作，但是新鑫二胎只要年滿20或是18歲已婚，且具有完全行為能力者就可以申請。

 

 

【新鑫二胎相關問題──房屋條件篇】

銀行二胎對於申貸者的房屋條件非常嚴格，偏愛市區或是高樓大廈等房屋物件，但是老屋或是偏鄉都可能無法承做；但新鑫二胎對房屋的接納程度也比銀行還要更寬鬆，只有以下幾點條件上的規定或是限制。

➤房屋所在地為台灣本島

申請新鑫二胎，房屋需要在台灣本島才能辦理，如果在離島的話就不能承作了；比較特別的是：「有連接隧道的旗津」是可以辦理新鑫二胎的。◎延伸閱讀：新鑫二胎房貸30題Q&A 債務協商、持分房屋…可以申辦嗎？

➤民間私人設定可申辦

有民間私人設定也可以申請新鑫二胎！即使身上有民間私人設定（如代書、當鋪等民間借款），也可以聯繫我們協助清償、塗銷。◎延伸閱讀：如何解除民間私人設定？教您輕鬆塗銷、解套及轉銀行！ 

➤不限屋齡，不限區域

新鑫二胎房貸不會看屋齡，只要在本島內也不會特別限制房屋區域（農地或水保區等地方除外）；即使是老屋、偏鄉也都可以辦理。和銀行相比寬鬆非常多，給申請人更多利用房屋貸出活資金的可能。

➤非警示戶、假扣押、查封、限制登記

如果銀行帳戶已經是警示戶、房屋被查封或是假扣押，新鑫二胎是無法承作的，因為風險過高無法確保新鑫債權。只要有這幾種狀況，新鑫二胎都是無法承作的，如果有網站自稱是可以辦理這幾種狀況的新鑫二胎經銷商，那就是很可能是沒有獲得授權的民間金主或是個人，須慎防詐騙或假冒。

 

---

 

 

【新鑫二胎適合的申請對象】

新鑫二胎房貸，適合以下五種情況的申請民眾，包含：

 1. 向銀行申貸遭婉拒

如果有資金需求時，建議優先找銀行申請「增貸」或「轉增貸」，但是如果因為各種原因而遭到銀行婉拒，就建議找鑫巢貸二胎房貸來申請融資二胎。

 2. 銀行增貸的額度不夠（或無增貸空間）

銀行增貸、銀行轉增貸、銀行二胎房貸等房屋貸款管道，因為銀行審核嚴格、估價保守等原因，可以爭取到的額度都非常低；銀行二胎的額度算法，是將鑑價（通常低於市價）先打上85折，再扣掉購屋貸款數字的1.2倍。

這麼一來一往計算過後，即使申請人的貸款還了很多，或是房屋有增值也只能貸款到四、五十萬，銀行二胎廣告的額度是看得到吃不到；如果向銀行申貸額度不能滿足需求時，可以找鑫巢貸申請新鑫二胎，額度會高出非常多。

 3. 原房貸在寬限期（或原房貸未繳滿一年）

如果原本的一胎房貸還在寬限期，或是貸款還沒有繳滿一年，因為未償還貸款本金，所以要向銀行申請增貸、轉增貸是幾乎無法過件的；而新鑫二胎只要房屋有可貸空間，就有很大機會可以過件核貸。

 4. 房屋物件銀行不受理

銀行不太願意受理的二胎房屋物件類型，如：老舊公寓、套房、商辦、飯店、廠房、地段不好、偏遠地區的房屋等等。

如果因為房屋地段不佳、屋況不好或信用條件不良而被銀行婉拒，建議可以找上市融資公司（裕融新鑫）撥款的新鑫二胎房貸申請二胎房貸。

 5. 申請人信用狀況不佳

如果申請人信用狀況不良，如：信用瑕疵、信用空白，或是有卡循過高、負債比過高、房貸遲繳等狀況，都建議找新鑫二胎來申請高額度低風險的二胎房貸。

 

 

【新鑫二胎房貸承作類型】

上述的老舊公寓、坪數低的套房、持分房屋（其他持分者須出面擔任保證人）、空間難以利用也難脫手的商辦、飯店、廠房等等，以及銀行認定地段不好、偏遠地區的房屋……等等物件，在銀行幾乎都會直接被拒絕，但是在新鑫二胎房貸都有可能承作；新鑫二胎當然也會辦理一般的電梯大廈、華廈、社區大樓等物件，歡迎各類房屋持有人來電 (02) 2313-1256 向我們免費諮詢。

且新鑫二胎比起銀行二胎估價更為合理，也更貼近市值與市價；對申請人來說可以得到更高的額度，與更多可自由運用的資金。不過，需要特別注意的是，離島地區、預售屋、警示戶、假扣押與查封等情形，新鑫二胎房貸是無法承作的。

 

 

【找新鑫二胎好嗎？──新鑫二胎的優點】

如果申請人的信用條件較佳，當然還是建議申請人向銀行申請銀行二胎房貸，但是銀行二胎的申請到撥款大約需要 2~3 周，若在資金運用上有較急迫的需求，也應把申請期程考慮進去；而新鑫二胎房貸，如果申請人條件足夠優良的話還能爭取到最高 500 萬元的額度。

新鑫二胎房貸和銀行二胎相比起來，徵審寬鬆許多，也有很大的彈性，甚至根據申請人的條件不同也有各自不同的二胎方案。鑫巢貸整理了新鑫二胎的幾大優點：

1. 二胎房貸核貸快速

和銀行二胎2～3周的審查時間比起來，申請新鑫二胎的期程快上許多──只要資料準備得夠齊全，就能在線上向鑫巢貸快速地送件申請；從申請時開始算，最快在3～5天內就能取得所需的資金。

雖然新鑫二胎並不能像民間二胎當天就立即撥款取得資金，但這是因為新鑫公司「徵信、審查、核准」需要一定的專業與作業時間，才能有足夠的時間來為申貸者估價，也能夠給申請人更加合理且負擔得起的二胎利率、額度。

鑫巢貸也要特別提醒大家申請：「申請所需要花費的時間越短，對方對申請人的認識就越少，違法或是詐騙的機會就越高！」當天申請、當天就能核准貸款拿到資金的民間二胎房貸──好借，但卻不一定好還。

 

2. 二胎估價較銀行高

銀行因為受限於銀行法規和金管會的限制，必須要嚴格地做好風險管理，否則如果太多呆帳收不回來的話，可能會影響民眾的存款或是銀行的營運；所以銀行二胎通常只願意通過信用條件優良或是房屋地段優良的申請案件，但即使是地段不錯的房屋，銀行二胎的估價也都會低於市場行情價。

民眾申貸銀行二順位貸款案件時，銀行對於房屋的估價通常都會比市值還要來得低；銀行估價時如果低估了，就會直接影響到申請人能夠爭取到的核貸金額，且銀行二順位房貸的可貸成數通常只有銀行估價後的80%不到。

相較於銀行二順位房貸服務，新鑫二胎房貸最大的優點是「房屋估價合理」，裕融新鑫公司在估價的時候，會通盤考量申請人提供的房屋物件，來做合理的估價，甚至最高可以核貸到剩餘價值的120%。

 

3. 工作薪轉證明僅為參考

即使銀行二順位房貸有借款人提供的房屋可以作為貸款的擔保品，但是銀行還是希望借款人可以準時還款，避免借款人逾期不還款而必須進行房屋法拍等繁瑣、麻煩的程序；有鑑於此，銀行二胎對於申請人過往的信用條件或是工作、薪資、年資等等客觀條件還是會當作徵審時的重點。

新鑫二胎和銀行二胎最大的不同點是「新鑫二胎不一定需要提供工作證明或薪轉證明」──無論申請人是自營商、領現族、SOHO族甚至是農民都可以申辦；就算是退休、在職未滿3個月、待業中也都可以申辦，是申請人的一大福音。

 

4. 聯徵報告僅為參考

聯徵信用報告（以及報告當中的信用評分）通常被銀行二胎的徵審人員用來評估申請人的信用狀況，並且作為申貸核准與否、核貸額度高低以及核准利率高低的參考依據。

但是聯徵中心網頁上也寫著：「信用評分不宜作為金融交易准駁的唯一依據」；如果融資公司（新鑫二胎）也只把信用評分當作是否通過貸款申請的唯一依據，將沒有辦法為更多的民眾提供合適、廣泛的金融服務。

但是新鑫二胎在審查上相較於銀行更加寬鬆，無論是信用無紀錄或是信用有狀況者（如：信用卡欠款或遲繳、債務協商、曾有遲繳記錄）都可以申辦新鑫二胎。

◎延伸閱讀：普惠金融是什麼？平等、普及的金融服務，不再只服務有錢人！

 

5. 承作物件範圍較廣

許多較偏遠的房屋，或是銀行認為「難以處理」的房屋，銀行都不太願意辦理二胎房貸；但是、公寓、套房、透天、大樓、商辦、飯店、廠房……等等物件，雖然銀行不接受，但新鑫二胎貸款都可以承作（個案實際貸款金額需要依照裕融新鑫估價後決定）。

 

6. 徵審寬鬆，過件率高

和銀行相比起來，新鑫二胎的徵審過程較快、也較為寬鬆，因此過件率也比銀行高。不過需要特別注意的是，雖然新鑫二胎和其他民間二胎相比起來，民間二胎的徵審又更加寬鬆，幾乎有房者只要申請貸款都是來者不拒；而且新鑫二胎以外的民間二胎管道在申請當天就能撥款，也代表了這些管道風險控管並不嚴謹，也很有可能是詐騙或是違法高利貸。

若民眾或是企業主有房屋二胎貸款的需求，條件不適合向銀行申請，建議還是要找知名、上市櫃、安全可靠的新鑫二胎管道；不建議因為一時資金上緊急的需要而去求快、求多，甚至沒有好好評估自己是否有能力可以還款。

 

7. 開辦手續費合理，上市公司撥款

鑫巢貸是新鑫二胎授權直屬經銷商，由上市公司裕融新鑫撥款；不是代辦公司，無代辦費或服務費。只有確定核貸撥款後，裕融新鑫公司會收取貸款金額的1.5%做為手續費，另外民眾只需要繳交代書費，以及地政設定費（政府規費）；沒有多餘的隱藏費或是代辦費用，為您省下每一分該拿到的金錢。

 

---

【代辦、代書或其他管道二胎房貸】

前面為大家詳盡介紹、比較了銀行二胎與新鑫二胎房貸，接下來要為大家介紹一下其他管道的二胎房貸需要注意的地方：

1. 代書二胎房貸

代書（地政士）原本是進行地政相關設定的專業人員，在辦理二胎房貸的時候會需要代書幫忙處理設定事宜；而市面上有許多代書媒合金主（或是自行出資），辦理私人放款的二胎房貸，就稱作代書二胎房貸。

大部分代書貸款因為有不綁約的特色，所以鑫巢貸建議短期（一年至一年半）以內可以還款的人，才考慮借代書二胎；但是因為市面上做代書貸款的人太多了，所以也要仔細看合約內容是否有綁約才能確保自己不會陷入面臨高額違約金的險境。

代書二胎房貸通常會主打「月付金低」、「快速撥款」，但是代書二胎最常見的兩個陷阱是「隨借隨還」和「月息年息換算」。

➤隨借隨還

隨借隨還就是「只繳息，不還本」，意思就是每個月所繳的金額只是利息，還不到本金的部分；假如申請人借了100萬元，在籌措到100萬元以前，所繳的都只是利息而已。

➤月息X分

許多代書二胎、當鋪二胎或是民間二胎管道都會主打月付金低，或是說月息X分（通常是月息一到三分）；但是月利率1~3%換算成年利率，就高達12~36%！有借款需求卻不小心借到民間貸款的人，不妨好好檢視目前身上是否有這類的貸款；如果有這類的貸款，建議可以找鑫巢貸辦理本利均攤的新鑫二胎，還清利率高得嚇人的民間二胎房貸。

 

2. 代辦二胎房貸

代辦公司的二胎房貸，其實有點像是仲介的概念，就是將二胎貸款的申請人媒合到「銀行二胎」、「融資二胎（新鑫二胎）」和「代書／民間二胎」等管道。

找代辦公司辦理二胎看似很方面很棒，可以一次媒合所有管道，有什麼壞處嗎？最大的問題就是「和銀行配合有違法疑慮」、「代辦公司會需要收委託費和服務費」，甚至部分代辦公司連沒有辦成也會被收取手續費。而且金管會明文規定，禁止銀行接手代辦公司的案件，同時各家銀行的首頁都會公告沒有和代辦公司配合；如果要透過代辦公司辦理新鑫二胎，也都要經過合法授權的新鑫經銷商（如：鑫巢貸）才能進件到新鑫公司，所以有需要辦理新鑫二胎的人，直接找新鑫經銷商即可，不必要被代辦公司多剝一層皮；至於代書二胎則是像前面提過的，會有利率太高且只繳息不還本的問題。

已經在財務上吃緊，或是急需資金的人，卻還要讓拿到首的貸款金額被代辦公司賺走一筆，實際拿到的金額會大大縮水，怎麼樣都不如看完這篇文章之後，經過自己的判斷來選擇適合自己的房屋二胎貸款管道！

 

 

---

以上就是「鑫巢貸──新鑫二胎房貸」為大家精心彙整的新鑫二胎房貸總整理，如果看完文章不確定自己的房屋是否適合申請新鑫二胎房貸，歡迎您參考以下管道和我們連繫：

 

▸來電鑫巢貸 (02) 2313-1256 詢問；

▸點選官網中的免費客服線上填單，由專員致電為您解說；

▸加LINE@好友直接與專員對談；

聰明選擇適合您的二胎管道方式，若需要申辦新鑫二胎房貸，也可以選擇您所習慣的方式與我們聯繫！

 

作者介紹

文章摘要：二胎房貸的申辦管道廣義的分類有兩種，分為：銀行二胎、民間二胎。民間二胎房貸是透過非銀行、合作金庫、農漁會…等金融機構所辦理的二胎房貸，這篇文章要分享的重點就是民間二胎公司的種類介紹。
在民間二胎的管道細分之下，種類有很多種，像融資公司、代書、代辦公司，甚至是私人金主都是。本篇文章將為您解析哪些民間機構管道有在辦理二胎房貸、各家二胎利率範圍多少，以及為何所有民間公司中最推薦向融資公司（鑫巢貸）借貸，將我們的民間二胎整理重點大公開，幫助讀者找出合法又專業的房屋二胎借貸公司。

Continue reading 二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

在這一兩年新冠肺炎疫情的衝擊下，民眾為了生計，申請貸款人口的比例明顯大幅增加，債務整合的需求也變多，這篇文章來為大家介紹什麼是「債務整合」，以及有房的民眾如何用「二胎房貸」來債務整合、度過難關。

Continue reading 債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債

摘要：若借款者有房屋擔保，可借到較高額的資金，利率也會比較低。有房族向銀行申貸時可以選擇增貸、轉增貸或是二胎房貸等，但是銀行審核貸款的條件非常嚴格！要如何利用房屋貸出高額資金？而銀行優質客戶的條件又有哪些？有房族遭銀行婉拒時，選擇融資公司二胎房貸好嗎？這篇文章帶你一次了解各管道房屋貸款、二胎房貸全介紹！

Continue reading 如何用房屋借到高額資金？增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選？

「二胎房貸」這個詞對於多數人來說或許很陌生，它是名下有房的人可以獲得救急資金的方式，種類分別有銀行二胎、融資公司二胎、民間二胎（包含代書二胎及當舖二胎…等），由不同的申辦管道區分，這篇文章將為您講解這些管道的二胎房貸的利率差異、優缺點及相關注意事項，讓有「二胎房貸」需求的人可以更一目了然，並選出最適合您的二胎房貸方案。

Continue reading 二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點