房地合一稅2.0施政周年!能否「有效抑制房市」讓數據告訴您

房地合一稅2.0已經上路屆滿一年,房仲業者提供1.0版及2.0版實施前後差異的數據,觀察六都轉移棟數的變化,並發現房地合一稅2.0的稅制加重政策,對於房市抑制效果有限,這篇文章就來詳細探討「房地合一稅2.0」實施一年以來的成效,以及未來房市可能的趨勢發展,講解買房時機給民眾參考!

 

 

【房地合一稅2.0的周年成效】

▲上半年六都的個人房地合一稅(圖片來源/住商不動產)

繼110年7月1日開始實施「房地合一稅2.0」,如今政策已經滿一周年,個人房地合一所得稅收共245.68億元,跟2.0上路前一年119.09億元相比,增加126.59億元,增幅高達106%。以六都來看,台中市稅收35.46億元,成為六都稅收之首;而稅收成長幅度最大則是新北市,稅收為24.69億元、年增120.0%,其次是台南市,稅收17.98億元,年增100.3%;關於這次房地合一稅2.0的數據,除了六都的稅收紀錄創新高,全台共有10個縣市的上半年稅收都破億元,數目相當可觀。

▲房地合一稅上路前後六都買賣轉移數(圖片來源/住商不動產)

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,房地合一稅2.0上路時,市場對於稅制運作已不陌生,房地合一稅的修法主要是提高五年內短期持有轉售的稅率,以及法人比照個人課稅,在市場資金動能仍強的時候,對交易的衝擊有限,尤其南部房價相對低,因為南部房市具有科技園區、半導體企業進駐議題,所以交易熱度不減,反倒是央行升息後,降低買方購買力,市場才顯著降溫。

觀察房地合一稅1.0上路前後買賣移轉棟數,初版上路顯然對市場有大幅衝擊,六都中僅桃園市小幅度縮減,其他五都移轉棟數降幅都在一成以上,台北市及台中市分別重跌28%、26%。

房地合一稅1.0跟過去舊制課稅的計算結構截然不同,且兩者稅負差距大,在房地合一稅啟用後房市立刻降溫,台北市單價、總價高,連兩次新制上路交易量都深跌,不過房地合一稅2.0啟用後也有3萬棟的數目;台中市因推案多、賣壓大,投資盤快速縮手,在2.0版本實施後,有5萬棟的數目;唯獨桃園市當時有航空城、機場捷運、重劃區等多重建設議題,房價又低於雙北,市場受到的影響小,1.0版本跟2.0版本的移轉棟數都不超過3000棟;台南則是從2.59萬棟,小減至2.58萬棟;高雄市因建設議題、產業話題能延續房市熱度,房價雖漲卻仍低於北部、中部,故買盤持續撐場,在2.0上路後一年僅比前一年少46棟,維持在4萬3千棟,買賣移轉棟數與前一年相比僅降0.1%,幾乎不受稅改影響。

郎美囡分析,2021年資金潮帶動房地產市場價量齊揚,也拉出房市高點,雖然房地合一稅2.0後短期套利課以重稅,但買方對市場的期待,以及擔憂越晚買越貴的顧慮,買氣並未大幅縮減。

而住商不動產企研室經理徐佳馨指出,在「房地合一2.0」上路的一周年,五年內出售的稅率被大幅拉高,而且境內法人的稅率比照自然人稅率,壓縮到投資盤的操作空間,再加上預售屋被納入範圍,以此打壓投資客的短線交易;以整體來看,未來市場是以長期自住為主力,但因房地合一2.0的課稅範圍擴大,以及考量央行下半年是否有升息的貨幣政策等因素,影響到買方資金成本提高、稅收還可能增加的情況,因此房地合一2.0的重稅政策是否如預期般奏效,需要看下半年交易表現。

 

 

【房價未來走勢】

據《聯合新聞網》的報導,大家房屋企研室副理郎美囡日前表示,房地合一稅是以「不動產交易增值部分」課稅,因此稅收大增,經數據顯示可推估今年房價是持續上漲;由於都會蛋黃區的價格已走高許久,投資客將目光轉往六都以外區域,所以蛋白區逐漸大漲,甚至連蛋殼區也開始準備上漲,這種情況已經襲捲全台房市。

在政策上,我們可以清楚知道「房地合一稅2.0」的主要目的打擊炒短線的投資客,因此房屋必須自用到5年以上,若是預售屋則需要自用7年,才能轉賣;這規定使得投資房地產的人要有「5至7年以上才能轉賣房屋」的心理準備,因此造成中古屋的市場供給量縮減,加上受到近年房價直漲的影響,中古屋的房價也水漲船高,許多賣方對出價保持強硬態度,不願降價,買方也不願追價,改為選擇跟中古屋價差不大的新建案,而此舉也推動新案價格漲價現象。

影響房價高低的因素除了供需問題,還有興建成本,由於近年的建築業出現缺工、建材原物料價格上漲,不少中小建商因為無法負荷,而建商都會將增加的成本加入在房屋售價裡,使得新建案的價格也居高不下。

總結以上幾點我們可以看出,在房地合一稅實施後,房市未來主力對象將成為長期自助的用戶,拉長時間軸觀察,漲幅可能會維持一個「平穩緩漲」的模式。

 

 

【自用住戶適不適合趁現在買房?】

首先我們要釐清一些觀念,房地合一稅2.0是「有賺才課稅」的制度,獲利需要繳稅,如果是賠售則不用,因此很多民眾有政策上的誤解,以為投資客會為了自保避免多繳稅,因此降價出售,但事實上並非如此,投資客只會為了減少未來多繳稅的問題,少賺一些錢賣出,絕對不會做出「降價賠售」的事,因此他們的最大底線會在獲利與稅差之間做出平衡,從中得到最高利益;所以實施房地合一稅2.0之後,當中有不少賣家拋售,出現成交量上升的情形,但認真觀察後會發現,房屋交易價格並沒有下降。

到了「房地合一稅2.0」的中後期階段,賣方可能會增加稅賦,將稅收成本轉嫁給買方,所以提高房價。之後在關注下半年的房市趨勢,當中要顧慮到國內疫情狀況、全球建材工料價格、第三季第四季會不會有升息的可能性;有房仲專家初步推估,下半年的房價走勢仍居高點,價格下修的幅度有限,反而可能會形成一個緩慢的上漲幅度,且可能會長期間保持這種「穩定緩慢」的上漲模式。

至於說何時適合買?建議多觀察房市變化再入手。由於房地合一稅2.0的政策目前只有一年的成效,實施時間太短暫無明顯奏效,房市可能維持現狀繼續上漲,但漲幅變趨緩。若是不急著換屋買房的民眾,建議保持觀望的態度去看待房市,因為目前市場上較有可能賣出的房屋種類是預售屋,中古屋的賣家不太願意在這階段少賺賣出,會將房屋保留等待好時機賣出,導致在市場上會出現房屋供不應求的問題,出現短期房價上漲的情況,不如現在好好觀察市場變動,等待房市較降溫回穩的時候,再考慮入手,因此才會說現在是觀察房市的好時機。如果是急著買屋的民眾,可以選擇購買預售屋,嘗試跟賣家溝通議價,有機會談到不錯的價格。

 

 

【萬一貸款成數不足,可以怎麼做?】

現今房價高漲,即便是受到「房地合一稅2.0」政策而拋售的預售屋,通常價格也不低,而貸款的成數就是關鍵,而不少人在申貸時才發現到房貸成數不足,會面臨到房屋買賣違約的情形,以下有幾個預防措施跟解套方法:

1.買房時加註解約條款

為了避免成數不足導致違約的問題發生,建議買方可以在買賣雙方同意、知情的情況下,在購屋契約上加註解約條款。

這裡要注意的是,解約條款當中必須特別註明「以房地為擔保設定抵押權貸款」等字樣,也就是條款文字必需排除「信用貸款」的範圍;因為如果條款只寫「向銀行『貸款』不足八成」的字樣,沒有明確限定貸款種類的文字敘述,在發生爭議時會被法院認定違約,而需支付違約金。

2.提高利率或縮短還款年限

如果房貸的成數不夠,貸款人可以主動向銀行提議「提高利率」或「縮短還款年限」的方式,跟銀行爭取到較高的房貸成數。如果要使用這種方式前,務必考量自身的還款能力,再提出申請,而且提出後銀行會算出貸款人的「月負擔比是否高於七成」,評估後再決定是否同意貸款人的條件。

3.提供保證人或擔保品

銀行本身不能要求貸款人提供保證人,但如果貸款人考慮到成數不足的問題,可以「主動」向銀行提供親友作擔保人,或是提供不動產作擔保品,而擔保品的價值越高,越容易爭取到較高的成數。◎延伸閱讀:怎麼用房屋借錢?「房屋抵押貸款」方式、利率、流程、優點一次看!

4.申請貸款(信貸/裝潢貸款/二胎貸款)

申請貸款是最下策,前面的方法失敗再來使用,推薦辦理信貸、裝潢貸款、二胎貸款這三種貸款。

〈信貸〉

如果出現成數不足時候,可以考慮將估價一成的額度改為辦理信貸的方式,但這種方法只限定信用狀況良好的人使用,額度方面最高不超過薪資的22倍,而要承受的利率會比房貸還要高,這點要多注意。◎延伸閱讀:二胎房貸跟信貸我適合哪種?從「3大關鍵」選出適合的貸款方案

〈裝潢貸款〉

有部分的銀行有提供「裝潢貸款」可以申辦,但由於近年房市高漲,不少投資人藉由「裝潢」為由辦理,實質上將金錢用於炒房,因此現在銀行對於申請裝潢貸款的人,會抱持保守態度審核,因此過件率都不太高。◎延伸閱讀:買房缺錢裝潢該如何解決?資金就靠「房屋修繕貸款」補貼

〈二胎房貸〉

二胎房貸就是「二順位房貸」,適用於「已經完成房貸申請且已開始繳貸款的人」,或是「在寬限期間有資金需求的人」,可以申請二胎房貸辦理,獲得較高的貸款金額。

二胎房貸有分銀行跟民間貸款的管道,不過銀行的管道很少,並非所有的銀行都有二胎房貸的服務,僅有少數幾家有提供,而且二胎房貸屬於高風險的貸款項目,因此銀行在審核上要求會更加嚴格,一般來說過件率都很低。如果選擇民間貸款,會建議選擇上市融資公司、合法的代書辦理二胎房貸,因為這些管道都有遵守法律約束,利率都在法律規定範圍內。◎延伸閱讀:二胎房貸到底是什麼?解析二胎各管道的利率、風險、完整重點

 

【結語】

在房地合一稅新制滿周年,目前看起來稅率加重的方式,用來抑制市場交易的成效不佳,且也會讓閉鎖期的時間拉長,房地合一稅閉鎖期長達5年,超重移轉稅阻止房屋進入市場,對流動性產生重大影響,剛性買盤動能非常強烈,若市場供給減少,對平抑房價沒有幫助;加上前面提到的狀況,像是全球的建築原物料上漲,原物料成本無法降低,就非常難抑制房價上漲,增加出來的成本都會反映在房價上。

而「房地合一稅2.0」政策影響之下,沒有資金壓力的賣家就會選擇不賣房,而這些賣家的舉動,直接影響到市場供需問題(供不應求),造就短期的房市出現上漲,所以整體來看,「房地合一稅2.0」這項政策不排除會有再調整的時候。

 

作者介紹

鑫巢貸郭耕宇副總

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