本文重點：在急著需要用錢的時候，擁有房產者就可以利用房屋來借錢，藉此度過難關！以房屋借錢的方式叫做「房屋抵押貸款」，不必變賣家產或房子，將房屋的抵押權設定給銀行、企業（融資公司）、或是個人，之後再依約定的利率和期限慢慢還款，就稱為「房屋抵押借款」！
【怎麼用房屋借款？】
要怎麼在不買賣房子的狀況下，多出一筆錢來運用呢？購買房子時所繳納的頭期款、或是後面陸續償還貸款後多出來的「可貸空間」，就是房屋能夠再向銀行、融資公司或是民間的個人借款的房屋價值了。借款人將這些剩餘的房屋價值，到地政機關設定抵押權給債權人（出資者），並獲得一筆資金來運用，這樣的貸款方式就叫做「房屋抵押貸款」。
【什麼是房屋抵押貸款？】
房屋抵押貸款，是將名下擁有的房屋（或親友願意提供房屋、擔任保人也沒問題），到地政機關設定抵押權，設定抵押權的對象可能是銀行、融資公司或是個人；這種利用房屋當作擔保品，並藉此來獲取資金的借貸方式，就稱做「房屋抵押貸款」。◎延伸閱讀：何謂抵押權設定？不動產抵押權設定、塗銷流程您必須知道！
廣義來說，就連買房的時候的「購屋貸款」也可以當作「房屋抵押貸款」的一種；房屋抵押貸款是很多不同類型的房屋貸款方案的的統稱，往下還可以再細分為：房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸這幾種不同的房屋抵押貸款種類。
【房屋抵押貸款申請資格】
其實只要擁有房屋且有資金上的需求，都可以在眾多的房屋抵押貸款類型裡面，找尋適合自己的申貸方案。借款人可以藉由房屋抵押貸款的方式來活化房產價值，那麼房屋抵押貸款的申請資格有哪些呢？
1. 為20至70歲的國民
第一個申請房屋抵押貸款的資格，是必須要為「 20 至 70 歲的我國國民」，且應該要具有完全行為能力，才可以申請辦理房屋抵押貸款。
這裡需要特別注意的是，依據不同管道會有細微的差異。例如：銀行的年齡上限為 65 歲，或是限定年齡加貸款年限不得超過75年等門檻規定；但也有不考慮貸款人年紀的民間私人借貸管道，有些惡質的貸款公司「為了收利息而條件隨意審核」，這種管道在簽約過程中會存在許多詐騙風險，像是有失智（喪失行為能力）的長者向民間貸款機構貸款被騙，這些都不可不慎防。
2. 有房屋且有資金需求
想要申辦房屋抵押貸款，當然得要名下有房屋才可以申請辦理；如果是夫妻、家人，或是朋友間想要合作籌措資金，當然也可以提供親朋好友擔任保人，並以親友名下的房屋設定抵押擔保，一樣可以完成房屋抵押貸款的申辦。
3. 房屋需要有可貸空間
因為房屋抵押貸款的本質是將「房屋的剩餘價值」拿來設定抵押借款，所以房屋必須要有所謂的「可貸空間」。愈多可貸空間，能夠申請到的金額就愈高、利率也就愈低；而可貸空間要因為「房產增值」、「一胎（購屋）償還本金」以及「屋齡屋況」等狀況而有所不同。◎延伸閱讀：二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！
【房屋抵押貸款申請管道】
房屋抵押貸款的申請管道有三種：銀行、融資公司和民間的私人管道，以下將簡單的分析：
▶銀行房屋抵押貸款（首要推薦）
房屋抵押貸款的首選申請管道莫過於「銀行」，銀行貸款利率是最低的；在安全度方面，受到金管會銀行局的監督，以及許多銀行相關的法規限制，保障民眾與企業的權益與資產，讓存在銀行當中的存款能夠被妥適運用，維持銀行正常運作。
但是也因為以上這些原因，銀行要授信放款給民眾是非常嚴格的；無論是想要向銀行申請信用貸款或是本篇的重點「房屋抵押貸款」，審核和條件都非常嚴格，難以通過申請。所以建議想要和銀行申請貸款的民眾，必須要提早就先將自己的信用養好，才不會臨時有資金需求卻求助無門，被拒於銀行大門之外。
▶融資公司房屋抵押貸款（鑫巢貸）
融資公司是以公司的方式營運，提供銀行以外的金融服務給民眾（或企業主），也常以「租賃公司」為名；國內三大知名的上市融資公司為「裕融企業」、「中租控股」和「和潤企業」三家。鑫巢貸即是專業的裕融二胎房貸經銷商。
您可能很常看到街上的各家銀行，但銀行卻不認識您，所以銀行習慣以「聯徵信用報告」來了解申請人的信用狀況；如果您都沒有辦理過信用卡、正在償還其他貸款、房屋已經有私人設定，甚至是因為想要申請貸款而詢問了多家銀行比較貸款方案，以上幾乎都是銀行不歡迎的對象。
那麼被銀行婉拒了該怎麼辦呢？建議可以向融資租賃公司申請辦理房屋抵押貸款（新鑫二胎房貸），文章最後面會再針對融資公司所提供的房屋抵押貸款有更詳細的說明與介紹。
▶民間私人房屋抵押貸款（不推薦）
在所有的房屋抵押貸款管道當中，民間私人管道是選擇最多的，卻也是最不推薦的。只要不是金融機構（如銀行、中華郵政、信用合作社）的貸款管道，就會被稱作民間貸款；民間貸款例如：代書、當舖、民間私人金主，甚至和親友借款也都算。
融資公司和民間管道最不同的就是「透明化經營」，不會有看不到的隱藏費用；流程和公司運作狀況也都公開透明，經得起檢驗與考驗，更不會有非法討債或是違法的利率出現，所以才會獨立出來當作不同的管道來說明。
而民間私人管道由於品質參差不齊，許多民間的金主只是為了賺利息，就會用連哄帶騙的方式，讓民眾借到超過法定利率上限的高額利息；最後讓借款的民眾因為還款而被壓得喘不過氣，更有甚者還會有非法討債的狀況發生！所以借款最好還是選擇向銀行或融資公司來借款，比較安心也更有保障。
【房屋抵押貸款的優點】
貸款的時候，當然都會希望能夠獲得最好的條件和利率，而眾多貸款方式當中，房屋抵押貸款有以下五大優點：
1. 不受月收入22倍限制
房屋抵押貸款是以房屋為擔保品來借款，和無擔保的信用貸款有很大的差異；因為金管會銀行局制定了相關的法律規定「債權人在所有的銀行當中『無擔保債務』（包括信用卡、現金卡及信用貸款），除以平均月收入」不宜超過 22 倍」。
上面的規定又被稱作 DBR22 倍，白話說就是「銀行信貸和信用卡債務，最多不能超過平均月收的 22 倍」。而這個法規的債務金額上限是限制不到用房屋當作抵押品來擔保債務的「房屋抵押貸款」；房屋抵押貸款完全是以房屋的剩餘價值來決定可以貸款的金額，所以可以借到比信用貸款更高的金額。
2. 房屋抵押貸款利率較低
因為房屋抵押貸款是提供房屋作為擔保品，如果借款人無力償還債務，房屋就會被強制執行、遭到拍賣。也因為有房屋作為擔保品想要借錢時，在其他條件相同的狀況下，房屋抵押貸款的利率可以比信用貸款還要來得更低、更優惠。
3. 利於中長期的融資周轉
如果是因為一時需要大量的資金來做周轉，但是又不想要將信用額度用盡，也不想把房屋賣掉，這時候申請房屋抵押貸款就非常適合。因為房屋抵押貸款的申請流程與需要花費的時間都非常快速；且還款方式為「本利均攤」，既不會對於生活造成太大的壓力，又能夠獲得所需資金，有利於中長期（九個月以上）的融資周轉。
4. 貸款額度高、年限較長
如果是申請信用貸款，額度較低可能無法滿足資金需求，甚至還可能因為佔用過多的信用額度而無法使用信用卡；但是房屋抵押貸款的額度就高得非常多，可以借到 10萬～500萬元的資金額度，對於有緊急大額資金需求的申貸人來說非常有利。
另一方面，信用貸款不僅額度較低，還款年限也很短──信用貸款的還款年限只有 1 至 7 年（ 12 至 84 期），甚至信用貸款如果加上綁約期，提前清償還需要繳高額的違約金，很不利於借款人的財務規劃或所需。
不過房屋抵押貸款的年限就很長了，以銀行的房貸方案來說可以借到20～30年，甚至最高可到 40 年；另外以融資公司的二胎房貸來說則可以借到十年期，一兩年過後想要提前清償也沒問題，資金自由運用的程度相當高。
5. 房屋留著可自用或轉租
因為房屋抵押貸款不用把房屋賣掉就可以借款獲得資金，房子可以留著自己居住，或是想要出租（或是繼續收租）也都可以自由運用，只要能夠正常還款，就不必擔心房子會被法拍或是無法居住。另外留著也可以繼續讓房屋增值，未來如果有買賣房屋的打算，還可以享受房屋增值所帶來的價值。
【房屋抵押貸款的注意事項】
在申請房屋貸款的時候就應該要確認過金額、利率、年限，並且謹慎評估自己的還款能力，千萬不要借了自己也無法償還的金額；只要可以準時還款並養成良好的習慣和信用，房屋就不會被法拍。
只要注意「謹慎理財，信用至上」的原則，合法的房屋抵押貸款本身並沒有什麼缺點，而是要看資金如何聰明運用；而貸款的資金要如何善用、花在刀口上？就要靠個人的智慧了！鑫巢貸和大家分享幾個申請房屋抵押貸款需要特別注意的重點：
1. 民間的利率非常高
前面介紹房屋抵押貸款管道的段落當中，有特別提到「民間私人」是最不推薦的借貸管道（當然向熟識且親近的親友借款除外，可能連利息都不用）接下來就要來說說民間抵押貸款的缺點與陷阱了。
民間私人管道，包括當鋪、代書、或是獨自提供資金的私人金主。民間私人管道絕大部分都是「每月收取利息」，而「月利率」則是落在一分到三分；換句話說，將時間拉長到一年來看，民間私人借貸的年利率高達 12～36% ，這樣的利率非常高，超過了「法定年利率上限」！雖然沒有違反重利罪，但這利率高得很嚇人，貸款前要好好注意。
2. 謹慎選擇還款方式
房屋抵押貸款的還款方式，銀行和融資公司（鑫巢貸）都同樣是「本利均攤」，每個月償還的金額包含本金跟利息；本利均攤的還款方式可以讓借款人的本金愈還愈少，經濟壓力也隨著償還金額增多而愈來愈降低。
但是民間私人貸款就不一樣，除了利息很高以外，民間的貸款還款方式是「隨借隨還」，意思是在償還本金以前，每個月所繳交的都只是利息，也就是所謂的「只繳息，不還本」。這麼一來不僅每個月多了利息的繳款壓力，更是償還不到本金，長時間的累積只會徒增經濟上的壓力，讓債務問題雪上加霜。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？
3. 民間容易遇到詐騙
建議借錢時一定要謹慎選擇管道，找銀行或是融資公司借款，最為安心有保障；如果找尋民間私人的房屋抵押貸款，很可能會遇到詐騙或是違法的借貸管道。
因為民間借貸管道良莠不齊，合法和違法的管道都混雜在一起難以分辨，所以非常不建議在民間申辦房屋抵押貸款；如果因為條件不理想而需要找民間管道，建議優先找銀行或是融資公司詢問過後，才向親友詢問有無認識、放心的民間管道。
4. 不建議找代辦公司
網路上可以看到非常多的「代辦公司」，代辦公司就是結合以上提過的各管道，為申請人量身找到最適切貸款方案的服務公司，聽起來非常省事，但其實有許多陷阱在其中。
代辦公司可能會以「資產管理公司」、「貸款顧問公司」或是「貸款專家」等名義在網路上招攬生意；貸款代辦公司雖然有一定程度的貸款知識與專業，但有時會採用違法、詐欺的手段吸引人申辦，或是處理貸款案件，例如：聲稱有銀行特殊管道、或是將申請人的資料在送交出去之前特別包裝過（這行為會觸犯「偽造文書」）。
如果有時間，建議自己向銀行或融資公司申辦房屋抵押貸款，這樣可以省下被代辦公司多剝一層皮的風險，同時也會比較快速、安全；代辦公司大都會向借款人收取多筆相關的費費用，光是服務費金額都不小，通常是借款金額的 8～15% 左右。因此非常不建議找代辦公司辦理，借款的事情還是親自向銀行或融資公司洽詢申辦吧！◎延伸閱讀：二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎？
5. 不要頻繁送件申貸
借款人向銀行申請房屋貸款的時候，銀行會調閱聯徵信用報告藉此了解當事人信用狀況，會留下聯徵查詢的紀錄；建議要向銀行正式提出貸款申請之前，可以預先詢問銀行專員大概可以獲得的額度為多少，以免因為頻繁送件而造成聯徵多查（聯徵近查）。◎延伸閱讀：什麼是聯徵多查？聯徵查詢超過三次影響申貸，如何順利消除？
【房屋抵押貸款的五種類型】
房屋抵押貸款如果根據類型不同，可以分為：理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸房屋融資貸款（原屋融資）及二胎房貸這五種類型。以下為大家簡單介紹這五種類型房屋抵押貸款方式：
1. 理財型房貸
理財型房貸只能在銀行申辦，意思是將「原有房貸償還的本金部分」再貸款利用，有動用到資金才會按照使用期間來計算循環利息，是便於資金調度的房屋抵押借款方式。
因為原先辦理房貸的銀行最了解自己的信用狀況與還款方是，所以建議理財型房貸向原房貸的銀行申請辦理；另外也有些銀行可以接受借款人將名下「無貸款的房屋」，設定第一順位的房屋抵押權（一胎）來申請理財型房貸。
2. 房屋增貸
房屋增貸（又叫做房屋增額貸款），同樣只能在銀行辦理的房屋抵押貸款方式。房屋增貸是將原本有房貸的房子，以償還本金的房產價值作為擔保，向原房貸銀行申請「多一筆的貸款」。
房屋增貸可以核准的額度受到借款人的債信狀況、繳款正常與否，以及原本房貸已償還本金的多寡而定。如果原先的房貸償還本金不多，或是申請人的債務過多，則很可能無法通過房屋增貸的申請。◎延伸閱讀：房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程
3. 房屋轉增貸
房屋轉增貸，也是只能在銀行辦理的房屋抵押貸款類型，房屋轉增貸是把整筆房屋貸款全部轉移到另外一間銀行，並且多貸款一筆資金；通常是在申請人向原銀行申請增貸遭到婉拒時才會選擇的房貸方案。
因為需要塗銷原房貸設定的抵押權並且再向新的銀行設定抵押，所以會有「違約金」、「塗銷規費」、「設定規費」，以及稅金與代書費等費用產生；申請人在辦理時務必預先試算省下來的利息是否大於轉增貸的成本，否則會得不償失。◎延伸閱讀：如何用房屋借到高額資金？增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選？
4. 二胎房貸
二胎房貸（又稱為房屋二胎、二順位房屋貸款），是房屋抵押貸款最常見的形式。買房子的購屋貸款，是設定第一順位的抵押權給銀行，所以稱為「一胎貸款」；如果日後再將房屋剩下來的殘值再設定第二順位的抵押權（給另一間銀行或是融資公司）來借款，就稱為「二順位房貸」。◎延伸閱讀：房屋增貸被銀行婉拒？推薦「二胎房貸」活化房產變資金
5. 原屋融資（房屋融資貸款）
原屋融資（又稱為房屋融資貸款），同樣是常見的房屋抵押貸款方式，在銀行、融資公司或是私人管道都可以辦理。原屋融資是借款人用名下已經沒有貸款的房屋，設定抵押權給債權人（出資者）來借款的方式，簡單來說就是「用無貸款的房屋設定抵押權來借款」。
不過，無貸款的房屋通常屋齡比較高、屋況也會比較差，因此並不是每一間銀行都有提供原屋融資的服務；就算是有提供原屋融資服務的銀行，對於申請人的條件也會比較嚴格，貸款的期數通常也不能夠拉到太長的年限。如果在銀行無法辦理原屋融資（遭到婉拒、房屋估價太低，或是額度未達期望），就建議您向融資公司辦理融資房貸服務，不建議優先找民間私人管道或是貸款代辦公司。
【房屋抵押貸款的利率】
房屋抵押貸款的利率，會依據「管道」、「抵押貸款類型」、「申請人條件」等不同來決定房屋抵押貸款的利率，以下分項條列不同管道與類型的利率約略範圍：
☑銀行
➔理財型房貸：「最低」 45%～2.39%，大多為一段式機動計息，以日循環計息。
➔房屋增貸：房貸增貸由於是同一間銀行辦理，有機會維持相同的利率。
➔房屋轉增貸：房屋轉增貸必須要在他行的利率比原本的房貸更低，且轉貸過程當中的花費也要符合成本效益才建議申辦轉增貸，申貸前務必要試算並審慎評估。
➔銀行二胎房貸：有關銀行二胎房貸的利率，可以參考這篇文章。
☑融資公司
➔融資公司二胎房貸：融資公司的二胎房貸服務，利率會落在 7～16% ，雖然略高於銀行，但是融資公司的二胎房貸可以服務到廣大被銀行婉拒的族群。
☑民間私人管道
➔民間各類房屋抵押貸款：民間各類的房屋抵押貸款，不論還款方式是隨借隨還或是到期還本；利率的算法幾乎都是「以月計息」，且月利率高達 1～3% ，換算年利率就高達 12～36%。如果不慎遇到來路不明的管道或是詐騙，還可能不小心遇到高利貸或是地下錢莊。
【房屋抵押貸款的流程】
房屋抵押貸款的流程和房貸相同，只有一些很細微的差異：
1. 提出申請
申貸人須向銀行（出借人）當面填寫表單申請，並繳交要求的文件資料。（鑫巢貸二胎房貸可線上提出申請與送件）。
2. 房屋鑑價
銀行的房屋鑑價部門會到申貸人的住所進行估價作業；而融資公司（鑫巢貸）則透過線上傳送的照片估價。
3. 進行審核
估價完成後若房屋有可貸空間，就會開始進行徵信與審核的流程。（銀行估價最高可貸 80% ，鑫巢貸最高可貸 120% 。）
4. 對保簽約
如果房屋抵押貸款核准以後，申貸人須備妥雙證件、撥款帳戶存摺、印鑑章、權狀正本，到銀行進行對保簽約。（鑫巢貸將由專員與您約定方便且合適的地點碰面簽約，亦可到總公司或六都分公司簽約對保。）
5. 設定抵押
由代書協助送件到地政事務所，依據第一或是第二順位（一胎或是二胎）來辦理房屋抵押權設定。
6. 撥款入戶
地政設定完成後，銀行（或是融資公司）就會將房屋抵押貸款的款項撥款至申貸人提供的指定帳戶。
➤如何選擇房屋抵押貸款管道？
需用資金時，應該怎麼選擇房屋抵押貸款管道？可以依據以下幾個不同面向來做選擇：
1. 利率高低
選擇房屋抵押貸款管道時，第一優先當然是要注意利率的高低。通常愈好的房屋條件與個人條件，可以爭取獲得愈低的利率；而較短的期數與較低的金額，利息支出也相對較低。依照利率高低，建議房屋抵押貸款管道的選擇順序是：銀行優先、融資公司次之，真的不得已才選擇民間的抵押貸款管道。
2. 管道風險
房屋抵押貸款的風險和利率一樣，利率愈高風險就愈高，由低至高排列是：銀行≦融資公司＜民間私人管道。民間私人的房屋借款管道參差不齊，利息很高；很可能會因為在申貸時過於匆促，無法好好了解借錢給您的人正不正派，也可能因此而遇到了不當討債的狀況發生。
3. 需用額度
申請房屋抵押貸款時，也需要先理性思考自己實際需用的貸款額度，再找到適合的房屋借款管道。常見到「銀行估價保守、核貸成數低」而無法在銀行獲得足夠的額度，遇到核貸額度不足的時候歡迎您詢問鑫巢貸「新鑫二胎房屋抵押貸款」方案。
4. 資金用途
有些銀行的房屋抵押貸款（如：原屋融資或理財型房貸），會限制借款人的資金用途，例如限制貸款資金的用途不能夠用於購買第二間房屋。類似的規定或是細節，務必要在和銀行互動時預先了解相關規定。
另外，銀行收到借款人的貸款申請以後，在徵信、審查與授信的階段也會以「授信 5P 原則」作為審核依據，其中一個審核依據就是「資金用途（Purpose）」。 ◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則
5. 個人條件
選擇房屋抵押貸款的管道時，也可以先從申貸人的個人條件，來了解自己適合哪種管道；例如：信用評分、職業與收入狀況、房貸繳款紀錄等條件，都會影響到能否成功向銀行申請貸款。
如果因為上述的原因而沒遭到銀行婉拒，或是無法獲得理想的額度，就建議您可以考慮向鑫巢貸免費諮詢「融資公司房屋抵押貸款」（新鑫二胎）的方案。
6. 房屋狀況
房屋的狀況、地點、增值與否，有無民間私人設定，都會影響到房屋抵押貸款的管道選擇。例如：屋況和房屋座落地點較差，以及增值較少的房屋，還是有機會可以成功申貸銀行房屋借款，只不過有可能無法獲得太多的額度。
而如果房屋有民間私人設定（民間私設），更是無法在銀行申貸成功；融資公司（鑫巢貸）二胎房貸可以為您解套民間私人設定的問題。◎延伸閱讀：什麼是民間私人設定？房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學
以上就是「鑫巢貸──新鑫二胎房貸」為大家精心彙整的房屋抵押貸款總整理，如果看完文章還不確定自己是否適合申請房屋抵押貸款，或是已經向銀行申請房貸卻遭到婉拒，都歡迎您參考以下管道和我們連繫：
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