在買房時除了要準備一筆購屋資金，如果在意居住生活的人，還要準備裝潢的費用，萬一自備款不足該怎麼辦？這時就需要申請「房屋修繕貸款」，這篇文章要來介紹房屋修繕貸款，以及修繕貸款的方案。
【什麼是房屋修繕貸款？】
「房屋修繕貸款」又稱「裝潢貸款」，意思是針對房屋裝潢、整修的貸款項目。「修繕貸款」指的是除了本來的購屋貸款以外，因應房屋裝潢、裝修需求所衍生的貸款項目；許多人在購屋時就投注了大量的金錢，以至於買房後落入沒錢裝潢的窘境，或是房屋老化嚴重但缺乏資金整修，這時可以向銀行或民間尋求資金挹注。
【內政部／一般銀行的修繕貸款優缺點比較】
優點：
- 利率比一般房貸低
- 還款年限長、月付金低
- 從政府、銀行辦理貸款有保障
缺點：
- 內政部的修繕貸款是有時間限制，每年有固定的申請時間，錯過就要等下次開放；相較於銀行沒有這問題，隨時都可以提出申請。
- 內政部修繕貸款的最高額度只有80萬，如果需要多方面整修的民眾，資金可能不夠用；一般銀行是依照房屋的可貸成數給額度，最高可貸到房價85成。
- 內政部修繕貸款的申請資格有許多限制，在申請方面不容易通過；一般銀行只要符合正常條件（沒有信用瑕疵、負債比過高等問題），房子有可貸空間，都可以貸款核過。
【申辦修繕貸款的方案】
1. 內政部建置住宅補貼線上申請作業網站
在內政部的網頁填單申請後，由戶籍所在地的縣市政府受理，可於網站檢視自己是否符合補貼資格，亦可查詢受理進度。
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內政部修繕住宅貸款利息補貼方案 |
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| 貸款額度 | 由承貸金融機構勘驗後覈實決定，最高新臺幣80萬元 | ||
| 補貼年限 | 最長15年，付息不還本之寬限期最長3年 | ||
| 優惠利率 | 第一類 | 優惠利率 | 郵儲利率減0.533%。（目前為0.312%） |
| 適用對象 | 1. 低收入戶或中低收入戶
2. 特殊境遇家庭 3. 育有未成年子女三人以上（限申請人） 4. 於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲（限申請人） 5. 六十五歲以上（限申請人） 6. 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女 7. 身心障礙者 8. 感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者(AIDS) 9. 原住民 10. 災民 11. 遊民 12. 因懷孕或生育而遭遇困境之未成年人（限申請人） |
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| 第二類 | 優惠利率 | 郵儲利率加0.042%。（目前為0.887%） | |
| 適用對象 | 不具第一類條件者 | ||
| 備註 | 1. 郵儲利率：係「中華郵政股份有限公司2年期存款額度未達500萬元定期儲金機動利率」。
2. 修繕住宅貸款利息補貼可與財政部辦理之「公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款」（105年1月1日起優惠貸款最高額度新臺幣800萬元）搭配使用。 3. 政府補貼利率：內政部洽商金融機構議定之利率（郵儲利率加0.9％，109年3月25日起為1.745％）減優惠利率。 |
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2. 各家銀行修繕貸款
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各家銀行房屋修繕貸款利率比較表 |
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| 銀行貸款方案 | 利率 | 額度 | 年限 |
| 台北富邦銀行（裝潢金房貸） | 指數利率一段式I+0.86%起 機動計息目前1.66% (I為本行指數型房貸基準利率) | 房屋鑑價價值10% | 最長20年 |
| 遠東商銀（新省息時貸） | 依本行定儲指數利率加碼浮動計息 | 依本行鑑價辦法核定 | 20年為原則，最長不超過30年。 |
| 中國信託（裝潢修繕I適貸） | 前六期年利率1.31%起 | 房屋鑑價價值85% | 最長20年 |
| 台新銀行（房屋加值貸款） | 利率1.45%起 | 可達房屋鑑價85% | 最長20年 |
| 玉山銀行（住宅補貼貸款） | 2.66%~9.88%起 | 50萬 | 7年 |
※備註：許多銀行官網的公告看似主打房屋裝潢貸款、修繕貸款，但其實最終核貸還是以「信用貸款」、「房屋二胎貸款」的方式在承作，申辦者務必確認好每家銀行的規則，才不會讓自己吃虧。
3. 增貸、轉貸、二胎房貸
如果前兩者方法都不適用自己，可以嘗試房屋抵押貸款的方式，增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸這些都是常見的房屋抵押借款方式，以下介紹這幾類房屋貸款方法，幫助您選出適合的選擇。
增貸：
房屋保有房貸的情況下，用同一房屋向「原本借貸的銀行」再額外貸出一筆資金，就稱為房屋「增貸」。
轉增貸：
將房貸從原本借貸的銀行，轉貸到新的銀行，再從新的銀行額外增貸出一筆資金。舉例來說，在A銀行有100萬房屋貸款，之後將整筆貸款轉貸到B銀行，再從B銀行申請增貸一筆100萬資金，所以B銀行總共有200萬房屋貸款。
轉貸：
類似轉增貸，但是差異在將整筆貸款轉貸到新的銀行後，並沒有申請額外貸款，也稱為「平轉」。舉例來說，在A銀行有100萬房貸，將這100萬房貸轉貸到B銀行，然後沒在B銀行申請新的貸款。
※為什麼要選擇轉貸呢？以下是常見轉貸原因：
1.爭取寬限期：舉例來說，從A銀行轉貸到B銀行，B銀行會給予1~2年的寬限期，對於貸款者繳款壓力大幅減輕，因為只要負擔利息即可，不用繳本金。
2.降低房貸利率：有些貸款人的轉貸原因是考量「較低的利率」。舉例來說，B銀行剛好有房貸專案，或是申貸人的條件變好了，就會考慮「轉貸」這個選項，向新銀行爭取較低的利率。
3.延長還款年限：轉貸過去後有機會再增加還款年限、降低月付金。
二胎房貸：
二胎房貸是指原房屋在有貸款（第一胎房貸）的情況下，再用原房屋的殘值向銀行、融資公司、民間代書申請第二次貸款，核貸成功後，名下會同時有兩筆房屋貸款。申貸人想辦二胎，通常是因為銀行房屋增貸的鑑價和貸款成數低，沒有增貸空間時，會尋求銀行辦理二胎房貸，但銀行二胎的審核非常嚴格；如果銀行二胎申請失敗，就要另尋融資公司二胎（鑫巢貸）或是民間機構的二胎管道，而融資型二胎跟民間二胎又有區分，下面會詳細介紹各管道的二胎房貸及要注意的事項。◎延伸閱讀：房屋增貸、轉貸、二胎房貸，我該申請哪一種？
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增貸、轉貸、二胎房貸 |
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| 方式 | 增貸 | 轉貸 | 轉增貸 | 二胎房貸
（二順位房貸） |
| 內容 | 有房貸的房屋向原銀行再額外貸出資金 | 將房貸由原有的申貸銀行轉移到另一間銀行（沒額外貸款） | 將房貸由原有的申貸銀行轉移到另一間銀行，並多貸一筆資金 | 保留原房貸，再向銀行／融資公司申請第二筆房屋貸款 |
| 利率 | 低 | 低 | 高 | |
| 缺點 | ●審核嚴格
●房屋殘值過低的物件 ●申請人有信用瑕疵成功率低 |
●申請時間較長
●需支付手續費、代償費…等費用 ●除了代償塗銷原貸款，還要重跑申貸流程，成本高 |
●利率較高
●無寬限期 ●較少銀行承作二胎房貸 |
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| 適用對象 | ●房屋有殘值或可增值空間
●信用條件良好 |
●不急著馬上取得資金
●轉貸後省息大於轉貸成本 |
●信用條件不佳
●申貸金額高於已還款房貸 ●被銀行婉拒貸款者 |
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4. 信用貸款
信用貸款不須提供抵押品就能辦理，額度不超過平均月收入的22倍。不過信貸的利率較高，所以較不建議用這種方式獲得資金；若有房屋優先申辦房貸獲取資金。
【老屋辦修繕貸款可以貸幾成？】
一般來說，銀行很不願意讓老屋貸款，除非是精華地段（例如：台北市中心）的老屋，銀行才願意借款，而且是願意給優渥的成數；若是地段偏遠就不會給予核貸。
影響老屋的貸款成數除了屋齡、地段，還有坪數及房屋的居住安全性，所謂的「老屋」泛指超過30年以上的建築統稱，因早期台灣的地震、颱風等天然災害多，加上早期的房屋建材，會影響建築物的耐用性。所以，銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短貸款成數就會比一般房屋低，並根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為25年，加強磚造房屋耐用年限為35年，RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年；也因為早期興建的公寓是加強磚造結構，耐用年限較短，於是貸款成數就會比較低。
【如何增加修繕貸款的過件率？】
不管是內政部的修繕住宅貸款利息補貼方案，還是銀行的貸款方案，實際的審核都是以銀行為主，所以會參考到個人的信用報告狀況。如果想要提高修繕貸款的過件成功率，可以嘗試以下這些方法：
1. 保持良好的信用
銀行非常注重顧客的信用，在貸款的審核上，以聯徵中心的信用報告作為主要參考依據，除了看信用分數（信用分數超過600分最佳），也會看負債比例高低，還會看過往的繳款情況。所以，平時就要注意自身信用問題，例如：信用卡準時全繳清、負債去進行債務整合，改善自身缺點。◎延伸閱讀：辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼？辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心
2. 房屋尚有貸款空間
修繕貸款需要房屋作為擔保品，因此房屋的可貸空間相當重要，房屋的可貸空間不足，就會被銀行婉拒；現今銀行的可貸上限是鑑價金額的85％，如果房屋還有空間，且個人條件好，有機會貸到不錯的額度。
3. 提供足夠財力證明
除了注重顧客信用，銀行也相當重視顧客的還款能力，所以在申請貸款時，會要求顧客提供財力證明（例如：薪資轉帳、扣繳憑單等），銀行可以清楚了解客戶的收入狀況，以及評估還款能力，最後在放款時也比較安心；不過有不少民眾的收入是領現金，提不出具體的收入證明，因此申貸成功的難度就會提高。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵
【常見的銀行婉拒原因】
在辦理任何貸款時，銀行相當注重顧客的條件，所以如果有條件未符合銀行標準，就會被拒絕，以下來介紹哪些原因會被銀行婉拒。
1. 無薪轉證明
由於二胎房貸對於銀行而言風險相當大，所以會嚴格審視申請人的收入狀態，「領現族、無薪資證明工作者」這類族群因為沒辦法證明實質上的薪資，銀行都會直接拒絕。
◎以下是鑫巢貸「領現族、無薪資證明工作者」申請二胎成功的案例：
2. 信用空白
和銀行無往來紀錄，在聯徵中心的個人信用報告沒有資料，銀行沒辦法判定還款能力和信用狀況，因此都會直接拒絕。◎延伸閱讀：「信用空白」需要資金被銀行拒貸怎麼辦？簡單三招脫離信用小白
3. 信用紀錄不良
信用卡有強制停卡的紀錄，或是曾經有遲繳紀錄 (包括房貸、信貸、信用卡)。
4. 負債比過高（總負債超過每月收入的22倍）
負債比不得超過月薪22倍的法令限制，信貸為無擔保負債，與擔保負債（房貸、車貸）分開計算。
5. 聯徵查詢超過3次以上
通常在買東西時，多數人都會「貨比三家」，但在聯徵查詢二胎方案的時候，建議不要這樣做，因為會被銀行認定為「高風險客戶而不予核貸」，銀行也會因為「聯徵多查」的行為，降低該客戶的信用度。◎延伸閱讀：什麼是聯徵多查？聯徵查詢超過三次影響申貸，如何順利消除？
6. 房子沒有增值空間
二胎的可貸金額仍是根據「房屋的殘值」，銀行會拿房屋進行房屋鑑價，扣除一順位房屋貸款的餘額後，計算出房屋的「殘餘價值」，才能給予二胎的額度，如果發現房屋沒有增值空間，否決申貸人的二胎請求；關於貸款的額度，房屋殘值越高，就有機會獲得越高的貸款金額。◎延伸閱讀：房屋二胎怎麼貸款？老屋可以貸款多少？
7. 常態使用信用卡預借現金
這樣借錢的方式一定會被銀行認定為存款沒錢，所以不可能申請成功。
8. 近期增貸
貸款申貸人才剛跟銀行申請過增貸而已，銀行一定不會再借錢出去，所以二胎房貸一定會被拒絕申請。
9. 牽涉刑事案件，被列為警示戶
「警示帳戶」是指法院、檢察署或司法警察機關為偵辦刑事案件需要，通報金融機構將當事人的存款帳戶列為警示者。存款帳戶被通報是「警示帳戶」時，金融機構會立即透過金融聯合徵信中心（簡稱聯徵中心）的警示帳戶網路，通報全國金融機構，暫停「警示帳戶」全部交易功能，所以匯入「警示帳戶」的款項也會退回匯款行。
10. 房屋問題
像是屋齡較高、屋況老舊、房屋所在地偏遠，或是房屋本身有私人設定的狀態、共同持有的狀態，又或者是一年內有民間私人設定紀錄、一年內有查封紀錄。
【如果還是被銀行拒絕怎麼辦？】
萬一因條件未達銀行標準而被拒絕，該找誰貸款？只能找融資公司跟民間貸款公司辦理二胎房貸，以下是融資公司（鑫巢貸）與民間二胎比較：
以上就是房屋修繕貸款的介紹，希望能幫助到要買房的民眾，有不少民眾自備款不夠裝潢，或是忘記將裝潢費算入預算中，因此向銀行申貸，但很容易因為短期增貸被拒絕。
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