房貸利率大致上有分固定式利率、機動式利率，其中最常用的機動式利率可以細分為一段式利率、分段式利率，這三者究竟哪裡不一樣？優缺點有哪些？適合哪些族群選擇？這篇文章將完整告訴大家。
【房貸利率結構的種類】
利率結構有這幾種：固定式利率及機動式利率，而機動式利率又分為一段式利率、分段式利率，許多人不太清楚一段式利率與分段式利率的差別，其實這兩者差異在於還款的利率會不會分段計算，以下就來詳細為大家介紹。
〈固定式利率〉
這類的房貸特色是採取「固定利率」的還款方式，每個月固定繳交房貸本息，不過台灣固定型房貸的利率並不是貸款期間都固定，這跟計算方式有關。
※固定型房貸利率＝固定利率＋機動利率（浮動利率）
固定利率不會改變，貸款人可以避免掉央行升息的風險，但機動利率有做出調整，貸款人的定存利率就會依據央行升息或降息，有「機動性」跟著變動；但在升息時，利率依舊比央行來得低，利息負擔不會增加太多，整體影響不大。
●適用情況：擔心通膨影響、升息風險
●適用族群：收入穩定且足夠支出金額的上班族、不打算提前還款的購屋者
●優點：
A.利率固定，免去升息風險
由於機動利率的影響很小，貸款人較易控管財務規劃及每月支出金額。
●缺點：
A.提前還款需要支付違約金
這點跟指數型房貸一樣，如果想在限制清償期間提前還款，就需要付違約金。但現在很少銀行提供長期的固定型房貸，大都是在貸款前幾年提供固定利率的優惠，固定期期滿後，再轉成「指數型房貸」。
B.轉換成機動利率，需要支付違約金
當央行降息，貸款人想要調整為機動利率時，就要支付違約金。
〈機動式利率〉
指數型房貸的利率就是機動式利率，分為「一段式利率」和「分段式利率」
1. 一段式利率
房貸利率的計算方式從第一期開始到最後一期都是相同，計算方式是「指標利率（指數利率）」搭配固定的「加碼利率」計息，而指標利率的算法是根據各家銀行而定，但一定會與中央銀行的升降息同步調動，加碼利率是衡量借款人的信用條件為主，因人而異。
●適用情況：對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢
●適用族群：首購族、一般上班族
●優點：
A.利率公開透明
由於定儲利率指數是隨著市場變動作調整，所以利率會更透明並貼近市場狀況。
●缺點：
A.部分的方案會有提前還款違約金
有一些指數型房貸的方案會有「限制清償期間」條款，如果在限制清償期間，想要提前還款，得面臨付違約金，因此在申辦前要多詢問了解。
2. 分段式利率
將加碼利率依照時間分段，將相關數據畫成表格時很像階梯狀，因此分段式利率又被稱為「階梯型房貸」。分段利率大多分成兩段或三段，前期的利率比較低，後期的利率逐漸變高，計算方式是「指標利率（指數利率）」加上「加碼利率」計息，而加碼利率會隨還款時間增加。
※階梯型房貸利率＝定儲利率指數＋個別加碼利率（分階段調高）
第一階段：寬限期
期限最長可達3年，這時候貸款人不需要繳納本金，只需要每月償還利息。
第二階段：按月付息、繳納部分本金
除每月利息外，依照自身還款能力與銀行約定每月需償還的金額（依照借貸的銀行規定為準）。
第三階段：每月償還剩餘本金
償還剩餘的本金，通常會使用「本息平均攤還法」，把本金、利息加總，並設定還款期限，算出每期平均需償還多少錢，然後每一期還款金額皆相同。
●適用情況：前期還款能力較低
●適用族群：首購族、投資族
●優點：
A.前期房貸壓力較小
階梯型房貸在第一階段只需要還利息，金額比較低，因此房貸壓力較小。
●缺點：
A.因前期只需償還利息，容易誤判償還能力
階梯式房貸前期需要繳納的金額比較低，會讓貸款人誤判自身的清償能力，因此金管會要求，銀行需要公開階梯型房貸的平均利率。
★以下有圖表，方便讀者們更加清楚了解：
房貸利率方案比較
| 固定式利率 | 一段式利率 | 分段式利率 | |
| 內容 | 合約期間均採固定利率計息 | 指標利率加上加碼利率計息 | 指標利率加上加碼利率計息，但加碼利率分為2段或3段（前低後高） |
| 利率 | 固定 | 通常比較低 | 合計較高 |
| 特色 | ●利率固定，可避免央行升息 ●無法反映市場利率●承作銀行少 |
●利率會隨著央行升降息變動 ●還款較穩定 |
●利率會隨著央行升降息變動
●若遇到升息，還款壓力比一段式利率還要大 |
| 適合族群 | 1.擔心通膨影響、升息風險的人 2.預算有限但準備長期還款的首購族 3.收入穩定的雙薪家庭 |
1.收入穩定的首購族、上班族 2.購屋目的為自住的族群 |
1.初期資金較不充裕的首購族 2.投資族3.短期會再換屋的人 |
【一段式利率與分段式利率哪個比較好？】
有許多民眾在購屋前不清楚該選哪種利率，可以從「還款總金額」及「財務規劃」這兩個面向來決定，根據自己的需求，選出適合的方案，以下將為大家好好講解。◎延伸閱讀：房貸種類太多看不懂？完整「房屋貸款類型介紹」教你做選擇
〈還款總金額〉
有些民眾會考量到還款的金額多寡，不想要支付太多利息在房貸上，就會選擇利率較低的方案。
1.一段式利率
舉例來說，有一位信用良好的貸款人向銀行貸款，申請700萬的房貸、還款年限20年（沒有寬限期）、本息均攤的還款方式，並以利率2％、一段式利率的方案計息，最後還款總額會是約849萬元。
2.分段式利率（二段式）
這次，我們用分段式利率為例，一樣是一位信用良好的貸款人向銀行貸款，申請700萬的房貸，還款年限20年（沒有寬限期）、本息均攤的還款方式，但他採用「分段式利率（二段式）」，以分段首期利率前6個月1.65％，第7個月起2.1％，最後還款總額會是約854萬元。
※以上兩個例子相比，可以很明確得知，分段式利率的總金額比一段式利率的多出5萬元，所以「一段式利率的還款金額較低」。
〈財務規劃考量〉
有些民眾可能考量到剛付完頭期款，手頭上的資金可能不太充裕，或者說不想要繳房貸前期開銷太大，會想選擇貸款前期負擔較小的方案；因此，這邊我們根據利息的計算方式來區分說明。
1.一段式利率
相較於分段式利率，一段式利率在還款前期，因為利率從第一期到最後一期都不會改變，所以還款壓力會比分段式利率大；不過論長期還款來說，利息的變化相較平穩，很容易控制支出。
2.分段式利率
分段式利率在首期幾個月的利率都會比較低，可以有效舒緩繳完頭期款的經濟壓力，對於首購族而言，不必擔心每月的開銷過大，不過後期的利率會逐漸調升，還款金額也會增加，所以在緩衝時間要做好財務規劃。
※以上兩個例子相比，擔心繳款前期負擔大的民眾可以選擇「分段式利率」，但必須切記，要做好理財規劃，避免被後期的還款金額壓著喘不過氣。
【利率的注意事項】
大部分銀行承辦的房貸利率都是選擇「機動式利率」，很少採用固定式利率，這邊我們來談辦理房貸前，該注意的「利率」相關事項。
1. 承擔升息的風險
由於機動式利率是指標利率（指數利率）加上加碼利率，而指標利率會跟著中央銀行的升降息而改變，像今年（2022年）3月，中央銀行宣布跟進美國聯準會（Fed）升息，調整幅度為1碼（0.25％），多加1碼對於房貸族來說負擔可是不小，以下算給您看：
舉例來說，假設小明購買一間總價新台幣1500萬元的房屋，貸款1000萬元、分30年期計算（無寬限期）、本息均攤的還款方式，採用「一段式利率」計息方式。
〈未升息的情況〉：
以單一利率1.33％試算，平均每月本息平均攤還金額約為3萬3702元。
〈升息後的情況〉：
若升息一碼（0.25％）後，單一利率變成1.58％，每期房貸金額增加至3萬4897元，每個月多出1195元，一年就增加約1.4萬元。
※以「一段式利率」為例，在升息後，小明就要多繳1.4萬元，若如果小明是選擇「分段式利率」，前兩年享有較低的優惠利率，第三年起利率調高，反而得負擔較高的利息，合計下來的平均利率，一般都會比一段式利率還高許多；所負擔的金額會比「一段式利率」還要多，後期需要繳款的金額一定遠高於1.4萬元。所以在這升息年，建議採用「一段式利率」較佳。◎延伸閱讀：升息來臨！房貸族掌握「3大重點」選出最優惠利率、央行升息半碼！抗通膨牽動房貸增加 房貸族的未來負擔恐「溫水煮青蛙」
2. 盡量別使用寬限期
房屋寬限期是指在貸款期間內的某一段特定時間內，只繳利息、但不用繳本金（就是還息不還本），這段時間過了才需要開始攤還本金（每一期償還部分本金＋利息），讓每個月的貸款負擔低一些，不過寬限期是包含在貸款期限裡，因此也會壓縮到還款期限；此外，繳交的總利息比沒有寬限期的方案還要多。
假設貸款金額800萬、貸款期限30年、利率1.6%（一段式利率計息），在不使用寬限期的情況下，每一期的月付金約為2.8萬元；使用寬限期3年，那30年的本金要壓縮成27年償還，在寬限期的年限中，若維持利率1.6％，這三年就要多繳4.1萬元；而且寬限期結束後，除了償還利息，還要連同本金一起攤還，因此變成每月還款壓力倍增。
如果前面例子的計息方式改為「分段式利率」，採用兩段式，由於寬限期只用在前三年，後面第二階段會調高利率，在本金不動的情況下，第二階段的月付金的金額就比沒使用寬限期還要多。
※關於「要不要使用寬限期？」的問題，這個並沒有絕對的答案，但如果您想使用寬限期，除了取決於自身還款能力，還要有良好的財務規劃與投資工具，可以運用手頭上的閒錢來投資。
以上是簡單的房貸利率方案介紹，多數專家都會建議若無特別需求，就選擇「一段式利率」，因為它的利率會隨著經濟走勢調整，較固定式利率有彈性，每一期的月付金支出較穩定，相較於依照利率遞增的分段式利率，若遇到升息的狀況，反而更容易感受到房貸支出的壓力。
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