本文重點：如果到了申請房屋貸款的時候才發現房貸成數不足，可能就會面臨房屋買賣違約的情況；不僅無法成功買到喜歡的房子、原本支付的訂金還會轉變成收不回的違約金。本文整理了影響房貸成數的六大原因，也為大家整理了房貸成數不足事前預防及事後補救的方法供大家參考。
【房貸成數是什麼？】
「房貸成數」是指民眾利用房屋設定抵押，要向銀行申請房屋貸款時，銀行核准金額占估價金額的比例。銀行會針對申請人要購買（或是要用來申請房屋貸款）的房屋（擔保品）進行鑑價／估價，並且將這個估價的數字當作往後申貸的計算基準。（並不是以交易價格作為計算基準唷！）
估價過後，銀行會再根據房屋的地段或區域（地段影響漲跌的行情），還有申請人的信用分數、職業、收入狀況或是財力證明等因素來決定核准的貸款成數。
舉例來說：如果某間房屋行情來到了 1100 萬元，但是銀行估價可能只有 1000 萬，且銀行核准給申請人的房貸成數有八成（80%）；那麼就代表這間房子在銀行可以貸款到「1000 萬Ｘ 80% ＝ 800 萬元」。
Q：自備款要準備多少才夠？
對於信用良好的首購族來說，一般來說大部分都可以在銀行申請到近八成的房貸成數；但是買房子除了房屋總價本身的支出以外，也會有其他額外的相關支出例如：家具寢具、裝潢費用，甚至是相關設定的規費、稅金或是社區管理費……等。也因此，建議自備款至少要準備房屋總價的 3～4 成會比較理想，否則至少也需要準備 2～3 成的自備款，不能夠再更低。
Q：房貸成數通常有多少？
房貸成數根據不同的物件或是其他條件會有不同的成數。以房屋的分類來說，預售屋、新成屋就有不同的成數，而中古屋的成數又會再更低。各種房屋類型申請貸款可以成功獲得的成數如下：
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預售屋 |
新成屋 |
中古屋 |
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約估價 8 成 |
約 7～8 成 |
約 5～7 成 |
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電梯大樓 |
公寓 |
透天厝 |
套房 |
| 約 7～8 成 | 約 7～7.5 成 | 約 6～7.5 成 | 約 5～6 成 |
由以上的圖表可以得知：居住條件較好的電梯大樓也會有較好的成數，而坪數小、不利於轉手的套房能夠貸款到的成數就相對少了很多。
【辦理房貸的流程？】
1. 選擇方案、提出申請
在申請房貸以前，要先確定好欲申請的房貸產品與銀行。一般建議優先找和仲介配合的銀行來申請房屋貸款會比較便利，但也可以另外自己比較不同銀行的房屋貸款方案。
如果是自己尋找房貸銀行的話，建議可以找自己經常往來、互動的銀行來申請房貸。因為經常往來的銀行會掌握較多您詳細的個人債務、信用等狀況，會比較容易得到好一點的成數，在申請過程也會比較流暢、對自己也較有利。符合特殊身分或是資格的民眾，也可以依據個人身分條件申請軍公教人員房屋貸款或是青年購屋貸款，會有較優惠的方案內容可供選擇。
確定好申請房貸的銀行後，就可以開始填寫房屋貸款申請書，並提供相關資料（包含：買賣契約影本、貸款人財力證明、半年薪轉銀行帳戶明細或前一個年度的扣繳憑單等資料）。如果您的信用條件不是很理想，也可以在這個階段就先提供保證人，藉此提高房貸成數。
2. 鑑價（估價）
正常的狀況下，銀行是在收到您的房屋貸款申請以後才會進行房屋鑑價，也就是對未來要設定抵押的這間房子做估價；房屋貸款的金額是以銀行估價為基準、再乘上核貸的成數來計算，並不是用買賣雙方的成交價來計算。這點必須要特別注意，也是本篇文章最大的重點之一。
3. 徵信、審核
在這個期間銀行會調閱申請人的聯徵信用報告，稱為「徵信」。所以建議有買房的打算時，就要先檢視自身信用狀況，信用不良可是會大大影響房貸成數的！如果是夫婦或是父母子女一起購屋，也可以約定好讓信用狀況（或條件）較佳的家庭成員作為房貸申請人，藉此爭取較佳的利率。
調閱過申請人的信用報告資料以後，銀行就會依據「授信 5P 原則」來審核貸款，除了申請人信用狀況以外、資金用途是否合理，有無還款來源（薪資或收入證明），都會列為房貸審核的標準，也依情況不同影響成數。◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信 5P 原則
4. 照會、對保
在這個階段的房貸申請流程當中，銀行的專員會打電話給申請人進行資料的確認，打電話確認資料的過程就叫做「照會」，如果當初有提供保人，也會接到照會的電話。如果申貸人與保證人所回答的內容（包含：申貸人與保人資料、貸款金額、貸款目的……等等），都與當初申請時所填寫的資料一樣，專員就會和申請人約定簽約對保的時間。
「對保」就是申請人（和保證人）到銀行，與專員當面確認貸款內容並簽約的流程；對保過程會需要確認所有貸款的詳細資料，包含：房屋貸款金額、利率、還款年限、有無寬限期、綁約期間以及提前清償或是轉貸的違約金計算方式……等等。
5. 設定抵押權
與銀行簽約對保以後，代書會幫忙將建物及土地權狀正本，拿到地政事務所辦理不動產抵押權設定，並設定抵押權給銀行。而抵押權設定金額會是房貸金額的 1.2 倍（如果房貸核准 800 萬元，則抵押權設定金額為 960 萬元）。
銀行為了確保債權與擔保品，會為房屋辦理火險與地震險，而這部分的保費會是由房貸申請人負責繳納，直到房屋貸款的清償日為止。
6. 撥款
前面的流程都走過、不動產抵押權也都設定完了以後，最後就來到了撥款的流程。如果前屋主還有房貸未繳清，銀行會協助代償前屋主未清償的房貸金額；如果是購買新成屋或是預售屋，如果先前有約定「不動產買賣價金履約保證」（履保），則會撥付到「履保專戶」裡面。
自銀行撥款以後，申貸人務必要記得每個月準時償還足額的貸款，以免影響自身信用，讓聯徵信用報告上留下信用瑕疵紀錄、信用評分下降，影響未來使用金融服務的便利性。
假如當初貸款成數不夠，但卻已經完成了撥款、交屋，而且房貸仍在寬限期或是繳款未滿一年，在這種情況下要向銀行貸款是非常不容易的。有這種情況可以考慮辦理「新鑫二胎房貸」，有關於二胎房貸／新鑫二胎房貸的更多介紹，請參考【二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點】這篇文章。
【影響房貸成數的 6 大原因】
辦理房貸之前，最好先依買房、成家的預算來推算自己可以負擔的房屋總價，但要記得預留裝潢與購置家具的費用；否則如果房貸成數不足的時候，可能會需要額外提供保人或是抵押品，或是會需要再額外申請信貸或是二胎，對於個人信用額度或是資金調度上都會比較不方便。以下分享「影響房貸成數的六大原因」：
1. 房屋的地點與條件
就像最前面圖表所提過的一樣：房屋本身的條件會影響到房價以及房貸成數。
房屋所坐落的地區會大大影響可貸成數，例如在六都、蛋黃區、或是在捷運方圓一千公尺內的房屋，也都會有比較好的貸款成數。如果房屋所在地交通便利（離交流道或是轉運站近）、近優質學區或是近大型醫療院所，有以上類似條件的話會對於房貸成數有正面的影響；而如果在地質脆弱區域或是易淹水地區，則會對於房價或是房貸成數有負面影響。
而房屋如果屬於預售屋、新成屋或是電梯大廈，可以拿到較好的貸款成數；中古屋、公寓或是透天厝貸款成數略低；成數最不理想的則是小坪數、不好脫手的套房。
2. 附近有無鄰避設施
房屋在捷運附近會提高成數，相對的房屋若在鄰避設施附近就會降低可貸成數了。
而鄰避設施如：油槽（加油站）、瓦斯槽、工業區、高架公路或捷運、垃圾處理設施、殯葬業、八大行業或是聲色場所等地方，如果房屋附近有這些鄰避設施或場所，就會多少影響到房屋貸款的成數。
3. 房屋屋齡是否過高
一般狀況來說，屋齡愈低房貸成數就能愈高，新成屋的可貸成數會高於中古屋。
銀行也會為了降低風險（例如老屋遇到都市更新，或是危樓、老樓），而限制「屋齡與貸款年限需小於五十年」。例外是蛋黃區、精華地段或是交通便捷的房市熱區，中古屋才有可能爭取到比較好的房屋貸款成數。
4. 估價低於實價登錄
銀行的估價通常都會比較保守，且近年房價高居不下，甚至還有走高的趨勢，很常會發生「實價登錄的成交價高於銀行估價」的狀況。
所以在正式申請房貸前，可以商請房仲、代書或是近期買過房屋的親友，找熟識的銀行專員先幫忙替房屋估價，不僅可以利於房屋買賣時的議價，也可以避免提出貸款申請時成數不足的窘境發生。◎外站連結：內政部不動產交易實價查詢服務網
5. 申請人的信用條件
銀行在收到申請人的房貸申請以後，會調閱申請人的聯徵信用報告來了解申請人的信用狀況；如果曾經有過信用卡遲繳紀錄、債務協商、債務整合等註記，會比較難拿到好成數，信用評分落在 600 分以上的借款人所能拿到的房貸成數會比較好。
如果想了解、查詢自己的聯徵信用評分，可以參考【怎麼申請聯徵信用報告？五種快速查詢方法告訴你！】、【辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼？辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心 】這篇文章。
6. 申請人的還款能力
銀行會以申請人的還款能力來作為核准房貸成數的依據，還款能力是銀行為了做好放款風險評估，避免銀行的逾放比提高。還款能力則是會依據：申請人的職業是否穩定、每月月收入、每月的生活開銷（或是負債）支出佔月收入的比例……等條件來判斷。
◎延伸閱讀：何謂收支比？向銀行申請房貸除了收支比還要注意什麼？
◎延伸閱讀：負債比過高如何順利申貸？ 9 大負債比過高貸款常見問題
【申請房貸要注意什麼？】
看完上面為您介紹的【影響房貸成數的 6 大原因】，接下來要分享的是關於申請房貸以前要預先料想到的一些細節：
☑是否申請房貸寬限期
如果買房的目的是為了投資，或是在短期（2～5 年）內可能會有大筆資金進帳，又或是短期內可能會有再次換屋的需求，建議考慮向銀行申請「房貸寬限期」。
通常房貸寬限期可以申請 2～3 年，最長可申請房貸寬限期至 5 年。在房貸寬限期當中，貸款人只需要繳利息而不必繳交本金，還款的壓力會比較小；但是等到寬限期過了以後，就必須要繳交本利均攤的金額，且由於寬限期只有繳利息沒有繳本金，所以一旦寬限期過了以後就會大大增加還款壓力。
不過，買房是否要申請寬限期還是要看每位貸款人的經濟狀況與理財規劃。如果短期不會有大筆資金進帳，建議選擇本利均攤「無寬限期」的還款方式，以免寬限期前後的經濟壓力差距過大，讓生活適應不良、影響還款。也建議如果選擇要申請房貸寬限期，必須「合理使用」寬限期的設計，千萬別因為房貸有寬限期可供申請，就忘了考量理財規劃而直接封頂申請了最高年限的寬限期。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？
☑預先試算房貸月付金
建議在申請房貸以前，就先依每個月固定、穩定的收入金額來抓自己可以負擔的房貸月付金，並且利用網路上方便的房貸試算工具算出自己能負擔的月付金。反過來也可以用每月最高能負擔的月付金金額，去推算自己能夠負擔的房屋總價、貸款金額與能夠接受的利率上限。
☑房貸成數不是愈高愈好
房貸成數愈高，通常代表著利率也愈高，需要償還的本金與利息也就會愈高。
雖然房貸成數高看似可以減輕頭期款的壓力，但是也就代表債務愈多，並且未來幾十年要背負的債務總金額也就愈高；一般八成的房貸成數是最常見的狀態，而是否要在更高或更低？則視各個家庭對於未來幾十年的財務規劃而定了。
【房貸成數不足怎麼辦？】
如果到了申貸時（或是申貸完成、撥款後）才發現房貸成數不足，可能就會面臨房屋買賣違約的情況；不僅無法成功買到房子、訂金無法收回，還需要支付高額的違約金。接下來是本文的重點段落【房貸成數不足怎麼辦？】，以下提供了幾個預防措施以及解套方法給大家參考：
►買房時擬定解約條款
為了避免房貸成數不足導致違約的情況發生，建議買方可以在買賣雙方都同意、知情的狀況之下，在契約上加註解約條款，以房貸成數是否足夠為前提的解約條款範例如下：
1. 「以房地為擔保設定抵押權，不指定銀行利率及貸款年限，排除個人信用貸款以外向銀行貸款不足成交價 8 成時，買賣契約無條件解除。」
2.「以房地為擔保設定抵押權，向 OO 銀行貸款不足成交價 8 成時，買賣合約自動解除」
這裡必須要注意解約條款當中必須特別註明「以房地為擔保設定抵押權貸款」等字樣，也就是條款文字必需排除「信用貸款」的範圍。如果條款只寫「向銀行『貸款』不足八成時」的字樣，恐怕會因為沒有限定貸款種類，而在發生爭議的時後被法院認定違約，而需支付違約金。
►提高利率或縮短年限
如果銀行核准的房貸成數不夠，房貸申請人可以主動向銀行提議要「提高利率」或是「縮短還款年限」，可能可以向銀行商量到較高的成數。一般來說提高一碼（0.25%）的利率，可以多爭取 0.5～1 成的房貸成數。
但是考慮是否要提高利率或縮短年限的同時，也建議務必要理性考慮過自身的還款能力後再提出申請，而且銀行也會就申貸人所提出來的新條件試算「月負債比是否高於七成」再決定是否要同意借款人的條件。
►提供保人或是擔保品
房貸成數不到理想的狀況時，雖然銀行本身不可要求借款人提供保證人，但是借款人可以考慮自己「主動」向銀行提供親友作為保證人；也可以提供其他不動產（房屋或土地）作為擔保品，額外多提供的擔保品價值愈高，在申辦當中的房屋貸款能夠額外多爭取到的成數就愈高。
►利用房貸加值金
有部分的銀行推出「房貸加值金」可供借款人申請，除了原本核准的成數以外還能夠多出核貸金額 5% 的額度。且這類的房貸加值金不會限定借款人貸款用途，申貸人可以靈活地運用在裝潢、自備款或是添購家具；甚至還可以靈活用於投資、周轉或是旅遊消費等目的，建議可以向自己（欲）申請的房貸專員詢問該銀行是否有此類房貸加值金可供申請。
►申請信用貸款
如果房貸成數不足的時候，也可以考慮將估價一成的額度改以信用貸款的方式辦理，只不過申請信用貸款所適用的利率會略高於房屋（購屋）貸款，且這種方法只限定仍有信用額度的借款人使用。
►申請裝潢貸款
有部分的銀行會提供「裝潢貸款」給房貸借款人申請，只不過數年來房市大漲，房價節節高升；且有部分房市投資人會趁機炒作或是不斷融資買房賣房，所以近年來銀行對於申貸原因是「裝潢」的貸款申請，會趨於保守的態度，可能會不予核貸。
►申請二胎貸款
如果已經完成了房屋貸款的申請，且已經開始繳交房屋貸款（繳納本金與利息），或是在房屋寬限期當中（繳納利息），但卻因為當初貸款成數不足而捉襟見肘、且有資金需求時，可以考慮申請二胎貸款（二順位房貸），能夠獲得比較高的貸款金額。
但是並非所有的銀行都有提供二胎房貸的服務，僅有少數幾間有提供這樣特殊的房屋貸款商品，有關銀行的二胎房貸比較，可以參考【2022最新 銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用比較】這篇文章。
銀行二胎會受限於一胎房貸的設定金額，而不容易申請到足夠額度的資金；又或是可能因為些微的信用瑕疵或是債務問題而無法順利通過銀行二胎申請。這時候可以考慮向民間的管道申請二胎房貸，有關民間二胎各管道的優勢，可以參考【民間二胎房貸優勢分析，急需資金必看！】這篇文章，也歡迎您加 LINE 好友、線上填單免費諮詢或來電 (02) 2313-1256 向我們免費諮詢。
【授信 5P 是什麼？】
銀行的房貸徵審人員在評估房屋貸款核准成數的時候，會依照五大原則來進行評估，稱為「授信 5P 原則」。但是授信 5P 原則在運用上會受到授信人員主觀因素的影響而有所不同，且也要考慮到各銀行內部的內規或慣例，這些也都會影響到核准成數的高低；也因為各銀行的內規、慣例不同，對於授信 5P 的應用也有所不同。
所以同樣的房子、同樣的人，就算在銀行取得了相同的估價（鑑價）金額，核准的成數也都會有 1～2 成不等的差異。
授信 5P 指的就是 People（貸款人） 、 Purpose（資金用途） 、 Payment（還款來源） 、 Protection（債權確保） 、 Perspective（借款戶展望） 這五點，以下簡短說明：
☉ People（貸款人）
銀行會對於貸款人的信用狀況（聯徵報告或其他）、近期和銀行互動的往來紀錄作為風險的評估。如果申請人有債務過多、負債比過高，或是過去不曾持卡的「信用小白」（信用空白），能貸款到的成數就會比較低，如果信用狀況太糟糕的話，甚至可能會無法申請貸款。
☉ Purpose（資金用途）
在任何貸款裡，銀行都會問清楚申請人申貸的目的，也就是資金用途；資金用途必須要合情、合理、合法，如果在徵審或是照會過程當中，銀行行員察覺有異，可能也會影響核貸的結果。而購屋貸款的資金用途就比較單純，大多是用於買房、裝潢及添購家具等等。
☉ Payment（還款來源）
無論是不是申請房屋貸款，銀行都會在收到貸款申請時就先評估還款人貸款的還款來源。還款來源可以是存款或每月的收入（如：工作收入、投資收入或是租金收入）；了解申請人是否有足夠的收入或財源可以做為還款來，可以協助銀行評估借款戶履行還款的可能性。
☉ Protection（債權確保）
房屋貸款就是將房屋作為擔保品，設定抵押給銀行，以確保銀行的債權。如果房屋貸款借款人無法還款時，銀行就會處分（法拍）擔保品（房屋），好讓銀行可以追回欠款。此外，前面提過提供保人作為擔保，或是提供更多的抵押品也可以提高房貸成數，也是基於「債權確保」這個角度。
☉ Perspective（借款戶展望）
「借款戶展望」指的就是申請人未來的發展可能性，如果銀行認為申貸人的發展越好，房屋貸款的核准成數通常就會愈高，利率可能也會愈低。這也是為什麼銀行會偏好某些職業如：公務人員（軍公教族群）、專業人士（如：醫師、律師、會計師、建築師）。
◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則
如果房貸成數不足，有可能是借款人在授信 5P 的審核標準裡面某些項目失了分；如果房貸成數不足，有裝潢需求或是緊急資金需求而無法向銀行申請貸款時，鑫巢貸建議您可以向我們免費諮詢並考慮申請新鑫二胎房貸，新鑫二胎房貸的不會像銀行授信 5P 原則一樣嚴格，資金來源是上市櫃、安心可靠的融資公司「裕融新鑫」，歡迎您向我們的專員安心諮詢或是提出二胎房貸申請。◎延伸閱讀：如何用房屋借到高額資金？增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選？
以上就是「鑫巢貸──新鑫二胎房貸」為大家整理有關「房屋貸款成數」的總整理。如果您已經申請完房屋貸款，在成家的過程當中如果需要裝潢維修費、有意外需緊急資金或是在銀行申請增貸或二順位貸款無法過件，歡迎您透過以下管道和我們連繫：
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