隨著房價高漲，許多人都買不起新建的房屋，而轉往價格較親民的中古屋、老屋，然而越來越多人都購買老屋，出現老屋貸款的人也逐漸增加不減，但老屋條件比一般房屋還要劣勢，成數沒辦法貸很高，進而影響到獲得的額度；因此，這篇文章就來為大家詳細說明為什麼老屋貸款的成數會這麼低？有什麼因素會影響老屋貸款的利率跟成數，以及老屋貸款該注意事項！
【老屋的定義及介紹】
內政部原規劃老舊建築物定義：「老舊建築物是指屋齡30年以上，經耐震評估有結構安全之虞，需拆除重建者，或屋齡40年以上且無電梯等升降設備者。」由此可知，屋齡超過30年的建築物就可以統稱為老屋。
此外，老屋也是「危老建築」的統稱，會有這個稱呼的主要原因是因為，台灣的天災（如：颱風、地震）發生頻率相當頻繁，在過去的房屋建材不如現今牢固，如今社會多關注住宅安全問題，才會有「危老建築」這說詞。
關於老屋跟中古屋、新古屋的重要分水嶺，源自於921大地震之後，當時全台灣有5萬1千多棟房屋全倒塌、5萬3千多棟半倒塌狀態，因此內政部營建署修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規，重新制定各區域地形的耐震係數，提高審視建築物的耐震安全標準。
依據內政部房屋稅籍統計資料，全台住宅平均屋齡31年，總共有896.5萬宅，其中有50.1%的住宅屋齡超過30年，六都中住宅老態最明顯的是台北市，平均屋齡36.2年，有71.2%的住宅屋齡超過30年，意外的是離島的澎湖居然屋齡最大（達42.1年）。從數據可知，隨著長時間下來，老屋勢必會越來越多，所以老屋貸款在未來會成為常見的情況。
【老屋貸款可以貸款嗎？有哪些管道？】
老屋可以貸款，只是說因為老屋的條件本身就比一般房屋還差，出來的結果可能不如預期。辦理的管道有三種：銀行、融資公司、民間貸款機構，而這三種管道的特色、條件都不同，以下將詳細講解。
銀行老屋貸款
銀行對於「老屋」的審核條件較嚴格，出來的成數大多都不會太高，因為銀行除了會審視貸款人的收入及信用狀況，也會考量未來若進行拍賣老屋時，是否容易賣出，所以比較能接受容易脫手的精華區老屋。
融資公司老屋貸款
在審核條件上，融資公司比銀行還要寬鬆，房屋狀況僅列入參考，只要房屋還有可貸空間就能辦理；在成數方面，可以獲得比銀行還要高的成數。以鑫巢貸為例，如果有老屋需要辦理貸款，我們推薦申辦二胎房貸，因為成數最高可達120％，額度最高500萬，雖然利率比銀行還高一些，但是在法規範圍內。
民間貸款公司（代書為例）
民間機構的審核條件又比融資公司更加寬鬆，房屋狀況、信用評分這些條件基本上都列入參考，申辦流程快速，缺點是經營方式不是「透明化經營」，隱藏太多高風險，除了有機會遇上高利貸，或是房屋被私人金主以灰色地帶手段獲取，甚至碰上非法討債！
※老屋貸款比較：
| 項目 | 銀行 | 融資公司（鑫巢貸） | 民間貸款公司（代書） |
| 年利率 | 1.6％～3％ | 7％～16％ | 月息1％～3％ |
| 貸款成數 | 40％～60％，最高不超過80％ | 最高120％ | 90％ |
| 貸款額度 | 最高為鑑價金額X 80％ | 500萬 | 最高為鑑價金額X 90％ |
| 還款年限 | 20年 | 2年～10年 | 不限，隨借隨還且不綁約 |
| 還款方式 | 本息攤還 | 本息攤還／還息不還本 | |
| 流程速度 | 慢 | 快（三天內撥款） | 快（當日撥款） |
| 過件率 | 低。審核門檻較高，需拉聯徵，需符合銀行規章 | 高。免徵信，不影響連徵，申請條件寬鬆，過件率高 | 高。申請條件最寬鬆，只要房屋有殘值就可辦理 |
| 適合對象 | 1.申貸人所擁有的房屋無任何房屋貸款。
2.房屋所有人需為你本人、配偶或二等血、姻親之一。 |
20～65歲、自由業、八大行業、自營商、攤販等。信用有瑕疵、負債比過高的有房民眾可辦理 | 信用不佳或產權不完整（房屋持分）的申貸人 |
【老屋貸款的利率、成數、年限】
〈利率〉
根據聯徵中心2021年第二季的統計，全國老屋貸款利率會在1.5%以上，若想要更詳細了解，可以參考表格。
●屋齡3年內的新成屋，貸款利率為37%
●屋齡9年內的房子，利率約4~1.42%
●屋齡9-18年的房子，利率約42~1.49%
●屋齡18年以上的房子，利率均超過5%
| 屋齡（年） | 貸款利率 |
| 0-3年 | 1.37％ |
| 3-6年 | 1.40％ |
| 6-9年 | 1.42％ |
| 9-12年 | 1.42％ |
| 12-15年 | 1.15％ |
| 15-18年 | 1.49％ |
| 18-21年 | 1.50％ |
| 21-24年 | 1.52％ |
| 24-27年 | 1.55％ |
| 27-30年 | 1.55％ |
| 30-33年 | 1.55％ |
| 33-36年 | 1.52％ |
| 36年以上 | 1.53％ |
〈成數〉
以銀行來講，最高成數可以貸到房屋鑑價的8成，平均大該只有5-6成而已；如果說想要高一點的成數，就要轉往民間貸款管道（融資公司、代書等），老屋貸款成數最高有望達：融資公司房屋鑑價130％、代書房屋鑑價90％。
〈年限〉
一般來說，銀行會分為這兩種計算方式，去計算老屋貸款的年限：
1. 房貸貸款年限＋貸款人年齡＜75
2. 房屋貸款年限＋屋齡＜50
以「房貸貸款年限＋貸款人年齡＜75」的公式去計算，假設老屋的主要建材是加強磚造，加強磚造的耐用年限是35年，則貸款最長年限是42年；若這間房子是民國70年建築完成，則這個案子夠申請到貸款的還款到期年限則為112年，但若房子有整理翻修過，一般銀行還是可以接受最長貸款年限為20年，甚至30年等。
以「房屋貸款年限＋屋齡＜50」為例，假設有一間屋齡20年的房子，它的貸款年限就有30年；但如果這間房的屋齡為40年，這樣它的貸款年限就只有10年；兩項條件需同時符合，如果屋齡太老，貸款年限就比較短，還款壓力大增。
【為什麼老屋貸款金額比較低？】
而最主要考量的原因有以下這幾點：
1. 老屋的折舊率高低
2. 老屋的交易活躍程度高低
3. 房屋建築結構的老化程度（會影響價值降低）
4. 老屋整體潛在的風險
5. 貸款年限與房貸戶年齡
【影響到老屋貸款成數、利率的關鍵】
銀行在評估老屋的貸款時，會將房屋地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等因素列入參考，而最重要的非這兩點莫屬：建築結構和剩餘耐用年限。
成數、利率取決於建築結構和剩餘耐用年限
銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短貸款成數就會比一般房屋低，而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」判定。建築結構從弱到強可分為：磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、以及鋼骨混凝土（SC）這5種，每種結構的耐用年限皆不同，當剩餘耐用年限越短，房屋殘餘價值也就越低，核貸金額相對跟著變少，有時候甚至只能貸到房屋總價的5到6成；所以，買房時要選擇RC、SRC或SC建築是最安全的，也會為貸款時，房屋的條件上加分。
根據行政院頒布的「固定資產耐用年數表」：
●磚造房屋耐用年限：25年
●加強磚造房屋耐用年限：35年
●鋼筋混凝土RC房屋耐用年限：50年
●鋼骨鋼筋混凝土SRC房屋耐用年限：50年
●鋼骨混凝土SC房屋耐用年限：50年
銀行估算基準很簡單，一般公寓貸款可貸年限之算法為：
1. 房貸貸款年限＋貸款人年齡＜75
2. 房屋貸款年限＋屋齡＜50
以「房屋貸款年限＋屋齡＜50」為例，假設有一間屋齡20年的房子，它的貸款年限就有30年；但如果這間房的屋齡為40年，這樣它的貸款年限就只有10年，很明顯看出兩者的差異，屋齡越大、貸款年限越短，還款金額就越多，負擔壓力也比較大。
【增加老屋貸款的額度】
銀行的老屋貸款跟二胎房貸一樣，受到金管會的嚴格限制管控，所以貸款額度很難貸到最高8成，不過可以嘗試下面這些方法，來提高貸款額度。
1. 額外提供薪轉／扣繳憑單以外的財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等）
2. 提供財力穩定、無信用瑕疵的保證人
3. 有其他房子做擔保品
4. 找審核標準較寬鬆的銀行
5. 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸）
【老屋貸款前需注意什麼？】
如果需要用老屋貸款，有幾件事必須要知道，才有機會提高自己的過件率。
1. 選擇精華地段、價值較高的房屋
上一點有提到房價高低跟地點有關，如果是擁有兩間以上老屋的人，可以挑選一間地段好的去貸款，最好是學校周邊、公園周邊、交通方便和鄰近市區為主。
2. 老屋屋齡與貸款年限
前面章節有提到這個重點，相當重要！貸款年限和屋齡加起來不能超過50年，舉例來說，假設貸款的房屋屋齡20年，它的貸款年限為30年；若是貸款的房屋屋齡40年，還款年限就剩下10年，因此很明顯屋齡40年的還款年限被壓縮，這樣貸款人要負擔的金額就會很高。
3. 買屋價的市價不等於銀行估價
銀行為了預防房市價格的波動，估出來的房屋估價通常都會低於市價，因此民眾不容易貸到理想的金額與成數；此外，銀行估價也會受到許多條件而影響。
建議申貸人如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。
4. 檢查房屋並保養
由於老屋本身就比一般房屋還要更沒有優勢，銀行在綜合評估時，會考量建築物的房屋地段、屋齡、建築結構和耐用年限等因素，所以貸款人比較難拿到理想的成數，除非房屋是位於精華地段才有機會，不然可能只拿到5、6成，甚至銀行不願承辦，直接拒絕。所以，可以在外觀上進行修繕翻新，像是重新油漆、內部水電管線整理等方式提高房屋的價值。
【什麼情況老屋需要翻新？】
老屋需要定時維護保養，但並不需要每一年都花一大筆錢在修繕上，如果您有以下這兩大項需求，可以考慮貸款進行翻新。
〈自住需求〉
1. 屋況不佳，需要增加居住安全
老屋有管線老舊的問題，像是水管因管線破裂，出現漏水問題；電線因線材老舊，會加重用電負載，容易發熱甚至導致電線走火。除了管線問題，還有外牆的磁磚脫落問題，有不少老舊公寓因外牆的磁磚斑駁脫落，出現行人被砸傷的事件。
此外，因建築物老舊，如果遇到颱風、地震等天災侵害，會加速建築物的老化速度，以及提高危險度，甚至是無法住人。
2. 調整既有格局，提升住宅品質
有些民眾因為家中迎接新的家庭成員，或是給小孩獨立的房間等因素，需要重新規劃屋內空間；有些民眾是想改變住家風格，汰換老派的牆面、地板磁磚，重新打造較年輕的風格，提升生活品質。
〈出售需求〉
有些老屋的屋主會為了讓房屋賣相好一些，花一筆費用修繕重建，期盼能以較好的價格脫手。但不過這方式並不是所有人都會認同，有一些民眾認為，花一大筆錢去裝修，整修後的成效未必能賣到當初的預期價格，最慘的情況是如果房屋後續出現狀況，可能會被懷疑賣房前的裝修是故意遮掩瑕疵，以便能盡快脫手。
【哪些原因導致老屋貸款失敗？】
1. 建築方式
老房子常見的磚造與後來的鋼筋混凝土相比，安全性及價值當然不同；若遇地震等災害是否會有毀損風險。所以像是農舍、鐵皮屋、磚造屋、三合院很難跟銀行貸款成功。
2. 區域、地段不佳
除了買房會看房價，貸款也會，因為房價決定於可貸成數，所以像是偏僻地區的房子，獲得的鑑價不高，很難拿到好的貸款成數；如果是位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地等等，很可能會被銀行婉拒。
3. 房屋位置偏僻
前面重點有提到，只有精華地段的老屋有機會拿到較高成數，不然一般位在蛋白區或郊區的老屋，所拿到的成數都不高，位置越偏僻的老屋可能還會被銀行拒絕，無法貸款。
4. 房屋沒有做保存登記
在早期，許多老房子是自地自建，沒有向政府做建物的保存登記，而政府的法規也沒有強制所有房子必須做保存登記，都由民眾自己決定；而這點就影響到跟銀行貸款，沒有保存登記的房子就沒有辦法設定抵押權，這樣就不能向銀行貸款。
5. 房屋產權不完整
房子持分對於銀行的認知就是產權不完整，沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3的權利範圍辦理銀行房屋貸款。如果要貸款，需要全部房屋持分人同時出面，而且不易申貸成功，因此持分房屋貸款目前仍以融資公司、民間貸款機構的房屋貸款為主；假設個人需要進行申貸，其他申貸人並不會知道，貸款公司只針對您擁有的那一部分產權進行申貸。
6. 房屋有民間私人設定
如果有辦理過民間貸款，就可能會被設定，因為這些民間代書、當鋪需要有抵押品來確保抵押權。由於銀行對民間機構的資訊難以掌控，不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等，認定代償風險高，而難以申請成功。
再加上，這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形，因此銀行對於有私人設定的房屋貸款，就會認定這個人是高風險族群，比較不願貸款給對方。◎延伸閱讀：如何解除民間私人設定？教您輕鬆塗銷、解套及轉銀行
7. 負債比太高
根據金融監督管理委員會（金管會）的規定，個人無擔保債務最高不得超過月收入的22倍（負債比DBR 22倍）。許多銀行評定財務狀況時，會依照負債比例來評估，檢視貸款人的無擔保貸款，加上車貸、房貸等擔保貸款，是否會造成貸款人生活上的重擔，如果負債比例過高，銀行是不太願意同意核過。◎延伸閱讀：負債比過高如何順利申貸？9大負債比過高貸款常見問題
8. 信用瑕疵
「信用狀況」是銀行審核條件中，相當注重的重點。銀行會透過聯徵中心取得貸款人的過往繳納貸款紀錄、信用卡繳費紀錄等等；如果有違規，信用報告內會註記，所以像是遲繳、債務協商、呆帳記錄、催繳記錄、警示戶、遭到強制停卡、信用卡動用循環利率、只繳納最低應繳金額等因素，都會詳細記載著，銀行就會一目了然，而做出決定。
9. 建物是否瑕疵（海砂屋＆輻射屋）
像是凶宅、海砂屋、公告危樓、頂樓加蓋鐵皮屋、輻射屋等等，這幾類房屋是銀行完全不會接受的，因為這種房屋本身在居住安全上就有問題，而且在買賣上難以脫手，所以銀行一定會拒絕貸款。
10. 嫌惡設施
建物周遭是否有「嫌惡設施」，例如基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、宮廟等，這些都可能影響將來拍賣投標意願。還有，如果是風水不好的房屋地段，或是房屋用途具有特殊性的（例如：宮廟、特種行業），銀行也不會喜歡。
【如果被銀行拒絕了，還有哪個管道可以辦理？】
上市融資公司（鑫巢貸）
一般所說的股票上市融資公司，指的是股票有上市的大型融資公司，目前市面上較大的上市融資公司有裕融、中租、和潤，而這些上市融資公司和銀行一樣有固定的流程與規範，審核條件相對於銀行寬鬆許多，利率雖比銀行稍高，不過是在法定範圍內，不用明確的財力證明也能順利申貸。
目前融資公司只有「裕融企業」旗下的新鑫股份有限公司有提供融資二胎房屋貸款；由於企業的規定及限制，一般民眾無法直接跟新鑫公司申辦二胎房貸，要透過新鑫授權的經銷商才能申辦二胎房貸，「鑫巢貸」就是新鑫正式合法簽約的特優經銷商。鑫巢貸的年利率7–16％，在合理範圍內，最高成數可達120％、最高額度500萬，房屋狀況僅列入參考條件，整個辦理流程及資金來源都公開透明。
優點：審核寬鬆、辦理流程快速、無薪轉證明可辦理、信用不良可貸款、可貸額度高
缺點：利率比銀行高
民間貸款公司
如果照廣義的說詞區分，只要不是跟金融機構（銀行、信用合作社、農漁會等等）的借款都統稱為民間貸款，但由於上市融資公司比較有規模，且政府也有意立專法管制，因此以狹義的說詞區分，民間貸款指的是代書、私人借款、當鋪、P2P這類的管道，所以上面才會將上市融資公司獨立出來說明。
民間貸款對於貸款條件沒有一定的規範，全憑雙方自行約定，因此要特別小心利率的計算方式和相關手續費用，證件及存摺也不要輕易交出，簽任何合約也務必謹慎，以保障自身權益。
優點：貸款條件更寬鬆彈性，借款金額無上限、最快當日放款
缺點：利率計算方式不明，相關手續費用高、還債壓力大、風險很高、房貸難以轉回銀行
以上是鑫巢貸為大家介紹的「老屋貸款」文章，整體來說，大概只有精華區的老屋才有機會拿到較高成數，而一般老屋只能拿到5成以下，額度自然也很少，如果想要獲得較高的成數及額度，歡迎來鑫巢貸辦理二胎房貸，成數最高120％、額度最高500萬，老屋、房屋地段偏僻也可以申請。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。
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