本文摘要：不少人因為曾經向民間機構申請貸款或是二胎房貸，導致房屋被當作抵押品，有了「民間設定」；通常在有民間設定的情況下，要跟銀行貸款是不可能的事，銀行也不會代償民間機構借貸的債務，所以這篇文章是要來講解塗銷民間私人設定，以及如何將民間設定轉銀行。

【什麼是民間私人設定？】

「民間私人設定」又稱民間私設、私人設定，是自己名下的不動產（房屋、土地）、動產（汽車、機車）有私人的「自然人抵押權設定」在上面，並具有法律債權的保障。
「設定」的主要作用是確保債權存在，透過地政機關辦理，取得公信力，讓債權能順利執行；而民間設定有別於銀行、法人機構設定的抵押權。◎延伸閱讀：什麼是民間私人設定？房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

【會被民間私人設定的原因】

以下這幾種是被設定民間私設的原因：

1. 個人信用有瑕疵，被銀行拒絕貸款

通常信用有瑕疵的人被銀行拒絕後，會考慮找融資公司或是民間代書，如果是找民間代書，房屋就有很大的機率被當作抵押品設定。

2. 辦過民間貸款

如果有辦理過民間貸款，就可能會被設定，因為這些民間代書、當鋪需要有抵押品來確保債權人的權益。◎延伸閱讀：何謂抵押權設定？不動產抵押權設定、塗銷流程您必須知道！

3. 親友設定

假設如果曾跟親友借過錢，親友會為了保障自身的債權，要求將資產設定；或是親屬隱瞞，擅自去找民間代書將房屋貸款，導致資產被民間代書當抵押品設定。還有一種情況，這間房屋是從父母那邊繼承來的，其他的兄弟姊妹擔心分不到遺產，因此將房屋設定，確保能拿到該拿的遺產。

4. 廠商設定

有一種情況是自己開公司，被其他的廠商設定抵押權，確保他們的貨款可以順利取得，避免被倒帳。

 

【民間私人設定4個解套方法】

1. 找親朋好友代償

跟願意協助代償債務的親戚、好友借錢，把民間設定塗銷，再轉貸銀行，貸得的資金就能馬上還給協助代償的親友，這方式不僅可以解除民間設定，又可以降低利息支出；但要注意的是，要確認自身信用狀況是否符合銀行貸款的條件。

2. 尋求專業貸款經理人的協助

如果沒有相關經驗的人，就可以選擇找貸款經理人來幫您處理，為您擬定解決方案，協助把民間貸款轉向銀行貸款。

3. 申請其他合法的民間貸款，爭取轉貸降息

若民間私人設定是在利息較高的當鋪機構，又無法向銀行申貸，可以考慮詢問合法的融資公司（鑫巢貸）、合法的民間機構做民間轉貸降息，再進行私人設定民間貸款塗銷。推薦專業合法的大型融資公司（鑫巢貸），將民間貸款轉貸過去，運用二胎房貸這方式，由融資公司先代償民間設定的債務，清償後再協助申貸人註銷民間私人設定。這方法不只可以讓不動產的抵押權回到自己的手中，由於融資公司（鑫巢貸）估價後的可貸金額較高，清償完民間設定的債務，還有剩餘的資金可以使用。

4. 房屋買賣回租

把名下的不動產所有權「暫時」過戶給願意放款的民間代書或親朋好友，目的是來換取現金。放款人再以租賃的方式，將使用權出租給原所有權人，以便其能夠維持原本的生活，而原所有權人只要定期支付租金即可。以上4種方法裡，「房屋買賣回租」這種方式是最不推薦，如果前三種方法沒辦法執行，再選擇這方法。

 

 

【為什麼民間私人設定後銀行不願意貸款？】

不少人在跟銀行申請貸款時，才發現房屋已經被私人設定，無法貸款成功，至於為何銀行不願放款，跟以下這兩點原因有關：

1. 銀行無法放心代償民間貸款

舉例來說，向B銀行申請貸款是為了要還償原本A銀行債務的話，基於銀行之間資訊流通的原則，只要找指定的代償銀行，就可以申辦成功；但如果房屋被設立為「民間設定」，銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等，認定代償風險高，而難以申請成功。

2. 被貼上高風險族群的標籤

大多數的民間設定都是「向民間機構或其他私人借貸的關係」，而這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形，因此銀行對於有私人設定的房屋貸款，就會認定這個人是高風險族群，若放款將有極大的機率會被違約，所以這也是銀行不願意貸款給被設定過的房屋的緣由。

 

 

【5個民間私人設定轉銀行被拒絕的原因】

下列是民間設定轉銀行會被退件的原因：

1. 貸款成數過高：

銀行的成數最多只能貸到8成5~9成，加上民間二胎貸款通常已經到達房屋市價的8~9成，所以要進行轉貸的機會就不高。◎延伸閱讀：二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！

2. 銀貸款人目前債權過多：

銀行在抵押權設定上最多設定到第二順位，通常不會設定到第三順位，前一、二胎的貸款成數比較低或是個人條件非常的好才有可能。

3. 有民間設定：

銀行只會清償銀行貸款，因為銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定申貸人在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況，因此不會主動清償民間借款。

4. 一年內設定的異動紀錄有民間設定：

近期一年內有被私人設定的記錄時，銀行沒辦法再幫您辦理。

5. 貸款人信用不良：

像是負債比太高、月光族、聯徵查詢超過3次的人等等，只要被銀行備註信用不良，就很難將民間設定轉銀行成功。

◎延伸閱讀：債務整合、債務協商差別是什麼？優劣分析、流程說明懶人包

◎延伸閱讀：整合負債攻略：用房屋二胎把卡循、信貸、車貸一次整合！

◎延伸閱讀：什麼是聯徵多查？聯徵查詢超過三次影響申貸，如何順利消除？

 

 

【民間私人設定轉銀行的條件】

1. 近一年無私人設定紀錄：

銀行無法協助清償民間機構申請的債務，基本上只要有民間設定，就不能向銀行貸款；即便已經解除設定，在未滿一年的情況下，對銀行來說風險仍太大，因此受理機率也不高。

2. 個人信用良好：

關於信用度評分，銀行都會調閱「聯徵信用報告」，如果分數落在500~600分以上，核貸機率較高；另外，銀行最多只設定到第二順位抵押權。◎延伸閱讀：辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼？辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心 

3. 房屋還有轉貸空間：

銀行貸款本身有額度限制，而且不動產必須有殘值，若扣除已貸款額度後，房屋殘值不足，銀行就不會核貸。

 

 

【民間私人設定如何轉銀行？】

1. 估價：

提供勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年加封面、收入證明、在職證明（以上其一或二）、土地建物所有權狀影本及房貸最近一年繳款明細，由銀行人員估可貸的金額，同時銀行也會調閱聯徵紀錄、信用狀態、財力證明等等資料。

2. 代償：

銀行願意貸款的金額如果超過一胎、二胎的金額時，如果申請人有資金，可以先行代償、進行清償民間二胎及塗銷民間設定；如果自身沒有資金，鑫巢貸會先行代償這筆資金，辦理塗銷民間設定。◎延伸閱讀：代償是什麼？銀行、融資公司、代書二胎房貸代償管道評比

3. 正式送件：

銀行房屋貸款順利過件，再把貸款的資金還給債權人。

 

 

【民間私人設定塗銷步驟】

如果要塗銷房屋的民間設定，需要兩個步驟：

1. 取得債權人抵押權

向債權人協商，以銀行貸款來繳清債權人的負債，請求他可以塗銷設定。
※所需文件：向債權人領取抵押權塗銷文件、債務清償證明書、他項權利證明書、債權人身分證明文件、債權人印鑑證明。

2. 到地政事務所辦理塗銷

如果取得債權人同意塗銷，下一步就可以到地政事務所辦理塗銷流程。
※所需文件：雙方身分證明文件、申請人（或代理人）身分證正本、印章、土地登記申請書、債務清償證明書或抵押權塗銷同意書、他項權利證明書正本、債權人印鑑證明。

雖然有些銀行是可以辦理民間設定消除，但基於銀行之間的資訊不透明，如果透過聯徵的方式，只要超過3次就會被列入信用不良的紀錄，就無法再從銀行這邊處理；因此建議可以尋求專業合法的融資公司（鑫巢貸）來處理。

 

如果看完這篇文章，對於民間私設或二胎房貸等相關問題有所疑慮，歡迎聯繫我們，可以主動來電鑫巢貸 (02) 2313-1256 詢問，或加LINE@直接與專員對話，也可線上填單請專員聯絡，所有的諮詢一律都是免費，並由最專業的專員團隊將會為您說明，根據客戶的狀況跟條件去分析評估最適合的房屋二胎方案。

 

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