鑑價決定房貸成數高低! 提高銀行貸款成數靠這幾招

鑑價決定房貸成數高低!提高銀行貸款成數靠這幾招

銀行在鑑價時,會針對房子的地段、屋況、屋齡、購屋人財力等狀況做評估,而房屋鑑價有哪些方式?鑑價標準有哪些?這篇文章將詳細跟您介紹,了解銀行是如何鑑價,及哪幾個條件會影響到貸款成數。

 

【什麼情況需要房屋鑑價?】

如果有要房屋買賣、房屋貸款,以及房屋贈與、繼承,都必須知道房屋現值,房屋贈與及繼承會牽涉到相關稅賦,所以需要知道現值以便計算,至於說如何去房屋鑑價,除了讓銀行估價,還有許多免費的管道可以進行評估。

 

【哪些因素會影響房屋價格?】

那些因素會影響房屋價格?

房價的高低影響,跟許多因素有關,像是房屋地段、房屋新舊狀況(屋齡)、樓層數、公設比、交通運輸、風水(房屋抗性)、房型種類、周遭是否有嫌惡設施及生活機能好壞,這些原因都影響不小,以下將詳細為您講解。

 

房屋地段

房價的地段是最直接影響房價高低的因素,以「蛋黃」、「蛋白」來比喻房地產市場發展及價格的範圍;所謂的房市「蛋黃」區,意即繁榮的市中心,工作機會多、交通便捷的地段,而房市的「蛋白」區指的是蛋黃區的外圍,所以「蛋黃」區的房價一定比「蛋白」區的貴。由於蛋黃區房價太貴,近幾年不少民眾都往蛋白區置產,而地方政府也在蛋白區裡進行各項公共建設,因此蛋白區的房價也逐漸高漲。

除了買房會看房價,貸款也會,因為房價決定於可貸成數,所以像是偏僻地區的房子,獲得的鑑價不高,很難拿到好的貸款成數;如果是位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地等等,很可能會被銀行婉拒。

 

房屋新舊狀況(屋齡)

屋齡是次要影響房價的因素之一,越年輕的屋齡(3–15年)價格是最高的,隨著屋齡增長,房價就會越低,直到屋齡30年之後就降到低點;不過論老屋,精華地段的老屋房價、可貸空間,遠比偏僻地段的老屋更有價值。◎延伸閱讀:房屋二胎怎麼貸款?老屋可以貸款多少?

 

樓層數

樓層數也會影響到房價,會依據「樓層別效用比」,將各樓層所顯示的不同效果,進而出現各樓層房價出現價差,最後把各樓層的單價用百分比表示。

舉例來說,人們喜歡有景觀、採光好的樓層,如果可以最好是沒什麼噪音,以及蚊蟲蟑螂侵入住宅。所以通常來說3–5樓因採光較差、較有蚊蟲侵擾,房價較低;6–10的樓層比較受人歡迎,價格在一般多數民眾能負擔的範圍內;而11樓以上因景觀好,所以價格是越來越貴,對於一般民眾會依據經濟狀況去購買。

除了樓層數,房屋類型也有影響,例如電梯大樓跟公寓,樓層的價差距更明顯、更寬,例如:「沒有電梯」的老公寓,樓層越高,價格越便宜,因為很少人願意每天都在爬樓梯上下樓。

 

公設比

現金的建商在規劃社區,會將一些娛樂休閒性質的公共設施規劃在建設內,這些常見設施有KTV影音室、閱覽室、健身房、游泳池、兒童遊戲室、交誼廳等,再加上建物的樓梯、電梯、管理室、車道等等,公設比幾乎都在35%左右,變成實際可用坪數縮水。

現行建築法規對於各項公共設施的空間大小都有嚴格規範,像是機械車位最多4坪,平面車位至多8坪;如果以15層樓高的電梯大樓舉例,「小型公設」(包括建物的樓梯、電梯、蓄水池等),加上「大型公設」(包括機電設施、通道、門廳等),至少就佔去約29.5%的公設比,代表有近3成的房價都花在公設比上面,所以看屋時要注意實際可用空間,要依照權狀的實際坪數去計算。

 

交通運輸

通常鄰近捷運、公車、客運、火車、高鐵、機場、港口、高速公路等地,這些交通方便的地段,房價通常就偏高,最好是交通運輸重疊越多,房價就會越高,例如:雙捷運地段、三鐵共構地段等等。

至於說為何交通會影響到房價高低,因為銀行在評估房屋時,會考量到該房屋的接手性及替代性,假設說客戶繳不出房貸或因其他原因,導致房屋被拍賣,可以獲得好的價錢。

 

風水(房屋抗性)

身為大東亞地區之一的台灣人,也是特別注重風水這塊,相信好的風水會讓一家人的運勢變好、身體都健康。風水以室內格局、戶外做區分,在室內這塊,常見的糟糕風水類型有穿堂煞(最忌諱)、開放式廚房、客廳沒窗戶、房間正對廁所等等;而戶外的糟糕風水類型有路沖、無尾巷、壁刀煞、攔腰煞、反弓煞等等,所以在挑選房屋上要特別留意,雖然也有民眾不太在意這些民俗觀念,但必須知道,風水對於房價影響可是不容小覷。

 

房型種類

房型種類眾多,有公寓、別墅、透天厝、電梯大樓、套房、樓中樓等等,每種房型的價位差異性很大,可以從數據上得知。根據聯徵中心2021年的統計資料顯示,套房是所有房型中授信額度最低,從數據上可看出銀行對於套房的鑑價是很保守;目前大部分的銀行都不承作套房貸款,就算是有承作的銀行,能給予的貸款成數也才5–6成左右。

房型 樣本數 平均授信額度(千元) 平均鑑估值 (千元)
公寓 21,915 25,013 34,644
別墅 372 53,659 75,649
其他 17,223 37,827 52,638
套房 3,552 14,497 20,591
透天厝 36,428 32,521 45,892
電梯大廈 105,026 35,549 48,523
樓中樓 368 53,278 76,200

 

嫌惡設施

「嫌惡設施」又稱「鄰避設施」,一種居民集體嫌惡某些公共設施或土地使用的現象,對居民在心裡層面或實質層面帶來一定程度的負面影響。

嫌惡設施有分兩類:

  1. 造成「實質層面」影響
  2. 造成「心理層面」影響

實質層面的嫌惡設施有分好幾種,有些會造成一些汙染(噪音、惡臭、排放廢氣廢水),例如:垃圾掩埋場、焚化爐、發電廠、汙水處理廠、工業區等等;有些設施可能是會對居民的生命安全造成隱患,例如:飛機場、加油站、瓦斯槽等等;有些是會導致交通出現堵塞的情形,例如:夜市、醫院、公有停車場、交流道。

心理層面的嫌惡設施有些是因民俗信仰影響,像是公墓、靈骨塔、殯儀館、宮廟,其中宮廟又多了噪音影響;有些是普遍社會觀感不佳導致的設施,例如:監獄、特種產業場所等等;有些是尚有爭議的設施,例如:基地台、變電所、高壓電塔…等等。

 

生活機能

「生活機能」又稱「迎毗設施」,意思是受到附近居民歡迎的設施,可以提高居住品質或帶來便利性,最常見的設施僅有公園、綠地、圖書館、中小學等,其次是捷運站、火車站、購物中心,而這些設施依據距離的遠近作為判斷的重點。

 


【銀行不愛的房屋種類】

銀行不愛的房屋種類

在向銀行辦理房屋貸款時,房屋的本身條件和週遭環境會影響房價高低,連帶影響到銀行鑑價所決定的核貸成數、額度。

區域、地段:地段位置偏僻、位於斷層帶、土壤液化區、原住民保留地,銀行是不會接受。

屋齡:建物的年份越老,耐用年限及殘值也會逐年降低,然而,若是位於精華地段的老公寓,則不在此限。

建築方式:老房子常見的磚造與後來的鋼筋混凝土相比,安全性及價值當然不同;若遇地震等災害是否會有毀損風險,也是評估重點之一。

土地持有面積:房子會折舊,但土地不會,所以持有的土地面積大小會影響到估算價值高低。

建物內部屋況:屋內是否有做過基本裝潢、水管線路是否過於老舊,這些也都是評估項目。

嫌惡設施:建物周遭是否有「嫌惡設施」,例如基地台、電塔電箱、墓地殯儀館、宮廟等,這些都可能影響將來拍賣投標意願。還有,如果是風水不好的房屋地段,或是房屋用途具有特殊性的(例如:宮廟、特種行業),銀行也不會喜歡。

建物是否瑕疵:像是凶宅、海砂屋、公告危樓、頂樓加蓋鐵皮屋、輻射屋等等,這種房屋本身在居住安全上就有問題,而且在買賣上難以脫手,所以銀行一定會拒絕貸款

交易狀況:建物是否真有人居住,或是空屋率超高的投資案件。

 

 

【房屋鑑價方式】

由於貸款的利率提升,也牽涉影響到房屋鑑價的問題;如果需要房屋貸款,就需要估算房屋的總價值,因為提高房屋鑑價也能提高增貸、二胎房貸的成數,就能貸出更多資金運用。

不過依照現今高房價的情形,就出現了「鑑價跟不上房價」的問題,造成貸款人的困擾,這邊將以銀行跟鑫巢貸做比較,講解鑑價方式不同,差異點在哪:

銀行

銀行在鑑價時,會針對房子的地段、屋況、屋齡、購屋人財力等狀況做評估,有三種鑑價方式:分別為「銀行委託鑑價」、「銀行行員估價」、「銀行網頁試算」。

1. 銀行委託鑑價

銀行會委託專業的鑑價師到房屋現場進行拍照勘查,最終的鑑定價格將是可貸額度的主要依據,這方式的參考性是鑑價管道中最高的。

2. 銀行行員估價

如果未確定要向哪間銀行申辦房屋貸款,或是房子還沒買的情況,可以請銀行專員先初步估價,行員會用鑑價資料庫查詢過往的鑑價紀錄,加上行員的經驗,快速完成初步估算。

3. 銀行網頁試算

現在銀行串連內部鑑價資料庫及內政部實價登錄平台,只要在網路上輸入你的房屋現況(地址、類型、樓層、有無車位等相關條件)就可立即試算出房屋價值。

銀行為了預防房市價格的波動,估出來的房屋估價通常都會低於市價,因此民眾不容易貸到理想的金額與成數;此外,由於現今是房價高漲的時代,銀行的估價從成交至實價登錄皆有時間差,因政府統計案件的延誤,導致登錄案件的時間是在2個月至半年前成交,產生時間差影響平均房價的鑑價計算,加上高房價的情況,就出現了「鑑價跟不上房價」的現象。

 

知名房仲業者官網

許多房仲也提供了房屋成交價格資訊,其中又以「信義房屋」與「永慶房屋」這兩間知名房仲提供的資訊最完整,由於這兩家房仲業者的客戶樣本數多,可以和內政部的實價登錄網站對照參考。

 

內政部實價登錄網站(鑫巢貸採用)

內政部地政司於民國101年8月1日正式推出「實價登錄平台」,所有的不動產交易資料都必須登錄在這個網站上;自110年7月1日起推出「實價登錄2.0」,改善先前網站「遭到有心人士鑽系統漏洞,使交易價格失真」的部分,讓網站的安全性更堅固,確保交易價格的公平性及透明度;並提供完整地號與門牌之不動產成交資訊個案查詢,同時新增「預售屋建案查詢」功能。

鑫巢貸是參考內政部「實價登錄網站」的資料作為依據,提供申貸人一個最公平、透明的鑑價方式,並能估價出一個合理的貸款成數。鑫巢貸這點跟銀行相比,更具有優勢。在鑑價的過程中,不會因為時間差導致房價的鑑價出現誤差,能給予申貸人更高的總地價去提高可貸成數,對於需要高額資金的申貸人來說相當有益。

 

 

【哪些狀況估算的價格不能依據?】

根據《不動產估價技術規則》第二十三條內容寫道,比較標的有下列情況,應先作適當之調整;該影響交易價格之情況無法有效掌握及量化調整時,應不予採用:

  1. 急買急賣或急出租急承租
  2. 期待因素影響之交易
  3. 受債權債務關係影響之交易
  4. 親友關係人間之交易
  5. 畸零地或有合併使用之交易
  6. 地上物處理有糾紛之交易
  7. 拍賣
  8. 公有土地標售、讓售
  9. 受迷信影響之交易
  10. 包含公共設施用地之交易
  11. 人為哄抬之交易
  12. 與法定用途不符之交易
  13. 其他特殊交易

 

 

【房屋貸款成數不高的情況】

以下這幾種原因,會造成房貸成數不高:

銀行鑑估值與實際成交價差距大

銀行為了預防房市價格的波動,估出來的房屋估價通常都會低於市價,因此民眾不容易貸到理想的金額與成數。而且,現今屬於「房價高漲」的時代,房價變化速度太快,銀行因估價、送件等因素,導致出現時間差,產生時間差影響平均房價的鑑價計算,就出現了「鑑價跟不上房價」的現象。

加上受到升息的影響,貸款的利率提升,因為提高房屋鑑價也能提高增貸、二胎房貸的成數,就能貸出更多資金運用。

房屋種類的轉手性及抗跌性差

銀行為了避免承受過多的拍賣風險,必須考量房屋未來的轉手性及抗跌性,不同的房屋種類,可貸成數也不同,前面章節有提到哪幾類的房型較受銀行喜歡或不喜歡。

地段非位於精華區

通常位於大都市的房屋價值都比鄉下還高,就算是老屋也一樣,如果房屋位在六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市,房屋的貸款成數都會比其他縣市高。

貸款人工作收入不穩定

銀行相當注重貸款人的職業,會希望對方的工作收入是穩定,能確認對方的還款能力,像是軍公教人員、三師(醫師、律師、會計師)、建築師等專業人士,或者任職於百大企業的正式員工,這些都是銀行眼中的「優質客戶」,有機會取得較好的貸款成數。

如果是收入高但狀態不固定(像是自營商、攤販、SOHO族等等),還有收入為現金的族群,銀行會對這些族群的還款能力,採取保守態度審視,通常收入不穩定的族群能拿到的成數都不高,甚至可能連審核也不會過。

貸款人房貸收支比過高

房貸收支比是指每個月房貸繳納金額佔總收入的百分比,申貸人可以藉此數據評估自己購屋自備款及償還能力是否足夠,同時這也是銀行審視申貸人房貸最高可貸成數的重要參考之一。正常來說,房貸收支比在60%以下,銀行都能夠接受,代表申貸人支出房貸後還能確保每月的生活品質。

貸款人信用評分低

在向銀行申請房屋貸款時,銀行會向聯徵中心調閱該貸款人的個人信用報告,確認信用分數,以及有無信用瑕疵或不良的紀錄;雖然說200–800分是有信用評分範圍,但建議將信用評分維持在600分以上,因為有些銀行審核態度比較保守,信用分數400、500分不見得可以審核通過,所以能讓分數越來越高分是最好不過。◎延伸閱讀:辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼?辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心 

 

 

【如何提高貸款成數?】

如何提高貸款成數

知道了成數不高的原因,再來就是進行改善,提高自身的成數,以下這幾招可以幫助民眾提升自身條件。

 

建立良好信用習慣

每個月該繳款的費用都要準時去繳費,而且是全額繳清,像是信用卡,不能只繳最低繳費金額,這樣除了會產生卡循,還會讓自身的信用分數被扣分;如果是負債比過高的民眾,建議趁早去進行債務整合,減少產生更多負債,萬一向銀行貸款失敗,可以找鑫巢貸辦理二胎房貸,處理債務問題。

若是信用小白,可以透過辦理信用卡的方式,替自己累積信用分數,一樣記得按時繳清當期卡費。

◎延伸閱讀:債務種類太多?教您聰明運用「二胎房貸」整合負債

◎延伸閱讀:「信用空白」需要資金被銀行拒貸怎麼辦?簡單三招脫離信用小白

 

增加財力證明

像是自營商、攤商、SOHO族,或是領現族,可以準備這些資料,讓提高自身貸款成數。

1.提供所得清單

所得清單記載了個人上一年度的所有收入明細,包含:薪資收入、營利收入、租賃收入、利息收入、證券交易所得、股利所得、執行業務所得等各項資訊,可作為有效證明的財力文件。

2.提供財產清單

財產清單記錄了個人名下的所有財產,包含動產和不動產,如房子、土地、車輛、存款、有價證券、其他財產權(如地上權、抵押權、智慧財產權等),可看出個人實際財力,也是有效的財力證明。

3.每月固定存款,最好能同一帳戶

每個月固定存一筆錢到銀行帳戶裡,這樣能夠證明,每個月有固定收入;而且必須要集中存在同一個帳戶裡,如果是分散存款,可能會因為額度小,銀行恐怕不會認可。※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

4.自營商提供財務報表/營業稅單

如果是無收入證明的創業者、攤商,可用上述幾個方式提高核貸率,而自己開公司的自營商,可提供公司的年度財務報表、營業稅單、公司往來銀行存摺等文件,銀行可以從中看到公司的資產流動,就能作為有效的財力證明來申請貸款。

※補充說明:各類營業稅單的差別

401報表(營業人銷售額與稅額申報書):適用於有開立統一發票的公司行號、銷售貨物或勞務者。

403報表:與401報表相似,但銷售品項中包含免稅、特種稅商品,適用於便利商店或大賣場。

405報表(營業稅查定課徵核定稅額繳款書):主要提供月營業額在20萬內,並經財政部規定免開立發票的小規模營業人。

※如果要使用營業稅單作為財力證明,需注意以下事項:

401報表需為最近六個月的稅單

403、405稅單需為最近一季的稅單

401、403稅單需有國稅局申報收件章

 

提供保證人

向銀行提供「收入和信用條件良好」的保證人,可以拉高房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友是沒辦法擔任保證人的。※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加到分反而被銀行再扣分。

 

提供擔保品抵押

多數的自營商都無法提供正式的收入證明或報稅紀錄,導致向銀行借貸失敗,假如名下有可提供的擔保品或抵押品,也可以試著申請房貸、二胎房貸、車貸、土地貸款,因為有擔保品作抵押,銀行在放貸的意願上會提高,增加成功率。

 

增加貸款銀行來往的紀錄

在辦理房貸時,可以選擇較常使用、往來的銀行,因為該銀行可以更確實掌握您的資金流動紀錄,所以通常該銀行的薪轉戶或信用卡卡友都會有較好的貸款條件。

若是自營商、領現族這類的族群,建議將這些收入存款至銀行,主動累積與銀行的往來紀錄,往後在申辦貸款時會增加過件率。

 

 

以上是房屋鑑價相關介紹,不管是一順位的房貸,還是二順位房貸(二胎房貸),房屋的鑑價對貸款成數高低有很深的影響,希望這篇文章能幫助到民眾去理解貸款成數高低的原因。

如果看完文章還有疑問,或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案,可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問,也可以點選官網中的免費客服線上填單,由我們專員致電為您解說,或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

作者介紹

鑫巢貸二胎房貸郭耕宇副總

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