一般人買屋的時候，會選擇申請房屋貸款，減輕經濟上的負擔，但多數人不知道房貸有分很多種類型，而這些房貸的功能都不同，適合的對象也不一樣，這篇文章將為您詳細說明所有房貸種類，幫助您找出適合的房屋貸款方式。

 

【購屋房貸有哪幾種？】

在購屋房屋貸款種類中，較常見的類型有指數型、固定型、理財型、階梯型、抵利型，而壽險型、理債型等等其他的種類房貸較為少見，每種房貸方案的利率計算方式都不同，適合的族群也不一樣，以下將為您詳細講解。

指數型房貸：

指數型房貸ARMs（Adjustable Rate Mortgages）是一種依據約定利率做為房貸訂價的基礎，也就是先訂定「指標利率」，做為調整房貸利率的標準，然後再「加減碼」的房屋貸款，指數型房貸也是目前大多數人的房貸類型選擇。

※指數型房貸利率＝定儲利率指數＋固定加碼利率

• 定儲利率指數：參考九家銀行（包括臺銀、土銀、合庫、國泰世華、中信銀、兆豐、台北富邦、台新、永豐）之「一年期定期儲蓄存款固定利率」平均值為基準，調整頻率及方式區分為「一個月定儲利率指數」及「三個月定儲利率指數」。
• 固定加碼利率：銀行承作成本、風險及合理利潤等，會依照客戶的存款、年收入、擔保品、償還能力等差異，有不同的加碼。

指數型房貸的利率又分為「一段式利率」和「分段式利率」，兩者的差別在於加碼利率的計算方式不同。

• 一段式利率：以指標利率加上「固定」加碼數計息，在還款期間，也是用相同的加碼利率算利息，這是比較常見的計算方式。
• 分段式利率：以指標利率為基準，但會依照時間分段，以不同的加碼數計息。

▸適用情況：對於利率走勢敏感、市場有降息趨勢

▸適用族群：首購族、一般上班族

▸特色：隨基準利率上下浮動來制定

▸優點：

1. 利率公開透明
   由於定儲利率指數是隨著市場變動作調整，所以利率會更透明並貼近市場狀況。

▸缺點：

1. 部分的方案會有提前還款違約金
   有一些指數型房貸的方案會有「限制清償期間」條款，如果在限制清償期間，想要提前還款，得面臨付違約金，因此在申辦前要多詢問了解。

 

固定型房貸：

這類的房貸特色是採取「固定利率」的還款方式，每個月固定繳交房貸本息，不過台灣固定型房貸的利率並不是貸款期間都固定，這跟計算方式有關。

※固定型房貸利率＝固定利率＋機動利率（浮動利率）

固定利率不會改變，貸款人可以避免掉央行升息的風險，但機動利率有做出調整，貸款人的定存利率就會依據央行升息或降息，有「機動性」跟著變動；但在升息時，利率依舊比央行來得低，利息負擔不會增加太多，整體影響不大。

▸適用情況：擔心通膨影響、升息風險

▸適用族群：收入穩定且足夠支出金額的上班族、不打算提前還款的購屋者

▸特色：國內的固定型房貸只有機動機率會變，固定利率不變。

▸優點：

1. 利率固定，免去升息風險
   由於機動利率的影響很小，貸款人較易控管財務規劃及每月支出金額。

▸缺點：

1. 提前還款需要支付違約金
   這點跟指數型房貸一樣，如果想在限制清償期間提前還款，就需要付違約金。但現在很少銀行提供長期的固定型房貸，大都是在貸款前幾年提供固定利率的優惠，固定期期滿後，再轉成「指數型房貸」。
2. 轉換成機動利率，需要支付違約金
   當央行降息，貸款人想要調整為機動利率時，就要支付違約金。

 

階梯型房貸：

階梯型房貸跟指數型房貸的利率計算很像，都是「定儲利率指數」加上「個別加碼利率」，唯一差別是階梯型房貸的個別加碼利率是分為3個階段調高，每一期的償還金額如同階梯一樣，前低後高的模式調升。

※階梯型房貸利率＝定儲利率指數＋個別加碼利率（分階段調高）

• 第一階段：寬限期期限最長可達3年，這時候貸款人不需要繳納本金，只需要每月償還利息。
• 第二階段：按月付息、繳納部分本金除每月利息外，依照自身還款能力與銀行約定每月需償還的金額。（依照借貸的銀行規定為準）。
• 第三階段：每月償還剩餘本金償還剩餘的本金，通常會使用「本息平均攤還法」，把本金、利息加總，並設定還款期限，算出每期平均需償還多少錢，然後每一期還款金額皆相同。

▸適用情況：前期還款能力較低

▸適用族群：首購族、投資族

▸特色：房貸利率「前低後高」

▸優點：

1. 前期房貸壓力較小
   階梯型房貸在第一階段只需要還利息，金額比較低，因此房貸壓力較小。

▸缺點：

1. 因前期只需償還利息，容易誤判償還能力
   階梯式房貸前期需要繳納的金額比較低，會讓貸款人誤判自身的清償能力，因此金管會要求，銀行需要公開階梯型房貸的平均利率。

 

抵利型房貸：

將房貸與存款結合，以「房貸抵利活儲帳戶」的存款折抵貸款本金，減少總利息的支出與還款時間，加上申貸期間存款可隨時自由動用；若未動用，則折抵的部分不計息，對於申貸人來說非常彈性。
讓戶頭裡存款產生的利息，拿來折抵房貸利息，藉以達到降低每月償還的房貸金額、縮短還款期限目的；只要帳戶存款越多，免繳的金額則越高。

舉例來說，假設有500萬的抵利型房貸，在借貸銀行的活儲帳戶中有100萬的餘額，這樣抵利型房貸的本金有400萬，400萬需要計算房貸利息，剩餘的100萬免繳房貸利息；但這100萬的存款餘額，不等於直接償還房貸，因為活儲帳戶的錢是可以隨時動用。

▸適用情況：具有一定資金、想快速減房貸利息、有持續存款習慣的人

▸適用族群：收入高的族群、退休族

▸特色：活儲帳戶的存款可隨借隨還

▸優點：

1. 房貸利息可以減少、保有緊急預備金
   在房貸抵利活儲帳戶的存款，可以不用繳納房貸利息；如果將緊急預備金存入活儲帳戶，也能隨時動用。
2. 存款帳戶利率跟房貸利率相同
   在房貸抵利的上限內，存在房貸抵利活儲帳戶的存款利率與房貸利率相同，等於變相折抵房貸利息。

▸缺點：

1. 免息有上限
   房貸抵利活儲帳戶的免息是有上限的，如果存款超過規定可折抵的上限，存款餘額就不會有存款利息。
2. 房貸利率比較高，有可能繳納利息比傳統房貸高
   由於抵利型房貸的利率比傳統房貸還高，若存款餘額折抵的本金不夠多，變成可能要繳納更多利息。

 

壽險型房貸：

將保單（以壽險保單為主）結合房貸，申貸者如果在契約期間內，遭逢意外身故或身障失去工作能力時，保險金優先清償房貸，避免房子遭銀行查封或拍賣；若理賠金償還完貸款後尚有餘額，則會發給指定的受益人，讓家人生活更有保障。

至於繳費方面，一般保險大多是月繳或年繳，壽險型房貸的繳費選擇比較多元，除了可以選擇躉繳（一次繳清），也可以選擇期繳（月繳、季繳、半年繳、年繳）。

★躉繳（一次繳清）：
1. 若保費為銀行借款的一部分，不用自己準備一筆錢
2. 一次繳費，且保障穩定
3. 若提前清償房貸，額外擁有一份定期壽險保障。

★期繳（分期繳費）：
1. 房貸戶資金運用靈活，還款完畢，保單可不續保
2. 每個月需另行繳納保費，較容易因忘記繳而讓保障不穩定
3. 總繳保費會比躉繳稍貴些。

目前市面上的房貸壽險產品，主要分為兩種：平準型與遞減型。這兩種壽險房貸的內容截然不同，以下將為您詳細解釋這兩種的差異。

※平準型房貸壽險

房貸期間每年的壽險保額固定，保障維持不變。

▸優點：若一開始保足額，未來不幸發生意外，除了可以支付房貸以外，還會有一筆理賠金供使用；清償房貸後剩餘的金額可當成家人的生活費

▸缺點：保費比遞減型還高

▸適用族群：收入較高的家庭、家庭成員較多、家庭責任中的人

▸特色：房貸與保險結合，若貸款人意外身故，房貸的保險理賠金，可優先清償房貸。

※遞減型房貸壽險

房貸期間隨著保單年度增加、風險越來越低，壽險保額逐年遞減，理賠金額以保額乘上當年度保額遞減比率計算

▸優點：保費較便宜，減輕投保人負擔

▸缺點：若不幸發生意外，理賠金會隨著已繳期數而減少，除非房貸提前結清，不然通常不會有多餘的理賠金給受益人。

▸適用族群：初次購屋者、收入較少、小資族、有經濟壓力者

 

保證保險型房貸（保障型房貸）：

保證保險型房貸跟壽險型房貸完全不同，特色是申貸人因自備款不足或信用條件不足，導致核貸成數不夠用，可利用「額外投資」的方式，增加貸款金額；同時，銀行也可以透過保證保險，將風險轉嫁給保險公司。

▸適用情況：適合自備款或信用額度不足者

▸適用族群：自備款不足、核貸成數不夠用的人

▸特色：申貸人因自備款不足或核貸成數不夠，可用「額外投資」增加資金；銀行也能將風險轉給保險公司。

 

理債型房貸：

用房貸去整合信貸、車貸、現金卡及信用卡債務、甚至是民間機構的貸款。利用房貸利率低、期數長的特性，來償還高利率的信貸及卡債等，降低每月還款壓力，還能節省不少利息支出。

▸適用情況：擁有多種債務且需要申請房貸

▸適用族群：負債比過高、債務種類過多的人

▸特色：以不動產爲擔保品，整合信貸、車貸、卡債等多項債務的貸款方案。

 

前面提到理債型房貸，除了這個方式，還可以運用增貸、轉增貸、二胎房貸這幾個方式去整合債務。

▸房貸增貸：向原先的房貸銀行申請增貸，除了有原本的房貸，還會有新的一筆房貸，所以是總共兩筆貸款要繳，但是第二筆房貸是要用來償還其他債務，原先房貸不變。

▸房貸轉增貸：將自身現有的房屋貸款轉到另一家銀行，利用房屋增值的空間及原來房貸已償還的額度，重新申貸一筆貸款，這筆資金除了清償原先的房貸，剩餘的資金可以償還其他項目的債務。

▸二胎房貸：在房屋已經有一順位抵押權貸款的情形下，再拿來向其他銀行設定二順位抵押權，運用申請出來的二胎貸款償還其他債務。

若想了解如何將債務整合起來，可以點選相關文章進一步了解。

◎延伸閱讀：整合負債攻略：用房屋二胎把卡循、信貸、車貸一次整合！

◎延伸閱讀：負債比過高如何順利申貸？9大負債比過高貸款常見問題

 

理財型房貸：

理財型房貸又稱為「回復型房貸」、「透支型房貸」、「循環型房貸」或「活用型房貸」，一般房貸還款後，本金是不能動用的，但理財型房貸不同，銀行會將理財型房貸的還款本金，轉換為「循環額度」，貸款人可以靈活運用這筆額度的資金。◎延伸閱讀：何謂理財型房貸？幫你整理15家銀行理財型房貸利率、優缺

▸適用情況：需要資金靈活調度、有短期資金需求

▸適用族群：投資族、中高階主管、中小企業主、自營商

▸特色：還款本金會轉換爲循環額度，可以隨時動用、以日計息。

▸優點：

1. 房貸轉成循環額度、按日計息
   舉例來說，假設有800萬房貸，已經繳出300萬，如果該房貸是選擇「理財型房貸」，繳出的300萬就變成信用額度，可以隨時跟銀行借；若借了這筆300萬，利息會按日計算，如果沒動用這筆額度，就不會計算循環額度利息。
2. 資金提款方便
   理財型房貸省去一般信貸繁瑣的審核程序，只要持存摺或金融卡到ATM就能提領。
3. 利率較信貸的利率划算
   雖然利率比一般房貸高一些，但跟信貸對比還是很低，對銀行而言，理財型房貸也是用房地產作為擔保品，風險相對低，因此願意以較低的利率放款；一般信貸的利率約落在4%~9%，理財型房貸的利率則落在2.5%~3.5%。
4. 還款彈性
   理財型房貸可隨借隨還，不受到綁約的限制，提前償還沒有違約金。
5. 可當臨時備用金
   理財型房貸屬於銀行的短期契約，多以一年一約為主。如果信用狀況正常，通常合約期滿都能自動續約，不用再重新申請，而這筆每月已還的本金可以當成臨時備用金使用。

▸缺點：

1. 利率比一般普通房貸還要高
   由於「理財型房貸」擁有資金靈活運用的特色，因此換來的代價是利率比普通房貸的利率還高，大約高出1%~2%不等，建議要辦理財型房貸前先自我評估，如果不會用到理財型房貸的特點就不要申辦，避免多繳利息。
2. 可用的額度全依照還款金額
   理財型房貸的借貸額度是根據還款金額去借出，假設還了50萬，就有50萬的額度上限可以借，對於剛還款需要借錢、需要高額資金的人不適用。
3. 投資用途的限制
   有許多銀行會規定，理財型房貸的不能用於房地產等特定投資，所以如果有投資打算的人，在申請前務必了解各家銀行相關規定。
4. 需收取申貸費用
   跟銀行申請理財型房貸，要考慮申辦貸款的費用（例如：申辦費、帳戶管理費、徵信作業手續費、代償手續費、動用手續費與估價費等等），各家銀行收取標準不一，費用大致落在2,000 ~ 20,000元的範圍內。
5. 背負兩筆貸款
   除了既有「本金∕本息攤還」的房屋貸款，還有本金轉換為「循環額度利息」的金額需要繳回，只要有動用到這筆循環額度，利息就會繼續按日計算，所以務必做好財務規劃與風險評估，避免若無法如期還款，會導致房子被拍賣或是造成信用瑕疵。
6. 升息風險
   目前「低利率」是一個不錯的借款時機，但未來遇到「央行升息」，除了每個月本息攤還的金額會暴增很多，「循環額度利息」也會跟著增加，造成貸款人的負擔。

※理財型房貸無法展期的原因

「貸款展期」是指貸款人在向貸款銀行申請並獲得批准的情況下，延期償還貸款的行為。貸款人在貸款期間，若發生暫時的資金周轉困難，致使不能按期償還貸款本金，且符合展期規定條件的情況下，需提前30個工作日向貸款銀行申請展期即可。

以下列出幾個是理財型房貸較常見無法展期的情形：

1. 1. 負債比過高
   2. 收入減少
   3. 貸款或信用卡遲繳
   4. 動用信用卡循環額度
   5. 使用信用卡預借現金
   6. 動用理財型房貸額度去繳房貸
   7. 半年未動用理財型房貸
   8. 房屋被設定第二順位抵押權

如果貸款人時常動用理財型房貸的額度，持續還了又借，導致房貸餘額一直沒有下降，銀行可能就不讓貸款人再繼續使用理財型房貸；或是申請理財型房貸後，半年以上沒有動用過這筆資金，銀行可能會建議貸款人停掉額度。

以上是各種類型房貸的介紹，如果是計畫在未來成家做準備的首購族，建議選擇「指數型」及「保障型」房貸；假如需要可運用的資金，且不想被房貸綁死的人，建議選擇「抵利型」及「理財型」會較適合。

 

【有房貸想再申貸一筆資金，有哪些方式？】

如果在有房貸的狀況下，需要一筆資金時，該尋求哪個管道？有4種申貸管道可以申請：增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸，這些都是常見的借款方式，以下介紹這幾類房屋貸款方法，幫助您選出適合的選擇。

●房屋增貸：

不動產有房屋設定或有抵押貸款的情況下，向「原本借貸的銀行」再額外增貸資金，就稱為「增貸」。
增貸常遇到的問題：增貸空間不夠、信用卡遲繳、繳款紀錄不良、信用有瑕疵、沒有保人、舊約本金積欠太多、成數過高，或是銀行重新鑑價評估後，發現該房屋增值的空間不大。

●房屋轉增貸：

將貸款從原本借貸的銀行，轉貸到新的銀行，再從新的銀行額外增貸出一筆資金。舉例來說，在A銀行有100萬房屋貸款，之後將整筆貸款轉貸到B銀行，再從B銀行申請增貸一筆100萬資金，所以B銀行總共有200萬房屋貸款。

●二胎房貸：

申貸人想增貸，可能因為「銀行房屋鑑價和貸款成數低」，沒有增貸空間時，會尋求銀行辦理二胎房貸，但二胎的審核成敗取決於「銀行是否願意提高鑑價或提高成數給您」，否則申請都會被退回；如果銀行二胎申請失敗，就要另尋融資公司二胎或是民間機構的二胎管道，而融資型二胎跟民間二胎又有區分，及要注意的事項，下面會詳細介紹各管道的二胎房貸。

◎延伸閱讀：二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點

◎延伸閱讀：有房卻借不到錢？介紹你「二胎房貸」這個新選擇

※請申貸人自行評估狀態，可以依據上面的介紹，選擇最佳的二胎方案，我們會建議照以下順序選擇貸款：增貸→轉貸／轉增貸→銀行二胎→融資公司二胎→民間二胎→當舖二胎。◎延伸閱讀：房屋增貸、轉貸、二胎房貸，我該申請哪一種？

●房屋轉貸：

這邊特別說道「轉貸」，類似轉增貸，差異在從原本的貸款銀行，將整筆貸款轉貸到新的銀行，並沒有申請額外貸款，又稱為「平轉」；雖然沒有額外貸款，但可以透過這方式「降低房貸利率」，也是個減少負擔的好選擇。舉例來說，在A銀行有100萬房貸，將這100萬房貸轉貸到B銀行，然後沒在B銀行申請新的貸款。

常見轉貸原因

1. 爭取寬限期：舉例來說，從A銀行轉貸到B銀行，B銀行會給予1~2年的寬限期，對於貸款者繳款壓力大幅減輕，而且「只要負擔利息即可，不用繳本金」。
2. 降低房貸利率：有些貸款人的轉貸原因是考量「較低的利率」。舉例來說，B銀行剛好有房貸專案，或是申貸人的條件變好了，就會考慮「轉貸」這個選項，爭取較低的利率。
3. 延長還款年限：轉貸過去後增加還款年限，降低月付金。◎延伸閱讀：什麼是民間私人設定？房屋私設二胎房貸轉貸降低利率教學

※房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸該如何選擇？

如果信用狀況好、不需要高額的資金，建議可以申請增貸、轉增貸，再來是銀行的二胎房貸；但如果負債比過高、信用狀況有瑕疵，或是銀行給予的額度不滿意，可以選擇透過新鑫授權的經銷商「鑫巢貸」申辦二胎房貸，除了利率合法且合理、可貸成數很高（最高120%），重點是承辦手續公開透明，資金全由上市公司撥款，跟民間機構的二胎方案對比相當安全，且更有保障、公信力。

◎延伸閱讀：有房族申辦「新鑫」二胎房貸，常見問題完整解答

◎延伸閱讀：新鑫二胎房貸30題Q&A 債務協商、持分房屋…可以申辦嗎？

 

以上就是「鑫巢貸」為大家整理的房貸種類完整重點，看完文章如果想申請二胎房貸，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

 

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