持分房屋能辦理貸款嗎？解除共有關係、買賣、貸款重點一次告訴您

有些父母會為了公平，將房屋產權平分給自己的小孩，這種「持分房屋」的現象相當常見；只不過萬一自己想賣掉房子，可不是自己說了算，要看持分到的產權是屬於哪種類型？若是公同共有的類型，就必須經過其他兄弟姊妹同意，這篇文章要講解「持分房屋」，帶您了解如何進行貸款、買賣，以及怎麼解除共有關係。

【什麼是持分房屋？】

不動產所有權除了一般的單獨所有外，「共有」也是一種常見的類型。「持分房屋」指的是一間房屋有2個人以上共同持有，每個共有人都有其可以自由處分的應有部分。

而想利用這塊房屋或土地進行買賣等處分時，經常遇到意見不合的情況，此時如果想針對「個人」所持有的部分進行買賣，即可稱為「房屋持分買賣」。

常見的持分房屋原因：

1.父母所留遺產：父母將遺留下來的房產分配給膝下所有子女，屬於房屋分別共有。

2.夫妻共同購買：不管是夫妻還是情侶只要一起購買房子，房屋所有權就分為一人一半，屬於房屋分別共有。

【持分房屋的種類】

持分房屋有分「分別共有」和「公同共有」，以下介紹兩者差異。

1. 分別共有：

共同持分人分別持有共有財產的特定比例，持分人可以個別買賣、過戶、貸款等權限。

2. 公同共有：

共有人一起擁有全部財產，沒有持分；假設有一位持分人要做出房屋處置（例如：貸款），必須經過所有共有人的同意才能執行。

以上兩種持有情形，「公同共有」的持有人持分比例未清楚言明，所以房屋的處分、轉移、限制、消滅、變更、設定等權利比起「分別共有」更加麻煩複雜，需要全體公同共有人同意才可以執行上述行為（法律有規定的狀況除外）

項目	公同共有	分別共有
享有權利	享有房屋所有權，只是若要動用房屋所有權執行處置，需得全體公同共有人同意後，才能使用。	享有分配到的房屋所有權，可以自己個別使用。
處分權力	需得全體公同共有人同意才能行使	自己可以自由使用
分割限制	在公同關係存續中，不得請求分割	除有特別規定、因房屋使用目的不能分割或契約定有不分割期限外，得隨時請求分割。
管理權力	除法律或契約另有訂定外，需得全體公同共有人同意。	除另有訂定契約外，共有人可以自行處理（像是簡易修繕及保存行為）。改良行為則以共有人數及應有部分合計過半數同意即可處理。
續存期間	由於有共同目的，所以續存期間較長。有一情況例外，繼承人得隨時請求分割遺產，關係得隨時終止。	通常為有限期的短暫關係

【公同共有／分別共有的產權解決辦法】

1.「公同共有」如何變更為「分別共有」，共有2種變更方法：

全體共有人同意下，以書面協議的申請方式，向地政事務所申請，將「公同共有」改為「分別共有」。
依據《民法》第823條第1項，共有人除法令另有規定外，可隨時請求分割共有物。意思是如果有任一共有人不同意的情形下，須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割」訴訟，訴請法院將「公同共有」變更為「分別共有」。

※「公同共有」必須改變為「分別共有」後，才有機會進行產權的變更、轉移等進一步的動作。

2.「分別共有」想改變產，也有2種變更方法：

多數人要賣：多數人同意買賣以多數人意見為主。依據《土地法》第34-1條規定：「共有人過半數同意，應有部分也過半數同意。」則可以合法轉賣他人，並按比例均分轉賣後的金額；但若應有部分已超過三分之二，就不須理會同意出售的共有人是否過半數，就可以進行持分房屋買賣。
少數人要賣：假設贊成賣屋的共有人沒有超過半數同意，可以向法院申請「共有物分割」，向法院申請後，法院會先看是否有「不可分割之約定」，若沒有則會以「變價分割」的方式將房屋拍賣，並將拍賣後金額按比例均分給共同持分人。

【持分房屋的缺點？】

1. 產權不容易異動

因為房屋的產權分配給共有人，要對產權進行任何行為（像是房屋裝修、改建等等），都需要和其他房屋持有人討論。

2. 房屋不容易買賣

原因跟上一個很類似。假設房屋是公同共有，要賣出房屋必須所有持有人出面表決同意，才能買賣；若房屋是分別共有，想要單獨售出自己持有的產權也是可以，只是大多情況下，很少有民眾願意買產權不完整的房屋。

3. 不容易貸款

銀行的申貸條件相當嚴苛，如果要貸款，需要全部房屋持分人同時出面，而且不易申貸成功，因此持分房屋貸款目前仍以融資公司、民間貸款機構的房屋貸款為主；假設個人需要進行申貸，其他申貸人並不會知道，民間貸款公司只針對您擁有的那一部分產權進行申貸。

【持分房屋可以貸款嗎？貸款管道有哪些？】

因為持分房屋的產權不完全，所以銀行與融資公司的接受意願不高，除非全部持分人簽屬同意書，才有機會成功申請。如果沒辦法取得全部持分人的簽署同意書，只能轉往民間貸款公司（例如：代書）貸款。

持分房屋的貸款管道有以下三種：

1. 銀行

銀行通常會直接拒絕持分房屋的貸款申請，主要原因是擔心日後的求償會很複雜、房屋產權轉移不便。但有一種情況可以申請，就是所有房屋持分人一起到銀行「簽屬貸款申請同意書」，明確表示產權已經完整，此時銀行才會接受貸款申請。

2. 融資公司

新鑫股份有限公司為上市櫃融資公司，對於持分房屋的貸款條件與銀行相同，需要所有持分人一起簽署同意書才能辦理房屋貸款，因為新鑫二胎房貸只能辦理完整房屋及土地所有權的房子，無法單獨辦理持分的房屋二胎。◎延伸閱讀：二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點

3. 民間貸款

由於民間貸款公司條件審核寬鬆，只要有一位房屋持分人申請即可，不需要經過全部持分人的同意，就能針對個人持分的產權進行估價及貸款。不過民間貸款公司素質參差不齊，當中還蘊藏不少的未知風險，因此非常不建議民眾向民間公司申請貸款。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

【持分房屋申辦的流程與所需文件】

需要文件：

若要申辦持分貸款您需要準備以下資料，且銀行與民間融資貸款機構都需辦理房屋貸款設定（抵押權設定）。

房屋所有權狀（權利範圍並無「公同共有」四個字）
所有持分人的雙證件（如身分證、健保卡、駕照等）及印章
戶籍謄本
印鑑證明（銀行辦理則不需要）
所有持分人簽名同意書
存摺封面影本

申請流程：

1.諮詢申請：線上諮詢或是尋求專人協助，需要事先了解申貸人的資金需求及自身條件，才能規劃適合的貸款方案。

2.房屋估價：房屋或是不動產價值評估，以及原先銀行房屋貸款情形。

3.審核專案：審核申貸的貸款額度、利率、費用，建議當面確認詳細內容。

4.抵押權設定：不管是銀行還是民間管道都須備齊上述需準備的資料，向地政事務所送件進行產權設定。

5.核准撥款：當完成產權設定手續之後，即可辦理對保完成撥款，獲得所需資金。

【持分房屋可以買賣嗎？】

通常持分房屋需要一般買賣，都是要經過所有持分人同意售出，才有機會將一整間房屋出售，如果只是想要售出單獨持有的那一部分產權，只有兩個方式可以嘗試：

1. 找其他持分人購買：

出售房屋持分產權時，其他持分人擁有優先購買的權利，若對方願意購買且雙方順利達成協議，就可直接賣出，這樣不但對方能持有更多比例，也能避免持分人以外的第三人加入，導致產權更複雜。

2. 找可收購的第三人：

若與其他持分人溝通不順利，或對方無意購買，就要向外尋找願意購買持分房屋的人，或是由專門收購持分的公司收購。

根據《民法》第819條規定，共有人雖可自由處分其應有部分，但針對整個共有物的處分、變更及設定負擔，應得全體共有人的同意。所以，如果想買賣整棟房屋，不論是分別共有還是公同共有，都必須經過他人同意。

【持分房屋／正常房屋的買賣流程哪裡不同？】

同樣都是房屋買賣，差別在持分房屋是有「其他的共有人」，而買賣流程跟正常房屋買賣大同小異，只是流程中會多出一個知會共有人的步驟。

※以下是持分房屋買賣流程的注意事項：

1.共有人有優先購買權，若共有人想要優先購買必須賣給他。

2.上一則敘述有提到，由於共有人有優先購買，因此必須承受原本買方買賣契約的權利義務；假如本來說要購買後來又反悔，需要負違約賠償責任。

3.進行買賣時，如果沒通知共有人就出售給其他人，會有民事賠償責任，共有人可要求以市價與售價的差價作為賠償，所以在過戶前一定要通知所有的共有人。

4.辦理過戶時，需簽共有人不優先購買的切結書，才能完成過戶登記。

5.共有人優先購買，所有的買賣條件都是一樣，付款條件、價金交付及其他約定都是一樣。

【如果持分人不同意持分房屋買賣怎麼辦？】

關於持分房屋的買賣問題，最常見的情況是某一方的持分人不願出售，或是持分比例未達標，有什麼方法可以去協調解決？可以嘗試以下這幾個方法：

1. 多次嘗試與其他持分人溝通

多嘗試幾次溝通協調，說不定有機會說動對方而改變心意；若能藉由協商達成目的，這是大家最樂見的結果。

2. 找專業代書協助規劃

代書是處理土地與不動產事務的專家，對於相關法律也有一定熟悉度，如果有不動產買賣的問題，也可以尋求他們的協助；不過市面上，代書的素質參差不齊，有些詐騙集團會佯裝成代書，因此不少人受害，所以在請代書處理時，一定要謹慎挑選公司，一定要選擇有實體店面、價格透明合理的公司。◎延伸閱讀：什麼情況適合選擇代書二胎？代書二胎房貸常見15題Q&A

3. 請律師幫忙

如果想要一個公正的方式去處理產權的事情，且不介意花費時間跟金錢成本，可以考慮找律師協調；不過通常上法院就是走到撕破臉的地步，如果您是注重家族情感的人請先三思再做決定。如果共有人不同意出售持分房屋，可以向法院申請「變價分割」。

以上是持分房屋的介紹，雖然新鑫公司是持分房屋的貸款管道之一，但是條件跟銀行一樣，必須所有共有人簽署同意書才能辦理房屋貸款，因為公司不受理產全不完整的房地產。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。