有不少人因為投資，而購買店面，也有人為了開店做生意而購買店面，其實店面貸款的成數並非像一般住宅那樣高，因此如果預算不夠的話，可能難以負擔這龐大的購入金額，這篇文章來告訴讀者，關於店面的貸款相關知識，以及如果想買店面又想要高成數，有哪個管道可以辦理？
【店面貸款是什麼？店面和住宅的差別】
購買房地產待增值後轉手是一種普遍的投資行為，而投資客除了會購買房地產，也會選擇貸款購入店面，因此向金融機構取得資金來購買店面的貸款方式，被稱為「店面貸款」。
店面跟住宅這兩者是不同的概念，因為住宅大多都是自住，貸款人會拚上全力去守護這個家，會乖乖按時繳房貸，對銀行而言，風險是比較小的，所以在放款條件上會比較好一些；而店面屬於投資型產品，銀行會擔心貸款人因店面租不出去，沒錢繳貸款，乾脆不繳房貸，讓房屋被銀行拍賣，這對銀行來說損失很大，所以對店面抵押品會比較保守態度去審視。
由於現今受到景氣持平影響，即使是黃金地段的店面也很難賣出，加上電商時代的來臨，賣家們對於實體店的需求大幅縮減，店面缺乏商家進駐，陸續出現了待租、待售的字樣，而這些黃金商圈的房東為了補足虧損，提出租金跟出售的金額都高得嚇人，買家計算投資報酬率後，覺得不划算，而打消承租的念頭。在這種惡性循環之下，導致店面的搶手程度不如以往，由於店面流通率差，銀行對於店面貸款都是保守面對。
【店面貸款利率＆成數】
〈利率〉
通常購買第三屋以上，或是購買15坪以下的小套房，可能都會被銀行認定為投資客，在貸款方面就會調動利率成數，除了拉高核貸標準，利率會比一般房貸還高，差不多也要1.7%起跳，貸款成數也會降低。
〈成數〉
店面房貸的成數會比一般住宅低，利率卻比一般住宅還高，而且貸款年限較一般房貸短，若店面附有租約，成數則又更低；不過如果是高收入的職業，像是醫師、會計師、律師等，銀行會寬容一點，比正常人提高0.5成到1成的額度，但最高也不會超過8成。
現在因為疫情，店面流通率差，因此銀行對於店面貸款都是保守面對，店面的貸款成數可能只有5成，最高也才7成，加上鑑價金額，可能只有市價的6折。
【店面貸款的限制條件】
收入不穩定
財力狀況是銀行主要評估的項目之一，萬一租金收入不穩定，還有工作的穩定收入，每月固定還款，這對於銀行來說比較有保障。
投資搶短線
擁有2、3間以上房屋的民眾，通常就會被銀行認為是投資客，銀行除了會看銘面上的收入，也會看貸款人是否投資意味濃厚，運用店面租金來繳利息，藉此想搶短線、賺取利益。
店面空置率
有些店面是屬於地下室類型，而這類的店面能適合的業種類別較少，所以幾乎貸不到成數，如今碰上房市租金表現不理想，影響到投資報酬率，若要轉手會有一定難度。
大面積店面
若店面帶租約出售，也要看承租方是否直營連鎖業，因為同樣是連鎖業，加盟連鎖業較直營連鎖要有營運風險，上億元的高總價、大面積店面，違約風險高，不一定貸得到成數，最多僅貸到3成。
【如何計算店面投資報酬率？】
投資報酬率又簡稱為「投報率」，不少投資客想了解投資店面的收益情況，都會試算，檢視該店面的投報率是否有達到一定的指標，評估是否獲益。
計算公式：店面投資報酬率＝年租金收入／店面貸款總價X 100％
以目前台灣市場為例，北部店面租金報酬率可以依據2％為準，中南部因購入的成本較低，所以有5～6％的標準；而一般在評估店面投資損益，會先以3～3.5％為優先考量的門檻。
【擔心銀行給的成數低，可以找誰貸款？】
不少人有著開店創業的夢想，或是有拓展分店的計畫，想購買新的店面，但就卡在金額太高，身上的資金不足，想去貸款但銀行給予的成數實在太低、額度實在太少，這該怎麼辦？
如果剛好是有房地產的民眾，可以來鑫巢貸辦理二胎房貸，運用高額的資金來承租／購買新店面。為什麼推薦鑫巢貸呢？因為鑫巢貸是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，由新鑫股份有限公司撥款，以下是辦理鑫巢貸的好處：
★來看看「鑫巢貸二胎」的優勢有哪些：
1. 二胎資金由上市公司撥款
首先，講到資金撥款，鑫巢貸二胎房貸的資金是由新鑫上市公司撥款，公司是政府合法立案，所以資金來源合法正當。所有的承辦手續公開透明，具有相關的法律管束，跟一般資訊不透明的民間借貸公司相比，合約內沒有不合理的條例，更有保障、公信力。
2. 二胎利率合理7~16%
申貸人最關心的莫過於利率的問題，怕借到利率高的公司，因此都會貨比三家，選擇鑫巢貸的二胎房貸完全不用擔心這問題，因為鑫巢貸二胎的年利率7%起，與民間合法二胎的月息三分（月息3% x 12個月 = 年利率36%）相比少很多，對於有龐大債務的借貸人而言是一大福音。◎延伸閱讀：民間二胎利率都很高嗎？告訴你二胎房貸利息怎麼算
3. 二胎還款方式為「本利均攤」
說到利率，自然關係到還款的問題，鑫巢貸二胎房貸的還款方式與銀行二胎相同，每個月本金跟利息均攤，不會像部分的民間二胎管道，每個月繳交高額利息，卻還不到本金的部分，而且還面臨利息如滾雪球一般越滾越多，形成另一個新的負債。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？
4. 二胎可貸成數120%
房屋的成數也是申貸人很關心的重點，通常店面的成數只能最高60%，而鑫巢貸的成數最高可以到達120%，對於有大量資金需求的申貸人可以獲得更充裕的資金運用。
成數的高低決定於申貸人信用、房屋鑑價、財力以及保人（銀行會列入審視），關於如何提高房屋成數，可以點擊文章進一步的了解。◎延伸閱讀：二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！
5. 二胎審核條件寬鬆
由於二胎房貸對銀行來說，是一件風險很高的貸款項目，所以在審核條件上是相當嚴格。但鑫巢貸二胎房貸沒有過多的條件限制，無論是收入領現者、無薪轉證明者、負債比高還是信用瑕疵的客戶等等，只要房屋還有可貸空間，皆能申辦鑫巢貸的二胎房貸，且核貸率高達9成以上，過件率比銀行還要高。
如果有房屋的問題，像是屋齡高、房屋狀況老舊、住家地段偏僻，銀行都會拒絕接受申辦二胎方案，但是鑫巢貸的二胎方案沒這問題，不限任何房型屋齡都可以申貸。◎延伸閱讀：房屋二胎怎麼貸款？老屋可以貸款多少？
6. 二胎申辦流程快速簡單
銀行一般都需要一至兩周的工作天核過文件，最後才撥款，鑫巢貸沒這問題，只花費約一至兩天的時間就能完成所有流程及手續。
此外，現今國內疫情嚴峻，不少人不願在外逗留、增加與陌生人的接觸，如果需要辦理鑫巢貸的二胎房貸，可以不必出門諮詢及送件，只要將準備的文件資料透過連絡窗口，進行上傳作業即可，只有在確定核貸後、申貸人接受二胎房貸的金額跟利率，才需要出面與對保專員約在地政事務所簽約對保，完成二胎房貸抵押權設定。
而且整個申辦流程全由鑫巢貸的專員貼心服務，節省申貸人的所花費的時間跟心力，達到最快效率。◎延伸閱讀：二胎房貸Q&A 申請條件、流程、文件、費用、風險一次告訴你
7. 不是二胎代辦公司
代辦公司必須支付高額的代辦服務費，開辦前先要繳交一筆「委託費」，這筆費用不管二胎房貸有沒有申辦成功，都不會退還；而且只要透過代辦公司申辦二胎房貸，就不能再找別的二胎房貸管道（例如融資公司的二胎房貸）申請及比較，不然都算違約，會依照貸款金額比例計算高額違約金，若要解除委託合約，要額外花費高額的解約手續費，以上這些都是非常不合理的規定。
除了違約金的問題，還有送件管道的安全性，代辦公司的送件管道有銀行、融資公司、民間機構、私人金主等等，其中民間機構跟私人金主的風險性最高，有可能不幸遇到「高利貸」。
鑫巢貸公司不是代辦公司，所以沒有以上敘述的問題，諮詢與房屋估價完全免費，沒有高額的代辦服務費，也沒有不合理的合約規定。◎ 延伸閱讀：二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎？
8. 全台皆有協辦二胎房貸的服務據點
在新鑫二胎房貸的所有經銷商中，鑫巢貸是唯一全台六都內皆有二胎服務據點，無論客戶身在何處（除了離島地區不受理），鑫巢貸都能承作二胎房貸，協助客戶一起解決資金問題。
9. 擁有銀行資歷的二胎專員團隊
郭鈞皓協理領軍的鑫巢貸二胎專員團隊，每人皆擁有銀行從業相關資歷，熟知金融相關知識與規則，對於房貸放款、二胎房貸的流程相當熟悉，同時也有能力向新鑫總公司爭取對申貸人最有利的貸款條件，售後也會主動關心客戶。
10. 最快三天內撥款二胎資金
鑫巢貸二胎房貸的辦事效率勝過銀行，審核及撥款相當迅速，最快三天內將資金匯入客戶指定的帳戶，協助申貸人解決急需用錢問題。
【運用「二胎房貸」成功購買店面的案例】
案例一》缺錢購買大店面 鑫巢貸二胎即時救援
新北市蘆洲區黃先生是一位五金行老闆，雖然店面剛開幕不久，但生意還不錯，目前有400萬房貸及車貸70萬。
由於黃先生販賣的五金材料及產品價格親民，又品質優良，獲得不少顧客青睞，業績也蒸蒸日上；不過因為店面太小，訂購的商品多到必須放置行人道，為了避免佔用行人道被開罰，於是黃先生決定購買一間更大的店面當作倉庫，放置更多的產品。
黃先生算一算手上多餘的資金，還差約150至200萬，決定去銀行申請二胎房貸，但銀行告知他提不出薪轉跟收入證明的話，就無法放款給他。被拒絕的黃先生就再另尋其他管道，恰巧有次跟送貨司機老陳聊天，問他有沒有比較好的代書可以推薦給他，老陳說：「不要找代書，這樣風險很高，我推薦你去找鑫巢貸；之前我家房屋漏水，沒有錢修繕，是鑫巢貸給我貸款資金，我才有錢去解決漏水問題。」黃先生聽完老陳的話，就自己上網搜尋鑫巢貸官網。
黃先生上網查詢的時候，得知鑫巢貸的二胎房貸「最高額度可以達到300萬」，而且資金是由上市公司撥款，而且申辦流程及資金來源全都公開透明，他覺得可以安心借貸，於是趕緊致電詢問。
專員與黃先生討論完後，並協助他將資料送件審核，為他爭取到200萬的金額，黃先生在短期間內找到能當倉庫的店面，解決存放庫存的問題。
案例二》想買店面但無法增貸 二胎房貸神救援
台中市西區的吳先生是一名小家手搖飲老闆，起初他辭職高薪工作，自己用存來的積蓄創業，開了一家手搖飲，由於吳先生對於飲料品管要求嚴格，在他認真的經營下，每天生意都很好，目前吳先生有自家房貸500萬及車貸20萬。
由於近期物價上漲，租金也需要調整，吳先生算了一下，覺得長期租店面不划算，因此決定再投入一部分資金，並用住家房子貸出一筆資金買店面；遺憾的是，雖然吳先生有營業登記，但因為他現在的工作是收取現金，沒有正式的收入證明，所以被銀行拒絕，吳先生也只好上網查其他借貸管道，後來看見鑫巢貸的廣告，發現鑫巢貸二胎的申請條件「只看房屋有沒有可貸空間」，薪資證明、收入證明不要求，非常適合急用錢的自營業者，於是吳先生馬上聯絡顧問專員。
吳先生準備好二胎房貸的申請資料傳給專員，經由專員的評估後，很快地100萬的貸款就核過並撥款，幫助吳先生順利處理店面的問題。
以上是鑫巢貸為大家整理的「店面貸款」的介紹，如果有老闆需要購買店面，但對於銀行給的成數不滿意，歡迎來鑫巢貸辦理，可貸成數最高120％，不用擔心成數不夠的問題。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。
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