套房貸款成數低！教您運用「二胎房貸」解決貸款額度不足的問題

現今社會越來越多不婚族、頂客族出現，再加上現在是「房價高漲」時代，年輕人買不起房，於是改買小套房，雖然部分銀行也推出套房相關的貸款方案，吸引民眾辦理，但承作銀行都是少之又少，且當中的貸款條約有可能沒有那麼划算。這篇文章將為有打算購入套房的民眾講解，了解為何多數銀行不想承作套房貸款，以及萬一套房的成數太低，如何解決自備款，就讓我們看下去吧！

【套房可以貸款嗎？】

套房的定義：

銀行套房的定義不是看「格局」，而是以「坪數」來作區分，室內坪數5～10坪的房子稱作小套房，10～15坪的房子則稱作大套房。由於各家銀行對於套房認定的標準略有不同，部分銀行認為15坪以下就算是套房，或者主建物加附屬建物小於12坪屬於套房，建議簽下買賣合約前，務必向銀行確認貸款方案及細節。

銀行套房貸款的認定方式分成兩種：

建物權狀坪數（不含停車位）小於15坪

主建物+附屬建物坪數（不含公設、車位）小於12坪

【套房貸款成數＆利率】

銀行套房貸款成數近年來逐漸走低，通常只有六成左右。根據聯徵中心統計，2021年套房貸款的平均核貸利率為1.78％、平均核貸成數只有6成9，與其他房屋類型相比，貸款條件確實比較差。

房屋類型	公寓	電梯大樓	套房	別墅	透天厝	樓中樓
貸款成數	72％	74％	69％	73％	71％	71％

若與六都相比，通常雙北市的套房貸款比較容易申請，中南部或郊區就比較難貸；成數都差不多維持在6成。套房貸款利率因為房屋價值較低、經常被投資客炒作的緣故，利率會相較一般房屋貸款利率高一些，大致落在1.6～2.5％之間，根據數據資料我們可以得知，桃園市以南的縣市，貸款利率就有2％以上。

都市	套房貸款成數	套房貸款利率
台北市	67％	1.8％
新北市	66％	1.9％
桃園市	67％	2.4％
台中市	69％	2.5％
台南市	68％	2.7％
高雄市	66％	2.6％

而統計資料顯示，套房是所有房型中授信額度最低，從數據上可看出銀行很不喜歡承作套房貸款，對於套房的鑑價也是很保守。

房型	樣本數	平均授信額度（千元）	平均鑑估值（千元）
公寓	21,915	25,013	34,644
別墅	372	53,659	75,649
其他	17,223	37,827	52,638
套房	3,552	14,497	20,591
透天厝	36,428	32,521	45,892
電梯大廈	105,026	35,549	48,523
樓中樓	368	53,278	76,200

【為何銀行不太喜歡承作套房貸款】

銀行其實不太願意做套房貸款，原因包括投資客炒作套房、地處不佳、設備不佳等問題，會導致轉手不容易，所以對於套房的放貸相當謹慎，如果是地處優勢的蛋黃區，核貸機率就很高，以下會特別列出說明：

1.坪數太小（低於15坪）

套房屬於投資性質較高的物件，因此可貸成數就比自用住宅還要來得低；另一方面，因為套房的購買金額較低，這也另類代表買方經濟能力較弱，只能負擔價錢較低的套房，所以銀行會認為這位貸款人的貸款風險較高。

2.座落地點不佳（位置偏遠地段）

現今的一般房屋都已經很重視生活機能與便利性，若是套房的位置是地處偏遠，甚至週邊有嫌惡設施，那麼會被認定為高風險物件，貸款成數恐怕會很低，慘一點的情況是銀行直接拒絕貸款。

3.屋況不好（屋齡老舊／二次施工違法夾層）

屋齡老舊除了有結構安全疑慮外，如果有違法夾層，被通報檢舉有可能被拆除，因此大部分銀行都不願意承擔此風險。

4.社區戶數多，管理不周

套房通常都被買來出租給人，不定時會有新租客承租，有些房東會買好幾間套房出租，這樣戶數一多管理起來自然不易，而且人口出入複雜也是許多購屋人擔憂的部分，戶數多的套房貸款成數可能從原本的7成降至5、6成，如果綜觀其他因素不理想的話，可能面臨申請難以過件。

【哪些因素會影響套房貸款成數？】

前面上述幾點會影響到銀行評估套房的貸款成數及利率，因此有幾點重點必須多加注意，以下將詳細講解：

1.屋況與坪數

各家銀行金融機構對於套房坪數的認定不同，以10坪與15坪的套房來說，在鑑價上會有很大的落差，這當中還要注意有無包括附屬建物或公設面積；此外，屋況或新或舊、有無年久時修也是套房貸款評估條件之一。

2.周邊環境

生活機能方便與否會是鑑價時的評估依據，如果周遭有嫌惡設施（如加油站、殯儀館、高壓電塔等）會影響核貸成數。

3.房屋類型

房屋類型、屋齡大小、有無管委會這些條件也是銀行會考量的，通常配有電梯的大樓會比普通公寓的價值來得高，因此位於電梯大樓的套房，比較有銀行願意承作貸款。

4.貸款人條件

貸款人的財務狀況、信用狀況，都是銀行會列入審核的條件，如果有信用瑕疵、負債比過高、聯徵報告被註記、無法提供薪轉相關財力證明等等，都會被銀行拒絕，總而言之，只要條件有一個缺點就很難貸款到較高的成數、拿到較優惠的利率。

【如何提升貸款成數？】

想要提高小坪數貸款成數，可以從以下4種方式爭取機會：

1.位於捷運站附近或高房價地段

若小套房或小坪數距離捷運站內1公里，或位在明星學區、繁榮商圈旁，銀行會視該地段的價值，而提供更高的房貸成數。

2.提供足夠的財力證明

若您本身的經濟能力較佳，從事高薪、穩定的職業，可以拿出足夠的財力證明，將更容易獲得銀行方信任，而取得購屋房貸高成數。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵

3.屋況良好（內部裝潢齊全）

銀行方在審核過程中，會評估小套房或小坪數的現況，若內部已有完整的裝潢，會願意提供較高的貸款成數。

【購買套房的注意事項】

如果想買套房，有幾點事項需要注意，避免成為冤大頭：

套房坪數與公設比

由於銀行套房貸款大多只看室內面積，因此要注意購買的套房公設比佔多少，特別是位於電梯大樓內的套房，通常公設比都會較高，所以確認不含公設的實際面積是多少。最簡單的方法就是看建物所有權狀，總面積（即主建物面積）大於15坪（約49平方公尺），這樣比較保險。

二次施工（兩間打通成一間）

有些業者可能會把兩間套房打通成一間，這樣套房坪數就會超過15坪、甚至20坪，增加總坪數以便辦理一般房屋貸款，但事實上不可以這樣做。在未經許可的情況下（產權登記無記載），擅自打通隔間牆、加蓋夾層都屬違法施工，銀行也不願意承作有安全疑慮的違建。

銀行的承作方案

建議申貸者在購屋前先了解銀行的承作方案，否則碰上拒貸或是放貸成數低的情況，就要想辦法處理資金短缺的問題。許多銀行在進行套房貸款試算時，在初估期間會將貸款金額估得很漂亮，吸引民眾申辦，殊不知到了核貸階段時，才發現暗藏玄機，原來是以「套房專案」來包裝、拉高貸款成數，實際上則是用信貸做搭配，不僅使套房貸款利率抬升，貸款年限也僅有十年，除了利息成本增加以外，貸款月付金也增加許多。

【套房貸款的管道】

在購買套房及辦理貸款的認定上，套房貸款也稱為「小宅貸款」、「小坪數貸款」，屬於房屋貸款的一種類型，而貸款管道主要分為兩大種：部分銀行與民間貸款公司。

部分銀行

受到房價高漲的因素，近年開始購買套房的人口逐漸擴大，許多銀行漸漸放寬貸款買套房的限制，開放承作小套房貸款，例如：玉山、台北富邦、中國信託、台新、永豐等等，不過成數一定沒有房屋貸款高。

事實上，銀行不太喜歡承作套房貸款，除非條件真的非常好，否則一般15坪以下套房都較難過件。如果有套房貸款的需求，也可選擇股票上市融資公司，不僅審核寬鬆、貸款額度也較高。

民間貸款公司

如果你的信用評分不足、房屋條件不佳被銀行拒貸，其實還可以選擇向上市融資公司、民間貸款公司、民間代書辦理。民間貸款公司本身的貸款方案就比較多元，買套房貸款可以辦理，審核門檻也沒有銀行嚴格；不過因為民間貸款公司的素質參差不齊，當中除了上市融資公司的安全性跟銀行一樣，其餘的民間貸款公司的安全性有些疑慮，可能會有被詐騙的風險，或是遇上高利貸，總之若要貸款前請務必多加了解觀察。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

【自備款不足可以找哪些管道？】

在申請套房貸款的時候，可能會出現兩種情形：第一種是前面章節有介紹到，銀行願意貸款給你，但是貸款方案裡會幫你搭配信用貸款一起申辦，拉高貸款成數，要注意的是這種方案的貸款期限就會比較短，最長只有7年，而且利率會比較高；另一種情形是出現房貸成數不如預期，或者是被銀行拒絕，面臨貸款額度不足的窘境。

不論您是無法接受利率高的銀行貸款方案，或是有買房有額度不足的問題、被銀行拒絕，以下這兩種管道可以申請，解決資金問題。

●上市融資公司（鑫巢貸）

以下這兩種人很適合辦理二胎房貸：

〈交屋完畢的套房首購族〉

如果已經完成房貸的申請，且已經開始繳交房貸（繳納本金與利息），或是在房屋寬限期期限，卻因為當初貸款成數不足而捉襟見肘時，可以考慮申請二胎貸款，能夠獲得比較高的貸款金額。

前面章節有介紹到，雖然有些銀行可能會搭配信貸的貸款方案，提高貸款成數，不過信貸有DBR22倍的額度限制，能拿到的額度不會太多，所以這種方式並不會很划算；因此，既然已經完成交屋了，不如考慮向融資公司申辦二胎房貸，有機會拿到更高的額度。

〈有資金需求的套房族屋主〉

有些人可能是因個人需求或資金預算不足，購買套房自住使用，後來需要資金的時候，想運用套房來增貸或辦理二胎房貸，結果被銀行拒絕，這時候就可以來向我們鑫巢貸辦理二胎房貸，解決資金問題。

鑫巢貸的年利率7–16％，利率雖比銀行稍高，不過是在法定範圍內，成數最高可達120％、最高額度500萬，審核條件相對於銀行寬鬆許多；房屋狀況僅列入參考條件，所以不管是老舊公寓、套房、商辦、飯店、廠房、地段較差或偏遠地區的房屋等等，銀行不能承作的房屋我們都可以辦理。

優點：審核寬鬆、辦理流程快速、無薪轉證明可辦理、信用不良可貸款、可貸額度高、房屋物件不限

缺點：利率比銀行高

●民間貸款公司

如果照廣義的說詞區分，只要不是跟金融機構（銀行、信用合作社、農漁會等等）的借款都統稱為民間貸款，但由於上市融資公司比較有規模，且政府也有意立專法管制，因此以狹義的說詞區分，民間貸款指的是代書、私人借款、當鋪、P2P這類的管道，所以上面才會將上市融資公司獨立出來說明。

民間貸款對於貸款條件沒有一定的規範，像是財力證明、房屋物件等條件都列入參考，全憑雙方自行約定，因此要特別小心合約內容，像是利息計算方式和相關手續費用，證件及存摺也不要輕易交出，在簽任何合約前務必謹慎閱讀詳細，了解裡面的合約內容，以保障自身權益。

優點：貸款條件更寬鬆彈性，借款金額無上限、最快當日放款

缺點：利率過高、利息計算方式不明、相關手續費用高、還債壓力大、風險很高、房貸難以轉回銀行

以上就是「套房貸款」的介紹，越來越多人改買套房，不論是居住所用、出租或者是投資，都該注意貸款相關的問題，才不會出現如上述所說的問題。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。