標籤: 二胎房貸

「以房養老」旨在幫助房屋擁有者在退休後利用以房養老貸款方式來獲取額外的收入，以支撐其生活費用與需求。這個概念在人口逐漸老化的台灣普遍流行，以房養老條件有哪些？實際試算後才發現的6大以房養老缺點，現在揭曉！

以房養老是什麼？認識房屋「逆向」抵押貸款

以房養老又稱「房屋逆向抵押貸款」，是一種金融產品或貸款方案。在傳統抵押貸款中，借款人將房屋作為抵押品，然後向金融機構借錢；以房養老貸款則相反，借款人是房屋擁有者，通過將房產抵押給金融機構，可以獲得金錢或者退休收入，直至還清貸款或房產轉讓時為止。

房屋擁有者可以選擇按月或按年從這筆借款中領取固定金額的收入，償還貸款期間若申貸者身故，基本上將由法定繼承人負責。

以房養老雖可以提供額外收入、增加自宅的生活品質，但以房養老缺點也是同時存在的，如：增加申貸者負擔、資產流動性低和造成後代子女困擾等。建議欲申貸者須提前了解以房養老條件，多方比較金融機構的方案內容，謹慎評估。

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以房養老條件四大主軸，申請前須注意！

以房養老條件根據不同金融機構會有各自的要求和規範，以下將說明最常遇到的情況：

一、 以房養老條件之年齡要求

申貸者年齡需符合55~65歲，具備完全行為能力和還款能力且信用、狀況良好。

二、 以房養老條件之房屋條件

申貸者需「合法擁有」房屋所有權，並須自住而非為投資房產目的。

三、 以房養老條件之房產估值

金融機構會評估房產的市場價值，並根據估值來決定可借款金額，舉例來說，台北市信義區的房屋就會比鄉下地區的房屋還要來得容易申貸。

四、 以房養老條件之健康狀況

部分金融機構可能會要求申貸者提供個人健康檢查報告或保險投保紀錄。

以房養老條件對獨居長者、高齡頂客族來說比較合適，名下若擁有多間房產，可考慮以房養老的方式來將不動產轉換為資金。但目前因房價居高不下、物價上漲，以房養老貸款的需求有逐漸下降的趨勢。

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以房養老貸款申請流程？要準備哪些資料？

若申貸者符合以房養老條件，接下來就要備妥資料，準備開始申請以房養老貸款，以下將詳細說明各申請步驟：

以房養老貸款申請6步驟：

Step 1：申貸者符合以房養老條件資格(年齡、房屋條件，部分含有健康狀況條件)

Step 2：向金融業者提出申請

Step 3：銀行回報可貸額度

Step 4：核准對保(需準備房屋所有權人之雙證件正本、印章和不動產謄本等資料)

Step 5：設定房屋抵押權(地點：地政事務所)

Step 6：完成後金融業者便開始固定時間撥款

以房養老缺點一次看！別人沒說的6大危機

以房養老是一種投資模式，同時卻具備優點和以房養老缺點，在開始申請以房養老貸款前，建議先閱讀以下內容，多加考量：

【以房養老缺點】

1. 以房養老貸款的金額每月遞減、利息內扣，可能增加償還的壓力。
2. 若遇到利率上漲、房價下跌，房屋價值可能不足以償還的風險。
3. 房產被抵押成貸款模式時，申貸者的財產流動性會受限。
4. 申貸者仍需支付房屋所有支出，如：房屋稅、修繕費和水電費等。
5. 貸款期滿將可能面臨無收入無法還款或房屋被法拍等問題。
6. 隨時間增加房屋價值不斷下降，可能演變成負資產造成後代困擾。

【以房養老貸款優點】

1. 申貸者可在退休後仍享有額外收入，幫助生活所需開銷。
2. 申貸者可繼續居住自家住宅，無須搬遷。
3. 申貸者可依據每月/每年貸款金額，調整資金運用情況。

以房養老缺點和優點放在一起比較，可以很清楚地發現缺點比優點還來得多，因「以房養老」是不動產「逆向抵押」房貸，只要申貸時間越長貸款本金就會越多，不只債務會變多，最後房屋所有權還不是自己的。房屋畢竟是一家人的支撐，也會影響到後代子孫，建議還是要謹慎投資。

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以房養老貸款適合每個人嗎？先評估考量點

以房養老貸款對銀髮族來說是一個活化現金流的投資法，但不見得適合每一個人，以下提供幾個以房養老申貸的考量點，幫助你做出適合自己的選擇：

1. 財務需求：你是否有必要利用這筆貸款收入進行投資？若申貸是否能按時償還？
2. 房產價值：你的房屋所在地是否具備競爭力？能獲得較可觀的貸款收入？
3. 生活安排：你是否有搬遷的規劃？或是房屋有其他營利需求？
4. 還款能力：貸款將產生利息和額外費用，經濟壓力是否能負擔？
5. 遺產規劃：以房養老貸款是否會影響家人或繼承人的繼承意願？
6. 時事考量：若突如其來的房價波動、其他債務壓力，是否能承受風險？

建議在申請以房養老貸款時，需充分了解申請條件、流程與流程，並多方評估金融機構、風險和個人財務規劃。

以房養老貸款試算金額！數字會說話

以房養老貸款很多人都推？以房養老在身故後就可以無後顧之憂？你必須知道兩件事：一是利息會每期增加，二是達到「扣息上限」後，會轉成掛帳方式，貸款期滿後還是需全部付清。

備註：扣息上限，大部分金融機構會設定每月撥付金額的三分之一。

一、 以房養老貸款試算舉例

申貸者/房屋價值：黃先生名下1000萬房屋

核貸成數：最高七成

核貸年限：最長30年(30年X12個月=360期)

年利率：2%

利息扣除上限：6,481

第一期實際領到金額：19,444元，第二期開始扣除利息，待達成利息扣除上限6,481，後幾期的每月撥款金額就會變成：19,444-6,481=12,963，利息會轉變成掛帳模式，待合約期滿須一次付清。

二、以房養老貸款非多數人選擇

試算後，我們可以發現以房養老貸款雖然每期都會有固定收入，但隨著時間增加、利息增加，每期收到的金額都會遞減。若是把這個貸款金額當作固定收入族群，就要留意是否無法穩定基礎經濟水平之慮，同時也可能因年齡增加，無收入狀況導致的還款(如：掛帳金額)困難。最重要的是，一般房貸房屋所有權人還是自己，但以房養老最後所有權將歸給金融機構保管。

相較而言，二胎房貸就會比較平易近人，是多數人選擇的貸款方案。二胎房貸主要是利用房屋一貸後的剩餘殘值做鑑價，再進行第二次貸款，因使用房屋為擔保品，所以審核難度較低，過件率也較高。值得注意的是，二胎房貸相較其他貸款方案較穩定，最終房屋所有權人還是在自己身上。

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在辦理貸款時，需要設定抵押權，那如果說清償貸款後，需不需要將設定塗銷？這篇就是要跟大家談關於「抵押權」的相關設定、塗銷，普通抵押權跟最高限額抵押權的差異處，以及一些抵押權的問題跟注意事項，精華重點都整理在這篇文章裡，一起來看吧！

【什麼是抵押權？】

在急需金錢的時候，有些人會利用房屋來貸款獲取資金，運用剩餘的房屋價值，到地政機關設定抵押權給債權人（銀行），因此用房屋借錢的方式叫做「房屋抵押貸款」，而銀行就會擁有這間房屋的「抵押權」。二胎房貸也可以做房子抵押權設定，只是求償順位會排在第二位，僅次於第一順位債權人，對於銀行來說風險較高，因此二胎貸款較少有銀行承辦，大部分都是融資公司和民間貸款機構辦理居多。

為何需要設定抵押權，設定抵押權的目的是在於債權人為了確保債務人日後能依約定時償還債務，要求債務人提供擔保品（如：房屋）作擔保，若是債務人無法償還債務，債權人就有權利向法院聲請拍賣求償，將擔保品變價後補償。◎延伸閱讀：怎麼用房屋借錢？「房屋抵押貸款」方式、利率、流程、優點一次看！

【抵押權的5大特色】

1.保障債權人的債權

當抵押權設定好，代表債權人擁有擔保品的抵押權，所以若債務人還不出錢，債權人就有權利向法院聲請法拍，拍賣後的所得就會按照借貸金額，還給債權人（如：銀行），剩餘的金額再歸還給債務人，這點特色對於債權人可是一大保障。

2.從屬性

抵押權會跟隨著債權人，所以當債務人與債權人的債務關係結束時（如：債務償還完畢），抵押權就會消失，不再跟從債權人。

3.優先性（順序性）

民法有「物權優先於債權」的原則：抵押權算是一種物權。所以根據這點，擁有「抵押權」的債權人是第一順位，可以優先被分配。
舉例來說，有一棟房屋被法院法拍，有兩位債權人：小明、小美，小明是擁有房屋抵押權的債權人，小美只有一般債權的債權人，假設他們想要分配這棟房屋的拍賣款項，小明會有優先分配的身分，是第一順位債權人。

4.物權的追及效力

前面有提到，在民法的規定中，「抵押權」算是一種物權，所以它具有追及性。如果債務人把房屋轉賣、贈送給他人，房屋所有權改為他人，但債權人依然有權利向法院聲請「把別人的房屋」拍賣掉。
舉例來說，假設小明欠小美錢不還，私下將房屋賣掉，而那間房屋被小華買走，小美向法院提出拍賣；雖然小華是房屋所有權人，但因為那間房屋被設定抵押權，小美擁有這間房的債權，有權利向法院聲請法拍，因此小華的那間房屋就要被法院拍賣掉。所以買房租房的時候，要去打聽這間房屋有沒有「被設定抵押權」！

5.不動產的安定性

很多人欠錢不還會選擇「跑路」（或稱「出國深造」），直接人間蒸發躲債。債權人最害怕的就是債務人不見了，若是讓人跑掉就很難追回債務，但如果有不動產作擔保品，就不必擔心要不回債務的問題，因為房屋不可能長腳跑掉消失，所以債權人能透過法拍拿到補償，減少損失。

【抵押權的種類】

抵押權可分為：「普通抵押權」和「最高限額抵押權」，兩者最大的差異在於債權擔保的範圍。

普通抵押權

只有針對「現在發生的債權」，現在當下借款多少錢，金額就設定為多少，只能持續到清償完畢為止。普通抵押權只適用一個合約，只要完成合約（貸款清償）後，抵押權也失去效力；如果在抵押權塗銷前想要再借款，就必須設定第二順位抵押權（又稱房屋增貸）。◎延伸閱讀：房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

舉例來說，小明將市價800萬的房子給銀行當抵押品，借了600萬，只要小明在期限內將所借金額償還，抵押權也會失去效力；如果這段時間內，小明想要再貸款，就必須重新設定第二順位抵押權。

最高限額抵押權

最高限額抵押權除了有針對現在發生的債權，也包含未來會發生的債權，意思是採債權最高限額，包含本金、利息、違約金等在內。債權人與債務人雙方約定了一個最高借款額度做設定，通常這設定銀行會設為貸款金額的1.2倍（民間貸款公司會設定1.5倍至2倍），而債務人只要在設定金額的範圍內增貸，都不需要再次設定抵押權，是一個很方便的做法。

舉例來說，小明將市價800萬的房子作為抵押品，向銀行設定最高限額抵押權為700萬元，小明清償兩年後剩下300萬，假設小明有繼續借貸的需求，代表他只能借最高限額抵押權範圍內的資金，而這範圍的額度就是400萬（700－300＝400），只要不超過400萬，小明跟貸款銀行繼續借貸，都不需要重新設定第二順位抵押權。

目前銀行跟民間貸款公司，大多都是設定為最高限額抵押權，而為何會選擇設定最高限額抵押權，用意是為了彌補債務人違約衍生的相關費用；關於還款方面，如果是正常還款的人，需要清償的金額是實際借款的額度，不是設定金額，這點不用太擔心！

【抵押權設定／塗銷流程】

〈設定〉

1.金融機構抵押權設定

銀行金融機構（第一站）：填寫抵押權設定契約書

地政事務所（第二站）：辦理抵押權設定登記

2.私人抵押權設定

私人抵押借貸（第一站）：填寫抵押權設定契約書

戶政事務所（第二站）：請領印鑑證明

地政事務所（第三站）：辦理抵押權設定登記

〈塗銷〉

債務清償之後，抵押權設定並不會因此自動取消，必須主動去辦理塗銷。如果沒有塗銷會怎樣？沒有塗銷掉，擔保品的權力會在債權人名下，若需要賣掉、轉讓房屋，或是向銀行辦理貸款，就會比較麻煩，所以才會建議大家清償債務後，盡快去塗銷、辦理清償證明。

1.金融機構抵押權塗銷

• 申請人親自辦理：需準備土地登記申請書、登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
• 委託代理人辦理：要準備申請人的證件資料之外，代理人還需準備身分證正本及印章。

2.私人抵押權塗銷

在債務清償完畢後，一定要盡快取的債權人提供的證明文件，向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，避免自身權益受損。

• 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人身分證明文件。
• 債權人（抵押權人）親自辦理：身分證明文件、印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
• 委託代理人辦理：要準備抵押人的證件資料之外，代理人還需準備身分證正本及印章。

【抵押權設定QA】

1.抵押權時效多久？過期會不會作廢？

抵押權可分為最高限額抵押權、普通抵押權，兩種抵押權設定年限時效不同：

普通抵押權：

普通債權請求權時效為15年，如果債權經過了15年，遇上時效消滅，依《民法》第880條規定，仍可於「五年」內實行抵押權，但是如已超過「五年」，該抵押權依法即消滅不得再行使。

《民法》第880條：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」

最高限額抵押權：

根據《民法》第881-15條，最高限額抵押權的債權已經遇上時效消滅，抵押權人可以依法行使抵押權，將抵押物拍賣；但若已超過5年，該債權不再屬於最高限額抵押權所擔保範圍內，至於最高限額抵押權仍繼續存在，因為最高限額抵押權所擔保的債權尚有繼續發生的可能性。

《民法》第881-15條：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」

2.抵押權設定的金額通常為多少錢？

銀行房貸設定通常為貸款金額的1.2倍，民間貸款設定則為1.2～1.5倍，如果超出以上講的範圍內，就非常不合理。

3.未塗銷抵押權的房屋可以買賣嗎？

當然可以！這邊說明一下，將未塗銷抵押權的房屋過戶，這行為稱為「揹胎過戶」，胎權是指抵押權，「揹胎」是指賣方不塗銷銀行抵押權，而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款，買方只要支付餘額給賣方，由買方繼續繳納銀行貸款。

不過，很不建議買方購買未塗銷抵押權的房屋，雖然買賣的總價金會折抵積欠的貸款，但一般來說，會把房屋販賣的人，通常欠債的金額相當嚇人，對於買家來說，買房還沒賺錢就先賠錢，所以這風險相當大。

以上就是「抵押權設定」的介紹，如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

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