【Q1.這篇代書二胎文章想告訴你的是？】
常見的房屋二胎貸款方式有「銀行二胎」、「代書二胎」以及「融資二胎」（新鑫二胎），雖然鑫巢貸是新鑫二胎的授權經銷商，但是本著客觀服務的精神，還是希望申貸者選擇最適合自己的貸款方式；本文鑫巢貸將用Q&A的方式為大家介紹代書二胎，看完文章的您將可以更了解自己是否適合申請代書二胎，當然也歡迎您向我們免費諮詢二胎相關的所有問題！
【Q2.二胎房貸是什麼？】
二胎房貸（又稱做二順位房屋貸款），是指「不更動原本房屋貸款的情況下」，再利用房屋剩餘的價值借貸一筆資金出來利用；而常見的二胎貸款依申請對象與管道的不同，主要分為「銀行二胎」、「融資二胎」（新鑫二胎）和「代書二胎」這三種。
◎瞭解更多有關銀行二胎（銀行二順位房貸）
◎瞭解更多有關融資二胎（新鑫二胎房貸）
【Q3.什麼是代書二胎？】
由於銀行的二胎不只很難辦理，過件率也很低；而且銀行審查非常嚴格，可能曾經有過一期信用卡遲繳或是房貸不小心忘了繳，就會造成有房子貸不到款的情形；也因此出現了許多銀行以外的二胎貸款選擇，例如民間的「融資二胎」與本篇的重點──「代書二胎」。
代書是民間貸款管道中，最常接觸不動產相關的業務人，因為必須要通過國家考試及格才能夠獲得代書（地政士）資格，所以也常常受到地方民眾的尊敬與信任，主要工作是協助民眾辦理不動產的各類設定，包含過戶、抵押權的設定與塗銷……等等；由於有些代書本身資產不足，在處理貸款問題上，需要有穩定的資金來源，因此就與民間金主合作，從金主那邊的金源來放款，提供款項給想辦理二胎房貸的民眾，當然也會有許多財力足夠的代書，資金來源是自己出資借款給民眾。
【Q4.除了代書二胎以外，還有什麼二胎管道？】
代書二胎以外，還有另外兩種二胎借款管道──「銀行二胎」和「融資二胎」，以下簡短為大家做介紹：
➤銀行二胎
最大的優點是「有機會爭取到較低的二胎利率」，但是申請人的房屋條件需要處於地段佳且屋況優良，同時申請人的信用條件必須要很好，才有辦法向銀行爭取到低利率二胎利率；否則銀行二胎就很難成功過件，就算成功核過，給的額度也不高；在時間方面，申請到撥款所需時間需要 2~3 個禮拜之久，對於緊急需要資金的民眾來說，就不算是很便利的貸款方式。
◎延伸閱讀：國內最新銀行二胎利率、額度資訊比較表 一篇看懂！
➤融資二胎
因為國內辦理代書二胎房貸的代書非常多，難免會因為出資者良莠不齊的狀況，像是「貸款流程不透明」、「合約隱藏費用多」等問題產生；且代書二胎的月息換算年利率後，％數是非常嚇人的（最高可能高達 36% ）。
於是裕融新鑫股份有限公司（上市櫃融資公司）在2017年時，推出了「新鑫附擔保房屋貸款」（又稱新鑫二胎），提供給民眾更加多元的二胎房貸服務。新鑫二胎結合了銀行二胎的安全性，資金來源由上市融資公司撥款，相當可靠安全；也兼具了代書二胎的便利度（職業無薪轉、房屋私設、信用不良都可辦理）與審核撥款有效率（最快3～5天撥款）。
鑫巢貸是新鑫二胎的授權經銷商，全台六都皆有據點，若您不知道該怎麼選擇合適的二胎管道，歡迎您與我們聯繫。
【Q5.代書二胎「月息三分」是什麼意思？】
常見的代書二胎廣告詞或是網站上，會寫著「月息三分」，是什麼意思呢？月息指的就是月利率，「月息三分」指的就是月利率 3% ，每月都會依照未償還的本金來計算、收取利息，對於有短期（一至九個月）資金需求的人來說是很方便的周轉方式。
不過，在銀行或是融資新鑫公司（如：鑫巢貸），貸款都是以「年」為單位計算利息，例如新鑫二胎房貸的年利率就是 7~16%。
代書二胎的利率和其他二胎管道相比時，需要將月利率乘以 12 倍換算為年利率，才知道哪個管道的利率比較高。代書二胎利率大部分是月利率 1~3% ，換算成年利率為12~36% ；而銀行二胎與融資二胎（鑫巢貸二胎房貸）的年利率則都在 16% 以下，經過比較過後會發現，代書二胎借到一年期以上就很可能會不划算。
【Q6.代書二胎月利率多少才合理？】
如前面所說的，代書二胎利率大約落在月利率 1~3% （也就是月息一分～月息三分），在這個區間裡的月利率算是代書二胎的「常見且合理的利率範圍」，目前月息三分已經可以算是代書二胎業界的「頂價」門檻，如果超過月息三分，在代書的借貸行情當中已經算非常高的利息；即便是短期的借貸，也要注意代書二胎月息是否超過三分（月利率 3% ），否則無法負擔釀成新的負債。
雖然月息三分在代書二胎很常見，但是常見的代書二胎利率只有 12%、24%、36% 三種分級，要再細分不同利率的代書二胎也有，只是大部分的人並不知道自己的條件可以跟代書談到什麼樣的利率條件；許多代書標榜當天撥款，但是如果您過去和代書沒有過互動，當天撥款就意味著您的利率很可能是在沒有被充分認識的狀況下被代書一口決定的。
〔鑫巢貸補充〕：
如果是想要借長期融資的資金，就不太建議找代書二胎，建議找融資二胎，因為有機會拿到低於12% 的利率。融資二胎的年利率低於代書二胎，落在 7%~16% 之間；且還款方式為「本利均攤」，可以讓貸款申請人的壓力較小。
【Q7.代書二胎「免綁約，隨借隨還」是什麼意思？】
貸款術語當中，借貸契約有無「綁約」，差別在於「提前清償是否需要支付違約金」。大部分的借貸關係當中，出資人為了確保債權，會跟借款人約定「綁約期」；只要在綁約期間內提前償還債務，就必須支付違約金。
而大部分的代書二胎會主打「免綁約，隨借隨還」；意思就是「簽訂的借貸契約無綁約期」，借款人有多餘的資金就可以償還給代書（或還給代書媒合的民間私人金主）。
【Q8.代書二胎「免綁約，隨借隨還」好嗎？】
「免綁約，隨借隨還」究竟是代書二胎的優點或是缺點？就要看每個申貸人不同的需求了。
對於需要短期（一年半以內）融資周轉的生意人來說是一大優點，短期內可以償還出本金，利息較划算；但是對於每個月領固定／不固定薪資，且沒有大筆流動現金的民眾來說，代書二胎的「隨借隨還」就是一個很大的缺點了！
【Q9.代書二胎沒有違約金規定，就一定好嗎？】
不一定。雖然銀行二胎與融資二胎會有違約金的規定，但是銀行二胎與融資二胎還款方式都是本利均攤；借款期限長的時候選擇後面兩種二胎管道，不僅壓力較小，手邊也可以有較多可自由運用的資金。
很多人看到代書二胎「隨借隨還」就覺得很輕鬆自在無壓力；或是因為銀行或融資二胎有「違約金」的規定就覺得壓力很重、限制很多。但是上述這樣的觀念都僅只是錯誤的迷思，無論哪一種二胎貸款管道都必須要從雙方洽談的合約實際內容來做綜合判斷，才知道哪種算法對自己比較有利。
〔鑫巢貸補充〕：
在申請二胎貸款的時候，即使銀行二胎、融資二胎（鑫巢貸）有提前清償違約金的規定，但很多時候算下來都比代書二胎的「二分利」、「三分利」還要來得划算唷！
舉例來說，以一年的短期周轉，借款 100 萬元為例子：
| 二胎管道 | 約定利率 | 年利率 | 全年總利息 | 違約金 | 合計 |
| 代書（民間）二胎 | 月息兩分 | 24% | 240,000 | 0 | 240,000 |
| 代書（民間）二胎 | 月息三分 | 36% | 360,000 | 0 | 360,000 |
| 新鑫二胎（鑫巢貸） | 年利率7% | 70,000 | 120,000 | 190,000 | |
| 新鑫二胎（鑫巢貸） | 年利率10% | 120,000 | 120,000 | 240,000 | |
將幾種狀況與利率列表比較之後，我們就可以發現「短期周轉」時如果借到月息2~3% 的代書二胎，整體預計會支出的費用會比申請新鑫二胎還要來得更不划算。
【Q10.代書二胎「只繳息，不還本」是什麼意思？】
前面提過代書二胎最大的特點是「隨借隨還」，所以代書二胎廣告詞當中說的「月付只要 xxx 元」，指的是每月所繳交的「利息」；如果每個月只繳交廣告上宣稱的月付金，是償還不到本金的！這就是所謂的「只繳息，不還本」。
常見民眾在代書二胎遭遇不愉快的案例，並不是因為簽下了不合理的合約，而是民眾看到代書二胎廣告當中的低月付金就以為很划算；並且和代書商談的時候被過度強調了低月付金，但其實代書二胎最大的誤區，就是民眾以為自己所支付的月付金是在「還錢」，殊不知只是在繳利息而已。
〔鑫巢貸補充〕：
有很多來找鑫巢貸申請二胎進行「債務整合」的人，就是因為當初借款時代書沒有向他們說明清楚，借款之後才發現每個月償還的只是利息；而自己又沒有辦法賺到月薪以外的收入，造成相當大的經濟與心理壓力。所以借款時搞清楚雙方約定好的還款方式與相關衍生費用是非常重要的事！
【Q11.代書二胎的特色與優缺點】
前面提過，代書二胎的兩大特色是「免綁約」和「隨借隨還」，而且綜合起來會導出代書二胎的還款方式是「只繳息，不還款」；這些特點對於不同需求與立場的二胎房貸申請人來說意義大不相同，沒辦法很直接斷定是優點或是缺點。
如果短期急需一年以內的周轉金，「免綁約」和「隨借隨還」就會是代書二胎的很大的優點。但是凡事都是一體兩面的──對於有二胎需求的一般民眾，或是擔心短期內收入沒辦法償還代書二胎的中小企業自營商來說，「只繳息不還款」無法分攤還款壓力，反而變成代書二胎很大的一個缺點。
〔鑫巢貸建議〕：
自營商（中小企業主）想利用房屋做二胎貸款的時候，要審慎評估公司目前是否能夠穩定獲利？或是能否因應疫情、時局的變化？如果在短期內無法償還，需要一年左右（或一年以上）的資金周轉，建議還是找融資公司的新鑫二胎房貸服務做申請。
【Q12.什麼條件下適合申請代書二胎？】
如果是大約半年至八個月的「短期周轉」就比較適合找代書辦理二胎。但是就像前面的試算比較表格所列的，申請人在申請之前都必須要實際動筆算看看利息支出以後，才知道自己的情況比較適合借代書二胎或融資二胎，何者的利息支出才會對自己比較划算、有利。
〔代書二胎以外的選擇〕
雖然銀行二胎的利率最低，但是由於銀行局有關「逾放比」的規定，讓銀行沒辦法辦理風險相對較高的二胎房貸，所以目前國內有辦理二胎貸款的銀行非常少，只有十間上下有銀行二胎的服務，且銀行二胎過件率非常低。
除了銀行二胎以外，還有融資公司可以提供安全、穩定且收費標準桶一、流程透明的二胎服務；目前國內唯一有辦理二胎房貸的上市融資二胎公司是「裕融新鑫」，但是新鑫二胎如前面所說，有「綁約期」 20 個月的約定。
如果您正在融資二胎和代書二胎之間考慮，或是不清楚自己的情況比較適合申請代書二胎或是融資二胎；想知道自己的狀況申請哪種二胎房貸利率會比較划算──歡迎您來電諮詢： (02) 2313-1256 或是 加LINE@好友 ，將會有專人為您免費解答與試算。
【Q13.如何選擇好的代書二胎？】
1.月利率越低越好
代書二胎通常都是以月計息，再次提醒大家：月利率需要乘以 12 倍才會等於年利率。常見的代書利率落在 1~3% ，月息兩分換算年息 24% ，其實以二胎房貸的借款金額看來並不便宜。
2.擁有地政士證書
找代書二胎，最基本的就是對方應該要有考試及格拿到的「地政士證書」；如果對方自稱代書卻沒有證照，風險就相對高上許多，如果沒有地政士證書（或考試及格證書）卻又自稱代書，已經有詐欺之嫌。
3.最好有實體店面
雖然並不是每個代書都會自行開業，但是畢竟房屋二胎借貸的金額並不小，建議在申貸時還是找正派經營、規模大，有實體店面且認為可信任的代書。
4.價格要透明合理
一般來說代書二胎會有的相關費用是「地政規費」（繳交給政府）、「代書設定費」（代書專業服務的費用）除此之外就是每月的利息支出了；有些代書會再收取一筆手續費，但建議在申請以前就要先問好貸款相關費用，以免拿到錢的時候才發現被東減西扣了許多名目的費用。
〔鑫巢貸補充〕：
一般如果手續費超過貸款金額的 1.5% 就算是很高了，甚至有些代書會「預扣兩個月利息不退還」，以這樣的話術多收取不會退還的額外費用。
5.短期再找代書貸
短期（約一年半以內）的貸款才比較建議找代書來貸款，如果超過這個區間的貸款建議找合法融資公司申請二胎房貸，以免利息支出過高。
【Q14.申請代書二胎可能會遇到什麼陷阱？】
1.衍生其他隱藏費用
由於代書二胎通常是由民間金主或是代書個人放款，所以簽約方式與流程都沒有特定的標準，民眾如有申請代書二胎的需求，建議先了解借款給您的代書收費方式如何，或是請親友推薦收費合理的代書，才不會在急需資金的時候又讓拿到手的貸款金額大大縮水。
收費較合理的代書，除了必要的地政設定費用以外並不會再多收取其他的費用，單純從利息來獲得利潤；但是有部分的代書卻會在「地政設定費用」、「政府規費」和「利息」以外，利用各種名目來獲利（例如：車馬費、介紹費、手續費、佣金……等等）。
〔鑫巢貸建議〕：
在申請代書二胎（或民間二胎）以前，最好預先問清楚所有可能發生的費用，避免衍生的隱藏費用讓自己的荷包失血，甚至造成日後的爭議與糾紛。
2.利率不符個人需求
前面提過，代書的月利率落在 1~3% ，換算年利率就是 12%~36% 了。適合短期的資金周轉，許多人是在借了「隨借隨還」的代書二胎之後，才發現自己每個月繳的只是利息，並沒辦法為自己分攤還款的經濟壓力，甚至多了一筆利息的負擔在身上。
銀行是三種二胎借貸管道當中利率最低的，雖然條件較為嚴格，但如果符合條件的話當然還是建議優先找銀行辦理房屋相關貸款；但是如果銀行貸不過，許多人會因為代書二胎的便利性而找代書借款，卻不知道還有融資二胎（鑫巢貸）這個管道。
〔鑫巢貸建議〕：
借款金額大或借款時間長，建議找本利均攤的新鑫二胎會比代書二胎來得划算。很多申請人不瞭解自身條件的優勢──明明條件符合銀行二胎資格，或是可以借到利率較低的融資二胎，卻因為情急而借了代書二胎，但其實利率不符合自身的需求。
3.資金來源不夠透明
由於大部分代書二胎的資金來源是代書配合的民間金主或是代書本人，且小規模經營二胎服務的代書在市面上比比皆是；眾多的代書二胎服務當中，不僅服務品質參差不齊，連利率決定的方式也沒有一定的標準和依據。
申請貸款的民眾除非是經過朋友推薦得到低利的代書二胎服務，否則實在難以從眾多的代書二胎當中比較利率、優劣；甚至連對方依據什麼來決定自己的月利率都不知道。（銀行或是融資公司會有一套嚴謹的標準來決定貸款申請人的利率）
甚至有些不肖金主，故意不讓貸款人清償債務，藉此佔有對方的不動產。要避免遇到不良金主，就必須要選擇公司資訊清楚、有銀行資歷的上市融資公司──新鑫二胎，貸款人才更能夠確定資金來源，以保護自身權益。
〔鑫巢貸建議〕：
銀行或上市融資公司的優點在於「有規模、有保障」，可以讓民眾知道自己拿到的資金來源在哪裡──銀行的資金來自於其他民眾的存款，而上市的合法融資公司則來自於股市熱錢，或是公司本身的投資的報酬。◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據：授信5P原則
4.沒有當面對保流程
代書二胎、融資二胎，以及銀行二胎房貸的流程都大致相同，差別只在於放款單位不同而已。所以在辦理二胎房貸時，當面對保的流程相當重要，也是保障申請貸款民眾的權利非常重要的一個環節，所以務必要確認清楚是否有當面對保流程。
〔鑫巢貸補充〕：各類二胎申請共通流程：申請→估價→審核→核貸→對保→設定→撥款
5.要求提供證件正本
有些不肖代書會在二胎房貸申辦過件前，就要求貸款人提供土地謄本、證件等「正本」，聽到這樣的要求時請貸款人務必明確拒絕，沒有必要提供。
〔鑫巢貸補充〕：
辦理二胎所需文件如下
- 雙證件影本（身分證正反面+健保卡／駕照）
- 戶籍謄本影本
- 工作證明文件或收入所得證明（鑫巢貸不要求）
- 土地及建物所有權狀影本
- 房貸近一年繳款明細
- 存摺封面影印本（撥款用）
- 自然人憑證IC卡
- 印鑑章
6.事先要求支付費用
有部分的代書（甚至是假冒代書），會在二胎房貸申辦的時候，就收取一筆辦理的費用；通常各類貸款是不會需要收取「委託費」的，只要出現「委託」相關的費用，有極高的可能是代辦公司！
且大部分的貸款，都是在撥款的時候扣除必要的行政規費、手續費等金額，直接撥款給申請人；如果有預先要求支付費用，就必須要提高警覺多加注意了。
〔鑫巢貸補充〕：一般來說，除了必要的代書費和地政規費以外，手續費只要收超過貸款金額的 1.5% 就算是過高了。
7.代辦假冒代書風險
有一些代辦公司或是民間金主會假冒代書的身分，自稱是代書並且提供二胎借款服務，如果在網路上遇到自稱代書的人，在沒有正式到對方的事務所、看到對方的地政士證書以前，請不要提供「證件正本」以及「預先繳納費用」，如果不需當面對保，有很高的機率是假冒或是非法經營！
【Q15.代書二胎月息三分算「重利罪」嗎？】
不算。雖然民法規定「約定利率上限」是年利率 16% ，超過年利率 16% 的部分債務人是可以請求返還利息的，但是因為長久以來的社會習慣，代書二胎的利率都落在月息一分到三分（年利率 12% ~ 36%），所以法院並不認為月息二、三分是重利罪。
〔鑫巢貸補充〕：
雖然代書二胎在三分以內不會被法院認定為重利罪，但是有更低利率的新鑫（融資）二胎可以選擇，還是非常建議向鑫巢貸提出新鑫二胎的申請唷！（新鑫二胎年利率 7% ~ 16% ）
以上就是「鑫巢貸──新鑫二胎房貸」為大家精心彙整的代書二胎Q&A總整理，如果看完文章還正在融資二胎和代書二胎之間考慮，或是已經向銀行申請房貸卻遭到婉拒，都歡迎您參考以下管道和我們連繫：
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