摘要：若借款者有房屋擔保，可借到較高額的資金，利率也會比較低。有房族向銀行申貸時可以選擇增貸、轉增貸或是二胎房貸等，但是銀行審核貸款的條件非常嚴格！要如何利用房屋貸出高額資金？而銀行優質客戶的條件又有哪些？有房族遭銀行婉拒時，選擇融資公司二胎房貸好嗎？這篇文章帶你一次了解各管道房屋貸款、二胎房貸全介紹！
「二胎房貸」這個詞對於多數人來說或許很陌生，它是名下有房的人可以獲得救急資金的方式，種類分別有銀行二胎、融資公司二胎、民間二胎（包含代書二胎及當舖二胎…等），由不同的申辦管道區分，這篇文章將為您講解這些管道的二胎房貸的利率差異、優缺點及相關注意事項，讓有「二胎房貸」需求的人可以更一目了然，並選出最適合您的二胎房貸方案。
申請銀行房屋增貸沒過，怎麼申辦二胎？辦二胎會很難嗎？二胎利率會很高嗎？民間二胎風險高嗎？二胎有什麼優缺點？本文將會一一解答這些二胎相關問題。
文章摘要：如果想以名下房屋抵押申辦貸款，一般而言會優先考慮向銀行申請房屋增貸，但銀行審核房屋增貸非常嚴格，容易被婉拒，即使核貸，金額也很低；這時可以考慮二胎房貸來代替房屋增貸，二胎房貸同樣可以將房屋的剩餘價值發揮出最大效益。本文將會深入說明二胎房貸（簡稱：二胎）的利率、申請條件、流程、優缺點、注意事項、風險…等等，申辦二胎前可以好好評估自身狀況再決定。
上一篇文章我們有深入說明房屋增貸這項房屋貸款方案：房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程
房屋增貸最大的優點就是利率低，然而最大的缺點就是很難過件，或者過件但額度低，讓不少急需資金的申貸人，明明名下有房產，卻因為自身的信用、財力條件不佳或房屋狀況不好，而無法順利向銀行成功貸款。因此這裡要告訴大家，其實有另一種類似房屋增貸的方案就是：二胎房貸。
文章摘要：
當臨時有資金需求的時候，除了可以考慮信貸或車貸，如果名下有房，能夠善用房屋價值來做為補足資金缺口的工具，也是推薦的選項。其中利率較低、額度較大、費用成本相對少的「房屋增貸」，可能是許多人優先考慮的貸款方案，這篇文章會說明所有關於房屋增貸的申辦流程、利率、優缺點跟注意事項，讓有需求的人可以先了解清楚房屋增貸的詳細內容再評估是否申辦，以免白白浪費時間跟手續費、得不償失。
先告訴各位，並不是每間銀行都有承辦二胎房貸（二順位房貸）的業務，而且銀行對二胎房貸（二順位房貸）審核非常嚴格，比第一順位的房貸限制更多，就算房屋有殘餘的貸款空間，有可能因為申貸人有信用瑕疵就婉拒申請。
當然，如果申貸人信用條件好、有明確優秀的收入財力證明，可以試著辦理銀行的二胎房貸（二順位房貸）；假如信用條件不佳、沒有薪資證明、負債比過高，或者不知什麼原因被銀行婉拒，我們也會給予另外的二胎房貸（二順位房貸）管道建議，推薦你看到文章的最後。
*本篇文章於2021/12/20更新，另新增2間銀行的二胎房貸資訊，共12間。 Continue reading 2022最新 銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用比較資訊
本文摘要：當債務的利率跟月付金超出經濟能力可負荷範圍，建議可以向銀行申請代償，減輕負擔；如果被銀行婉拒，建議退而求其次找有規模的融資公司，盡量不要找民間借貸公司（例如代書或當鋪），因為可能有違法的高利貸業者摻雜其中。
若負債金額較高（或有多筆負債）又有房的人，可利用二胎房貸，可貸額度較高，能一次清償多筆債務。
本文摘要：這篇文章將會詳細說明什麼是民間私人設定以及哪些原因會造成民間私人設定。如果是因為借了民間的房屋二胎貸款（像是當鋪、代書、地下錢莊或是親朋好友）而有了私設，通常借款人先解決了眼前最緊急的問題，後續要開始還款發現利率太高、而且每個月繳的錢是還不到本金的，才驚覺又造成另一個資金問題。然而，在有私人設定的情況下是不能向銀行貸款的，銀行也無法代償民間債務，因此本文會說明有民間私設的二胎房貸如何透過轉貸到專業合法的融資公司來降低利息跟月付金，不但減輕還款負擔，也能享有跟銀行相同的本利攤還方式跟保障。
民間私人設定也簡稱「民間私設」或「私設」，是指需要資金的人用名下不動產（如房屋、土地、農地…等資產）向民間私人放款機構或融資公司（而不是銀行金融機構）抵押借款，也就是民間二胎房貸、民間二順位貸款，此時不動產的權利人會轉變為債權的一方，借款人就不能再將資產轉讓給別人，也不能向銀行抵押申辦貸款，因此稱為民間私設。
最常見的民間私人設定狀況就是房屋持有人曾經申辦過民間貸款，無論是跟當鋪、代書、地下錢莊還是跟親友借款，只要是向金融機構（銀行、信用合作社、農漁會…等）以外的公司單位或私人金主借款，就是民間貸款。而民間貸款機構為了確保未來能將款項收回，會針對借款人名下的不動產執行民間設定，貸款機構就擁有該不動產的抵押債權，如同向銀行申辦貸款時會設定抵押權一樣。有資金需求的申貸人會借到民間貸款，通常是是因為信用評分過低、負債比過高、收入不穩定…等狀況而被銀行婉拒，銀行會將這些客戶歸類為高風險族群。申貸人一旦擁有信用瑕疵，便會讓銀行提高標準審視，講得更直接一點，這些高風險客戶跟銀行貸款根本過不了，因此在急需資金的情況下，申貸人沒辦法花時間好好做功課，才會找上民間私人機構借錢，進而衍生出「私設」的問題。
如果不動產持有人未曾申辦過民間貸款，也從未向親友借錢，卻發現自己名下的房屋被執行了民間私人設定，這是一種比較特別的民間私人設定狀況，很有可能是不動產持有人的親人主動進行設定的，這麼做的目的是透過主動進行民間私人設定，避免該筆不動產被拿來貸款或作為抵押，導致後續更大的問題，也就是說將民間私人設定作為一種防範措施使用。所以如果確定自己沒有將名下不動產拿來抵押、申辦民間貸款的經驗，建議向相關親人詢問對於房屋民間私人設定的狀況是否知情，或許就能找到原因，進而解決私設的問題。
如果不動產持有人自己有開公司，可能遇到部分供應廠商在合作時，為了確定能夠收到貨款，會要求針對公司負責人名下的不動產進行民間私人設定，作為一種保險措施。因此如果不動產持有人有開公司，且有與其他公司有貨款上的往來，那麼房屋的民間私人設定便很有可能和公司營運相關，建議可以向公司的財務人員進行對照確認，了解不動產民間私人設定的緣由。
可以，這邊針對上述的狀況1的情形深入說明如何解除房屋民間私設。將民間私人設定解套最快、最佳的做法就是將民間貸款轉貸到專業合法的大型融資公司（鑫巢貸），同樣透過房屋貸款（二胎房貸），由融資公司協助先代為償還導致民間私人設定的債務，清償之後再協助申貸人註銷民間私人設定。這樣做有兩個好處：第一，將民間私人設定問題解除，讓不動產的抵押權回到自己的手中；第二，有可能融資公司幫房屋估價後的可貸金額高過於民間私人設定的債務，因此申貸人在取得資金並且將民間欠款償還之後，仍有一筆資金可以自由運用。
承上一段所述，急需資金的人在跟民間機構(例如代書或當鋪)借款後，儘管解決眼前最緊急的問題，但在往後還款時才發現每個月付的錢都只有繳息，根本還不到本金，才驚覺又造成另一個財務危機，因為民間放款的公司通常是代書、當鋪或地下錢莊（俗稱高利貸），雖然主打快速放款、隨借隨還、額度很高，甚至不用薪資財力證明，核貸門檻非常低，然而風險卻相對非常高，不但利率極高、遊走法律邊緣，而且還款方式缺乏保障，意圖讓貸款人每個月只繳交高額利息，本金則必須一次清償，但借款人在面臨欠缺資金的窘境下，怎麼可能短期內籌措全部資金一次償還？逼不得已只好一直繳高額利息，讓申貸人掉入另一個債務深淵，因此民間高利貸常有許多爭議產生。而當申貸人經濟壓力大到無法負荷，想求助於銀行獲得資金協助、降低債務利率時，幾乎是不可能的，因為「私設」相對於銀行來說有很大的風險，有私設就無法向銀行申請貸款，關於銀行部分的說明會在下一段詳述。
所以當遇到資金問題又無法向銀行申貸時，慎選專業合法的融資公司協助，就是件非常重要的事情了。建議有民間房屋二胎貸款而導致私設無法再向銀行申貸的人，可以找鑫巢貸辦理二胎房貸（房屋二胎貸款）來降低利率及月付金。
民間的二胎房貸在以前常見的是月息三分，現在大多是月息兩分，所以我們就用月利息2%來說明：以借貸100萬為例，民間私設的月息2%，等於每個月要繳息20,000元，但是完全沒有還到本金，而且撥款前會扣掉6%手續費（6萬元），接著再預先扣除3個月的利息（也是6萬元），等於實拿的金額只有88萬。如果將民間私設債務轉貸到鑫巢貸的二胎房貸，同樣借貸100萬，10年還款期限（120期），月付金為16,800元，不但比上述民間私設貸款的純繳月息還少，重點是本利攤還，本金會越還越少，上圖有清楚的分析比較。
以下是鑫巢貸二胎房貸的10大優勢分析：
1. 利率合理
鑫巢貸二胎房貸的年利率7%起，相較於民間月息三分（月息3% x 12個月 = 年利率36%），不但合法也合理許多，申貸人不用再擔心被貸款利息壓垮，也可達到借低利息還高利息、減輕負擔的目的。
2. 可貸成數120%
鑫巢貸二胎房貸雖然不像民間貸款主打超高額度，但相較於銀行二胎房貸可貸成數最高就是房屋鑑價的85%（而且還是扣掉一胎房貸貸款的設定金額，等於核貸金額會非常低），鑫巢貸二胎房貸可貸額度高達房屋鑑價120%，讓申貸人有充裕的資金可以運用。
◎什麼是設定金額？銀行跟鑫巢貸的二胎房貸額度又是如何計算的？推薦你閱讀這篇：二胎房貸最高可以貸幾成？教你提高成數的方法！
3. 本利均攤
鑫巢貸二胎房貸的還款方式與銀行相同，每個月本金跟利息均攤，不會像民間借貸公司每個月繳交高額利息卻還不到本金。
4. 上市公司撥款
鑫巢貸二胎房貸是由新鑫上市公司撥款、政府合法立案，比一般資訊不透明的民間借貸機構更有保障。
◎推薦閱讀：關於新鑫股份有限公司 & 新鑫上市公司相關新聞報導
5. 審核寬鬆
無論是收入領現、無薪轉、負債比高還是信用瑕疵…這些銀行不願核貸的客戶條件，只要房屋還有可貸空間皆能申辦鑫巢貸二胎房貸，且核貸率高達9成以上。
6. 申辦流程簡便
若要申辦鑫巢貸二胎房貸，撥款前都不用出門奔波諮詢送件，所須文件資料透過線上傳輸（Line或e-mail）即可，全程由鑫巢貸專員貼心服務，節省申貸人的時間跟心力，只有確定核貸後、申貸人也接受二胎房貸的金額跟利率，才需要與對保專員約在地政事務所簽約對保，並完成二胎房貸抵押權設定。
7. 非代辦公司
鑫巢貸不是代辦公司，諮詢與房屋估價完全免費，不用事前簽約，沒有高額服務費，也不收代辦費。
◎關於代辦公司層層剝削的陷阱請閱讀這篇文章：二胎房貸的民間融資公司是「代辦公司」嗎？
8. 全台皆有據點
新鑫二胎房貸所有經銷商中，鑫巢貸是唯一全台六都（台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）皆有服務據點的，無論客戶身在何處，只要聯絡我們，不限區域，鑫巢貸就會協助客戶一起解決資金問題。
9. 銀行資歷團隊
由蔡志杰協理領軍的鑫巢貸二胎房貸專員團隊，皆擁有銀行從業相關資歷，熟知金融相關知識與規則，對於房貸放款流程相當熟悉，也知道如何向新鑫總公司爭取對申貸人最有利的貸款條件。
10. 最快三天撥款
鑫巢貸二胎房貸的資金最快三天到位，撥款迅速，能夠為申貸人解決迫在眉睫的資金問題，兼具銀行的安心與民間的效率。
銀行對於民間私人設定的不動產限制非常多，以下詳述原因：
名下資產的民間私人設定即使解除了，但如果解除時間沒有超過一年，依然會被銀行視為高風險族群，除非有充足的財力證明或其他額外加分條件，否則都要等民間私人設定解除期滿一年以上，才有機會向銀行順利申辦貸款。
對銀行來說，申貸人會向民間貸款管道籌措資金，通常是信用不佳、負債比過高、從事的職業提不出薪轉證明…等原因，讓銀行不願核貸，因此無論私人設定解除與否，申貸人都應保持良好還款紀錄與穩定工作收入，藉此培養信用分數，才有可能重建與銀行往來的橋樑。
一般來說，向銀行借款來償還另一間銀行貸款是可行的，但是向銀行申貸去償還民間貸款較難達成，這是因為銀行難以掌握私人貸款金額，也難以評估放貸風險，所以不動產有私設就無法向銀行貸款。若有代償民間債務需求，建議可以找鑫巢貸，利用二胎房貸的資金代償民間債務，也就是上一段提到的。之後再慢慢培養信用，如此一來日後向銀行貸款會更為容易。
如果看完本篇文章對於民間私設或二胎房貸還有不清楚的地方，歡迎聯繫我們，可主動來電鑫巢貸(02) 2313-1256，或者點進官網「免費申請」中加LINE@直接與專員對話，也可線上填單請專員聯絡，看申貸人方便自行選擇各種方式詢問，諮詢都是免費的，不用出門東奔西跑（免費申請只是諮詢，並非確定辦理，先考慮清楚、再決定），專業的專員團隊將會為您解說，我們會依照客戶不同的狀況跟條件去分析評估最適合的房屋二胎貸款方案。
如果有二胎房貸需求、本身財力跟信用良好，建議優先考慮銀行，但銀行的審核很嚴格，文章會說明銀行有哪些地雷，申貸人可以初步評估自己是否適合申貸銀行的二胎房貸。
不幸被銀行婉拒的話，文章也會詳細比較民間二胎管道的利率：私人代書、代辦公司、融資（租賃）公司、當鋪、資產管理公司，並分析不同管道的特色，申貸人可以根據個別狀況，判斷最適合自己的民間二胎房貸。
先放二胎房貸各通路的比較表，需要詳細分析的人請繼續往下看文章：
