本文重點：市面上除了銀行以外，民間也有許多不同管道有提供二胎房貸的服務，成數算法依各種不同管道會稍微有些不同；這些管道當中只有融資二胎（裕融新鑫二胎）這個管道和銀行同樣安全可靠，本篇將會著重在介紹「銀行二胎」與「融資二胎」這兩種管道的成數算法介紹，也會和大家分享四大影響二胎可貸金額的原因。
在開始「二胎成數」的介紹之前，先簡短為大家歸納出三種類型的房屋貸款適合什麼樣狀況的申貸人；當有房族需要資金時，「增貸」、「轉增貸」或是「二胎房貸」三種管道，應該怎麼選擇比較好呢？請看以下三點的整理：
【房屋增貸、轉增貸以及二胎房貸怎麼選？】
申貸的原因有千百種，無論是解決債務問題、資金難題、公司／個人周轉，或是想要活用資金來投資，都可能會需要大筆資金；如果收入不穩定或信用狀況不佳，是很難在銀行貸款到較高的金額，這時候如果有房屋就可以用來貸款到較高的金額了！
◈房屋增貸
房屋增貸適合信用良好的申貸人，原本的房貸都要準時繳交，不能有遲繳紀錄。這邊提醒，需要原本貸款清償到一定程度的本金，或是房屋有大幅增值，有多餘的空間，才適合申辦房屋增貸。
◈轉增貸
辦理轉增貸適合信用良好的申貸人，轉增貸有個優點是轉入的銀行利率有機會比原銀行更佳；但是申貸者要考慮到手續費、違約金等額外費，先計算所有費用加上去後是否划算，再考慮是否申請房屋轉增貸。
◈二胎房貸
二胎房貸對於銀行來說風險很高，所以利率通常會比其他貸款還要高，但有機會取得較多的金額；不過銀行二胎的條件非常嚴格，過件率很低，必須要信用狀況無瑕疵、條件良好的人才有機會申請成功。
二胎的申請管道除了銀行以外，還有融資公司、民間貸款機構等管道；這邊比較推薦像融資公司辦理，融資公司的二胎房貸徵審條件比較寬鬆，可以貸款到比銀行更高的成數和額度，有高額資金需求的民眾可以考慮融資公司的二胎房貸服務。
◎延伸閱讀：如何用房屋借到高額資金？增貸、轉增貸、二胎房貸怎麼選？
◎延伸閱讀：二胎房貸比較：分析銀行、融資公司、私人代書的額度及利率
接下來這篇文章將為您詳細介紹，「銀行二胎」和「融資二胎」兩種二胎管道貸款成數的計算方式。分析銀行與融資公司兩種二胎管道的額度與成數，為什麼會差異甚大？最後也會分享給大家「提高二胎成數」的方法，讓您能夠順利申貸到理想的額度與成數！
【二胎房貸成數計算方式】
市面上除了銀行以外，民間也有許多不同管道有提供二胎房貸的服務，成數算法都會稍微有些不同；不過只有融資二胎（上市公司）這個管道和銀行同樣安全可靠，所以本篇只會著重在介紹這「銀行二胎」與「融資二胎」這兩種管道的成數相關介紹。
有關二胎管道的詳細介紹可以參考：二胎各管道的利率、風險、完整重點
▸銀行二胎成數計算方式
銀行二胎成數公式 ＝ 房屋鑑價 Ｘ 成數－一胎房貸設定金額
※銀行鑑價金額：銀行房屋鑑價不等於行情價，且銀行的估價常常都追不上實價登錄的市價，很多時候銀行估價甚至刻意比市價低上許多。
※銀行成數：銀行核貸的成數，通常最高不會超過八成五（85%），大部分落在八成（或是低於八成）。
※一胎房貸設定金額：設定金額就是當初購屋（一胎）貸款金額的 1.2 倍。
銀行二胎計算方式對於申貸人很不利的一點是：「無論一胎償還多少，都是減掉相同的設定金額。」即使一胎房貸償還再多都無法提高銀行二胎的可貸金額；如果想要在銀行二胎貸到想要的金額就只能靠「房屋大幅增值」、「想辦法提高成數到80~85%」這兩種方法，除此之外也沒有其他辦法。
◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則
▸融資（新鑫）二胎成數計算方式
融資二胎計算公式 ＝ 房屋鑑價 Ｘ 成數 －一胎房貸剩餘金額
※新鑫鑑價金額：申請新鑫二胎，新鑫公司進行房屋鑑價的時候，不會直接到估價房屋打擾，也不用擔心會因為估價而被鄰居或家人知道申請貸款；申貸人只需要提供房屋地址及房屋照片，新鑫的承辦審核人員就能依據申貸者提供的資料為房屋鑑價，且新鑫的鑑價方式為實價登陸，較為貼近行情價或是市價。
※新鑫成數：新鑫二胎能夠核貸的成數依申請人的條件不同，最高可到120%，也因此新鑫二胎能夠給申貸人較高的額度與承作空間。
※一胎房貸剩餘金額：這裡指的「一胎剩餘金額」，是指購屋（一胎）貸款的剩餘本金。如果一胎房貸繳交了很多年，或是已經償還部分的本金，那麼償還的本金就可以讓自己的房屋多了更多可利用的價值，對申貸人非常有利！
◎延伸閱讀：在銀行申請二胎被婉拒怎麼辦？什麼是新鑫二胎？
▸實際案例試算
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陳小姐買房的時候，銀行估價 1000 萬，核貸八成； 目前貸款已償還了 500 萬本金，剩餘 300 萬本金； 現在房屋已增值到了 1200 萬，想要申請二胎房貸。 |
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設定金額（核貸金額的1.2倍） |
800 * 1.2 ＝ 960（萬） |
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一胎房貸剩餘金額（剩餘本金） |
300萬元 |
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假設兩種管道對房屋的估價都相同（實際銀行更低）； 且陳小姐條件很好，銀行成數85%，新鑫成數120%； 用前面的兩個公式可以推算出以下的最高可貸金額。 |
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銀行二胎最高可貸金額 |
（1200 * 85%）－ 960 最高只能貸款 60 萬 |
| 新鑫二胎最高可貸金額 |
（1200 * 120%）－ 300 超過 300 萬，可貸到上限 300 萬 |
【為什麼銀行二胎可貸成數較低？】
1. 法規限制
銀行二胎之所以放款相對比較保守，是因為銀行受到金管會與《銀行法》的規範與限制，必須避免過度操作二胎房貸這類型的高風險資產，以確保銀行經營的安全性及財務健全性。
銀行同時也需要嚴格控管「逾期放款比率」在一定的比率以下（越低越好）；「逾期放款比率」簡稱「逾放比」，逾放比愈高就表示銀行放款的品質越差，民眾在銀行當中的存款風險也就會愈高，甚至也可能造成銀行的客戶擠兌。 一般來說，逾放比率在3%以下的金融機構，授信品質較佳，風險也較低。
2. 估價保守
即使民眾的房屋有增值，想要向銀行申請二胎房貸或增貸，但因為銀行必須預防房市價格的波動，所以對於房屋的估價通常都會低於市價，因此民眾在銀行不容易貸款到理想的金額與成數。另外，銀行房屋估價也會因為許多條件而有所不同，會受到例如：地段、屋齡、屋況、坪數，周遭鄰避設施、空屋率……等因素的影響。◎延伸閱讀：鑑價決定房貸成數高低！提高銀行貸款成數靠這幾招
【融資二胎安全嗎？】
只要不是由銀行提供資金的二胎房貸，都被稱做「民間二胎房貸」──民間的貸款管道有很多，例如：代書、當鋪、私人金主與融資公司；其中融資公司是民間二胎管道當中，安全程度最高的。◎延伸閱讀：申請銀行二胎被婉拒怎麼辦？選擇新鑫二胎好嗎？
裕融新鑫是國內三大上市融資公司（裕融、中租、和潤）當中，唯一可讓民眾申請「融資二胎房貸」的上市融資公司；新鑫二胎由上市公司撥款，上市公司的資金來源會受到監事與股東的監督，透明有保障。
融資二胎（新鑫二胎）的利率雖然略高於銀行（7~16%），但是過件率高，且新鑫二胎的貸款成數最多可到房屋鑑價的120%。新鑫二胎房貸的估價和銀行相比起來又寬鬆許多，包含裝潢也會列入估價考量；對於二胎房貸的申請人條件也比銀行還要包容，有信用瑕疵、民間私設的房屋都有機會在新鑫申貸成功。
【影響二胎房貸成數的4大因素】
影響二胎房貸成數有以下 4 大因素，包含：鑑價的方式與成數、申貸人的財力證明、申貸人的信用狀況以及是否有提供保證人這四點，以下將詳細說明：
1. 鑑價方式與成數
前面有提過銀行二胎與新鑫二胎鑑價方式的不同──銀行的估價非常保守，但新鑫的鑑價卻能夠比較貼近市值。而兩種二胎管道的成數也有很大的差異──銀行二胎的成數最高在 80～85% 之間，而新鑫二胎的成數最高可到 120%。
由於銀行的資金來自於民眾或是企業的存款，萬一發生了壞帳會影響到民眾的存款，自然不能去承作風險太高的金融商品；而裕融新鑫是上市公司，公司的資金來自於企業主與股東，如果有營利或是虧損是公司股東要共同承擔，所以能夠承受的風險也會比銀行高上許多，當然新鑫的「鑑價」與「成數」都會比銀行還要來得高。
2. 申貸人財力證明
銀行非常看重申請人的財力證明，財力證明是為了讓銀行了解申貸人財務狀況，評估還款能力，確保可以收回借出去的錢，同時也牽涉到銀行的「呆帳率」和「逾放比」，所以銀行面對貸款金額較高的二胎房貸申請人就會謹慎、謹慎，再謹慎。
不過，每間銀行能夠接受的財力證明都不同，大多會被認為有效、可被接受的財力證明有：薪資收入證明、扣繳憑單、所得清單；而有些銀行也願意將租金收入、投資明細或是定期存款認列當作財力證明。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵
銀行徵審二胎貸款在判斷財力時，會考量到申貸人的職業，如果收入不固定就會比較不願放款；如果是領現族、自由工作者（SOHO族）、待業中或是自營商（中小企業老闆）等，會非常容易被銀行認為收入不穩定、還款能力不足而被打回票的。但是新鑫二胎對於各種職業的申貸人都相當友善，如果是額外有租金收入或投資獲利的民眾，也都能夠在申請時當作收入證明，藉此順利申請新鑫二胎！◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則
3. 申貸人信用狀況
銀行為了擔心被倒帳，對於申貸人的信用狀況會控管得非常嚴格──無論是信貸或是二胎房貸，銀行都會嚴格審查信用狀況，即使申貸人手上有房屋，但是卻可能因為一些信用瑕疵而無法順利申請二順位房貸。
信用不良的狀況例如：負債比過高、信用空白、信用瑕疵、債務協商或債務整合中……等。以上這些信用不良的狀況在銀行都非常不容易過件，即使過件了也很難拿到銀行廣告的優惠利率；這些狀況在新鑫卻有很大機會能夠成功申貸二胎，只要房屋還有空間就能夠承作，且額度可以大大拉高。
鑫巢貸補充：想知道自己的信用狀況如何，可以參考【五種免費查詢聯徵的方法教學】。
4. 是否提供保證人
在銀行申請二順位房貸（二胎房貸），申貸人可以「主動」提供保人（連帶保證人）做擔保，增加自身優勢條件，以此提高二胎房貸的成數。不過，銀行二胎的成數再怎麼想辦法提高，成數的天花板大概在八成五就停住，無法再往上提升。
如果是申請新鑫二胎，只要申貸人有房屋完整的所有權就不需提供保證人，但如果房屋所有權人年事已高（超過80歲）或是有嚴重信用不良的狀況，就會視情況要求申貸人提供保人來提高二胎房貸的過件率。
鑫巢貸補充：
如果申貸人的名下沒有房產可以設定抵押，可以提供父母或親友的房產做為抵押品，但是這位房屋所有權人必須要擔任保證人才能順利申辦新鑫二胎。◎延伸閱讀：新鑫二胎房貸30題Q&A 債務協商、持分房屋…可以申辦嗎？
【申請銀行二胎要注意的3大重點】
在申請銀行二胎時，除了瞭解自己可以爭取到的核貸利率、成數與額度以外，也要注意以下三大重點。
1. 注意總費用年百分率
「總費用年百分率」也被稱作是「貸款實質年利率」。總費用年百分率是將貸款的手續費、開辦費、帳管費或聯徵查詢費等成本，加上申貸的本金與利息計算加總後，算出來的貸款實質年利率。
雖然在銀行「有機會」可以爭取到較低的利率（但機會不大），但是加上手續費、開辦費、帳管費或聯徵查詢費等貸款衍生的相關費用也才更能夠比較不同二胎房貸管道的實質利率。
2. 是否符合負債比規定
雖然有擔保的貸款（如車貸或是房貸、二胎房貸）不會受到法規（DBR 22 倍，無擔保申貸金額上限為月收入22倍）的限制，但是銀行為了擔心申請人繳款出現困難，另外還有一個負債比的規定較「月負債比」。
「月負債比」指的是每月的債務繳款金額占月收入的比例，可以評估申貸人每月的還款壓力是否過大，大部分的銀行只能夠接受月負債比在七成以下（甚至更低），各位申貸人不妨在申請銀行二胎房貸之前先自行試算，可以了解自己在銀行是否容易通過申貸。
月負債比的公式是：月負債比 =（每月負債支出 ÷ 平均月收入）x 100%
3. 注意合約違約金條款
大部分的銀行貸款（除了理財型貸款）以外，幾乎都有違約金的設計；如果在規定的期間內申貸人就先提前清償了貸款，就會被要求收取違約金，也就是大家所熟悉「綁約Ｘ個月」的說法。
鑫巢貸補充：
新鑫二胎房貸的利率略高於銀行，但是過件率高、還款年限長（最長 10 年，120 期），額度也高達 300 萬元，最低綁約20期，是中長期融資、銀行婉拒的最佳選擇。◎延伸閱讀：2022最新 銀行&融資公司二胎房貸額度、利率、費用比較資訊
【申請融資二胎要注意的3大重點】
申請融資公司二胎（新鑫二胎）需要注意以下幾點，以免讓債務問題又再雪上加霜：
1. 代辦公司高代辦費
代辦公司的角色有點像是仲介，為想要申請二胎房貸的客戶媒合到「銀行二胎」、「融資（新鑫二胎）」和「代書／民間二胎」等管道，但是會從中收取佣金（服務費）。銀行的首頁都有標示「沒有和代辦公司配合」等聲明，所以有代辦公司宣稱「可以送件銀行」，都是詐騙的話術，而且萬一被銀行知道案件來源是代辦公司，就會將該申請戶列為「拒絕往來戶」，嚴重影響自身權益及後續和銀行申貸、辦理信用卡的過件率。
如果想要辦理新鑫二胎，建議不要找代辦公司委託送件，因為辦理新鑫二胎，都必須要經過合法授權的新鑫經銷商（如：鑫巢貸）才能進件到新鑫公司，所以才會推薦直接向新鑫經銷商（鑫巢貸）來申辦二胎房貸，避免被收取高額的代辦費、手續費、委託費或是諮詢費用。◎延伸閱讀：找代辦公司借貸安全嗎？詢問、辦理前一定要看這篇！
2. 避免民間高利管道
民間的二胎管道（如：代書、當鋪、民間私人金主或是地下錢莊）通常都是以月計息，月息一分到三分（1%～3%）換算年利率（12%～36%）就已經超過法定年利率的上限（16%）了！
而這些民間二胎管道的還款方式是「每月繳息，隨借隨還」（也就是「只繳息，不還本」），這種還款方式會導致還款壓力、經濟壓力會過大，建議還是選擇融資（新鑫）二胎，因為還款方式和銀行一樣都是「本利均攤」，利率在法規範圍內（年利率7％～16％），省去借到高利貸的擔憂。◎延伸閱讀：貸款還款方式有哪些？本利均攤、本金均攤、隨借隨還差在哪？
3. 找新鑫授權經銷商
申請融資二胎務必要找新鑫的授權經銷商辦理，因為就算是代辦業者，也必須要透過經銷商（鑫巢貸）才能夠送件到新鑫公司，別讓代辦業者多賺了一手；裕融新鑫是國內三大上市融資公司當中，唯一一間可以讓廣大民眾申請「融資二胎房貸」的上市融資公司，要申請新鑫二胎，找鑫巢貸準沒錯！
鑫巢貸是新鑫二胎授權直屬經銷商，由上市公司裕融新鑫撥款；不是代辦公司，不收代辦費或是服務費。只有在確定核貸撥款以後，裕融新鑫公司會收取貸款金額的1.5%做為手續費，另外民眾只需要繳交代書費，以及地政設定費（政府規費）；沒有額外的隱藏費或是代辦費用，為您省下每一分該拿到的金錢。
裕融新鑫正式簽約的合作經銷商只有寥寥幾間，「鑫巢貸二胎房貸」就是新鑫的合法授權經銷商；我們在新鑫經銷商當中最大的優勢就是：「全台六都皆有據點」、「從業人員皆具銀行專業資歷」、「過件率高」等優點，若您不知道自己是否適合申請新鑫二胎房貸，歡迎您向我們免費諮詢。
以上就是「鑫巢貸」為大家整理，有關於「銀行、融資二胎成數怎麼算？」的總整理。如果您看完文章後對於成數算法有所疑問，或者是想要知道自己的房屋可以貸款到多少額度或是成數，您可以：
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