標籤: 貸款

近期國內的詐騙層出不窮，最有名的是人被騙去柬埔寨西港，被當作「貨品」多次轉賣，從事詐騙等非法行為，若不配合就會慘遭非人道的軟禁待遇，甚至被抓去器官活摘；在受害者中，有一些人為了貸款利率，誤信了「到國外對保利率會比較低」的詐騙訊息，慘遭送柬埔寨，被當地詐騙集團軟禁押走。

這篇文章會向大家介紹常見的貸款詐騙種類，教導大家如何防範貸款詐騙，也提供一個合法且安全的貸款管道給大家，讓我們繼續看看下去！

【柬埔寨詐騙實例：飛泰國對保慘送柬埔寨】

根據《鏡新聞》報導，全球反詐騙組織提到，雖然詐騙手法百出，不過大多是重新包裝的舊手法，而目前最流行的手法就是「貸款詐騙」，集團會在臉書上打廣告，稱可以幫忙借款，不過要貸款人飛一趟泰國，獲得的對保利率會比在台灣低，因此就有民眾被騙走，而有些人是想去海外工作還債，最後都在柬埔寨淪為「豬仔」。
◎新聞來源：飛澎湖做水電「下機已到柬埔寨」　反詐騙集團示警「朋友騙朋友」《鏡新聞》

※鑫巢貸在此呼籲，別因為看到「高薪』二字，而去相信這些海外求職資訊，也不要相信「在國外貸款、對保，會獲得較低的貸款利率」這類的貸款詐騙話術，不管飛哪一國，對保跟貸款利率都不會比台灣還優惠！若有任何疑慮均可撥打165反詐騙諮詢專線查證。

【常見的貸款詐騙管道】

1.貸款詐騙簡訊

貸款簡訊是近期的詐騙手法，幾乎人人都有收到過，內容大概會說「我是XX證券的X小姐，有急事找你，麻煩加我賴：XXXX…」之類的話術去裝熟，這類型的詐騙訊息都會要民眾加對方Line，並利用投資、貸款名義欺騙民眾掏錢。而內政部警政署165全民訪詐騙網在官網發公告、跟寄簡訊呼籲，請民眾不要相信簡訊上的訊息，誤入貸款詐騙的深淵。

2.LINE群組

有些詐騙集團會透過Line搜尋「設定為開放陌生訊息」的民眾，將對方假入詐騙群組，進行詐騙；或者是1對1聊天的方式，取得對方信任後開始詐騙，讓民眾一步步踩進貸款詐騙的陷阱裡。

3.Facebook一頁式釣魚網站

臉書上充斥不少一頁式釣魚網站，詐騙的主題種類很多元，原先是購物詐騙居多，可如今連貸款詐騙的數量也逐漸攀升，這種一頁式網站會利用幾點誘人字眼，吸引人上鉤；舉例來說，貸款詐騙的廣告會以「借款容易」、「貸款額度高」、「利率低」這些字眼宣傳，對於急需用錢的民眾來說，不會花太多時間去確認網站真偽性，就會輕易上當受騙。

4.電話詐騙

電話詐騙是最老套的手法，種類也很多元，有大多數都指使民眾去操作ATM轉帳，少數是運用貸款的方式做詐騙，共通點都是詐騙集團會藉由話術來欺騙民眾，讓對方信以為真上鉤，將錢匯款到非法帳戶。

5.貸款公司的廣告

這點跟前面「Facebook一頁式釣魚網站」，手法相似，有些民間貸款業者會用「借款容易」、「保證過件」、「貸款額度高」、「利率低」等話術，吸引民眾來辦理貸款，但魔鬼藏在細節裡，這些話術的背後隱藏不少陷阱。

6.貸款公司的話術詐騙、合約的文字陷阱

許多不肖的貸款公司，為了蒙騙來貸款的民眾，會透過一些話術去說服辦理高利率的貸款方案，也有不肖業者在合約上玩文字遊戲，要求民眾簽合約，事後賺取違約金等等問題。

【常見的貸款詐騙話術】

詐騙集團會為了讓受害者相信，跟吸引肥羊上當，會運用一些話術去行騙，以下這幾點就是常見的話術，也會解析這些話術背後的原意。

1.「保證過件」

在貸款時，都會希望能「輕鬆過件」，早日拿到資金解決財務問題，看到「保證過件」這個優惠就會特別心動，但這光鮮亮麗的糖衣之下包著是毒藥，會「100％保證過件」的管道都像是代書、當鋪、高利貸這類的管道，而這些管道通常都是利率很高，且大多以月利率的方式去計息，很容易為自己累積出新的一筆債務，所以可是一大風險。

2.「更高額度」

有些人是因為銀行給的額度不多，因此轉向跟民間公司借貸，尋求額度高的貸款方案，但這些高額度資金大多來自當鋪、私人金主，甚至是高利貸，所以獲得高額的資金，背後的代價可能是高利率，只會衍伸出更多的負債而已。

3.「只要簽了委託書就一定會過」

有些代辦公司會以簽委託書為由頭來說服申請人，宣稱簽了會提高銀行過件，引誘申請人簽約，但代辦公司的承辦人員並非是銀行二胎房貸的審核人員，公司的保證沒一個保障，而且代辦公司的委託書有如「賣身契」，簽了就掉入他們的陷阱，就必須支付很多錢去解約；所以，請民眾務必記得「合法的貸款公司在確定核貸對保前，都不會要求簽約」。

4.「利率比銀行低」

有些民間貸款公司會宣稱「利率跟銀行取得更優惠的方案」，誇張一點的會說「利率2％以內」，但實際上要看利率是年利率還是月利率；假設是「年利率2％」，銀行的二胎房貸利率約4％～16％，利率2％通常是第一順位的房貸利率，而且民間貸款幾乎沒有這麼低的利率方案；若如果是「月利率2％」，這算是民間貸款的正常範圍，只不過月利率換算成年利率，利率則是24％，相當驚人，因此那些「低利率」都是騙人的幌子。

【常見的貸款詐騙手法】

前面介紹到貸款詐騙的管道給大家認識，這一章節我們來談談各類貸款詐騙的手法及話術，讓讀者們更清楚明白陷阱哪些，進行預防避免上當受騙。

〈代辦公司〉

1.假冒銀行的名義

這些代辦公司會自稱為銀行業務員，向受害者推銷「債務協商」的方案去債務整合，雙方進一步面談及見面後，受害者知道對方並非銀行，而是代辦公司，才驚覺被騙。如果申請「債務協商」，聯徵報告會被註記，之後就無法再向銀行辦任何貸款、信用卡，這點請民眾務必知道。◎延伸閱讀：債務協商是什麼？條件、流程、優缺點、替代方案一次看

2.宣稱能銀行代辦

早期銀行是代辦公司常送件的管道之一，代辦公司也藉此加以宣傳「銀行代辦」，吸引民眾來借款，但由於代辦業者屢次傳出詐騙或違法行為，因此金管會就插手介入管理，訂出法條，明文「禁止銀行接受代辦公司承辦的貸款案件」。不過銀行偶爾還是會在「不知情」的情況下接到代辦公司的貸款申請案件，但只要被銀行判斷認為是「代辦案件」通常會直接婉拒，並將此案件客戶註記為高風險對象；一但被列入該銀行的黑名單，對申貸人而言，未來申貸的負面影響相當大。

3.要求先刷卡

合法的貸款公司不會要求申請人刷卡，要小心別使用信用卡，免得被不肖代辦公司盜刷。

4.簽委託書

同樣地，合法的貸款公司在確定核貸對保前，都不會要求簽約，代辦公司要求簽委託書的意思是，如果之後申請人反悔不辦，必須支付高額的違約金，趁機敲竹槓。

5.先收取手續費

有些代辦公司會要求民眾先收取手續費，民眾千萬不要因為債務壓力一時心急而繳交高額代辦費，避免舊債未還又欠新債，讓自身債務越來越沉重。

◎延伸閱讀：找代辦公司借貸安全嗎？詢問、辦理前一定要看這篇！

〈假檢警〉

假檢警的詐騙手法很久以前就有，如今又有新的話術，是以貸款詐騙的型式去犯案，詐騙集團會先佯裝成銀行人壽保險客服，指稱被害人涉嫌詐領保險金，要被害人打電話到刑事局報案，給予對方另一個詐騙專線；被害人致電給假檢察官，就被假檢察官告知涉嫌洗錢案，假檢察官會向對方說能協助處理，就欺騙被害人將房屋拿去抵押貸款，交出現金給詐騙集團。◎新聞來源：抵押房子貸款免羈押 假檢警詐騙又出新話術《聯合新聞網》

〈代書〉

1.衍生其他隱藏費用

代書二胎的放款通常由民間金主或資金充裕的代書執行，所以簽約方式及流程都沒有一套準則，每一間代書的標準不同，當中會蘊藏的其他費用也不一致。關於收費方式，建議在借款前先打聽收費合理的代書，或是詢問親友有無推薦的代書，可以避免遇到不肖代書業者，被多拿一些其他費用。

2.資金來源不夠透明

如上一段介紹，大部分的代書資金都來自私人金主或資產豐富的代書本人，由於代書數量非常多，服務品質、利率計算方式都沒有一套標準來依據，除非透過親友推薦，才能遇到低利且合法的代書，否則很容易遇到素質較差的代書，連自身的月利率判定標準如何評估都不知道！

3.利率不符個人需求

由於代書大多都採用「月利率」計息，這種方式比較適合短期週轉的人，不少人借款後，才驚覺每個月的繳款都是在繳利息，長時間的累積就多了一筆利息的負債；因此，如果有長期周轉、龐大債務等問題，歡迎尋求融資二胎房貸（鑫巢貸）這個管道。

4.沒有「當面對保」流程

在辦理貸款時，不論是申請哪種貸款，合法的貸款管道流程都大致相同，必須經過「當面對保」這個流程，是保障貸款民眾權利的一道重要環節，如果沒有對保這個手續，恐怕極大機率是遇上非法貸款公司。

5.要求提供證件「正本」

有些不肖的代書會趁二胎房貸辦理過件前，要求申請人提供土地謄本、身分證等證件「正本」，運用法律漏洞，取得房屋或土地，甚至利用對方的資料來當詐騙車手，所以對方要求提供證件正本，請務必明確拒絕，並不提供證件，若是索取「影本」證件是可以提供給對方。

◎新聞來源：什麼情況適合選擇代書二胎？代書二胎房貸常見15題Q&A

上面大多是民間貸款及詐騙集團所會發生的貸款詐騙情況，而下面特別介紹「信貸」的注意事項，雖然銀行都遵守法律規範，但可能會因為「合約上的文字遊戲」，讓貸款人不小心踩雷，所以獨立列出來說明。

〈信貸〉

1.廣告利率的文字陷阱

銀行為了吸引民眾來貸款，會主打優惠低利率的信貸方案來推銷，但貸款前必須知道一件事：很多家銀行都是採用「2段式浮動利率」，可能會出現的情形是前幾個月是固定超低優惠的利率，但過了優惠期變為機動計息；舉例來說，前三個月信貸款利率是1.68％，有些人會覺得這個利率1.68％比房貸利率還低，但是要注意這只是「前三個月的利率」而已，後面第四個月開始的利率是多少才是需要留意的，千萬不要被一時低率的廣告而沖昏頭。

2.貸款期數問題

辦理信貸時，除了要注意到利率、月付金多寡，還有一點很多人容易疏忽掉，就是「貸款總期數」，不同年限的貸款期數會影響月付金額多寡，即使月付金額低，但期數長的話仍然要繳不少錢，因此建議民眾貸款前先評估負擔能力，選擇適合自己的期數方案。

3.違約金跟綁約問題

大部分的銀行貸款都需要綁約，若在綁約期間提前還款，必須付違約金，而每一家銀行的違約金都不同，建議在貸款前，務必清楚了解合約上的規定及罰則。
◎延伸閱讀：二胎房貸跟信貸我適合哪種？從「3大關鍵」選出適合的貸款方案

【如何預防貸款詐騙？】

預防勝於治療，這章節是要教導各位讀者，面對可疑的訊息、來電，或是在辦理貸款時，要提高警覺，避免不慎掉入貸款詐騙的陷阱，以下就來看看！

1.不回應陌生訊息，陌生來電勿信並主動查證

面對陌生來電、訊息，應該抱持警覺及查證的心態，並謹慎判斷，不隨意回覆對方，因為大多數的訊息及來電都是來路不明的貸款詐騙，都會用前面章節所介紹的誇張術語，誘騙急需用錢的民眾上鉤；因此，若有緊急貸款需求的民眾可以選擇我們鑫巢貸，下一章節會特別為您介紹。若分不清是否遇上詐騙，可以撥打165反詐騙諮詢專線，或是上警政署的165全民反騙網求證。

2.貸款前做好事前事後工作

而在貸款前，建議做好事前查詢工作，培養貸款的正確觀念，像是合法的利率範圍、合理的收費標準、還款年限等等注意事項。在尋找貸款公司前，可以查詢該公司的評價如何、是否有實體店面、政府核准合法立案的證明（如：公司登記）。最後，在簽約前，一定要確認合約上任何條文，逐字逐句看詳細，確認好貸款金額、利率的％數、還款年限、還款方式、計息是採取哪種利率（年利率／月利率）等等這些細節；若是有需要事前付款的款項，務必先仔細詢問完所有添加項目及金額，雙方可接受並確定，記得要添加在雙方的合約內備註，以此做證。

3.證件及相關資料不隨意交給對方

前面有提到，一些不肖貸款業者會向貸款民眾索取證件（雙證件、存摺、印章等等）的正本，遊走法律邊境取得民眾房屋土地，或私下進行一些非法行為，讓貸款民眾變成為人頭戶，而吃上官司，因此這邊呼籲民眾要格外小心。

【合法的貸款管道】

假設向銀行貸款失敗，有什麼合法又安全的民間貸款管道呢？答案是有的，鑫巢貸是是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，而且是唯一全台六都內皆有二胎房貸服務據點的經銷商，不會出現「貸款流程不透明」、「合約隱藏費用多」等問題，利率範圍符合《民法》第205條（最高16％），採用「本利均攤」的還款方式，且最高可貸成數為120％。◎想了解更多關於民間二胎管道：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

【貸款詐騙的真實案例】

假代書真詐騙》鹿港警方 破獲假代書真詐騙集團

彰化縣鹿港分局破獲一起詐騙案，詐騙集團以電話謊稱被害人的健保卡詐領健保補助費，以及涉及光華開發案，需要被害人配合調查並將名下不動產送財政部監管，要求被害人前往匯款新臺幣280萬及聲請約定帳戶；另外，再洗腦被害人將土地由假代書設定貸款抵押現金600萬，最後再以假檢警「偵查不公開」為由，保管被害人金錢，使被害人財產一夕間化為烏有。

繼111年6月起，警方陸續查獲多起詐騙集團案件，而在昨日（17日）分別查獲張姓假代書及幕後黃姓金主，起獲贓款84萬，全案依加重詐欺罪移請臺灣彰化地方檢察署偵辦。

◎原新聞出處：《Yahoo新聞》

抵押房子貸款免羈押（假檢警新騙術）》抵押房子貸款免羈押 假檢警詐騙又出新話術

刑事局近日發現假檢警詐騙手法又出現新話術，日前年過6旬的陳姓老翁，接獲自稱銀行人壽保險客服來電，指稱他涉詐領保險金，要被害人打電話到刑事局報案，不久老翁接到自稱刑事局來電，稱他涉洗錢案件，要通報檢察官。

老翁電話轉到假檢察官，對方說涉及洗錢案要羈押兩個月，但可以協助申請分案調查，只要保管財物就不用羈押，對方要求老翁領出帳戶存款、申請保單借款及房屋抵押貸款。老翁依指示前去銀行臨櫃匯款41萬元，公園面交400萬元，因想確認案件進度自行撥打電話到刑事局，才發現遭詐騙，損失441萬元。

◎原新聞出處：《聯合新聞網》

【結語】

現在的社會充斥太多貸款詐騙的風險，防不勝防的程度，我們也只能謹慎再謹慎面對，但記得凡事都需要冷靜查證，切勿因為誘人的優惠條件，而被蒙蔽雙眼，失去判斷能力；萬一不幸發生詐騙憾事，請第一時間報警處理，撥打165警政署反詐騙專線尋求協助。

作者介紹

在辦理貸款時，需要設定抵押權，那如果說清償貸款後，需不需要將設定塗銷？這篇就是要跟大家談關於「抵押權」的相關設定、塗銷，普通抵押權跟最高限額抵押權的差異處，以及一些抵押權的問題跟注意事項，精華重點都整理在這篇文章裡，一起來看吧！

【什麼是抵押權？】

在急需金錢的時候，有些人會利用房屋來貸款獲取資金，運用剩餘的房屋價值，到地政機關設定抵押權給債權人（銀行），因此用房屋借錢的方式叫做「房屋抵押貸款」，而銀行就會擁有這間房屋的「抵押權」。二胎房貸也可以做房子抵押權設定，只是求償順位會排在第二位，僅次於第一順位債權人，對於銀行來說風險較高，因此二胎貸款較少有銀行承辦，大部分都是融資公司和民間貸款機構辦理居多。

為何需要設定抵押權，設定抵押權的目的是在於債權人為了確保債務人日後能依約定時償還債務，要求債務人提供擔保品（如：房屋）作擔保，若是債務人無法償還債務，債權人就有權利向法院聲請拍賣求償，將擔保品變價後補償。◎延伸閱讀：怎麼用房屋借錢？「房屋抵押貸款」方式、利率、流程、優點一次看！

【抵押權的5大特色】

1.保障債權人的債權

當抵押權設定好，代表債權人擁有擔保品的抵押權，所以若債務人還不出錢，債權人就有權利向法院聲請法拍，拍賣後的所得就會按照借貸金額，還給債權人（如：銀行），剩餘的金額再歸還給債務人，這點特色對於債權人可是一大保障。

2.從屬性

抵押權會跟隨著債權人，所以當債務人與債權人的債務關係結束時（如：債務償還完畢），抵押權就會消失，不再跟從債權人。

3.優先性（順序性）

民法有「物權優先於債權」的原則：抵押權算是一種物權。所以根據這點，擁有「抵押權」的債權人是第一順位，可以優先被分配。
舉例來說，有一棟房屋被法院法拍，有兩位債權人：小明、小美，小明是擁有房屋抵押權的債權人，小美只有一般債權的債權人，假設他們想要分配這棟房屋的拍賣款項，小明會有優先分配的身分，是第一順位債權人。

4.物權的追及效力

前面有提到，在民法的規定中，「抵押權」算是一種物權，所以它具有追及性。如果債務人把房屋轉賣、贈送給他人，房屋所有權改為他人，但債權人依然有權利向法院聲請「把別人的房屋」拍賣掉。
舉例來說，假設小明欠小美錢不還，私下將房屋賣掉，而那間房屋被小華買走，小美向法院提出拍賣；雖然小華是房屋所有權人，但因為那間房屋被設定抵押權，小美擁有這間房的債權，有權利向法院聲請法拍，因此小華的那間房屋就要被法院拍賣掉。所以買房租房的時候，要去打聽這間房屋有沒有「被設定抵押權」！

5.不動產的安定性

很多人欠錢不還會選擇「跑路」（或稱「出國深造」），直接人間蒸發躲債。債權人最害怕的就是債務人不見了，若是讓人跑掉就很難追回債務，但如果有不動產作擔保品，就不必擔心要不回債務的問題，因為房屋不可能長腳跑掉消失，所以債權人能透過法拍拿到補償，減少損失。

【抵押權的種類】

抵押權可分為：「普通抵押權」和「最高限額抵押權」，兩者最大的差異在於債權擔保的範圍。

普通抵押權

只有針對「現在發生的債權」，現在當下借款多少錢，金額就設定為多少，只能持續到清償完畢為止。普通抵押權只適用一個合約，只要完成合約（貸款清償）後，抵押權也失去效力；如果在抵押權塗銷前想要再借款，就必須設定第二順位抵押權（又稱房屋增貸）。◎延伸閱讀：房屋增貸Q&A 一篇搞懂「房屋增貸」利率、優缺、申辦流程

舉例來說，小明將市價800萬的房子給銀行當抵押品，借了600萬，只要小明在期限內將所借金額償還，抵押權也會失去效力；如果這段時間內，小明想要再貸款，就必須重新設定第二順位抵押權。

最高限額抵押權

最高限額抵押權除了有針對現在發生的債權，也包含未來會發生的債權，意思是採債權最高限額，包含本金、利息、違約金等在內。債權人與債務人雙方約定了一個最高借款額度做設定，通常這設定銀行會設為貸款金額的1.2倍（民間貸款公司會設定1.5倍至2倍），而債務人只要在設定金額的範圍內增貸，都不需要再次設定抵押權，是一個很方便的做法。

舉例來說，小明將市價800萬的房子作為抵押品，向銀行設定最高限額抵押權為700萬元，小明清償兩年後剩下300萬，假設小明有繼續借貸的需求，代表他只能借最高限額抵押權範圍內的資金，而這範圍的額度就是400萬（700－300＝400），只要不超過400萬，小明跟貸款銀行繼續借貸，都不需要重新設定第二順位抵押權。

目前銀行跟民間貸款公司，大多都是設定為最高限額抵押權，而為何會選擇設定最高限額抵押權，用意是為了彌補債務人違約衍生的相關費用；關於還款方面，如果是正常還款的人，需要清償的金額是實際借款的額度，不是設定金額，這點不用太擔心！

【抵押權設定／塗銷流程】

〈設定〉

1.金融機構抵押權設定

銀行金融機構（第一站）：填寫抵押權設定契約書

地政事務所（第二站）：辦理抵押權設定登記

2.私人抵押權設定

私人抵押借貸（第一站）：填寫抵押權設定契約書

戶政事務所（第二站）：請領印鑑證明

地政事務所（第三站）：辦理抵押權設定登記

〈塗銷〉

債務清償之後，抵押權設定並不會因此自動取消，必須主動去辦理塗銷。如果沒有塗銷會怎樣？沒有塗銷掉，擔保品的權力會在債權人名下，若需要賣掉、轉讓房屋，或是向銀行辦理貸款，就會比較麻煩，所以才會建議大家清償債務後，盡快去塗銷、辦理清償證明。

1.金融機構抵押權塗銷

• 申請人親自辦理：需準備土地登記申請書、登記清冊、塗銷登記證明文件、他項權利證明書、申請人身分證明文件。
• 委託代理人辦理：要準備申請人的證件資料之外，代理人還需準備身分證正本及印章。

2.私人抵押權塗銷

在債務清償完畢後，一定要盡快取的債權人提供的證明文件，向地政事務所辦理抵押權塗銷登記，避免自身權益受損。

• 抵押人親自辦理：土地登記申請書及登記清冊、債務清償證明書（蓋妥印鑑章）、他項權利證明書、抵押權人印鑑證明、抵押權人身分證明文件、申請人身分證明文件。
• 債權人（抵押權人）親自辦理：身分證明文件、印鑑證明、債務清償證明書、他項權利證明書。
• 委託代理人辦理：要準備抵押人的證件資料之外，代理人還需準備身分證正本及印章。

【抵押權設定QA】

1.抵押權時效多久？過期會不會作廢？

抵押權可分為最高限額抵押權、普通抵押權，兩種抵押權設定年限時效不同：

普通抵押權：

普通債權請求權時效為15年，如果債權經過了15年，遇上時效消滅，依《民法》第880條規定，仍可於「五年」內實行抵押權，但是如已超過「五年」，該抵押權依法即消滅不得再行使。

《民法》第880條：「以抵押權擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人，於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，其抵押權消滅。」

最高限額抵押權：

根據《民法》第881-15條，最高限額抵押權的債權已經遇上時效消滅，抵押權人可以依法行使抵押權，將抵押物拍賣；但若已超過5年，該債權不再屬於最高限額抵押權所擔保範圍內，至於最高限額抵押權仍繼續存在，因為最高限額抵押權所擔保的債權尚有繼續發生的可能性。

《民法》第881-15條：「最高限額抵押權所擔保之債權，其請求權已因時效而消滅，如抵押權人於消滅時效完成後，五年間不實行其抵押權者，該債權不再屬於最高限額抵押權擔保之範圍。」

2.抵押權設定的金額通常為多少錢？

銀行房貸設定通常為貸款金額的1.2倍，民間貸款設定則為1.2～1.5倍，如果超出以上講的範圍內，就非常不合理。

3.未塗銷抵押權的房屋可以買賣嗎？

當然可以！這邊說明一下，將未塗銷抵押權的房屋過戶，這行為稱為「揹胎過戶」，胎權是指抵押權，「揹胎」是指賣方不塗銷銀行抵押權，而是從買賣總價金中扣除賣方所積欠的銀行貸款，買方只要支付餘額給賣方，由買方繼續繳納銀行貸款。

不過，很不建議買方購買未塗銷抵押權的房屋，雖然買賣的總價金會折抵積欠的貸款，但一般來說，會把房屋販賣的人，通常欠債的金額相當嚇人，對於買家來說，買房還沒賺錢就先賠錢，所以這風險相當大。

以上就是「抵押權設定」的介紹，如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

作者介紹

在跟銀行貸款時，不論是辦理哪一種貸款（房貸、信貸、車貸、增貸等等），照會的行員都會詢問「貸款的資金用途」。舉例來說，如果想要買房投資或者是買賣股票，回答「投資理財」這個答案是最安全的，若是回答「炒房」、「炒股票」，這理由通常銀行不會答應放款，所以貸款用途的理由回應可是一門大學問，這篇就教大家如何避開錯誤回答，增加過件成功率！

【銀行照會「資金用途」的用意】

根據金管會明文規定：請各金融機構落實徵授信審核，本會金融檢查並將加強查核借戶徵信、資金用途及還款來源。

所以貸款人若向銀行申請貸款，銀行必須詢問客戶的貸款用途，避免客戶貸款去從事非法用途，或者進行洗錢、賭博等不法行為，保護了銀行資產品質的同時，也能替客戶事前攔截阻止，免去遭受詐騙的下場。

這邊就有人好奇，假設用一個合理的理由去跟銀行貸款，之後貸款用在不同的地方上，銀行會不會發現？其實銀行事後是會核實貸款人資金用途，如果被銀行發現與當初申請的名目不同，就會將貸款人的申請名目做更改。

舉例來說，小明想要買一間房，但因為他是要購買第二間房，受到政府打房政策影響，貸款成數會比購買第一間房的成數還要低，所以他就向銀行貸款申請「個人周轉金」，因為個人週轉金的貸款額度比較高；不過銀行都會做事後核實的工作，假設半年後銀行在做貸款資金用途回查，調閱小明的信用報告，若發現與當初的貸款實際用途有違背（私下購屋使用），就會有以下這兩種做法：

1.若貸放額度沒有高於購買的規定，就會將該筆貸款資金用途更改為：周轉金。

2.若貸款成數超過購買規定，除了更改該筆貸款的資金用途外，多放款的資金額度，則會要求貸款人加速還款；或者規定貸款人在1年內（規定期限內）須還清貸款，若無法歸還，則必須將這些無法償還的資金，更改為：信貸或其他用途，像是利率也會依照央行打房規定收取。

※所以，建議各位貸款人在申貸時，最好還是如實填寫貸款理由，不要耍小聰明，不然後果會得不償失！

【銀行的審核標準：授信5P原則】

銀行授信人員都是依據「授信5P原則」來制定二胎房貸放款審核標準，申貸人風險越低，核貸機率越高；相反地申貸人風險越高，就容易被婉拒。

5P指的是People（貸款人）、Purpose（資金用途）、Payment（還款來源）、Protection（債權確保）、Perspective（借款戶展望）；雖然說徵審人員會照這5個標準去審視，但實際情況和審核結果會因為不同銀行、以及每家銀行徵審人員的主觀因素而有所差異。

下面簡單說明一下資金用途：

Purpose資金用途

銀行會衡量貸款者的二胎房貸資金運用計劃是否合情、合理、合法，明確且具體可行。申貸人需要跟銀行說明為什麼需要這筆資金、還有計劃怎麼使用。◎延伸閱讀：銀行二胎房貸審核根據是什麼？貸款小知識：授信5P原則

【貸款正當的理由＆錯誤的理由】

〈銀行可以接受的貸款理由〉

周轉是一個統稱，每個人用錢的需求都不同，至於說該用什麼理由向銀行貸款，銀行比較容易接受，這邊要教大家幾個銀行會接受的「正當理由」，提高審核的成功率；記得銀行人員在照會時，要語氣堅定，不要有閃爍其詞的狀況。

1.購屋

由於中央政府實施打房政策，除了首購的第一間房，購買第二間以上數量的房屋，不管是自用或投資，都要遵從政府的打房政策，除了貸款成數被限制，無法像購買第一間房屋時那樣這麼多；雖然拿到的額度不多，但仍是建議大家，在申請貸款時要如實填寫，省去後面加速還款、利率方案更改這些不必要的麻煩。

2.購車

買車也算是一大筆開銷，以國產車來說，中價位的車款也要破60多萬，是個不小的金額，所以可以向銀行申請貸款購車。

3.修繕、裝潢房屋

內政部修繕貸款的最高額度只有80萬，如果需要多方面整修的民眾，在資金方面尚，可能不夠使用，因此不少人為了解決修繕問題，向銀行貸款。在申請時，需要附上估價單，及整修的前後對比照片，才有機會核過；然而整體過程所需文件有點麻煩，再加上銀行給的貸款額度也不太多，所以有些行員會建議客戶申請銀行專屬的修繕貸款方案，或者是將貸款用途申報為週轉金，提高過件率及額度。◎延伸閱讀：買房缺錢裝潢該如何解決？資金就靠「房屋修繕貸款」補貼

4.企業投資

有些公司行號、企業因需要資金，維持公司周轉營運，或者說添購設備等跟公司相關的需求而貸款，就會向銀行申請貸款。而這邊要特別注意的點：貸款用途為企業投資必須在已經有公司的狀態下，不適用「創業者」身分；因此，如果是創業者想貸款，可以考慮政府的青年創業貸款，或者是更改申請項目為個人週轉金。

由於中小企業，公司的資金流動大，且每個月的收入狀況都不一致，銀行認為風險很大，在貸款審核上會特別嚴格；而且很多老闆在創業前一兩年，都會是入不敷出的情況，這種情況下去跟銀行借款，肯定會被銀行質疑還款能力，因此不容易通過。

自營商（小老闆）可能因為以下這些常見的原因或條件不符合，而被銀行拒絕：

1.沒有公司行號、店面或營業登記

2.公司剛成立或是成立沒幾年，收入尚未穩定階段

3.沒有正式收入證明（以現金交易為主）或報稅紀錄（401報表）

4.申貸人是月光族，或是自身有信用瑕疵

5.信用空白

如果被銀行拒絕貸款，需要資金怎麼辦？趕緊點入底下文章了解，也歡迎來辦理新鑫二胎！◎延伸閱讀：沒薪轉證明怎麼貸款？「自營商＆領現族」貸款成功靠這篇攻略！

5.週轉金

包含的項目非常廣泛，大多用在生涯規劃上比較多，例如：出國留學、結婚成家、子女出生等這些人生不同階段的大事件，通常都會需要一筆現金。

只要貸款用途不是上述四種（購買不動產／動產、修繕房屋、企業投資），都歸類為週轉金，下面幫大家整理常見的申請原因：

●生涯規劃

●創業

●投資股票或其他金融產品

●結婚

●出國旅遊或留遊學

●醫藥費

●購買高單價產品（奢侈品不包含在內）

●個人或家庭需要資金週轉

由於前四項原因銀行有辦法去核實，週轉金就比較難確認實際用途，銀行也不會特別再去確認；為了方便過件，行員有時也會建議客戶，用週轉金的名目來申請貸款，減少雙方的麻煩。

〈銀行不能接受的理由〉

大部分的貸款用途銀行都會接受，但切記盡量填寫較為正向的原因，若提出以下這三種貸款用途，銀行是絕對不會同意放款：

1.償還民間債務

銀行只能幫客戶代償金融機構的債務，不接受民間的私人債務，所以如果跟您行說資金用途是要償還民間欠款，絕對會被銀行婉拒。

舉例來說，向B銀行申請貸款是為了要還償原本A銀行債務的話，基於銀行之間資訊流通的原則，只要找指定的代償銀行，就可以申辦成功；但如果房屋被設立為「民間設定」，銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等，認定代償風險高，而難以申請成功。

2.從事私人放款（有收取利息）

有些人可能會當私人金主，從事放款作業。如果是向銀行貸款來做私人放款用途，且有收取高額利息，甚至還有服務費等，這就是銀行的放款大忌，銀行是不可能會同意貸款！

3.非法融資或博弈（賭博）

若是要將借款投入違法投資、融資，或購買大量彩券、賭博等從事博奕活動，這些都是違法的行為，銀行必定拒絕！

【除了正當理由，還要具備哪些優勢條件？】

在照會時，雖然正當理由佔了不少審核比例，但終究還是自身條件最為重要，銀行放款重視於這兩個條件：「還款能力」及「信用條件」。

1.提高信用分數高

一般來說，信用良好的情況下，正常人的分數查出來都是800分或是接近800分，而分數越高表示信用越好，越有機會跟金融機構爭取到較好的貸款利率，如果分數越低，就會導致申請貸款、信用卡時，較難審核通過，或銀行給予的額度不會太高。

其中，若以「信貸」增貸，核貸關鍵仍在於信用分數，銀行會審查申貸人信用卡繳款紀錄，看是否有卡費遲繳、缺繳等情形，另外是否為一次付清還是使用循環利息等也是檢視的重點之一，建議平時便要留意信用卡或其他貸款的繳費期限，這些都代表了申貸人的信用評價以及還歀能力。
※建議盡量讓信用評分維持至少600分以上，因為有些銀行審核態度比較保守，信用分數400、500分不見得可以審核通過，所以能讓分數越來越高分是最好不過。◎延伸閱讀：辦貸款的聯徵跟信用分數是什麼？辦新鑫二胎紀錄免送聯徵中心

2.薪轉證明／財力證明

在申辦信用貸款、房屋貸款或信用卡時，銀行都會要求準備「財力證明」相關文件，目的是銀行會依據申辦人提供的財力證明，判斷對方的經濟能力、償債貸款能力，決定借錢意願，及要給予貸款的額度和利率。◎延伸閱讀：如何提高銀行貸款的成功率？「財力證明」是臨門一腳的關鍵

3.不超過負債比DBR 22倍

無擔保品的負債總額若超過月薪22倍，就是負債比過高。信貸就是無擔保負債，舉例來說，月均收入3萬元，在各銀行的無擔保債務加總就不能超過66萬元，但一般銀行大多都是控制在18～20倍左右（最高54～60萬），因此容易遭到銀行婉拒；即使貸款總額沒超過22倍，但因為瀕臨負債比的門檻，銀行也會認定風險太高，而降低核貸意願。

所以負債比過高的情況下，建議先去進行「債務整合」，可以選擇民間的貸款管道有：融資公司貸款、代書貸款、代辦公司、當鋪…等等，建議尋找申貸的機構先後順序是：銀行＞融資公司＞代書＞代辦公司＝當鋪。

4.提供房屋、汽車等擔保品

有擔保品（如：房屋）的情況，增加銀行的授信強度，倘若債務人無法還款時，銀行就可以拿債務人的擔保品來抵債變賣，減少銀行的損失，也因為這樣，通常核貸的機率會提高。

萬一銀行核貸失敗，推薦可以尋求融資公司（新鑫二胎），融資公司是僅次銀行的合法安全的貸款管道，比其他民間機構（代書、代辦公司、當鋪等等）更加有保障；運用額度高的二胎房貸去債務整合，而「鑫巢貸」就是新鑫股份有限公司的二胎房貸經銷商。◎延伸閱讀：債務種類太多？教您聰明運用「二胎房貸」整合負債

【常見貸款失敗的原因】

銀行在審核貸款方面是相當嚴格，只要一個條件不符合，就會被拒絕。而貸款失敗有很多種原因，我們先了解自身是因為哪個問題點，導致貸款失敗，而針對問題做改善。

1.信用瑕疵

「信用狀況」是銀行審核條件中，相當注重的重點。銀行會透過聯徵中心取得貸款人的過往繳納貸款紀錄、信用卡繳費紀錄等等；如果有違規，信用報告內會註記，所以像是遲繳、債務協商、呆帳記錄、催繳記錄、警示戶、遭到強制停卡、信用卡動用循環利率、只繳納最低應繳金額等因素，都會詳細記載著，銀行就會一目了然，而做出決定。

2.負債比過高

根據金融監督管理委員會（金管會）的規定，個人無擔保債務最高不得超過月收入的22倍（負債比DBR 22倍）。許多銀行評定財務狀況時，會依照負債比例來評估，檢視貸款人的無擔保貸款，加上車貸、房貸等擔保貸款，是否會造成貸款人生活上的重擔，如果負債比例過高，銀行是不太願意同意核過。◎延伸閱讀：負債比過高如何順利申貸？9大負債比過高貸款常見問題

3.信用小白

「信用空白」又被稱「信用小白」，意思是幾乎和銀行無往來紀錄，在聯徵中心的個人信用報告沒有資料，顯示「此次暫時無法評分」。由於聯徵中心上查不到任何往來記錄，銀行無從評斷與此人交易風險高低，因此被駁回貸款的機率是很高的。◎延伸閱讀：「信用空白」需要資金被銀行拒貸怎麼辦？簡單三招脫離信用小白

4.聯徵多查

「聯徵」是申請貸款常見的必要程序之一，不過要避免「貨比三家」的心態，因為短時間內頻繁送件查詢會導致聯徵次數過高（3個月內超過3次聯徵次數），讓銀行認為貸款人財務疑似出現狀況、有急需用錢情形，這些都會使銀行降低貸款意願。◎延伸閱讀：什麼是聯徵多查？聯徵查詢超過三次影響申貸，如何順利消除？

5.自營商／領現族

收入狀況是銀行判斷貸款人還款能力的一大依據，會透過薪轉證明、財力證明等文件評估，所以像是攤商、做小本生意的人，收入都以現金為主，銀行會認為月收狀況不穩定，無法判定還款能力，而拒絕貸款申請。

如果是自己出來當老闆的自營商，因公司的資金流動大，且每個月的收入狀況都不一致，銀行認為交易風險很大；假設是剛創業的老闆，在創業前一兩年，都會是入不敷出的情況，這種情況下去跟銀行借款，肯定會被銀行質疑還款能力，因此不容易通過。◎延伸閱讀：沒薪轉證明怎麼貸款？「自營商＆領現族」貸款成功靠這篇攻略！

6.房屋價值低

除了個人條件，銀行也會評估擔保品（房屋）進行評估，如果房屋被認定價值不足，未達貸款人預估的額度，就會出現「貸款成數不足」的問題。關於房屋條件，像是屋齡較高、房屋狀態差、附近有嫌惡設施、地段偏遠等等因素，就會影響銀行鑑價。

另一種情況是房貸繳款才沒多久，仍在寬限期間，每月只是繳利息，本金並沒有減少，銀行認為房貸成數已達上限，沒有貸款空間，所以不會核准。

7.近期增貸

若於近一年內有增貸紀錄，因資金需求大，且還款時間不夠長，頻繁向銀行提出申貸需求的人，會讓銀行覺得資金缺口很大，通常過件率也不高。

8.房屋產權不完整

房子持分對於銀行的認知就是產權不完整，沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3的權利範圍辦理銀行房屋貸款。◎延伸閱讀：持分房屋能辦理貸款嗎？解除共有關係、買賣、貸款重點一次告訴您

9.房屋被民間私人設定

如果房屋有民間私設，通常是會被拒絕審核通過，因為銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定申貸人在民間的借款額度，及是否有其他還款困難的情況，因此不會主動清償民間借款，而且只要近期一年內有被私人設定的記錄時，銀行是沒辦法辦理貸款。

再來，大多數的民間設定都是「向民間機構或其他私人借貸的關係」，而這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形，因此銀行對於有私人設定的房屋貸款，就會認定這個人是高風險族群，若放款將有極大的機率會被違約，所以這也是銀行不願意貸款給被設定過的房屋的緣由。◎延伸閱讀：如何解除民間私人設定？教您輕鬆塗銷、解套及轉銀行

【被銀行拒絕，還有哪些管道可以解決資金問題？】

如果被銀行拒絕後，急需資金周轉該怎麼辦？鑫巢貸可以為您解決即時資金需求，運用二胎房貸貸出高額度資金。

什麼是二胎房貸？二胎房貸是指原房屋在有貸款（第一胎房貸）的情況下，再用原房屋的殘值向放款方（銀行、融資公司、民間代書等）申請第二次貸款，核貸成功後，名下會同時有兩筆房屋貸款。申貸人想辦二胎，通常是會尋求銀行辦理二胎房貸，但銀行二胎的審核非常嚴格；如果銀行二胎申請失敗，就只能另尋融資公司二胎或是民間機構的二胎管道。

融資型二胎跟民間二胎又有區分，融資公司在條件審核以及擔保品的篩選門檻都較銀行寬鬆簡單，而且公司受到法律約束，完全合法可靠，民眾不用擔心權利受損，所以融資公司也被認為是僅次銀行最為安全的民間借貸管道。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

★上市融資公司（鑫巢貸）

優點：審核寬鬆、辦理流程快速、無薪轉證明可辦理、信用不良可貸款、可貸額度高

缺點：利率比銀行高

★民間貸款公司

優點：貸款條件更寬鬆彈性，借款金額無上限、最快當日放款

缺點：利率計算方式不明，相關手續費用高、還債壓力大、風險很高、房貸難以轉回銀行

目前融資公司只有「裕融企業」旗下的新鑫公司有提供二胎房屋貸款，「鑫巢貸」是新鑫正式合法簽約的特優經銷商，二胎房貸的年利率是7％～16％，最高成數可達120％，額度最高500萬，資金由新鑫公司撥款，依據企業的規定及限制，一般民眾無法直接跟新鑫公司申辦二胎房貸，要透過新鑫授權的經銷商才能申辦二胎房貸，所以歡迎有需求的公司老闆、企業主、自營商來向我們辦理。

以上就是「資金用途」的介紹文章，有些民眾個性比較老實、直率，在說話上比較不會有過多的修飾，所以導致理由太過老實，被銀行婉拒或是得到的成數不如預期，希望這篇文章能夠幫助到各位讀者順利貸款成功。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

作者介紹

有些父母會為了公平，將房屋產權平分給自己的小孩，這種「持分房屋」的現象相當常見；只不過萬一自己想賣掉房子，可不是自己說了算，要看持分到的產權是屬於哪種類型？若是公同共有的類型，就必須經過其他兄弟姊妹同意，這篇文章要講解「持分房屋」，帶您了解如何進行貸款、買賣，以及怎麼解除共有關係。

【什麼是持分房屋？】

不動產所有權除了一般的單獨所有外，「共有」也是一種常見的類型。「持分房屋」指的是一間房屋有2個人以上共同持有，每個共有人都有其可以自由處分的應有部分。

而想利用這塊房屋或土地進行買賣等處分時，經常遇到意見不合的情況，此時如果想針對「個人」所持有的部分進行買賣，即可稱為「房屋持分買賣」。

常見的持分房屋原因：

1.父母所留遺產：父母將遺留下來的房產分配給膝下所有子女，屬於房屋分別共有。

2.夫妻共同購買：不管是夫妻還是情侶只要一起購買房子，房屋所有權就分為一人一半，屬於房屋分別共有。

【持分房屋的種類】

持分房屋有分「分別共有」和「公同共有」，以下介紹兩者差異。

1. 分別共有：

共同持分人分別持有共有財產的特定比例，持分人可以個別買賣、過戶、貸款等權限。

2. 公同共有：

共有人一起擁有全部財產，沒有持分；假設有一位持分人要做出房屋處置（例如：貸款），必須經過所有共有人的同意才能執行。

以上兩種持有情形，「公同共有」的持有人持分比例未清楚言明，所以房屋的處分、轉移、限制、消滅、變更、設定等權利比起「分別共有」更加麻煩複雜，需要全體公同共有人同意才可以執行上述行為（法律有規定的狀況除外）

【公同共有／分別共有的產權解決辦法】

1.「公同共有」如何變更為「分別共有」，共有2種變更方法：

• 全體共有人同意下，以書面協議的申請方式，向地政事務所申請，將「公同共有」改為「分別共有」。
• 依據《民法》第823條第1項，共有人除法令另有規定外，可隨時請求分割共有物。意思是如果有任一共有人不同意的情形下，須由其中一位同意的共有人向法院提起「分割」訴訟，訴請法院將「公同共有」變更為「分別共有」。

※「公同共有」必須改變為「分別共有」後，才有機會進行產權的變更、轉移等進一步的動作。

2.「分別共有」想改變產，也有2種變更方法：

• 多數人要賣：多數人同意買賣以多數人意見為主。依據《土地法》第34-1條規定：「共有人過半數同意，應有部分也過半數同意。」則可以合法轉賣他人，並按比例均分轉賣後的金額；但若應有部分已超過三分之二，就不須理會同意出售的共有人是否過半數，就可以進行持分房屋買賣。
• 少數人要賣：假設贊成賣屋的共有人沒有超過半數同意，可以向法院申請「共有物分割」，向法院申請後，法院會先看是否有「不可分割之約定」，若沒有則會以「變價分割」的方式將房屋拍賣，並將拍賣後金額按比例均分給共同持分人。

【持分房屋的缺點？】

1. 產權不容易異動

因為房屋的產權分配給共有人，要對產權進行任何行為（像是房屋裝修、改建等等），都需要和其他房屋持有人討論。

2. 房屋不容易買賣

原因跟上一個很類似。假設房屋是公同共有，要賣出房屋必須所有持有人出面表決同意，才能買賣；若房屋是分別共有，想要單獨售出自己持有的產權也是可以，只是大多情況下，很少有民眾願意買產權不完整的房屋。

3. 不容易貸款

銀行的申貸條件相當嚴苛，如果要貸款，需要全部房屋持分人同時出面，而且不易申貸成功，因此持分房屋貸款目前仍以融資公司、民間貸款機構的房屋貸款為主；假設個人需要進行申貸，其他申貸人並不會知道，民間貸款公司只針對您擁有的那一部分產權進行申貸。

【持分房屋可以貸款嗎？貸款管道有哪些？】

因為持分房屋的產權不完全，所以銀行與融資公司的接受意願不高，除非全部持分人簽屬同意書，才有機會成功申請。如果沒辦法取得全部持分人的簽署同意書，只能轉往民間貸款公司（例如：代書）貸款。

持分房屋的貸款管道有以下三種：

1. 銀行

銀行通常會直接拒絕持分房屋的貸款申請，主要原因是擔心日後的求償會很複雜、房屋產權轉移不便。但有一種情況可以申請，就是所有房屋持分人一起到銀行「簽屬貸款申請同意書」，明確表示產權已經完整，此時銀行才會接受貸款申請。

2. 融資公司

新鑫股份有限公司為上市櫃融資公司，對於持分房屋的貸款條件與銀行相同，需要所有持分人一起簽署同意書才能辦理房屋貸款，因為新鑫二胎房貸只能辦理完整房屋及土地所有權的房子，無法單獨辦理持分的房屋二胎。◎延伸閱讀：二胎房貸到底是什麼？解析二胎各管道的利率、風險、完整重點

3. 民間貸款

由於民間貸款公司條件審核寬鬆，只要有一位房屋持分人申請即可，不需要經過全部持分人的同意，就能針對個人持分的產權進行估價及貸款。不過民間貸款公司素質參差不齊，當中還蘊藏不少的未知風險，因此非常不建議民眾向民間公司申請貸款。◎延伸閱讀：二胎公司該如何選？融資vs.各家民間二胎利率、成數比較資訊大公開

【持分房屋申辦的流程與所需文件】

需要文件：

若要申辦持分貸款您需要準備以下資料，且銀行與民間融資貸款機構都需辦理房屋貸款設定（抵押權設定）。

• 房屋所有權狀（權利範圍並無「公同共有」四個字）
• 所有持分人的雙證件（如身分證、健保卡、駕照等）及印章
• 戶籍謄本
• 印鑑證明（銀行辦理則不需要）
• 所有持分人簽名同意書
• 存摺封面影本

申請流程：

1.諮詢申請：線上諮詢或是尋求專人協助，需要事先了解申貸人的資金需求及自身條件，才能規劃適合的貸款方案。

2.房屋估價：房屋或是不動產價值評估，以及原先銀行房屋貸款情形。

3.審核專案：審核申貸的貸款額度、利率、費用，建議當面確認詳細內容。

4.抵押權設定：不管是銀行還是民間管道都須備齊上述需準備的資料，向地政事務所送件進行產權設定。

5.核准撥款：當完成產權設定手續之後，即可辦理對保完成撥款，獲得所需資金。

【持分房屋可以買賣嗎？】

通常持分房屋需要一般買賣，都是要經過所有持分人同意售出，才有機會將一整間房屋出售，如果只是想要售出單獨持有的那一部分產權，只有兩個方式可以嘗試：

1. 找其他持分人購買：

出售房屋持分產權時，其他持分人擁有優先購買的權利，若對方願意購買且雙方順利達成協議，就可直接賣出，這樣不但對方能持有更多比例，也能避免持分人以外的第三人加入，導致產權更複雜。

2. 找可收購的第三人：

若與其他持分人溝通不順利，或對方無意購買，就要向外尋找願意購買持分房屋的人，或是由專門收購持分的公司收購。

根據《民法》第819條規定，共有人雖可自由處分其應有部分，但針對整個共有物的處分、變更及設定負擔，應得全體共有人的同意。所以，如果想買賣整棟房屋，不論是分別共有還是公同共有，都必須經過他人同意。

【持分房屋／正常房屋的買賣流程哪裡不同？】

同樣都是房屋買賣，差別在持分房屋是有「其他的共有人」，而買賣流程跟正常房屋買賣大同小異，只是流程中會多出一個知會共有人的步驟。

※以下是持分房屋買賣流程的注意事項：

1.共有人有優先購買權，若共有人想要優先購買必須賣給他。

2.上一則敘述有提到，由於共有人有優先購買，因此必須承受原本買方買賣契約的權利義務；假如本來說要購買後來又反悔，需要負違約賠償責任。

3.進行買賣時，如果沒通知共有人就出售給其他人，會有民事賠償責任，共有人可要求以市價與售價的差價作為賠償，所以在過戶前一定要通知所有的共有人。

4.辦理過戶時，需簽共有人不優先購買的切結書，才能完成過戶登記。

5.共有人優先購買，所有的買賣條件都是一樣，付款條件、價金交付及其他約定都是一樣。

【如果持分人不同意持分房屋買賣怎麼辦？】

關於持分房屋的買賣問題，最常見的情況是某一方的持分人不願出售，或是持分比例未達標，有什麼方法可以去協調解決？可以嘗試以下這幾個方法：

1. 多次嘗試與其他持分人溝通

多嘗試幾次溝通協調，說不定有機會說動對方而改變心意；若能藉由協商達成目的，這是大家最樂見的結果。

2. 找專業代書協助規劃

代書是處理土地與不動產事務的專家，對於相關法律也有一定熟悉度，如果有不動產買賣的問題，也可以尋求他們的協助；不過市面上，代書的素質參差不齊，有些詐騙集團會佯裝成代書，因此不少人受害，所以在請代書處理時，一定要謹慎挑選公司，一定要選擇有實體店面、價格透明合理的公司。◎延伸閱讀：什麼情況適合選擇代書二胎？代書二胎房貸常見15題Q&A

3. 請律師幫忙

如果想要一個公正的方式去處理產權的事情，且不介意花費時間跟金錢成本，可以考慮找律師協調；不過通常上法院就是走到撕破臉的地步，如果您是注重家族情感的人請先三思再做決定。如果共有人不同意出售持分房屋，可以向法院申請「變價分割」。

以上是持分房屋的介紹，雖然新鑫公司是持分房屋的貸款管道之一，但是條件跟銀行一樣，必須所有共有人簽署同意書才能辦理房屋貸款，因為公司不受理產全不完整的房地產。如果看完文章還有疑問，或者想知道自己是否適合申貸的二胎房貸方案，可以致電我們公司 (02) 2313-1256 詢問，也可以點選官網中的免費客服線上填單，由我們專員致電為您解說，或者加LINE@好友直接與專員對談。

作者介紹

本文摘要：向銀行申請各類貸款時，最常見的婉拒原因之一就是「負債比過高」；但其實銀行徵審貸款的時候，關於負債的徵審條件有「三大守則」，負債比只是其中一項。那麼負債比應該如何計算，如果負債比過高又應該怎麼取得資金呢？鑫巢貸特別整理九大常見問答，讓大家更加清楚有負債的時候想和銀行申貸、互動時應注意的眉角。

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